Spekulationssteuer – einfach erklärt

Die vermietete Wohnung in Rüttenscheid ist verkauft, der Kaufpreis ist da, und beim Steuerberater fällt ein Satz, mit dem niemand gerechnet hat: rund 21.000 Euro Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Dabei war der Gewinn doch nur die Differenz zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis — oder etwa nicht?

Was ist die Spekulationssteuer?

Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern die normale Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, die Du weniger als zehn Jahre besessen hast.

Das Gesetz nennt das ein privates Veräußerungsgeschäft. Sonstige Einkünfte sind unter anderem Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften im Sinne des § 23 (§ 22 Nr. 2 EStG). Und § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erfasst Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken, bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

Es gibt also keinen festen Steuersatz. Der Gewinn wird zu Deinem übrigen Einkommen addiert und mit Deinem persönlichen Steuersatz belastet. Wer ohnehin gut verdient, zahlt auf den Verkaufsgewinn den Spitzensatz. Ob die Frist überhaupt gerissen ist, entscheidet sich nach den Regeln der Spekulationsfrist.

Wie das in der Praxis aussieht

Der entscheidende Satz steht in § 23 Abs. 3 EStG: Gewinn ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Und, Satz 4: Die Anschaffungskosten mindern sich um die Absetzungen für Abnutzung, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind.

Dieser vierte Satz ist der Grund, warum die Rechnung fast immer schlechter ausfällt als gedacht. Ein Beispiel mit Essener Zahlen — Ausgangspunkt sind die Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, also Mediane je Stadtteil und keine Preisaussage für ein konkretes Objekt.

Eine vermietete Eigentumswohnung in Rüttenscheid, 80 Quadratmeter. Kaufpreis 180.000 Euro, Kaufnebenkosten 15.000 Euro. Sieben Jahre später wird sie für 234.000 Euro verkauft, Makler- und Verkaufskosten 8.500 Euro. Der Gebäudeanteil wurde mit 75 Prozent angesetzt und mit zwei Prozent jährlich abgeschrieben.

Ohne die Rückrechnung der Abschreibung läge der Gewinn bei 30.500 Euro. Die 20.475 Euro, die über die Jahre die Mieteinkünfte gemindert haben, holt sich das Finanzamt beim Verkauf zurück. Zuständig ist in Essen je nach Wohnort das Finanzamt Essen-Süd, Essen-Nord oder Essen-Ost.

Zwei Grenzen sind zusätzlich zu kennen. Erstens: Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze — bei 1.000 Euro ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Zweitens: Verluste dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, nicht mit dem Gehalt (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG).

Warum das für Dich wichtig ist

Die Steuer entscheidet über den Verkaufszeitpunkt, nicht über den Verkaufspreis. Wer in Rüttenscheid im neunten Jahr verkauft, zahlt im Beispiel rund 21.400 Euro. Wer bis zum Ablauf des zehnten Jahres wartet, zahlt null. Das ist mehr, als die meisten Preisverhandlungen hergeben.

Gerade im Essener Süden mit Richtwerten von 2.925 Euro je Quadratmeter in Rüttenscheid und 3.300 Euro in Bredeney sind die Wertzuwächse der vergangenen Jahre so groß, dass die Steuer ein fünfstelliger Posten wird. Im Norden — Katernberg 1.900 Euro, Vogelheim 1.900 Euro — fällt sie kleiner aus, verschwindet aber nicht: Auch dort erhöht die zurückgerechnete Abschreibung den Gewinn.

Der zweite Effekt wird oft übersehen: Der Gewinn kommt oben auf Dein zu versteuerndes Einkommen. Er kann Dich in eine höhere Progressionszone heben, sodass am Ende auch Dein übriges Einkommen teurer wird. Welche Kosten sich gegenrechnen lassen, steht unter Kosten beim Immobilienverkauf.

Was Du tun musst

Den Gewinn erklärst Du selbst, in der Anlage SO Deiner Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs. Das Finanzamt erfährt vom Verkauf ohnehin — der Notar zeigt jeden Kaufvertrag an. Wer den Gewinn nicht erklärt, riskiert ein Steuerstrafverfahren.

Sammle dafür vor dem Verkauf drei Dinge: den alten Kaufvertrag mit Kaufpreis und Datum, die Belege der damaligen Kaufnebenkosten und die Aufstellung der bisher geltend gemachten Abschreibung. Ohne diese Unterlagen schätzt das Finanzamt, und Schätzungen fallen selten zu Deinen Gunsten aus.

Die häufigsten Fallstricke

Die Abschreibung wird vergessen

Der häufigste Rechenfehler überhaupt. Wer die Wohnung vermietet hatte, hat jahrelang zwei Prozent des Gebäudewerts abgeschrieben. Diese Beträge mindern die Anschaffungskosten und erhöhen den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei zehn Jahren Vermietung können daraus schnell 30.000 Euro zusätzlicher Gewinn werden.

Die Freigrenze wird für einen Freibetrag gehalten

1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr sind steuerfrei. 1.000 Euro sind es nicht mehr — dann wird alles besteuert, nicht nur der Teil darüber. Bei einem Immobilienverkauf spielt das praktisch keine Rolle, weil die Beträge weit darüber liegen.

Der Verlust hilft nicht beim Gehalt

Wer mit Verlust verkauft, kann diesen Verlust nicht gegen Arbeitslohn oder Mieteinkünfte rechnen. Er ist nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar, im selben Jahr, im Vorjahr oder in Folgejahren (§ 23 Abs. 3 Sätze 7 und 8 EStG).

Aus dem privaten Verkauf wird ein Gewerbe

Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greift § 23 EStG gar nicht mehr, sondern § 15 EStG: Der Gewinn ist gewerblich, die Zehnjahresfrist hilft nicht, und zusätzlich fällt Gewerbesteuer an.

Der Wert wird geschätzt statt belegt

Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie werden Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers zugerechnet. Wer den alten Kaufvertrag der Eltern nicht findet, hat ein Beweisproblem. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt ihn nicht — der Verkehrswert von heute sagt nichts über die Anschaffungskosten von damals.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Spekulationssteuer ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft (§§ 22 Nr. 2, 23 EStG).
• Einen festen Steuersatz gibt es nicht — es gilt Dein persönlicher Grenzsteuersatz.
• Gewinn ist Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus Anschaffungskosten, erhöht um die in Anspruch genommene Abschreibung.
• Die Freigrenze liegt bei 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr.
• Verluste sind nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar.
• Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Gewinn steuerfrei, auch wenn er sechsstellig ist.

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Häufige Fragen

Wie hoch ist die Spekulationssteuer in Prozent?

Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird Deinem übrigen Einkommen zugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz belastet — je nach Einkommen zwischen null und dem Spitzensatz, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Zählt der Verkaufspreis oder der Verkehrswert?

Der tatsächlich vereinbarte Veräußerungspreis. Ein abweichender Verkehrswert spielt beim privaten Veräußerungsgeschäft keine Rolle — außer bei einem Verkauf unter Angehörigen, wo ein zu niedriger Preis als Schenkung gewertet werden kann.

Kann ich die Maklerprovision abziehen?

Ja. Die Kosten, die durch den Verkauf entstehen — Maklerprovision, Energieausweis, Löschung alter Grundschulden, Verkaufsinserate — sind Werbungskosten und mindern den Gewinn. Belege sammeln, das Finanzamt fragt danach.

Ich habe die Wohnung geerbt. Zahle ich Spekulationssteuer?

Möglicherweise. Beim unentgeltlichen Erwerb wird Dir die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat Deine Mutter die Wohnung vor zwölf Jahren gekauft, ist die Frist bereits abgelaufen und der Verkauf steuerfrei. Hat sie vor drei Jahren gekauft, läuft die Frist weiter.

Was ist mit einer Wohnung, die ich selbst bewohnt habe?

Dann greift die Ausnahme des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG und die Steuer entfällt — die Voraussetzungen stehen unter Spekulationsfrist. Wichtig: Ein häusliches Arbeitszimmer oder eine dauerhaft untervermietete Einliegerwohnung kann diesen Schutz teilweise aufheben.

Muss ich die Steuer sofort nach dem Verkauf zahlen?

Nein, sie wird mit der Einkommensteuerveranlagung für das Verkaufsjahr festgesetzt. Das kann über ein Jahr dauern. Leg das Geld trotzdem sofort zurück — und rechne damit, dass das Finanzamt anschließend die Vorauszahlungen anpasst.

Gilt die Steuer auch für ein unbebautes Grundstück?

Ja, § 23 EStG erfasst Grundstücke allgemein. Bei einem Baugrundstück gibt es allerdings keine Abschreibung, die zurückgerechnet werden müsste — der Gewinn ist schlicht die Differenz abzüglich Kosten. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke greift bei unbebauten Grundstücken nicht.

Wie vermeide ich die Steuer legal?

Es gibt im Wesentlichen drei Wege: die Frist abwarten, vor dem Verkauf die Voraussetzungen der Eigennutzung schaffen oder den Verkauf über zwei Kalenderjahre so verteilen, dass die Progression nicht zusätzlich zuschlägt. Die Möglichkeiten und ihre Grenzen stehen unter Spekulationssteuer vermeiden.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.