Vollfinanzierung – einfach erklärt

Die Wohnung ist die richtige, das Einkommen stimmt, aber auf dem Konto liegen 25.000 Euro statt 60.000. Ein Vermittler sagt: „Das geht auch ohne Eigenkapital.“ Er hat recht, es geht. Die Frage ist, was Du dabei eingehst.

Ich rede das nicht schön. Eine Vollfinanzierung ist kein normaler Immobilienkredit mit weniger Anzahlung — sie ist ein anderes Risiko.

Was ist eine Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung leihst Du Dir mindestens den vollen Kaufpreis, manchmal zusätzlich die Kaufnebenkosten — Du bringst also kein oder fast kein Eigenkapital ein.

Man unterscheidet zwei Varianten. Bei der 100-Prozent-Finanzierung zahlst Du die Nebenkosten aus eigener Tasche und leihst Dir den Kaufpreis. Bei der 110-Prozent-Finanzierung kommen auch Grunderwerbsteuer, Notar und Provision ins Darlehen. Die genaue Zahl hängt von der Höhe der Nebenkosten ab; in Nordrhein-Westfalen sind es mit Maklerprovision rund zwölf Prozent.

Rechtlich ist das ein ganz normaler Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nach § 491 Absatz 3 BGB. Es gibt keine Sondervorschriften — nur andere Zahlen.

Wie das in der Praxis aussieht

Mein durchgehendes Beispiel: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro. Mit 12.220 Euro Grunderwerbsteuer, 3.760 Euro für Notar und Grundbuch und 6.712 Euro Maklerprovision liegen die Gesamtkosten bei 210.692 Euro.

Alle Zinssätze hier sind Annahmen, keine Marktangaben. Ich rechne die Vollfinanzierung mit einem Aufschlag von einem Prozentpunkt gegenüber dem Basisfall — also 5,00 statt 4,00 Prozent. Dass ein Aufschlag kommt, ist sicher; wie hoch er ausfällt, sagt Dir nur Deine Bank.

Die Rate steigt um 479 Euro im Monat, die Zinslast über die Laufzeit um 62.004 Euro. Und dazu kommt das Hausgeld, das bei einer Wohnung dieser Größe in Essen schnell 250 bis 350 Euro beträgt. Deine tatsächliche monatliche Belastung liegt dann bei rund 1.500 Euro.

Warum das für Dich wichtig ist — die ehrliche Rechnung

Das eigentliche Risiko steht nicht in der Ratenzeile. Es steht in dieser Tabelle. Sie zeigt, welchen Verkaufspreis Du brauchst, um bei einem Verkauf gerade eben ohne Schulden herauszukommen — nach Abzug einer Maklerprovision von 3,57 Prozent auf der Verkäuferseite, ohne Umzugs- oder sonstige Kosten:

Lies die erste Spalte noch einmal. Wer voll finanziert und nach fünf Jahren verkaufen muss — Jobwechsel, Trennung, Krankheit —, braucht drei Prozent mehr als den ursprünglichen Kaufpreis, nur um die Schulden loszuwerden. Reicht der Erlös nicht, bleibt eine Restschuld ohne Immobilie. Das ist der Fall, den ich in meiner Arbeit am häufigsten als vermeidbar erlebe. Mit ordentlichem Eigenkapital ist derselbe Verkauf nach fünf Jahren schon bei 73,6 Prozent des Kaufpreises schuldenfrei.

Der zweite Punkt ist der Beleihungsauslauf. Bei einem angenommenen Beleihungswert von 169.200 Euro — zehn Prozent unter dem Kaufpreis — beträgt der Auslauf bei 210.692 Euro Darlehen 124,5 Prozent. Damit liegst Du weit außerhalb jeder günstigen Konditionsstufe. Der Teil innerhalb der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts, den eine Bank nach § 14 Pfandbriefgesetz günstig über Pfandbriefe refinanzieren kann, sind nur 101.520 Euro. Alles darüber ist für sie teuer — und wird an Dich weitergegeben.

Der dritte Punkt betrifft die Stadtteile. Der Richtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt für Eigentumswohnungen in Steele bei 2.050 Euro je Quadratmeter, in Frohnhausen bei 2.350 Euro und in Rüttenscheid bei 2.925 Euro. In Lagen mit stabiler Nachfrage trägt eine Immobilie mehr Risiko als in Lagen mit dünnem Markt. Das ist kein Ranking von Stadtteilen, sondern eine nüchterne Frage der Wiederverkäuflichkeit — und die ist bei einer Vollfinanzierung die entscheidende. Zahlen dazu unter Immobilienpreise Essen.

Wann sie trotzdem vertretbar sein kann

Ich halte eine Vollfinanzierung nicht für grundsätzlich falsch. Sie ist vertretbar, wenn mehrere Dinge zusammenkommen: ein sicheres und deutlich überdurchschnittliches Einkommen, ein langer Zeithorizont ohne absehbaren Umzug, ein Objekt in nachgefragter Lage ohne Sanierungsstau, eine hohe Anfangstilgung von drei Prozent oder mehr — und eine echte Rücklage neben dem Kauf.

Was die höhere Tilgung bringt, zeigt die Rechnung deutlich: Mit 3 statt 2 Prozent Anfangstilgung steigt die Rate auf 1.405 Euro, aber die Restschuld nach zehn Jahren fällt von 156.164 auf 128.900 Euro und die gesamte Zinslast von 159.604 auf 120.641 Euro. Die Laufzeit sinkt von 25 Jahren und 2 Monaten auf 19 Jahre und 8 Monate.

Nicht vertretbar ist sie, wenn Du die Nebenkosten mitfinanzieren musst, weil sonst nichts da ist. Dann fehlt genau das Polster, das der ganze Plan braucht.

Die häufigsten Fallstricke

• Die ersten Jahre werden unterschätzt. Bei 110-Prozent-Finanzierung steht ein Verkauf im ersten Jahr rechnerisch bei knapp 114 Prozent des Kaufpreises im Break-even. In dieser Zeit ist jede Lebensänderung ein finanzielles Problem.
• Es wird kein Puffer eingeplant. Küche, Umzug, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft — wer alles ins Darlehen gepackt hat, finanziert diese Posten anschließend zu Konsumkreditkonditionen.
• Der Aufschlag wird als klein abgetan. Ein Prozentpunkt klingt nach wenig. Auf 210.692 Euro sind es über die Laufzeit ein Vielfaches dessen, was das fehlende Eigenkapital ausgemacht hätte.
• Die Anschlussfinanzierung wird nicht mitgedacht. Nach zehn Jahren stehen 156.164 Euro offen — bei einem Beleihungswert von 169.200 Euro sind das immer noch 92,3 Prozent Auslauf. Die Anschlussfinanzierung wird dann erneut teuer.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Vollfinanzierung leihst Du Dir den Kaufpreis (100 Prozent) oder Kaufpreis plus Nebenkosten (110 Prozent).
• Im Beispiel steigt die Rate von 750 auf 1.229 Euro und die Zinslast über die Laufzeit um rund 62.000 Euro.
• Nach fünf Jahren bräuchtest Du 103 Prozent des Kaufpreises, um beim Verkauf schuldenfrei herauszukommen — mit Eigenkapital sind es 73,6 Prozent.
• Der Beleihungsauslauf liegt bei 124,5 Prozent des angenommenen Beleihungswerts; nur die ersten 101.520 Euro sind für die Bank günstig refinanzierbar (§ 14 PfandBG).
• Eine hohe Anfangstilgung ist bei Vollfinanzierung kein Luxus, sondern die einzige Notbremse.
• Wer die Nebenkosten mitfinanzieren muss, weil nichts da ist, sollte nicht kaufen — sondern sparen.

Häufige Fragen

Bekomme ich überhaupt eine Vollfinanzierung?

Nur mit sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einem gut verwertbaren Objekt. Die Bank muss Deine Kreditwürdigkeit nach § 505a BGB prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn keine erheblichen Zweifel bestehen, dass Du das Darlehen bedienen kannst.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag?

Das hängt an Auslauf, Bonität und Objekt und ändert sich mit dem Markt. Ich rechne in diesem Beispiel bewusst mit einem gesetzten Prozentpunkt, damit die Mechanik sichtbar wird. Deinen echten Aufschlag erfährst Du erst im Angebot.

Kann ich die Nebenkosten wirklich mitfinanzieren?

Manche Banken machen es. Sie tun es ungern, weil Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Provision im Verwertungsfall nicht in der Immobilie stecken und damit keine Sicherheit sind. Genau deshalb kostet dieser Teil am meisten.

Ist eine Vollfinanzierung bei einer Kapitalanlage sinnvoller?

Bei Vermietung sind die Zinsen als Werbungskosten abziehbar, die Tilgung nicht. Das ändert die Nachsteuerrechnung, nicht das Verwertungsrisiko. Rechne beides getrennt, und rechne mit Leerstand. Der Einstieg dazu steht unter Erste Kapitalanlage.

Was ist mit Förderdarlehen als Ersatz für Eigenkapital?

Ein Förderdarlehen ist Fremdkapital und ersetzt kein Eigenkapital, verbessert aber die Mischkalkulation. Tilgungszuschüsse wirken wie eine spätere Sondertilgung. Mehr unter KfW-Förderung.

Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens ansparen, bevor ich kaufe?

Als harte Untergrenze die Nebenkosten, im Beispiel 22.692 Euro. Als solide Größe zusätzlich rund zwanzig Prozent des Kaufpreises. Ausführlich steht das unter Eigenkapital und unter Wie viel Eigenkapital brauche ich.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.