Eigentumswohnung verkaufen: das ist anders als beim Haus

Auf dem Küchentisch liegen zwei Stapel. Links der Grundbuchauszug, der Energieausweis, ein Grundriss. Rechts ein Ordner, den der Verwalter geschickt hat: Teilungserklärung, sechzig Seiten, dazu drei Jahresabrechnungen und vier Protokolle. Wer ein Haus verkauft, kommt mit dem linken Stapel fast durch. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, scheitert am rechten. Warum eigentlich?

Du verkaufst keinen Grundriss, sondern einen Anteil

Beim Haus gehört Dir ein Grundstück und alles, was darauf steht. Bei einer Eigentumswohnung gehört Dir zweierlei: ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, ausgedrückt in Tausendstel, und das Sondereigentum an bestimmten Räumen. Beides ist untrennbar verbunden. Verkauft wird immer das Paket.

Diese Aufteilung entscheidet, was Du überhaupt anbieten kannst. Sondereigentum sind im Kern die Räume und das, was sich ohne Eingriff in die Substanz verändern lässt — Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, die Innenseite der Wände. Gemeinschaftseigentum ist alles, was der Sicherheit oder dem Bestand des Gebäudes dient oder von außen sichtbar ist: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Fenster, Balkonabdichtung, Leitungen bis zur Abzweigung. Sogar die Wohnungseingangstür gehört dazu; der Bundesgerichtshof hat das unter dem Aktenzeichen V ZR 212/12 klargestellt, weil die Tür das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Treppenhaus abgrenzt.

Für den Verkauf hat das eine sehr praktische Folge. Sätze wie „die Fenster sind neu“ oder „der Balkon wurde saniert“ beschreiben Leistungen, die nicht Du erbracht hast, sondern die Gemeinschaft. Umgekehrt sind Schäden am Gemeinschaftseigentum kein Mangel Deiner Wohnung — sie sind eine Kostenposition, die den Käufer trotzdem trifft.

Die Teilungserklärung ist die Verfassung des Hauses

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG teilt das Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf. Zu ihr gehören der Aufteilungsplan — ein amtlich mit Nummern versehener Bauplan — und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Fast immer enthält sie zusätzlich eine Gemeinschaftsordnung, und die ist der Teil, den Käufer und Notare wirklich lesen.

Dort steht, was der Käufer darf und was er zahlt. Vier Punkte lohnen die Suche:

• Der Kostenverteilerschlüssel. Meist nach Miteigentumsanteilen, manchmal nach Wohnfläche, manchmal nach Einheiten. Bei Aufzug, Tiefgarage oder Gewerbeeinheit im Haus weichen die Schlüssel oft voneinander ab.
• Sondernutzungsrechte. Gartenanteil, Stellplatz, Kellerraum, Dachterrasse — ohne Eintrag im Grundbuch oder in der Teilungserklärung verkaufst Du sie nicht mit, auch wenn sie seit Jahrzehnten genutzt werden.
• Nutzungsbeschränkungen. Verbot der gewerblichen Nutzung, der Kurzzeitvermietung oder der Tierhaltung. Solche Klauseln kosten Käufer.
• Die Veräußerungsbeschränkung. Der Satz, der den Verkauf von der Zustimmung des Verwalters abhängig macht.

Die Teilungserklärung bekommst Du beim Verwalter oder als beglaubigte Abschrift beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen, Zweigertstraße 52. Wie das im Einzelnen läuft, steht unter Grundbuchauszug in Essen.

Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG

Steht in der Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung, braucht der Verkauf die Zustimmung des Verwalters. Ohne sie ist die Übertragung unwirksam — das sagt § 12 Abs. 3 WEG ausdrücklich, und zwar auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung oder aus einer Insolvenz. Das Grundbuchamt schreibt den Käufer schlicht nicht ein.

Verweigern darf der Verwalter nur aus wichtigem Grund, § 12 Abs. 2 WEG. Das ist eine hohe Hürde: Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des Käufers oder an seiner Bereitschaft, die Hausordnung einzuhalten, müssen konkret belegbar sein. Ein Käufer, der dem Verwalter unsympathisch ist, reicht nicht.

Der Stolperstein liegt woanders, nämlich in der Form. Für das Grundbuchamt muss die Zustimmung nach § 29 GBO öffentlich beglaubigt sein, also mit notarieller Unterschriftsbeglaubigung. Und der Verwalter muss zusätzlich nachweisen, dass er überhaupt Verwalter ist: Nach § 26 Abs. 4 WEG genügt dafür die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses, deren Unterschriften nach § 24 Abs. 6 WEG öffentlich beglaubigt sein müssen — Versammlungsleitung, ein Wohnungseigentümer und, wenn ein Verwaltungsbeirat besteht, dessen Vorsitz. Fehlt eine dieser Beglaubigungen, liegt der Vorgang beim Grundbuchamt und wartet. Das kostet regelmäßig Wochen.

Zwei Wege verkürzen das. Erstens: Die Zustimmung früh anfordern, nicht erst nach dem Notartermin. Zweitens: Die Gemeinschaft kann die Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss aufheben und im Grundbuch löschen lassen. Viele Gemeinschaften haben das nach der Reform getan, weil die Klausel praktisch nur Verzögerung erzeugt. Der Verwalter darf für seine Zustimmung ein Entgelt verlangen; üblich sind niedrige dreistellige Beträge, wobei die Grundlage im Verwaltervertrag stehen sollte.

Protokolle, Beschlusssammlung, Vermögensbericht

Ein Hauskäufer prüft ein Gebäude. Ein Wohnungskäufer prüft ein Gebäude und eine Gemeinschaft. Dafür gibt es drei Quellen, die zusammen erst ein Bild ergeben.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei bis fünf Jahre zeigen, worüber gestritten wird und was immer wieder vertagt wird. Ein Tagesordnungspunkt „Dachsanierung“ der in drei aufeinanderfolgenden Versammlungen auftaucht und nie beschlossen wird, ist eine Warnung.

Die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG ist der verlässlichere Teil. Der Verwalter muss dort alle Beschlüsse fortlaufend nummeriert, mit Datum und Ort, festhalten, dazu Urteile aus Beschlussklagen und Vermerke über Anfechtungen. Wer nur die Protokolle liest, übersieht Umlaufbeschlüsse. Ein Käufer oder eine von ihm bevollmächtigte Person darf die Sammlung einsehen.

Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG nennt den Stand der Erhaltungsrücklage und stellt das wesentliche Gemeinschaftsvermögen dar. Er ist die Zahl, die zählt — der Kontostand ist es nicht, weil Hausgeldrückstände säumiger Eigentümer und offene Handwerkerrechnungen dazwischenliegen.

Hausgeld: laufende Kosten, Altschulden, Sonderumlagen

Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss auf die Bewirtschaftungskosten und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Es steht im Wirtschaftsplan, wird jährlich abgerechnet und ist für den Käufer eine Dauerbelastung, die seine Bank in die Haushaltsrechnung einstellt.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Anteilen. Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister kann ein Vermieter weitergeben. Verwaltervergütung, Bankgebühren und die Zuführung zur Rücklage kann er es nicht. Ein Hausgeld von 380 Euro klingt hoch — wenn davon 240 Euro umlagefähig sind, bleiben für einen Kapitalanleger 140 Euro echte Belastung. Diese Zahl gehört ins Exposé, nicht nur die Bruttosumme.

Für Altschulden gilt eine klare Regel: Der Erwerber haftet nicht für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers. Der Bundesgerichtshof hat das unter dem Aktenzeichen V ZR 209/12 entschieden. Es gibt im Wohnungseigentumsrecht keine dem Mietrecht vergleichbare Erwerberhaftung. Trotzdem verlangt praktisch jeder Käufer eine Verwalterbescheinigung über den Zahlungsstand — und zu Recht, denn ein Verkäufer mit Rückstand hat meist auch andere Themen im Ordner.

Anders bei Sonderumlagen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Aktenzeichen V ZR 257/16 wird der Beitrag zu einer Sonderumlage nicht schon mit dem Beschluss fällig, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter. Zahlen muss also, wer im Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Eine vor dem Verkauf beschlossene, aber erst danach abgerufene Umlage trifft damit den Käufer. Wer das nicht offenlegt und im Kaufvertrag regelt, produziert einen Streit, der sicher kommt.

Was der Käufer und seine Bank an Papieren fordern

Beim Haus reichen der Bank in vielen Fällen Grundbuchauszug, Lageplan, Wohnflächenberechnung, Fotos und der Energieausweis. Bei einer Wohnung kommt der WEG-Teil dazu, und ohne ihn gibt es keine Darlehenszusage:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• aktueller Grundbuchauszug, in der Regel nicht älter als drei Monate
• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres und die letzten drei Jahresabrechnungen
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss
• Verwalterbescheinigung über Hausgeldstand und beschlossene Sonderumlagen
• Wohnflächenberechnung und Grundriss
• Energieausweis nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz — er bezieht sich auf das gesamte Gebäude, nicht auf die einzelne Wohnung

Diese Unterlagen anzufordern dauert. Verwalter haben Fristen, Urlaub und Vertretungen. Zwei bis vier Wochen sind normal, sechs sind keine Seltenheit. Deshalb gehört der Anruf beim Verwalter an den Anfang der Vorbereitung und nicht in die Woche vor dem Notartermin. Eine vollständige Liste steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf, den Zeitplan im Überblick gibt Ablauf des Hausverkaufs.

Preisbildung in Essener Lagen

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen veröffentlicht für Eigentumswohnungen einen Immobilienrichtwert je Quadratmeter Wohnfläche, bezogen auf den Weiterverkauf einer unvermieteten Wohnung. Die Spanne im Stadtgebiet ist erheblich.

Zwischen Bredeney und Katernberg liegen bei gleicher Fläche fast hunderttausend Euro. Der Richtwert ist aber nur der Ausgangspunkt. Beim Haus verändern Zustand und Grundstück den Preis, bei der Wohnung kommen drei Faktoren dazu, die es beim Haus nicht gibt: der Zustand des Gemeinschaftseigentums, die Höhe der Erhaltungsrücklage und die Frage, ob teure Maßnahmen bereits beschlossen sind.

Ein Beispiel. Zwei Wohnungen in Rüttenscheid, beide 70 Quadratmeter, beide Baujahr 1962, beide mit einem Miteigentumsanteil von 90/1.000. Die eine liegt in einem Haus mit 95.000 Euro Rücklage und saniertem Dach, die andere in einem Haus mit 12.000 Euro Rücklage und einer beschlossenen, aber noch nicht abgerufenen Sonderumlage über 300.000 Euro für Dach und Fenster.

Beide Wohnungen sehen im Exposé gleich aus. Der Unterschied steht in Protokollen und Vermögensbericht. Wer als Verkäufer diese Rechnung selbst aufmacht und offenlegt, verliert weniger, als wenn der Käufer sie nach der Besichtigung entdeckt und dann pauschal misstraut. Nebenbei: Die anteilige Erhaltungsrücklage mindert die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht — der Bundesfinanzhof hat das unter dem Aktenzeichen II R 49/17 entschieden, weil die Rücklage Vermögen der Gemeinschaft bleibt.

Wenn die Wohnung vermietet ist

Eine vermietete Wohnung erreicht selten den Richtwert, weil die Zielgruppe kleiner ist und Selbstnutzer wegfallen. Dazu kommen Regeln, die es beim Einfamilienhaus so nicht gibt. Wurde die Wohnung nach der Vermietung erst in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu den Bedingungen des Kaufvertrags; er muss darüber informiert werden und hat zwei Monate Zeit. Außerdem greift die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Der Erwerber kann sich in dieser Zeit nicht auf Eigenbedarf berufen. In Essen beträgt sie drei Jahre, weil die Stadt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung des Landes nicht aufgeführt ist. Aus demselben Grund gilt in Essen die Mietpreisbremse nicht, und die Kappungsgrenze liegt bei 20 Prozent in drei Jahren. Mehr dazu unter vermietete Wohnung verkaufen.

Fazit

Beim Haus verkaufst Du eine Sache, bei der Wohnung ein Rechtsverhältnis. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle, Beschlusssammlung und Vermögensbericht entscheiden über den Preis mindestens so stark wie Lage und Zustand der Räume. Die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG bremst den Vollzug, wenn Form und Verwalternachweis nicht stimmen — beides ist mit einem frühen Anruf zu lösen. Altes Hausgeld bleibt beim Verkäufer, eine beschlossene, aber später abgerufene Sonderumlage trifft dagegen den Käufer. Wer diese Punkte vor der Vermarktung klärt und offenlegt, verkauft schneller und mit weniger Nachverhandlung.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Verkauf immer die Zustimmung des Verwalters?

Nur dann, wenn die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung enthält; steht sie darin, ist die Übertragung ohne Zustimmung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, und die Gemeinschaft kann die Klausel nach § 12 Abs. 4 WEG durch Beschluss aufheben lassen.

Darf der Verwalter die Zustimmung einfach verweigern?

Nein, nach § 12 Abs. 2 WEG nur aus wichtigem Grund, und der muss sich auf konkrete Umstände in der Person des Käufers stützen, etwa belegbare Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit.

Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage ausgezahlt?

Nein, die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Objekt; wirtschaftlich wird sie allenfalls über den Kaufpreis vergütet, mindert nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs mit dem Aktenzeichen II R 49/17 aber nicht die Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent.

Haftet der Käufer für mein rückständiges Hausgeld?

Nein, der Bundesgerichtshof hat unter dem Aktenzeichen V ZR 209/12 entschieden, dass den Erwerber keine Haftung für Hausgeldrückstände des Voreigentümers trifft — anders als im Mietrecht gibt es dafür keine gesetzliche Grundlage.

Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?

Derjenige, der bei Abruf durch den Verwalter Eigentümer ist; das ergibt sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zum Aktenzeichen V ZR 257/16, weshalb eine abweichende Regelung im Kaufvertrag stehen sollte.

Sind die Fenster meiner Wohnung Sondereigentum?

Nein, Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum, ebenso Balkonabdichtung, tragende Wände und sogar die Wohnungseingangstür, was der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen V ZR 212/12 bestätigt hat.

Wie lange dauert es, die WEG-Unterlagen zu bekommen?

Zwei bis vier Wochen sind normal, bei Verwalterwechsel oder Urlaubszeiten auch länger, weshalb die Anforderung an den Anfang der Verkaufsvorbereitung gehört und nicht in die Woche vor dem Notartermin.

Was ist der Unterschied zwischen Protokollen und Beschlusssammlung?

Protokolle geben eine einzelne Versammlung wieder, die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG führt dagegen alle geltenden Beschlüsse fortlaufend nummeriert samt Umlaufbeschlüssen und Gerichtsentscheidungen zusammen und ist deshalb die vollständigere Quelle.

Muss ich dem Käufer sagen, dass eine Sanierung ansteht?

Ja, ein absehbarer oder bereits beschlossener größerer Erhaltungsaufwand ist für die Kaufentscheidung wesentlich, und der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nach § 444 BGB nicht bei arglistigem Verschweigen.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn die Wohnung nach der Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde; dann gilt § 577 BGB, der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden und hat zwei Monate Zeit, das Recht auszuüben.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 3, 5, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 16, 18, 19, 20, 21, 23, 24, 26a, 27, 28 WEG in der Fassung nach dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, § 12 GBO, § 29 GBO, § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung, § 311b BGB, §§ 656a–656d BGB, § 17 BeurkG. Rechtsprechung: Bundesgerichtshof und Bundesfinanzhof. Zuständigkeiten: Amtsgerichte Essen, Essen-Borbeck und Essen-Steele. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.