KfW-Förderung – einfach erklärt

Der Energieberater sagt, für die neue Heizung gebe es Geld von der KfW. Du rufst bei der KfW an und wirst an Deine Bank verwiesen. Deine Bank sagt, sie müsse erst wissen, welches Programm gemeint sei. Und der Heizungsbauer wartet auf die Auftragsbestätigung.

Unterschreib sie nicht. Genau dieser eine Schritt entscheidet darüber, ob es die Förderung überhaupt noch gibt.

Was ist die KfW-Förderung?

Die KfW ist die Förderbank des Bundes; sie vergibt zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse für Bauen, Kaufen und Sanieren — Darlehen aber nicht direkt an Dich, sondern über Deine Bank.

Das ist das Hausbankprinzip, und es ist der Punkt, an dem die meisten Anträge scheitern. Die KfW schließt keinen Darlehensvertrag mit Privatpersonen. Dein Vertragspartner ist Deine Bank oder Sparkasse; sie beantragt das Geld bei der KfW, leitet es an Dich weiter, prüft Deine Bonität, verlangt Sicherheiten und haftet gegenüber der KfW. Ein Institut kann die Weiterleitung ablehnen, auch wenn Du die Förderbedingungen erfüllst. Frag deshalb früh, ob Deine Bank das Programm überhaupt durchleitet — nicht jede tut es.

Bei reinen Zuschüssen ist es anders: Die werden je nach Programm direkt beim Fördergeber beantragt, ohne Bank dazwischen. Ob ein Vorhaben als Kredit oder als Zuschuss gefördert wird, gehört zu den Dingen, die sich am häufigsten ändern.

Die Systematik, die sich nicht ändert

Programmnummern, Fördersätze, Höchstbeträge und Tilgungszuschüsse werden regelmäßig angepasst, ausgesetzt und neu aufgelegt. Jede Zahl, die ich hier nennen würde, wäre beim Lesen möglicherweise falsch. Prüfe Programme und Sätze vor jeder Auftragsvergabe direkt bei der KfW und beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle. Was sich dagegen kaum ändert, ist die Mechanik:

• Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt sein. Als Beginn gilt in aller Regel der Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags — nicht der erste Spatenstich. Wer den Handwerkervertrag unterschreibt und danach den Antrag stellt, bekommt nichts. Nachträglich heilbar ist das nicht.
• Planung und Beratung sind zulässig. Einen Energieberater beauftragen, planen lassen, Angebote einholen — all das ist kein Vorhabensbeginn.
• Der Ausweg heißt aufschiebende Bedingung. Wenn der Handwerker eine Zusage braucht, schließt Du den Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Förderzusage erteilt wird. Lass Dir das schriftlich geben, bevor Du unterschreibst.
• Antragsteller ist der Eigentümer beziehungsweise derjenige, der die Investition trägt. Bei einer Eigentumswohnung kann das die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein, wenn Gemeinschaftseigentum saniert wird, oder Du selbst für Maßnahmen im Sondereigentum. Wer antragsberechtigt ist, klärt sich an der Frage, wem das Bauteil gehört — und die beantwortet die Teilungserklärung.
• Ein Energieeffizienz-Experte ist bei energetischen Vorhaben Pflicht. Er bestätigt vor Beginn, was geplant ist, und nach Abschluss, was gebaut wurde. Ohne diese beiden Bestätigungen fließt kein Geld. Er muss in der Expertenliste für Förderprogramme des Bundes geführt sein; seine Honorarkosten sind in der Regel selbst förderfähig.
• Am Ende steht der Verwendungsnachweis. Rechnungen, Fachunternehmererklärungen, Bestätigung nach Durchführung. Fristen gibt es dafür, und sie werden nicht großzügig ausgelegt.

Kredit mit Tilgungszuschuss oder direkter Zuschuss

Beide Formen kommen vor, und sie wirken völlig verschieden.

Beim Kredit mit Tilgungszuschuss bekommst Du ein Darlehen zu einem verbilligten Zins. Ein Teil davon musst Du nie zurückzahlen: Der Tilgungszuschuss wird nach Abschluss und Prüfung des Verwendungsnachweises von der Restschuld abgezogen. Du finanzierst also zunächst die volle Summe, und der Zuschuss kommt später an. Das ist bei einem größeren Vorhaben der Regelfall.

Beim direkten Zuschuss bekommst Du Geld ausgezahlt und musst nichts zurückzahlen. Kein Kredit, keine Bank, keine Grundschuld. Dafür musst Du die Maßnahme vorfinanzieren.

Am Beispiel, das sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Darlehen 150.000 Euro bei 4 Prozent Sollzins. Kommt ein Förderdarlehen über 40.000 Euro zu einem niedrigeren Satz dazu, sinkt der Mischzins über beide Darlehen — die Rate wird planbarer, das Vorhaben rechnet sich anders. Ein Förderdarlehen ersetzt allerdings kein Eigenkapital: Es ist eine Schuld und geht in den Beleihungsauslauf ein.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen betrifft das fast jeden Käufer. Der Wohnungsbestand in Stadtteilen wie Altendorf, Frohnhausen oder Katernberg stammt überwiegend aus der Wiederaufbauzeit und den Jahrzehnten danach. Heizung, Fenster und Dämmung sind dort regelmäßig das Thema. Wer eine Wohnung mit Sanierungsstau kauft, sollte die Förderfrage vor dem Notartermin geklärt haben, nicht danach.

Ein verbreitetes Missverständnis gehört ausgeräumt: Es gibt keine gesetzliche Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen. § 71 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, der eine Mindestquote erneuerbarer Energien für neue Heizungen vorsah, ist weggefallen; ebenso die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen. Eine Sanierung ist also eine wirtschaftliche Entscheidung, keine Pflichterfüllung — was auch heißt, dass „nicht sanieren“ eine zulässige Antwort ist. Wann sie die richtige ist, steht unter Nicht sanieren und Heizung tauschen oder Abschlag geben.

Wichtig ist außerdem das Kumulierungsverbot. Nach § 35c Absatz 3 Satz 2 EStG wird die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen an selbstgenutzten Gebäuden nicht gewährt, wenn es sich um eine öffentlich geförderte Maßnahme handelt, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Du musst Dich also entscheiden: Förderprogramm oder Steuerermäßigung. Rechne beide Wege durch, bevor Du einen Antrag stellst.

Die häufigsten Fallstricke

• Der Auftrag wird vor dem Antrag erteilt. Der teuerste Fehler überhaupt, und der häufigste. Ein Handschlag beim Ortstermin genügt schon. Nur ein Vertrag mit aufschiebender Bedingung schützt.
• Die Hausbank wird zu spät eingebunden. Bei Kreditprogrammen läuft alles über sie. Wer erst den Energieberater und dann die Bank fragt, verliert Wochen — und die Zusage des Handwerkers gilt so lange nicht.
• Der Energieberater wird als Formalie behandelt. Er entscheidet über die technische Ausgestaltung und damit über die Förderfähigkeit. Ein Angebot ohne seine Vorgaben kann förderschädlich sein, auch wenn die Arbeit fachlich einwandfrei ist.
• Bei der Eigentümergemeinschaft wird der Beschluss vergessen. Betrifft die Maßnahme Gemeinschaftseigentum, braucht es einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Ein einzelner Eigentümer kann für die Gemeinschaft keinen Antrag stellen.
• Bereitstellungszinsen werden nicht eingeplant. Zwischen Zusage und Abruf des Förderdarlehens vergehen Monate. Auf den bereitgestellten, nicht abgerufenen Teil können Bereitstellungszinsen anfallen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die KfW ist die Förderbank des Bundes; Darlehen laufen über Deine Hausbank, nicht direkt.
• Der Antrag muss vor Vorhabensbeginn gestellt sein — Beginn ist der Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags.
• Braucht der Handwerker eine Zusage, hilft nur ein Vertrag unter aufschiebender Bedingung.
• Bei energetischen Vorhaben bestätigt ein Energieeffizienz-Experte vorher die Planung und nachher die Ausführung.
• Kredit mit Tilgungszuschuss und direkter Zuschuss wirken verschieden: einmal sinkt später die Restschuld, einmal fließt Geld.
• Nach § 35c Absatz 3 Satz 2 EStG schließen sich Förderprogramm und Steuerermäßigung gegenseitig aus.
• Programme, Sätze und Zuständigkeiten ändern sich laufend — prüfe sie vor jeder Auftragsvergabe direkt bei der KfW und beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.

Häufige Fragen

Kann ich den Antrag selbst bei der KfW stellen?

Bei Kreditprogrammen nein — dort ist der Weg über die Hausbank vorgeschrieben. Bei Zuschussprogrammen kann die Antragstellung je nach Programm direkt erfolgen, häufig zusammen mit dem Energieeffizienz-Experten. Welcher Weg gilt, steht in den aktuellen Programmbedingungen.

Was zählt als Vorhabensbeginn?

In der Regel der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Liefer- oder Leistungsvertrags. Planung, Beratung und Angebotseinholung zählen nicht dazu. Ein mündlich erteilter Auftrag zählt sehr wohl.

Bekomme ich Förderung auch beim Kauf einer sanierten Wohnung?

Beim Kauf eines bereits sanierten Objekts kann eine Förderung in Betracht kommen, wenn der erforderliche energetische Standard nachgewiesen wird. Das setzt voraus, dass der Verkäufer die Nachweise hat. Frag danach, bevor Du bietest — nachträglich lässt sich das kaum herstellen. Welche Papiere gemeint sind, steht unter Sanierungsnachweise.

Was passiert, wenn die Maßnahme teurer wird als geplant?

Die Förderung ist auf die im Antrag genannten förderfähigen Kosten und den jeweiligen Höchstbetrag begrenzt. Mehrkosten trägst Du. Umgekehrt wird bei geringeren Kosten der Zuschuss anteilig gekürzt — maßgeblich ist am Ende der Verwendungsnachweis.

Kann ich Förderung und Steuerermäßigung kombinieren?

Für dieselbe Maßnahme nicht. § 35c Absatz 3 Satz 2 EStG schließt die Steuerermäßigung aus, wenn zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden. Bei mehreren getrennten Maßnahmen ist eine getrennte Behandlung denkbar; das gehört in die Hand eines Steuerberaters.

Muss ich das Förderdarlehen absichern lassen?

In der Regel ja, über eine Grundschuld — es ist ein normales Darlehen, nur zinsverbilligt. Die Rangstelle verhandelst Du mit der Bank; oft steht das Förderdarlehen hinter dem Hauptdarlehen.

Gilt das auch für vermietete Wohnungen?

Die Förderprogramme selbst unterscheiden nicht grundsätzlich nach Selbstnutzung; die Steuerermäßigung nach § 35c EStG dagegen setzt ausdrücklich eigene Wohnzwecke voraus. Bei Vermietung wirken die Kosten stattdessen über Werbungskosten oder über die Abschreibung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.