Forward-Darlehen – einfach erklärt
Deine Zinsbindung läuft noch drei Jahre. Trotzdem ruft ein Vermittler an und sagt, Du solltest Dir den Zins jetzt sichern, später werde es teurer. Er kann nicht wissen, ob das stimmt — und Du auch nicht. Genau darum geht es bei diesem Produkt.
Ein Forward-Darlehen ist keine Prognose. Es ist eine Versicherung, und wie jede Versicherung kostet sie etwas, auch wenn der Schaden nie eintritt.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Forward-Darlehen ist ein Kredit, den Du heute zu einem festen Zins abschließt, aber erst in einigen Monaten oder Jahren ausgezahlt bekommst.
Es dient fast immer der Anschlussfinanzierung: Deine Sollzinsbindung endet in absehbarer Zeit, und Du willst den Zins für die dann fällige Restschuld schon jetzt festnageln. Die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung heißt Vorlaufzeit oder Forward-Periode. In dieser Zeit zahlst Du nichts — keine Rate, keine Bereitstellungszinsen.
Bezahlt wird trotzdem, nämlich über den Forward-Aufschlag: einen Zuschlag auf den Zinssatz, der mit jedem Monat Vorlauf steigt. Und es gibt eine Pflicht, die viele unterschätzen — Du musst das Darlehen abnehmen.
Wie das in der Praxis aussieht
Mein durchgehender Fall: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Darlehen 150.000 Euro nach 60.692 Euro Eigenkapital, angenommener Sollzins 4,00 Prozent und 2 Prozent Anfangstilgung, Rate 750 Euro. Nach zehn Jahren sind 113.188 Euro offen. Diese Summe willst Du zwei Jahre vor Ablauf absichern.
Alle folgenden Sätze sind Annahmen zum Rechnen, keine Marktangaben. Ich rechne mit einem Aufschlag von 0,02 Prozentpunkten je Vorlaufmonat — eine gebräuchliche Größenordnung, aber jede Bank kalkuliert anders. Die Rate bleibt bei 750 Euro, die neue Bindung läuft wieder zehn Jahre.
| Vorlaufzeit | Aufschlag | Zinssatz | Zinsen in 10 Jahren | Restschuld danach |
|---|---|---|---|---|
| ohne Forward | — | 4,00 % | 35.119 Euro | 58.306 Euro |
| 12 Monate | 0,24 %-Punkte | 4,24 % | 37.795 Euro | 60.982 Euro |
| 24 Monate | 0,48 %-Punkte | 4,48 % | 40.545 Euro | 63.733 Euro |
| 36 Monate | 0,72 %-Punkte | 4,72 % | 43.373 Euro | 66.560 Euro |
Der Preis für zwei Jahre Sicherheit beträgt in dieser Rechnung 5.426 Euro zusätzliche Zinsen über zehn Jahre, und weil die Rate gleich bleibt, kommen 5.426 Euro höhere Restschuld dazu. Zusammen 10.853 Euro. So viel kostet die Versicherung.
Und was bringt sie? Angenommen, der Zins liegt bei Ablauf tatsächlich einen Punkt höher, also bei 5,00 Prozent. Dann zahlst Du ohne Forward 46.772 Euro Zinsen in zehn Jahren und stehst danach bei 69.959 Euro Restschuld. Gegenüber dem Forward-Satz von 4,48 Prozent hast Du 12.453 Euro gespart. Die Rechnung geht also auf — aber nur, wenn der Zins um mindestens einen halben Punkt steigt. Bleibt er, wo er ist, hast Du 10.853 Euro für nichts bezahlt.
Warum das für Dich wichtig ist
Die entscheidende Frage ist nicht, wohin die Zinsen laufen. Das weiß niemand. Die Frage ist, ob Du Dir eine Zinserhöhung leisten könntest.
Rechne das durch: Bei 113.188 Euro Restschuld und einem Sprung auf 6,00 Prozent müsstest Du entweder die Rate erhöhen oder eine Restlaufzeit von 23 Jahren und 6 Monaten akzeptieren. Wer dann schon Anfang sechzig ist, hat ein Problem, das kein Zinssatz löst. Für den ist der Forward-Aufschlag Geld gut angelegt. Wer dagegen mit fünfundvierzig und stabilem Einkommen dasteht und notfalls 200 Euro mehr im Monat zahlen kann, kauft eine Versicherung, die er nicht braucht.
In Essen gibt es einen zweiten, oft unterschätzten Punkt: den Beleihungsauslauf. Bei 113.188 Euro Restschuld und einem angenommenen Beleihungswert von 169.200 Euro liegst Du bei 66,9 Prozent — deutlich besser als die 88,7 Prozent beim Kauf. Diese Verbesserung bringt in der Konditionsstaffel oft mehr, als der Forward-Aufschlag kostet. Rechne beides gegeneinander, bevor Du unterschreibst. Und prüf, ob eine ordentliche Sondertilgung in den verbleibenden Jahren nicht der günstigere Schutz ist: Wer die Restschuld auf 95.116 Euro drückt, senkt das Zinsrisiko dauerhaft und zahlt dafür keinen Aufschlag.
Was Du wissen musst, bevor Du unterschreibst
Es gibt eine Abnahmepflicht. Der Forward-Vertrag ist ein normaler Darlehensvertrag mit späterer Auszahlung. Nimmst Du das Geld nicht ab — weil Du verkaufst, erbst oder anderswo günstiger finanzierst —, verlangt die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung. Das ist Schadensersatz für den entgangenen Zinsgewinn, und er kann erheblich sein.
Es gibt ein Widerrufsrecht. Nach § 495 Absatz 1 BGB steht Dir bei einem Verbraucherdarlehensvertrag das Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, also vierzehn Tage. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt es nach § 356b Absatz 2 BGB spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss. Wer also zwei Jahre im Voraus abschließt, kann sich nicht darauf verlassen, später noch aussteigen zu können.
Und das Zehnjahresrecht läuft weiter. § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt Dir zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens ein entschädigungsfreies Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Beim Forward-Darlehen zählt dafür der Tag der Auszahlung, nicht der Tag des Vertragsschlusses. Die zwei Jahre Vorlaufzeit zählen also nicht mit.
Die häufigsten Fallstricke
- Die Abnahmepflicht wird überlesen. Wer die Wohnung vor Ablauf verkauft, steht mit einem Darlehen da, das er nicht braucht, und zahlt trotzdem. Schließ kein Forward-Darlehen ab, wenn ein Verkauf im Raum steht.
- Die Vorlaufzeit wird zu lang gewählt. Der Aufschlag wächst mit jedem Monat. Drei Jahre Vorlauf kosten in meiner Rechnung 0,72 Prozentpunkte — das entspricht über die Bindung mehr als 16.000 Euro an Zins und zusätzlicher Restschuld.
- Es wird nur der Zins verglichen. Ein Forward-Angebot ohne Sondertilgungsrecht und ohne Tilgungssatzwechsel ist schlechter als ein etwas teureres mit beidem. Diese Rechte kosten meist nichts — man muss sie fordern.
- Der Vergleich wird nur mit der eigenen Bank geführt. Ein Forward-Darlehen darf auch eine fremde Bank stellen. Dann ist es zugleich eine Umschuldung, und die Grundschuld wird abgetreten. Die Kosten dafür gehören in den Vergleich.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Forward-Darlehen sichert heute den Zins für eine Auszahlung in der Zukunft — üblich sind bis zu drei Jahre Vorlauf.
- Bezahlt wird über einen Aufschlag auf den Zinssatz, der mit jedem Vorlaufmonat steigt.
- Im Beispiel: 113.188 Euro Restschuld, zwei Jahre Vorlauf, 0,48 Punkte Aufschlag — Kosten über zehn Jahre rund 10.853 Euro an Zins und Restschuld.
- Steigt der Zins in dieser Zeit um einen Punkt, spart dasselbe Darlehen rund 12.453 Euro. Steigt er nicht, war das Geld weg.
- Es besteht eine Abnahmepflicht; wer nicht abnimmt, zahlt eine Nichtabnahmeentschädigung.
- Das Kündigungsrecht aus § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB läuft ab der Auszahlung, nicht ab dem Vertragsschluss.
Häufige Fragen
Wie weit im Voraus lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Je länger der Vorlauf, desto teurer die Versicherung. Bis etwa zwölf Monate ist der Aufschlag überschaubar; ab drei Jahren wird er in meiner Rechnung so groß, dass er eine deutliche Zinssteigerung braucht, um sich zu rechnen.
Was kostet es, wenn ich das Darlehen doch nicht abnehme?
Eine Nichtabnahmeentschädigung. Sie ersetzt der Bank den Schaden aus der nicht abgerufenen Zusage und wird ähnlich berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung, nur für ein Darlehen, das nie ausgezahlt wurde.
Kann ich das Forward-Darlehen widerrufen?
Innerhalb der Widerrufsfrist nach § 495 in Verbindung mit § 355 BGB ja. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erlischt das Recht nach § 356b Absatz 2 BGB spätestens zwölf Monate und vierzehn Tage nach Vertragsschluss.
Muss ich während der Vorlaufzeit etwas zahlen?
Nein, weder Rate noch Bereitstellungszinsen — das ist gerade der Unterschied zu einem normal abgeschlossenen Darlehen, das Du erst später abrufst. Bezahlt wird ausschließlich über den Zinsaufschlag.
Ist ein Bausparvertrag die günstigere Alternative?
Er sichert ebenfalls einen Zins für die Zukunft, funktioniert aber anders: mit Ansparphase, Zuteilung und eigenen Gebühren. Ob er günstiger ist, hängt an der Sparzeit und den Konditionen. Mehr unter Bausparvertrag.
Was, wenn ich das Forward-Darlehen abgeschlossen habe und dann verkaufen muss?
Dann brauchst Du eine Einigung mit der Bank. Manche übertragen das Darlehen auf ein Folgeobjekt, andere verlangen die Nichtabnahmeentschädigung. Frag das vor Vertragsschluss und lass Dir die Antwort schriftlich geben.
Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.
Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.