Bauerwartungsland und Bauland – einfach erklärt

Die Anzeige verspricht „Grundstück in bester Lage, Bauerwartungsland“. Der Preis liegt deutlich unter dem, was Bauland in dieser Gegend kostet, und genau das klingt nach einem Geschäft. Es kann eines sein. Es kann aber auch eine Wiese bleiben, auf der Deine Enkel noch spazieren gehen. Der Unterschied steckt in einem einzigen Wort — dem Entwicklungszustand.

Was ist Bauerwartungsland?

Bauerwartungsland ist eine Fläche, bei der man aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten kann, dass dort irgendwann gebaut werden darf — aber noch nicht darf.

So steht es sinngemäß in § 3 Abs. 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung: Bauerwartungsland sind Flächen, die eine bauliche Nutzung „aufgrund konkreter Tatsachen, insbesondere nach dem Stand der Bauleitplanung und nach der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen“.

Die beiden entscheidenden Wörter sind konkrete Tatsachen. Eine Hoffnung genügt nicht, ein Gerücht auch nicht. Es braucht etwas Nachprüfbares: eine Darstellung als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan, einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan, eine erkennbare Entwicklungsrichtung der Stadt.

Die vier Entwicklungszustände nach § 3 ImmoWertV

Die Verordnung unterscheidet vier Stufen — und jede Stufe hat ihren eigenen Preis. Die Reihenfolge ist eine Treppe nach oben.

• Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (§ 3 Abs. 1): land- oder forstwirtschaftlich nutzbare Flächen, die weder Bauerwartungsland noch Rohbauland noch baureifes Land sind.
• Bauerwartungsland (§ 3 Abs. 2): bauliche Nutzung ist aufgrund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit zu erwarten.
• Rohbauland (§ 3 Abs. 3): Flächen, die nach § 30, § 33 oder § 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
• Baureifes Land (§ 3 Abs. 4): Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind.

Dazu kommt in § 3 Abs. 5 ImmoWertV eine Restkategorie, die „sonstigen Flächen“ — alles, was sich keiner der vier Stufen zuordnen lässt.

Wichtig an Stufe drei: Rohbauland ist rechtlich schon Bauland. Was fehlt, ist die Straße, der Kanal, der brauchbare Zuschnitt. Was das kosten kann, steht unter Erschließungskosten.

Was jede Stufe im Preis ausmacht

Die veröffentlichten Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen beziehen sich auf baureifes Land — also auf die oberste Stufe. In Bredeney liegt der Median bei 710 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, in Rüttenscheid bei 550, in Steele bei 330 und in Katernberg bei 225 Euro.

Die darunterliegenden Stufen werden daraus abgeleitet. In der Wertermittlungspraxis liegt Rohbauland grob bei der Hälfte bis zu vier Fünfteln des baureifen Landes, Bauerwartungsland deutlich darunter, und landwirtschaftliche Fläche noch einmal um ein Vielfaches tiefer. Das sind Erfahrungsspannen, keine Rechenvorschrift — die für Essen anzuwendenden Umrechnungswerte kommen vom Gutachterausschuss, nicht aus einer Faustformel.

Was das für ein Grundstück von 700 Quadratmetern in Steele bedeuten kann, zeigt die Größenordnung:

Der Sprung von der zweiten auf die vierte Stufe ist damit der teuerste Vorgang im ganzen Grundstücksrecht — und er hängt an Entscheidungen, die nicht Du triffst, sondern der Rat der Stadt.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Preisunterschied genau der Preis des Risikos ist. Wer Bauerwartungsland kauft, zahlt weniger und trägt dafür die Möglichkeit, dass die Erwartung nie eintritt. Es gibt keine Frist, innerhalb derer die Stadt planen müsste, und nach § 123 Abs. 3 BauGB auch keinen Anspruch auf Erschließung.

In Essen ist das keine theoretische Frage. Am Stadtrand — im Süden Richtung Ruhr, im Norden an den Rändern der alten Zechensiedlungen — gibt es Flächen, deren Entwicklung seit Jahrzehnten diskutiert wird. Dazu kommen die Essener Besonderheiten, die eine Entwicklung verzögern oder verhindern können: Altlasten aus der Industriegeschichte, Kampfmittelverdacht und Bergbaueinwirkungen, siehe Bergsenkungsgebiete in Essen.

Für Erben ist der Entwicklungszustand aus einem anderen Grund wichtig: Das Finanzamt bewertet den Grundbesitz nach dem Zustand am Todestag, nicht nach der Hoffnung der Erben. Eine Fläche, die als Bauerwartungsland eingestuft wird, kostet Erbschaftsteuer auf einen Wert, den niemand kurzfristig realisieren kann.

Was Du tun musst

• Bodenrichtwert und Richtwertzone abfragen — beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen; wie das geht, steht unter Bodenrichtwertkarte Essen. Der Richtwert nennt den Entwicklungszustand, auf den er sich bezieht.
• Flächennutzungsplan prüfen: Ist die Fläche überhaupt als Baufläche dargestellt?
• Bei der Stadt fragen, ob ein Aufstellungsbeschluss existiert und wie weit das Verfahren ist.
• Erschließung klären: Liegt die Straße an? Ist der Kanal da? Sind Beiträge schon abgerechnet?
• Im Zweifel eine Bauvoranfrage stellen. Sie ist die einzige verbindliche Antwort.

Die häufigsten Fallstricke

Der Flächennutzungsplan wird für Baurecht gehalten

Er ist es nicht. Nach § 5 Abs. 1 BauGB stellt er die Art der Bodennutzung nur „in den Grundzügen“ dar und bindet Behörden, nicht Bürger. Eine dargestellte Wohnbaufläche ist ein Indiz für Bauerwartung — mehr nicht.

Rohbauland und Bauerwartungsland werden verwechselt

Der Unterschied ist die rechtliche Bebaubarkeit. Rohbauland ist nach § 30, § 33 oder § 34 BauGB bereits für eine bauliche Nutzung bestimmt; es fehlt nur die Erschließung oder ein tauglicher Zuschnitt. Bauerwartungsland ist es eben noch nicht. Wer für Bauerwartungsland den Rohbaulandpreis zahlt, zahlt zu viel.

Die Erschließungskosten werden nicht abgezogen

Vom Rohbauland zum baureifen Land führt eine Rechnung, keine Unterschrift. Straße, Kanal, Vermessung und Beiträge sind reale Beträge, die vom Kaufpreis abgehen müssen — sonst kauft man baureifes Land zum Preis von baureifem Land und bezahlt die Erschließung ein zweites Mal.

Die Zeit wird nicht eingepreist

Ein Betrag, der in fünfzehn Jahren realisiert wird, ist heute weniger wert als derselbe Betrag morgen. Wartezeit gehört in die Bewertung — das ist der sachliche Kern jedes Abschlags auf Bauerwartungsland, siehe Verkehrswert.

Das Wichtigste in Kürze

• § 3 ImmoWertV kennt vier Entwicklungszustände: Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland, baureifes Land.
• Bauerwartungsland verlangt konkrete Tatsachen, nicht Hoffnung — Stand der Bauleitplanung und städtebauliche Entwicklung.
• Rohbauland ist schon Bauland, es fehlt die gesicherte Erschließung oder ein brauchbarer Zuschnitt.
• Die Essener Bodenrichtwerte beziehen sich auf baureifes Land: Bredeney 710, Rüttenscheid 550, Steele 330, Katernberg 225 Euro je Quadratmeter.
• Der Preisabstand zwischen den Stufen ist der Preis für Risiko und Wartezeit.
• Einen Anspruch auf Erschließung gibt es nach § 123 Abs. 3 BauGB nicht.

Häufige Fragen

Wie lange dauert es, bis Bauerwartungsland zu Bauland wird?

Das lässt sich nicht seriös beziffern. Es kann in wenigen Jahren gehen, wenn ein Bebauungsplanverfahren läuft; es kann auch nie passieren. Wer eine Frist genannt bekommt, sollte fragen, worauf sie sich stützt.

Woran erkenne ich, welchen Entwicklungszustand meine Fläche hat?

An der Bodenrichtwertzone. Der Gutachterausschuss weist zu jedem Richtwert den zugehörigen Entwicklungszustand aus. Steht dort „baureifes Land“, ist das eine andere Welt als „Bauerwartungsland“.

Kann ich Bauerwartungsland finanzieren?

Deutlich schwerer als baureifes Land. Banken beleihen es zurückhaltend, weil der Beleihungswert niedrig und die Verwertbarkeit ungewiss ist. Rechne mit hohem Eigenkapitalanteil.

Zahle ich Grunderwerbsteuer auf Bauerwartungsland?

Ja, auf den Kaufpreis, in Nordrhein-Westfalen mit 6,5 Prozent. Der Entwicklungszustand ändert am Steuersatz nichts, nur an der Bemessungsgrundlage, siehe Grunderwerbsteuer NRW.

Was passiert, wenn die Stadt einen Bebauungsplan aufstellt?

Dann kann aus Bauerwartungsland Rohbauland und schließlich baureifes Land werden — und der Bodenwert steigt sprunghaft. § 196 Abs. 2 BauGB sieht deshalb ausdrücklich vor, dass Bodenrichtwerte fortgeschrieben werden, wenn sich die Qualität des Bodens durch einen Bebauungsplan geändert hat.

Und wenn das Grundstück im Außenbereich liegt?

Dann gilt § 35 BauGB, und nur ein enger Katalog privilegierter Vorhaben ist zulässig. Ein normales Wohnhaus gehört nicht dazu. Für die Bewertung ist eine solche Fläche in aller Regel keine Bauerwartung, sondern Land- oder Forstwirtschaft.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.