Immobilie verkaufen im Pflegefall

Der Anruf kommt an einem Dienstag: Der Vater kann nicht mehr nach Hause, der Sozialdienst der Klinik hat einen Heimplatz gefunden, frei ab dem Ersten. Der Heimvertrag liegt zur Unterschrift bereit, der Eigenanteil steht drin, und plötzlich rechnet die Familie zum ersten Mal aus, wie lange die Rente reicht. Vier Monate. Danach ist das Haus in Werden die einzige Reserve. Und dann steht die Frage im Raum, die niemand vorbereitet hat: Wer darf dieses Haus eigentlich verkaufen?

Die erste Frage ist nicht der Preis, sondern die Unterschrift

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Der Notar prüft dabei, ob die Beteiligten geschäftsfähig sind. Hat der Eigentümer eine fortgeschrittene Demenz, kann er nicht mehr wirksam unterschreiben — auch dann nicht, wenn er an guten Tagen klar wirkt und selbst verkaufen will. Ein Vertrag, den ein Geschäftsunfähiger schließt, ist nichtig, und zwar von Anfang an.

Damit gibt es genau zwei Wege. Entweder handelt jemand aufgrund einer Vollmacht, die der Eigentümer erteilt hat, solange er geschäftsfähig war. Oder das Betreuungsgericht bestellt einen Betreuer. Der erste Weg dauert Tage, der zweite Monate — darin liegt der Unterschied zwischen geordnetem Verkauf und Notverkauf.

Die Vorsorgevollmacht — und warum die Form über alles entscheidet

Eine Vorsorgevollmacht erlaubt es einer Vertrauensperson, für den Vollmachtgeber zu handeln, wenn dieser es selbst nicht mehr kann. Für Immobilien reicht das übliche Formular oft nicht. Drei Punkte müssen stimmen.

Erstens der Inhalt. Die Vollmacht muss Grundstücksgeschäfte ausdrücklich umfassen — Verkauf, Auflassung, Bewilligung und Beantragung von Eintragungen im Grundbuch. Eine allgemeine Formulierung wie „Vertretung in allen Vermögensangelegenheiten“ wird von Grundbuchämtern regelmäßig beanstandet. Sinnvoll ist außerdem die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, sonst darf der Bevollmächtigte nicht an sich selbst oder als Vertreter mehrerer Beteiligter handeln.

Zweitens die Form. Damit das Grundbuchamt die Vollmacht überhaupt akzeptiert, muss sie nach § 29 GBO durch eine öffentliche Urkunde oder eine öffentlich beglaubigte Erklärung nachgewiesen werden. Eine handschriftliche Vollmacht auf einem Vordruck genügt nicht. Beglaubigen darf das ein Notar — und, wie der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZB 148/19 entschieden hat, auch die Betreuungsbehörde. Das Grundbuchamt darf die Eintragung nicht deshalb ablehnen, weil die Beglaubigung von der Behörde statt vom Notar stammt. In Essen ist dafür die Betreuungsbehörde der Stadt zuständig.

Drittens die Reichweite. Eine beglaubigte Vollmacht trägt den Verkauf. Soll der Bevollmächtigte darüber hinaus ein Darlehen aufnehmen oder eine Grundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung bestellen, verlangen Banken und Notare meist eine beurkundete Vollmacht. Wer heute vorsorgt, lässt deshalb gleich beurkunden statt nur beglaubigen.

Zwei Kleinigkeiten mit großer Wirkung: Die Vollmacht muss dem Notar im Original oder in Ausfertigung vorliegen, nicht als Kopie, und sie sollte im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer stehen, damit das Betreuungsgericht sie findet, bevor es ein Verfahren einleitet.

Ohne Vollmacht: die Betreuung als zweiter Weg

Gibt es keine Vollmacht, bestellt das Betreuungsgericht am Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, einen Betreuer. Das geschieht nur, soweit es erforderlich ist; besteht eine wirksame Vorsorgevollmacht, ist eine Betreuung grundsätzlich entbehrlich. Betreuer wird oft ein Angehöriger, sonst ein Berufsbetreuer.

Ein Betreuer darf eine Immobilie nicht einfach verkaufen. Nach § 1850 BGB braucht er für die Verfügung über ein Grundstück und für die Verpflichtung dazu die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Bewohnt der Betreute das Haus selbst oder soll es aufgegeben werden, greift zusätzlich § 1833 BGB: Der Betreuer muss dem Gericht die beabsichtigte Aufgabe des Wohnraums unverzüglich anzeigen, mit Begründung und mit den Wünschen des Betreuten, und die Verfügung über das Grundstück ist genehmigungspflichtig.

Praktisch heißt das: Der Kaufvertrag wird beurkundet, ist aber schwebend unwirksam. Danach prüft das Gericht, ob der Preis angemessen ist, und verlangt dafür einen Nachweis des Verkehrswerts — ein Gutachten, eine Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen oder eine belastbare Marktwerteinschätzung. Erst wenn die Genehmigung rechtskräftig ist und der Betreuer sie dem Käufer mitgeteilt hat, wird der Vertrag wirksam. Sechs bis zehn Wochen kommen so zusätzlich zum Betreuungsverfahren hinzu.

Daraus folgt die wichtigste praktische Empfehlung dieser Seite: Wer eine Immobilie besitzt und noch geschäftsfähig ist, sollte eine beurkundete Vorsorgevollmacht mit Grundbuchklausel haben. Der Notartermin dafür kostet einen Vormittag — das Fehlen der Vollmacht kostet ein halbes Jahr.

Was ein Heimplatz kostet und wie schnell das Geld weg ist

Der Eigenanteil im Pflegeheim setzt sich aus dem einrichtungseinheitlichen Eigenanteil für die Pflege, den Kosten für Unterkunft und Verpflegung, den Investitionskosten und der Ausbildungsumlage zusammen. In Nordrhein-Westfalen liegt er im ersten Heimjahr nach den Auswertungen der Ersatzkassen im mittleren vierstelligen Bereich pro Monat und damit bundesweit im oberen Drittel. Die Zahl wird jährlich neu ermittelt, den tagesaktuellen Wert findest Du im Pflegenavigator Deiner Krankenkasse oder direkt im Heimvertrag.

Er sinkt mit der Aufenthaltsdauer, weil die Pflegekasse einen Leistungszuschlag auf den Pflegeanteil zahlt: 15 Prozent im ersten Jahr, 30 Prozent im zweiten, 50 Prozent im dritten und 75 Prozent ab dem vierten. Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten bleiben davon unberührt.

Bei 30.000 Euro Erspartem ist die Rücklage nach knapp vierzehn Monaten aufgebraucht. In diesem Zeitraum entscheidet sich, ob die Immobilie in Ruhe oder unter Druck verkauft wird.

Sozialamt, Schonvermögen und die Immobilie

Reicht das Einkommen nicht, springt die Hilfe zur Pflege nach dem Sozialgesetzbuch XII ein, in Essen über den zuständigen Fachbereich der Stadt. Vorher ist aber Vermögen einzusetzen, § 90 SGB XII.

Geschützt bleibt ein kleiner Barbetrag. Nach der Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII sind das derzeit 10.000 Euro je Person, bei Ehepaaren also zusammen 20.000 Euro, zuzüglich eines Betrags für jede weitere unterhaltsberechtigte Person.

Für die Immobilie gilt § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII: Ein angemessenes selbstgenutztes Hausgrundstück ist geschützt, solange es vom Betroffenen oder von Angehörigen bewohnt wird, die dort mitgelebt haben. Zieht der Eigentümer dauerhaft ins Heim und lebt niemand mehr dort, entfällt der Schutz in aller Regel. Bleibt der Ehepartner im Haus, bleibt es geschützt. Ob eine Immobilie „angemessen“ ist, wird nicht nach starren Quadratmetergrenzen beurteilt, sondern nach einer Gesamtbetrachtung von Haushaltsgröße, Wohnfläche, Grundstücksgröße und örtlichen Verhältnissen — ein Reihenhaus in Steele wird anders bewertet als ein freistehendes Haus mit 900 Quadratmetern Grundstück in Bredeney, wo der Bodenrichtwert bei 710 Euro je Quadratmeter liegt.

Ist das Haus einzusetzen, lässt es sich aber nicht sofort verwerten, greift § 91 SGB XII: Die Sozialhilfe wird dann als Darlehen geleistet, und der Träger darf die Rückzahlung dinglich sichern — üblicherweise durch eine Sicherungshypothek oder Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs. Das ist kein Freibrief, sondern eine Stundung. Beim späteren Verkauf oder im Erbfall wird abgerechnet.

Ein Punkt entlastet die Kinder deutlich: Seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz greift der Sozialhilfeträger auf Unterhalt von Kindern erst zu, wenn deren Jahresbruttoeinkommen 100.000 Euro übersteigt, § 94 Abs. 1a SGB XII. Unterhalb dieser Grenze wird vermutet, dass sie nicht überschritten ist. Das eigene Vermögen der Kinder bleibt dabei außer Betracht — geschützt ist damit nicht das Haus der Eltern, sondern das Einkommen der Kinder.

Und eine Warnung: Eine Schenkung innerhalb der letzten zehn Jahre kann der Schenker nach § 528 BGB wegen Verarmung zurückfordern, und diesen Anspruch darf der Sozialhilfeträger nach § 93 SGB XII auf sich überleiten. Die Immobilie schnell zu überschreiben, funktioniert also selten.

Zeitdruck kostet Geld — mit Zahlen

Ein Verkauf unter Druck ist teuer, und der Unterschied lässt sich beziffern. Ein Beispiel für ein Reihenhaus in Werden, wo der Bodenrichtwert für Wohnbauland im Median bei 520 Euro je Quadratmeter liegt.

Diese 45.000 Euro sind die übliche Spanne zwischen einem Objekt, das vollständig dokumentiert an den Markt geht, und einem, bei dem der Käufer Unsicherheit einpreist. Was zur Vorbereitung gehört, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf und Bauakte in Essen einsehen. Welche Fehler den Preis am häufigsten drücken, zeigt Fehler beim Hausverkauf.

Spekulationsfrist: das selbstgenutzte Haus ist meist steuerfrei

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei einem Haus, das die Eltern vor Jahrzehnten gebaut haben, spielt das keine Rolle mehr.

Interessant wird die Ausnahme für die Eigennutzung. Steuerfrei bleibt der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne dass es drei volle Jahre sein müssen — der Bundesfinanzhof hat unter dem Aktenzeichen IX R 37/16 entschieden, dass es reicht, wenn die Nutzung im zweitvorangegangenen Jahr besteht, im Vorjahr durchgehend und im Verkaufsjahr zumindest bis zum Verkauf andauert.

Für den Pflegefall bedeutet das: Wer aus dem Haus ins Heim zieht und im selben oder im folgenden Jahr verkauft, bleibt in der Regel in der Ausnahme. Wer das Haus danach jahrelang leerstehen lässt oder vermietet, kann sie verlieren — ein Grund mehr, bei erst kürzlich erworbenen Immobilien nicht zu vertagen. Im Zweifel gehört die Frage vor den Notartermin zum Steuerberater.

Der Ablauf beim Notar

• Vor dem Termin prüft der Notar die Vollmacht: Umfang, Form, Original oder Ausfertigung, Befreiung von § 181 BGB.
• Bei Betreuung wird der Vertrag beurkundet und die Genehmigung des Betreuungsgerichts beantragt; der Vertrag ist bis zur Mitteilung der rechtskräftigen Genehmigung schwebend unwirksam.
• Zur Sicherung des Käufers wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52, eingetragen.
• Bestehende Grundschulden und eine etwaige Sicherung des Sozialhilfeträgers werden über Löschungsunterlagen abgewickelt; der Kaufpreis fließt zuerst dorthin.
• Erst nach Zahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Käufer eingetragen; die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen zahlt er.
• Der Erlös gehört dem Pflegebedürftigen, nicht den Kindern. Er wird auf dessen Konto gezahlt und dient zuerst den Heimkosten.

Wie der gesamte Weg zeitlich aussieht, steht unter Ablauf des Hausverkaufs.

Fazit

Im Pflegefall entscheidet nicht der Markt über den Preis, sondern die Vorbereitung. Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht mit ausdrücklicher Grundbuchklausel und Befreiung von § 181 BGB macht den Verkauf in Wochen möglich; ohne sie führt der Weg über eine Betreuung mit Genehmigung nach § 1850 BGB und kostet Monate. Das selbstgenutzte Haus ist nur so lange Schonvermögen nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII, wie jemand darin wohnt — danach ist es einzusetzen, notfalls über ein dinglich gesichertes Darlehen nach § 91 SGB XII. Kinder werden erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von 100.000 Euro herangezogen. Wer früh handelt, verkauft geordnet, und der Unterschied zwischen geordnetem und gedrängtem Verkauf finanziert im Beispiel fast zwanzig Monate Heimkosten.

Häufige Fragen

Reicht eine handschriftliche Vorsorgevollmacht für den Hausverkauf?

Nein, für den Vollzug im Grundbuch muss die Vollmacht nach § 29 GBO mindestens öffentlich beglaubigt sein, und für Grundschuldbestellungen verlangen Banken und Notare meist sogar eine notariell beurkundete Vollmacht.

Muss die Beglaubigung von einem Notar stammen?

Nein, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZB 148/19 entschieden, dass auch eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht im Grundbuchverfahren verwendbar ist.

Was passiert, wenn es gar keine Vollmacht gibt?

Dann bestellt das Betreuungsgericht am Amtsgericht Essen einen Betreuer, der für den Verkauf nach § 1850 BGB eine gerichtliche Genehmigung braucht; bis der Vertrag wirksam ist, vergehen dadurch mehrere Monate zusätzlich.

Wie prüft das Betreuungsgericht den Kaufpreis?

Es verlangt einen nachvollziehbaren Nachweis des Verkehrswerts, etwa ein Gutachten, eine Auskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen oder eine belastbare Marktwerteinschätzung mit Vergleichsobjekten, und genehmigt nur, wenn der Preis angemessen ist.

Muss das Haus verkauft werden, wenn das Sozialamt zahlt?

Solange der Ehepartner oder ein Angehöriger, der dort mitgelebt hat, darin wohnt, bleibt ein angemessenes Hausgrundstück nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschützt; steht es dauerhaft leer, ist es in aller Regel einzusetzen.

Wie viel Vermögen darf behalten werden?

Nach der Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII sind derzeit 10.000 Euro je Person geschützt, bei Ehepaaren zusammen 20.000 Euro, zuzüglich eines Betrags für jede weitere unterhaltsberechtigte Person.

Müssen die Kinder für die Heimkosten aufkommen?

Erst ab einem Jahresbruttoeinkommen von über 100.000 Euro je Kind, so bestimmt es § 94 Abs. 1a SGB XII seit dem Angehörigen-Entlastungsgesetz; das Vermögen der Kinder bleibt dabei unberücksichtigt.

Kann ich das Haus vorher an die Kinder überschreiben?

Das hilft meist nicht, weil eine Schenkung innerhalb von zehn Jahren nach § 528 BGB wegen Verarmung des Schenkers zurückgefordert werden kann und der Sozialhilfeträger diesen Anspruch nach § 93 SGB XII auf sich überleiten darf.

Fällt beim Verkauf des Elternhauses Spekulationssteuer an?

Nur wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Ausnahme für die Eigennutzung nicht greift; nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen IX R 37/16 genügt für die Ausnahme ein zusammenhängender Nutzungszeitraum, der das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre berührt.

Wem gehört der Verkaufserlös?

Dem pflegebedürftigen Eigentümer, auch wenn ein Bevollmächtigter oder Betreuer den Vertrag unterschreibt; der Betrag wird auf dessen Konto gezahlt und ist zuerst für die Heimkosten einzusetzen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 123, 124, 195, 199, 280, 281, 286, 288, 323, 437, 438, 441, 444, 489, 490, 502, 356b BGB, § 794 ZPO, §§ 16, 32 GNotKG, § 16 GrEStG, § 28 BauGB. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof. Prüfangebote: Verbraucherzentrale. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.