Annuitätendarlehen – einfach erklärt

Auf dem Finanzierungsvorschlag Deiner Bank steht eine einzige Zahl richtig groß: 750 Euro. Darunter, klein, zwei Wörter, die Du noch nie gebraucht hast — „Annuitätendarlehen, anfänglicher Tilgungssatz 2,00 Prozent“. Die 750 Euro verstehst Du. Den Rest nicht.

Der Satz sagt Dir eigentlich nur eins: Diese 750 Euro bleiben zehn Jahre lang gleich. Was sich darin bewegt, ist die Aufteilung.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit, bei dem Du jeden Monat immer denselben Betrag zahlst — und dieser Betrag besteht aus Zinsen und Tilgung zusammen.

„Annuität“ kommt vom lateinischen annus, das Jahr. Gemeint ist die Jahresrate. Zins ist die Miete für das geliehene Geld. Tilgung ist der Teil, mit dem Du die Schuld wirklich kleiner machst. Weil die Schuld jeden Monat schrumpft, wird der Zinsanteil kleiner — und weil die Rate gleich bleibt, wird genau um diesen Betrag der Tilgungsanteil größer. Die Rate steht still, innen bewegt sich alles.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne das an einem Beispiel durch, das ich in allen Finanzierungsbegriffen dieses Lexikons weiterverwende. Eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern in Essen-Frohnhausen. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen liegt dort bei 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Das ergibt einen Kaufpreis von 188.000 Euro.

Jetzt kommt die Annahme, auf die es ankommt. Ich rechne mit einem Sollzins von 4,00 Prozent. Das ist keine Marktaussage und kein Angebot, sondern eine gesetzte Zahl, damit Du die Mechanik siehst. Bauzinsen ändern sich wöchentlich; jede Zahl, die ich hier als aktuell ausgeben würde, wäre beim Lesen schon falsch. Dazu eine Anfangstilgung von 2,00 Prozent.

Die Annuität ist die Summe aus beiden Prozentsätzen, bezogen auf die Darlehenssumme: 6,00 Prozent von 150.000 Euro sind 9.000 Euro im Jahr, also 750 Euro im Monat.

Die erste Rate teilt sich so auf: 150.000 Euro mal 4 Prozent geteilt durch zwölf sind 500 Euro Zins. Bleiben 250 Euro Tilgung. Nach zehn Jahren sieht die Rate innen ganz anders aus, obwohl sie immer noch 750 Euro beträgt: Der Zinsanteil ist auf rund 380 Euro gefallen, der Tilgungsanteil auf rund 370 Euro gestiegen.

In zehn Jahren zahlst Du 90.000 Euro an die Bank. Davon sind 53.188 Euro Zinsen und nur 36.812 Euro Tilgung. Übrig bleibt eine Restschuld von 113.188 Euro, für die Du eine Anschlussfinanzierung brauchst.

Warum das für Dich wichtig ist

Die 750 Euro sind die einzige Zahl, die Dir jemand nennt — und sie ist die am wenigsten aussagekräftige. Sie sagt nichts darüber, wie lange Du zahlst. Bei 2 Prozent Anfangstilgung und meinem Beispielzins bist Du nach 331 Monaten schuldenfrei, also nach 27 Jahren und 7 Monaten. Mit 3 Prozent Anfangstilgung wäre die Rate 875 Euro — und Du wärst rund acht Jahre früher fertig.

Was die Rate verschweigt: alles außer sich selbst. Sie verrät nicht die Laufzeit, nicht die Gesamtzinslast, nicht die Restschuld am Ende der Bindung und nicht, was an Nebenkosten mitläuft. Zwei Angebote mit identischen 750 Euro können sich in der Restschuld nach zehn Jahren um fünfstellige Beträge unterscheiden. Vergleichbar werden sie erst über den effektiven Jahreszins und die ausgewiesene Restschuld.

Rechtlich ist das ein Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Die Bank stellt Dir Geld zur Verfügung, Du zahlst Zins und zahlst zurück. Wenn Du als Privatperson kaufst und ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird, ist es zusätzlich ein Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag nach § 491 Abs. 3 BGB. Daran hängen die Schutzvorschriften der §§ 491a bis 505e BGB. Der Vertrag muss nach § 492 Abs. 1 BGB schriftlich geschlossen werden, und Du kannst nach § 492 Abs. 3 Satz 2 BGB jederzeit einen Tilgungsplan verlangen. Tu das. Der Plan zeigt Dir Monat für Monat, was passiert.

Die häufigsten Fallstricke

• Die Rate wird mit der Belastung verwechselt. Zu den 750 Euro kommt das Hausgeld. Bei einer Wohnung dieser Größe sind das in Essen schnell 250 bis 350 Euro im Monat, davon ein Teil nicht umlagefähige Erhaltungsrücklage. Deine tatsächliche monatliche Belastung liegt also deutlich über der Kreditrate.
• Niedrige Tilgung fühlt sich günstig an. 1 Prozent Anfangstilgung senkt die Rate auf 625 Euro. Die Laufzeit steigt dabei auf über 46 Jahre. Wer mit 45 kauft, tilgt dann bis weit in die Rente.
• Der Tilgungsanteil im ersten Jahr wird überschätzt. Von 9.000 Euro Jahresrate kommen im ersten Jahr nur 3.056 Euro bei der Schuld an. Das ist normal und kein Fehler der Bank — es ist Zinseszins in die andere Richtung.
• Kein Recht auf Sondertilgung vereinbart. Ohne ausdrückliche Klausel im Vertrag darfst Du bei gebundenem Sollzins während der Bindung nach § 500 Abs. 2 Satz 2 BGB nur zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Sondertilgungsrechte kosten meist nichts — man muss sie nur verlangen.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
• Annuität = (Sollzins + Anfangstilgung) mal Darlehenssumme. Im Beispiel: 6 Prozent von 150.000 Euro sind 9.000 Euro im Jahr.
• Die Monatsrate allein sagt nichts über Laufzeit, Zinslast und Restschuld.
• Nach zehn Jahren Bindung bleiben im Beispiel 113.188 Euro Restschuld offen.
• Nach § 492 Abs. 3 BGB kannst Du jederzeit einen Tilgungsplan verlangen — der macht die Zahlen sichtbar.
• Ein Prozentpunkt mehr Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit um Jahre, nicht um Monate.

Häufige Fragen

Warum sinkt meine Rate nicht, obwohl ich Jahr für Jahr weniger Schulden habe?

Weil genau das der Sinn der Annuität ist. Der eingesparte Zins bleibt im System und wird in Tilgung umgewandelt. Deine Rate arbeitet dadurch mit der Zeit immer härter für Dich, ohne dass Du mehr zahlst.

Was ist der Unterschied zwischen Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen?

Beim Tilgungsdarlehen ist der Tilgungsbetrag konstant, die Rate fällt also von Monat zu Monat. Das ist am Anfang teurer und insgesamt zinsgünstiger. Für Wohnimmobilien bieten Banken es kaum an, weil die hohe Anfangsbelastung die Kreditwürdigkeitsprüfung nach § 505a BGB erschwert.

Kann die Bank die Rate während der Zinsbindung erhöhen?

Bei gebundenem Sollzins nicht. Der Sollzinssatz ist nach § 489 Abs. 5 BGB gebunden, wenn er als feste Prozentzahl vereinbart ist. Bei variablem Zins dagegen schon — dann greift die Unterrichtungspflicht aus § 493 Abs. 3 BGB, bevor die Anpassung wirksam wird.

Wie hoch sollte die Anfangstilgung sein?

Eine feste Zahl gibt es nicht, aber eine gute Kontrollfrage: Bist Du bei Rentenbeginn schuldenfrei? Rechne die Volltilgungsdauer aus und leg Dein Alter daneben. Im Beispiel sind 2 Prozent 27 Jahre und 7 Monate, 3 Prozent rund 20 Jahre.

Was passiert nach Ablauf der zehn Jahre?

Die Restschuld wird fällig oder neu vereinbart. Die Bank muss Dich nach § 493 Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber informieren, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist — und zu welchem Satz.

Darf ich das Darlehen vorzeitig ganz zurückzahlen, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Ja, über § 490 Abs. 2 BGB, wenn seit der vollständigen Auszahlung sechs Monate vergangen sind und ein berechtigtes Interesse besteht. Der Verkauf der beliehenen Wohnung ist im Gesetz ausdrücklich als solches Interesse genannt. Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Zählt die Provision zur finanzierbaren Summe?

Die meisten Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht oder nur ungern mit, weil sie im Notfall nicht verwertbar sind. Im Beispiel sind die 22.692 Euro Nebenkosten deshalb komplett aus Eigenkapital bezahlt. Wer sie mitfinanzieren will, landet schnell bei einer Vollfinanzierung mit deutlich schlechteren Konditionen.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.