Eigentumswohnung kaufen: der Ablauf für Ersterwerber

Das Treppenhaus riecht nach frischer Farbe, die Wohnung im dritten Stock hat einen Balkon nach Süden, und nach zwanzig Minuten willst Du sie haben. Genau an dieser Stelle fangen die meisten Fehler an. Denn bei einer Eigentumswohnung kaufst Du nicht nur vier Wände. Du kaufst Dich in eine Gemeinschaft ein, die Beschlüsse gefasst hat, bevor Du das Haus zum ersten Mal betreten hast.

Zuerst rechnest Du, dann suchst Du

Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Dazu kommen Nebenkosten, die Du meist aus eigenem Geld zahlen musst, weil viele Banken sie nicht mitfinanzieren. Bei 300.000 Euro sieht das in Nordrhein-Westfalen so aus:

Dazu kommt eine Zahl, die es beim Haus so nicht gibt: das Hausgeld. Es ist Deine monatliche Vorauszahlung an die Gemeinschaft, beschlossen auf Grundlage des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs. 1 WEG. Bei 70 Quadratmetern und 3,80 Euro je Quadratmeter sind das 266 Euro im Monat. Ein Teil davon fließt in die Erhaltungsrücklage und kommt nie zurück, ein Teil sind Betriebskosten, die Du als Selbstnutzer ohnehin hättest. Rechne das Hausgeld immer neben die Kreditrate, nicht dahinter.

Wo Du suchst, entscheidet die Zahl darunter. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen weist für Eigentumswohnungen im Weiterverkauf sehr unterschiedliche Richtwerte je Quadratmeter aus: Rüttenscheid 2.925 Euro, Huttrop 2.650 Euro, Steele 2.050 Euro, Katernberg 1.900 Euro. Zwischen Rüttenscheid und Katernberg liegt bei 70 Quadratmetern ein Unterschied von rund 72.000 Euro.

Besichtigung: schau am Haus vorbei, nicht nur in die Wohnung

Bei einem Haus prüfst Du das Haus. Bei einer Wohnung prüfst Du beides: die Wohnung und die Anlage. Die teuren Überraschungen stecken fast nie in der Wohnung.

• Dach, Fassade, Kellerabdichtung, Balkonplatten: Wer hier saniert, saniert für alle, und Du zahlst mit.
• Alter der Heizung und der Steigleitungen. Eine Heizungserneuerung ist die häufigste Sonderumlage.
• Fenster im ganzen Haus, nicht nur in der Wohnung. Sie sind Gemeinschaftseigentum, mehr dazu unter wer in der WEG die Fenster zahlt.
• Tiefgaragendecke und Aufzug. Beides frisst Rücklage in großen Sprüngen.
• Treppenhaus und Außenanlagen. Der Pflegezustand verrät, wie diese Gemeinschaft mit Geld umgeht.

Den Energieausweis muss Dir der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Das schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz vor. Bei einer Wohnung gilt er für das ganze Gebäude, nicht für Deine Einheit.

Reservierung: warum eine Reservierungsgebühr fast immer unwirksam ist

Irgendwann kommt der Satz: „Wenn Du sicher gehen willst, reservieren wir Dir die Wohnung.“ Und dann liegt ein Formular auf dem Tisch, das ein paar tausend Euro kostet und in dem steht, dass das Geld auf keinen Fall zurückkommt.

Der Bundesgerichtshof hat solchen Klauseln unter dem Aktenzeichen I ZR 113/22 eine Absage erteilt. Eine Reservierungsvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen benachteiligt den Kunden unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und dem Kunden kein nennenswerter Vorteil gegenübersteht. Der Makler bekäme sonst eine Provision ohne Erfolg. Schon früher hatte der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen III ZR 21/10 in dieselbe Richtung entschieden.

Zwei Punkte solltest Du kennen. Erstens: Es hat den Makler nicht gerettet, dass zwischen Maklervertrag und Reservierungsvereinbarung Monate lagen; der Bundesgerichtshof hat die Reservierung als Ergänzung desselben Vertrags behandelt. Zweitens: Wird die Gebühr so hoch, dass sie Dich wirtschaftlich zum Kauf zwingt, ist die Vereinbarung ohne notarielle Beurkundung ohnehin nichtig, weil § 311b Abs. 1 BGB für alles greift, was mittelbaren Kaufzwang erzeugt. Als grobe Grenze gelten in der Rechtsprechung rund 10 bis 15 Prozent der ortsüblichen Provision.

Ich arbeite deshalb ohne Reservierungsgebühren. Verbindlich wird ein Kauf beim Notar, vorher nicht. Wer Dir vorher Geld abnimmt, verkauft Dir ein Gefühl.

Die Unterlagen, die Du bei einer Wohnung zwingend brauchst

Bei einem Haus reichen Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis. Bei einer Wohnung kommt ein ganzer Stapel dazu. Fordere ihn an, bevor Du zur Bank gehst, nicht danach.

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung. Das ist die Verfassung des Hauses. Was darin steht, gilt auch für Dich.
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Daraus ergibt sich, welche Räume überhaupt zu Deiner Einheit gehören.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, vollständig, nicht in Auszügen.
• Die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG. Dort steht der Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse, fortlaufend nummeriert. Einsicht bekommt nach dem Gesetz jeder Eigentümer und jeder Dritte, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat. Lass Dich vom Verkäufer schriftlich ermächtigen.
• Wirtschaftsplan, die letzten beiden Jahresabrechnungen und Deine Einzelabrechnung.
• Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG. Er nennt den Stand der Rücklagen.
• Höhe der Erhaltungsrücklage und Auskunft über Hausgeldrückstände in der Gemeinschaft.
• Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss.
• Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs, aktuell. Wie Du ihn bekommst, steht unter Grundbuchauszug in Essen. Zuständig ist das Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.

Eine allgemeine Liste für jeden Immobilienkauf findest Du unter Unterlagen beim Immobilienverkauf.

Finanzierung: die Zusage, die den Notartermin trägt

Eine Finanzierungsbestätigung ist kein Darlehensvertrag. Du brauchst eine verbindliche Zusage Deiner Bank, die auf genau dieses Objekt lautet und die Nebenkosten berücksichtigt. Banken verlangen bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wohnflächenberechnung und die letzte Jahresabrechnung. Zwischen vollständigen Unterlagen und verbindlicher Zusage vergehen realistisch zwei bis vier Wochen.

Notartermin, Vormerkung, Kaufpreisfälligkeit

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie braucht nach § 311b Abs. 1 BGB die notarielle Beurkundung. Alles davor ist unverbindlich, auch das schönste Handschlagversprechen.

Der Entwurf soll Dir als Verbraucher nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutze die Frist wirklich. Wird sie unterschritten, muss der Notar den Grund in die Niederschrift aufnehmen.

Zahle nie, bevor die Fälligkeitsmitteilung des Notars da ist. Sie ist Dein Beleg dafür, dass alle Sicherungen greifen. Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt fest; erst wenn sie bezahlt ist, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG aus, und ohne die schreibt das Grundbuchamt Dich nicht um.

Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG, ist der Kauf schwebend unwirksam, solange die Zustimmung fehlt. Verweigert werden darf sie nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund, also etwa bei erkennbarer Zahlungsunfähigkeit. Die Gemeinschaft kann eine solche Beschränkung inzwischen auch per Beschluss aufheben, § 12 Abs. 4 WEG.

Übergabe: das Protokoll ist Deine Versicherung

Übergeben wird, wenn der Kaufpreis beim Verkäufer angekommen ist. Ab diesem Tag trägst Du Nutzen und Lasten, also auch das Hausgeld. Mach ein Protokoll und lass es beide Seiten unterschreiben. Hinein gehören: alle Zählerstände mit Zählernummern, die Zahl der übergebenen Schlüssel einschließlich Haustür, Keller, Briefkasten und Tiefgarage, der Zustand der Räume, verbleibendes Inventar und offene Mängel.

Für die Eigentumsumschreibung selbst musst Du nichts tun. Erst mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch bist Du rechtlich Eigentümer und in der Versammlung stimmberechtigt.

Was bei einer Wohnung wirklich anders ist

Mit dem Kauf wirst Du Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist seit der letzten großen WEG-Reform nach § 9a Abs. 1 WEG rechtsfähig: Sie kann klagen, verklagt werden und Verträge schließen. Das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet sie, nicht Du, § 18 Abs. 1 WEG.

Ab neun Sondereigentumsrechten gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Zertifiziert heißt: geprüft vor einer Industrie- und Handelskammer, § 26a WEG. Frag danach.

Drei Geldfragen, die Ersterwerber regelmäßig falsch einschätzen:

• Altschulden. Für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftest Du nicht. Das hat der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 209/12 entschieden. Die Gemeinschaft kann sie nicht bei Dir eintreiben.
• Abrechnungsspitze. Anders liegt es beim Nachschuss aus der Jahresabrechnung. Nach dem Urteil mit dem Aktenzeichen V ZR 113/11 schuldet ihn, wer im Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist. Wird die Abrechnung für das Vorjahr nach Deiner Eintragung beschlossen, zahlst Du. Das gehört in den Kaufvertrag.
• Erhaltungsrücklage. Sie gehört der Gemeinschaft, nicht Dir. Der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen II R 49/17 entschieden, dass der anteilige Bestand die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert. Du zahlst also 6,5 Prozent auch auf den Teil des Kaufpreises, der rechnerisch auf die Rücklage entfällt.

Ob die Rücklage reicht, kannst Du grob prüfen. Die Zweite Berechnungsverordnung nennt als Instandhaltungsansatz je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr 7,10 Euro bei einem Gebäude unter 22 Jahren, 9 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils plus 1 Euro bei Aufzug. Für die WEG ist das nicht bindend, aber ein brauchbarer Maßstab. Liegt die tatsächliche Zuführung weit darunter und ist das Haus alt, kommt die Rechnung später als Sonderumlage.

Typische Fehler von Ersterwerbern

• Nur die Wohnung besichtigen und die Anlage übersehen.
• Vor der Fälligkeitsmitteilung überweisen.
• Protokolle ungelesen abheften. Genau dort stehen die beschlossenen und die vertagten Sanierungen.
• Die Beschluss-Sammlung gar nicht anfordern, weil niemand von ihr erzählt hat.
• Eine Reservierungsgebühr zahlen, statt den Notartermin zu terminieren.
• Das Hausgeld für eine Nebenkostenpauschale halten und den Rücklagenanteil vergessen.
• Annehmen, Fenster und Wohnungstür seien Sondereigentum, weil sie zur Wohnung gehören. Was Dir wirklich gehört, steht unter Sondereigentum einfach erklärt.
• Einen Stellplatz oder Kellerraum als selbstverständlich mitkaufen, obwohl das Sondernutzungsrecht daran nicht im Grundbuch steht.

Einen Überblick über weitere Themen rund um den Erwerb findest Du unter Wissen zum Immobilienkauf, den Marktüberblick für die Stadt unter Immobilien in Essen.

Fazit

• Rechne mit rund 12 Prozent Nebenkosten: 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer in NRW, etwa 1,8 Prozent Notar und Grundbuch, dazu die Provision.
• Eine Reservierungsgebühr in vorformulierten Bedingungen ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen I ZR 113/22 unwirksam. Zahle sie nicht.
• Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht gehören vor die Finanzierung, nicht danach.
• Überweise erst nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Sie belegt, dass Vormerkung, Zustimmung nach § 12 WEG, Vorkaufsrechtsverzicht und Lastenfreistellung vorliegen.
• Übergib nie ohne Protokoll mit Zählerständen, Schlüsselzahl und Mängelliste.
• Altschulden des Voreigentümers gehen nicht auf Dich über, die nach dem Eigentumsübergang beschlossene Abrechnungsspitze schon.

Häufige Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung

Muss ich eine Reservierungsgebühr zahlen, um eine Wohnung zu sichern?

Nein, und Du solltest es auch nicht, denn eine solche Klausel in vorformulierten Bedingungen ist nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs mit dem Aktenzeichen I ZR 113/22 unwirksam und das Geld zurückzuzahlen.

Bekomme ich eine gezahlte Reservierungsgebühr zurück?

In aller Regel ja, wenn sie über Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart wurde und die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war, denn genau darin liegt die unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Eigentumswohnung?

Als Faustregel solltest Du die Nebenkosten von rund 12 Prozent aus eigenem Geld tragen können, weil viele Banken sie nicht mitfinanzieren, bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das etwa 35.600 Euro.

Welche Unterlagen muss der Verkäufer einer Eigentumswohnung liefern?

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan, Protokolle der letzten drei Jahre, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, den Vermögensbericht, den Stand der Erhaltungsrücklage, den Verwaltervertrag, einen aktuellen Grundbuchauszug und den Energieausweis.

Darf ich als Kaufinteressent die Beschluss-Sammlung einsehen?

Nach § 24 Abs. 7 WEG bekommt Einsicht jeder Wohnungseigentümer und jeder Dritte, den ein Eigentümer dazu ermächtigt hat, deshalb lässt Du Dich vom Verkäufer schriftlich ermächtigen.

Was ist die Zustimmung nach § 12 WEG und wer erteilt sie?

Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters oder der übrigen Eigentümer, und sie darf nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden.

Wann muss ich den Kaufpreis überweisen?

Erst wenn der Notar Dir die Fälligkeit schriftlich mitteilt, denn dann sind Auflassungsvormerkung, Zustimmung nach § 12 WEG, Verzicht auf das Vorkaufsrecht der Stadt und die Lastenfreistellung gesichert.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zur Eigentumsumschreibung?

Bis zur Fälligkeit vergehen meist vier bis acht Wochen, die Eintragung als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch folgt später und hängt davon ab, wann die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt ist.

Hafte ich für Hausgeldrückstände des Voreigentümers?

Nein, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 209/12 entschieden, dass der Erwerber für diese Altschulden nicht einzustehen hat.

Mindert die Erhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Nein, nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen II R 49/17 gehört die Rücklage dem Verband und mindert den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage nicht.

Was gehört in ein Übergabeprotokoll bei einer Eigentumswohnung?

Alle Zählerstände mit Zählernummern, die Zahl der Schlüssel für Wohnung, Haustür, Keller, Briefkasten und Tiefgarage, der Zustand der Räume, verbleibendes Inventar, offene Mängel sowie die übergebenen Unterlagen und die Kontaktdaten der Verwaltung.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Werden und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.