Vorsorgevollmacht – einfach erklärt

Der Vater liegt nach einem Schlaganfall im Krankenhaus, das Haus in Frohnhausen steht leer, und die Bank sagt am Telefon den Satz, den in dieser Lage alle hören: ohne Vollmacht keine Auskunft. Der Sohn ist der einzige Angehörige. Rechtlich ist er in diesem Moment ein Fremder.

Genau diese Lücke schliesst eine Vorsorgevollmacht — wenn sie rechtzeitig da ist und die richtige Form hat.

Was ist eine Vorsorgevollmacht?

Eine Vorsorgevollmacht ist eine Vollmacht, mit der Du selbst bestimmst, wer für Dich handeln darf, wenn Du es später nicht mehr kannst.

Sie wirkt vorbeugend. Wer sie erteilt, muss geschäftsfähig sein — deshalb ist sie nach einem Schlaganfall oder einer fortgeschrittenen Demenz nicht mehr nachzuholen. Sie kann die Vermögenssorge, die Gesundheitssorge, Behördengänge und Wohnungsangelegenheiten umfassen; üblich ist eine Generalvollmacht mit ausdrücklichen Klarstellungen.

Ihr eigentlicher Zweck steht nicht im Vollmachtsrecht, sondern im Betreuungsrecht: Nach § 1814 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die Bestellung eines Betreuers nicht erforderlich, soweit die Angelegenheiten durch einen Bevollmächtigten gleichermassen besorgt werden können. Wer eine wirksame Vollmacht hat, braucht kein Gericht.

Wie das in der Praxis aussieht

Drei Formstufen sind zu unterscheiden, und sie werden ständig verwechselt.

• Schriftlich, privat unterschrieben. Reicht für vieles im Alltag. Für Gesundheitsentscheidungen verlangt § 1820 Abs. 2 BGB ausdrücklich Schriftform und dass die Vollmacht die betreffenden Massnahmen ausdrücklich umfasst — also etwa die Einwilligung in gefährliche ärztliche Eingriffe oder eine freiheitsentziehende Unterbringung.
• Öffentlich beglaubigt. Der Notar beglaubigt die Unterschrift (§ 129 BGB). Das ist die Mindeststufe für alles, was ins Grundbuch soll.
• Notariell beurkundet. Der Notar beurkundet den gesamten Inhalt. Nach § 129 Abs. 4 BGB ersetzt die Beurkundung die Beglaubigung. Sie ist Pflicht, wenn der Bevollmächtigte auch ein Grundstück kaufen oder ein Darlehen aufnehmen soll.

Der Grund für Stufe zwei und drei ist § 29 GBO. Eine Eintragung im Grundbuch soll nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und die sonstigen erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Eine handgeschriebene Vollmacht auf Küchenpapier erfüllt das nicht — das Grundbuchamt weist sie zurück, und der Kaufvertrag hängt.

In Essen ist Grundbuchamt und Betreuungsgericht das Amtsgericht Essen in der Zweigertstrasse 52; für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden existiert nicht.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil ohne Vollmacht das Gericht entscheidet, wer für Dich handelt. Es bestellt dann einen Betreuer, und das ist nicht automatisch das Kind oder der Ehepartner — was das Gericht dabei prüft, steht unter Betreuung und Betreuungsgericht.

Der zweite Grund ist Geschwindigkeit. Ein Betreuer braucht für den Verkauf einer Immobilie die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 und Nr. 5 BGB). Das kostet Monate, oft ein Gutachten und immer einen Verfahrenspfleger. Ein Bevollmächtigter mit notarieller Vollmacht kann sofort handeln. Bei einem Verkauf im Pflegefall entscheidet das über den Erlös, weil das Objekt in der Zwischenzeit leer steht, Heizkosten laufen und an Wert verliert — siehe Verkauf im Pflegefall.

Der dritte Grund ist der weit verbreitete Irrtum, Ehegatten dürften einander ohnehin vertreten. Das Notvertretungsrecht in § 1358 BGB gibt es tatsächlich — aber nur für Angelegenheiten der Gesundheitssorge, nicht für Bankgeschäfte und schon gar nicht für Immobilien. Und es besteht nach § 1358 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht, wenn die Ehegatten getrennt leben.

Was Du tun musst

1. Person auswählen. Eine Vertrauensperson, möglichst mit einer Ersatzperson für den Fall, dass sie ausfällt.
2. Umfang festlegen. Vermögenssorge, Gesundheitssorge, Wohnungsangelegenheiten, Behörden, Post. Für Gesundheits- und Unterbringungsmassnahmen die Punkte des § 1820 Abs. 2 BGB ausdrücklich benennen.
3. Form wählen. Sobald Grundbesitz im Spiel ist: zum Notar. Beglaubigung genügt für Verfügungen, Beurkundung ist für Erwerb und Kreditaufnahme nötig.
4. Registrieren lassen. Im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer. Die Betreuungsgerichte fragen dort ab, bevor sie einen Betreuer bestellen.
5. Original sicher hinterlegen. Ohne die Urkunde in der Hand kann der Bevollmächtigte nicht handeln. Ein Bankschliessfach, zu dem er keinen Zugang hat, ist der falsche Ort.

Die häufigsten Fallstricke

Die Vollmacht endet mit dem Tod — oder eben nicht

Ob eine Vollmacht über den Tod hinaus gilt, hängt vom Text ab. Fehlt der Zusatz, streiten Bank und Grundbuchamt. Eine Vollmacht, die ausdrücklich transmortal gilt, erspart den Erben oft den Erbschein — bis das Grundbuch berichtigt werden muss, denn dafür ist die Erbfolge nach § 35 GBO nachzuweisen.

Die Bank akzeptiert sie nicht

Kreditinstitute bestehen häufig auf ihren eigenen Formularen. Eine notarielle Vorsorgevollmacht muss die Bank zwar nicht zurückweisen, tut es in der Praxis aber gern. Deshalb gehört zusätzlich eine Bankvollmacht auf dem Institutsformular dazu.

Insichgeschäfte sind nicht erlaubt

Wer als Bevollmächtigter die Immobilie an sich selbst übertragen will, braucht die ausdrückliche Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Steht sie nicht in der Urkunde, ist das Geschäft schwebend unwirksam — und der Notar wird es gar nicht erst beurkunden.

Zu viel Vertrauen ohne Kontrolle

Missbraucht der Bevollmächtigte die Vollmacht, kann das Gericht nach § 1820 Abs. 3 BGB einen Kontrollbetreuer bestellen und nach Absatz 4 sogar anordnen, dass die Vollmacht nicht ausgeübt werden darf und die Urkunde herauszugeben ist. Das ist ein Notbehelf. Besser ist, im Innenverhältnis eine Rechenschaftspflicht zu vereinbaren.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Vorsorgevollmacht macht eine gerichtliche Betreuung entbehrlich (§ 1814 Abs. 3 BGB).
• Erteilen kann sie nur, wer noch geschäftsfähig ist — später ist es zu spät.
• Für Grundbuchgeschäfte muss sie mindestens öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO, § 129 BGB).
• Gesundheits- und Unterbringungsmassnahmen müssen ausdrücklich genannt sein (§ 1820 Abs. 2 BGB).
• Das Ehegatten-Notvertretungsrecht des § 1358 BGB gilt nur für die Gesundheitssorge, nie für Immobilien.
• Registrierung im Zentralen Vorsorgeregister sorgt dafür, dass das Betreuungsgericht sie findet.

Häufige Fragen

Reicht eine Vollmacht aus dem Internet?

Für den Alltag oft ja, für Immobilien nein. Sobald das Grundbuch beteiligt ist, verlangt § 29 GBO eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde. Ein Formular mit privater Unterschrift erfüllt das nicht.

Was kostet die notarielle Vorsorgevollmacht?

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Vermögen des Vollmachtgebers; für die Beglaubigung einer Unterschrift fällt deutlich weniger an als für eine Beurkundung. Der Notar nennt Dir vorab einen Kostenrahmen — mehr unter Notarkosten.

Brauche ich zusätzlich eine Betreuungsverfügung?

Sie ist sinnvoll als Rückfallebene. Sollte trotz Vollmacht ein Betreuer nötig werden, muss das Gericht Deinen darin geäusserten Wünschen nach § 1816 Abs. 2 BGB grundsätzlich entsprechen. Wer eine Betreuungsverfügung besitzt und von einem Verfahren erfährt, muss sie dem Gericht übermitteln.

Gilt die deutsche Vollmacht auch im Ausland?

Nicht ohne Weiteres. Für Immobilien im Ausland und für ausländische Behörden ist meist eine Apostille oder Legalisation nötig. Wie das abläuft, steht unter Auslandsvollmacht und Apostille.

Kann ich mehrere Bevollmächtigte einsetzen?

Ja. Entweder jeder allein vertretungsberechtigt — schnell, aber ohne Kontrolle — oder nur gemeinsam, was Missbrauch erschwert und den Verkauf verlangsamt. Bei Immobilien ist Einzelvertretung mit klarer Absprache im Innenverhältnis meist praktikabler.

Was passiert mit der Vollmacht, wenn doch ein Betreuer bestellt wird?

Sie bleibt bestehen. Ein Betreuer darf eine Vollmacht in wesentlichen Bereichen der Vermögenssorge nach § 1820 Abs. 5 BGB nur widerrufen, wenn sonst eine erhebliche Schädigung droht — und das braucht die Genehmigung des Betreuungsgerichts.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.