Beleihungswert und Beleihungsauslauf – einfach erklärt

Du hast 188.000 Euro für die Wohnung bezahlt, der Notar hat es beurkundet, der Preis ist real. Trotzdem schreibt die Bank in ihre Unterlagen eine kleinere Zahl. Und rechnet mit dieser kleineren Zahl Deinen Zinssatz aus.

Das ist kein Misstrauen gegen Dich und kein Zweifel am Kaufpreis. Es ist die Frage, die eine Bank stellen muss: Was bekäme ich für diese Wohnung, wenn ich sie in fünfzehn Jahren in einem schlechten Markt verkaufen müsste?

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der vorsichtig geschätzte Wert, den eine Immobilie über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich immer noch bringt — nicht der Preis, den sie heute erzielt.

§ 3 Absatz 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung sagt es fast wörtlich: gemeint ist der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung erzielt werden kann. § 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes ergänzt: Der Beleihungswert darf einen nach anerkanntem Verfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen.

Der Beleihungsauslauf ist dann das Verhältnis Deines Darlehens zu diesem Wert. Er ist die Zahl, die über Deinen Zinssatz entscheidet — nicht der Kaufpreis.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehender Fall: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, Kaufpreis 188.000 Euro. Mit Nebenkosten liegen die Gesamtkosten bei 210.692 Euro; bei 60.692 Euro Eigenkapital bleibt ein Darlehen von 150.000 Euro. Sollzins angenommen 4,00 Prozent, Anfangstilgung 2,00 Prozent, Rate 750 Euro — die Zinszahl ist gesetzt und keine Marktaussage.

Gemessen am Kaufpreis sind 150.000 von 188.000 Euro ein Auslauf von 79,8 Prozent. Klingt gut. Nur rechnet die Bank nicht so. Sie zieht einen Sicherheitsabschlag ab, und je nach Objekt und Haus fällt der unterschiedlich aus:

Aus komfortablen 79,8 Prozent werden bei einem zehnprozentigen Abschlag 88,7 Prozent. Zwischen diesen beiden Zahlen liegen in der Konditionsstaffel einer Bank in der Regel mehrere Stufen. Genau hier entsteht die Überraschung im Bankgespräch: Der Zins ist schlechter als beworben, obwohl Du zwanzig Prozent Eigenkapital mitbringst.

Umgekehrt gerechnet: Willst Du bei einem angenommenen Beleihungswert von 169.200 Euro unter die 80-Prozent-Schwelle, darf Dein Darlehen höchstens 135.360 Euro betragen. Dann brauchst Du 75.332 Euro Eigenkapital statt 60.692 Euro. Für die 60-Prozent-Schwelle wären es 101.520 Euro Darlehen und 109.172 Euro Eigenkapital.

Woher die 60 Prozent kommen

Diese Schwelle ist kein Bankbrauch, sondern Gesetz. § 14 des Pfandbriefgesetzes erlaubt es, Hypotheken nur „bis zur Höhe der ersten 60 Prozent“ des Beleihungswerts als Deckung für Hypothekenpfandbriefe zu benutzen. Pfandbriefe sind für die Bank die billigste Refinanzierung, die es gibt. Der Teil Deines Darlehens innerhalb dieser 60 Prozent ist für sie also günstig; alles darüber muss sie anders und teurer beschaffen. Diesen Unterschied gibt sie an Dich weiter — deshalb springt der Zins an genau dieser Stelle.

Wie der Wert ermittelt wird, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung. Nach § 4 Absatz 1 sind grundsätzlich Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln; bei Wohnungs- und Teileigentum darf statt des Sachwerts auch der Vergleichswert herangezogen werden. Bei einer selbstnutzbaren Eigentumswohnung darf sich der Beleihungswert nach § 4 Absatz 2 am Sach- oder Vergleichswert orientieren. Und bei kleineren Krediten wird es einfacher: Nach § 24 Absatz 1 BelWertV kann auf ein volles Gutachten verzichtet werden, wenn der abzusichernde Darlehensbetrag einschließlich aller Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt — dann genügt eine vereinfachte Wertermittlung. Für den weit überwiegenden Teil der Essener Eigentumswohnungen ist das der Regelfall.

Warum das für Dich wichtig ist

Der Beleihungsauslauf ist der größte Hebel auf Deinen Zinssatz, den Du selbst bewegen kannst — und er wirkt an drei Stellen.

Beim Kauf entscheidet er über die Kondition. Während der Laufzeit sinkt er mit jeder Tilgung und jeder Sondertilgung. Bei der Anschlussfinanzierung zählt er erneut: Wer nach zehn Jahren statt 150.000 Euro nur noch 113.188 Euro Restschuld hat, liegt bei einem Beleihungswert von 169.200 Euro nur noch bei 66,9 Prozent Auslauf — und verhandelt aus einer völlig anderen Position.

In Essen kommt eine Besonderheit dazu, die im Ruhrgebiet oft unterschätzt wird: Der Beleihungswert ist eine Langfristbetrachtung, und Banken schauen dabei auf Lage, Zustand und Nachvermietbarkeit. Ein Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum, eine dünne Erhaltungsrücklage oder ein Objekt in einem Bergsenkungsgebiet können den Abschlag vergrößern. Nach § 4 Absatz 3 BelWertV sind erkennbarer Instandhaltungsrückstau, Baumängel und Bauschäden bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Wer die WEG-Unterlagen sauber vorlegt, hilft sich also selbst.

Die häufigsten Fallstricke

• Der Kaufpreis wird für den Maßstab gehalten. Er ist es nicht. Die Bank rechnet mit dem Beleihungswert, und der liegt regelmäßig darunter. Frag im Gespräch direkt nach dem angesetzten Beleihungswert und dem Auslauf, der sich daraus ergibt.
• Ein Preis über Marktniveau schlägt voll durch. Wer in einem Bieterverfahren deutlich über dem Richtwert kauft, erhöht nur den Kaufpreis, nicht den Beleihungswert. Die Differenz musst Du komplett aus Eigenkapital tragen.
• Bewertungskosten werden übersehen. Ist eine Wertermittlung für die Kreditvergabe erforderlich, gehören ihre Kosten nach § 16 Absatz 3 der Preisangabenverordnung in den effektiven Jahreszins. Sie sind also Teil des Preises, nicht ein Nebenposten.
• Der Beleihungswert wird mit dem Verkehrswert verwechselt. Der Verkehrswert nach ImmoWertV beschreibt den heute erzielbaren Preis. Der Beleihungswert beschreibt einen dauerhaft erzielbaren Wert und darf den Marktwert nicht übersteigen. Zwei Zahlen, zwei Zwecke — sie sind nicht austauschbar.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Beleihungswert ist der langfristig vorsichtig geschätzte Wert der Immobilie und liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis.
• Der Beleihungsauslauf ist Darlehen geteilt durch Beleihungswert — er bestimmt Deinen Zinssatz, nicht der Kaufpreis.
• Im Beispiel: 150.000 Euro Darlehen sind 79,8 Prozent des Kaufpreises, aber 88,7 Prozent eines um zehn Prozent abgeschlagenen Beleihungswerts.
• Die 60-Prozent-Schwelle folgt aus § 14 Pfandbriefgesetz und ist der Grund für den Zinssprung in der Konditionsstaffel.
• Bei Darlehen bis 600.000 Euro genügt nach § 24 BelWertV eine vereinfachte Wertermittlung statt eines Vollgutachtens.
• Tilgung senkt den Auslauf und verbessert damit auch die spätere Anschlussfinanzierung.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Abschlag vom Kaufpreis üblicherweise?

Eine feste Quote gibt es nicht; sie hängt an Objekt, Lage und Verfahren. Ein Abschlag im Bereich von zehn Prozent ist eine brauchbare Rechenannahme für die eigene Kalkulation — die verbindliche Zahl nennt Dir nur Deine Bank.

Bekomme ich den Beleihungswert schriftlich?

Ein gesetzlicher Anspruch auf die Herausgabe des Wertermittlungsergebnisses besteht nicht. Fragen kannst Du trotzdem — viele Häuser nennen zumindest den angesetzten Auslauf, und schon der hilft beim Vergleich mit einem zweiten Angebot.

Kann ich über 60 Prozent hinaus finanzieren?

Selbstverständlich. Die 60 Prozent sind keine Kreditgrenze, sondern die Grenze für die günstige Refinanzierung über Pfandbriefe. Über dieser Marke wird es nur teurer, nicht unmöglich.

Zählt eine hohe Miete den Beleihungswert hoch?

Bei vermieteten Objekten spielt der Ertragswert die Hauptrolle, aber § 16 Absatz 2 PfandBG verbietet spekulative Elemente. Eine deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete wird nicht voll angesetzt, weil sie nicht als nachhaltig gilt.

Ändert sich der Beleihungswert, wenn die Preise steigen?

Nicht automatisch. Der Wert ist bewusst so angelegt, dass er konjunkturelle Schwankungen ausblendet. Bei einer Umschuldung ermittelt die neue Bank ihn allerdings neu — und dann fließt ein dauerhaft verändertes Preisniveau durchaus ein.

Was passiert, wenn ich mehr zahle, als die Wohnung wert ist?

Die Differenz finanzierst Du aus Eigenkapital, weil die Bank sie nicht beleiht. Und beim Verkauf fällt sie Dir wieder vor die Füße. Wie Du einen realistischen Preis einschätzt, steht unter Fehler beim Immobilienkauf.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.