Gebäudeenergiegesetz (GEG) – einfach erklärt

Du suchst nach „GEG“, weil in Deinem Kaufvertragsentwurf, im Maklerexposé oder im Schreiben des Verwalters davon die Rede ist. Du landest bei gesetze-im-internet.de unter dem Pfad /geg/ — und über der Seite steht ein anderer Name.

Das ist kein Fehler. Das Gesetz heißt heute anders.

Was ist das Gebäudeenergiegesetz?

Das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist das Bundesgesetz über Energieeffizienz und Wärmeversorgung von Gebäuden — es trägt heute den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG.

Der volle Titel lautet: „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Die Abkürzung dahinter ist GModG. Der URL-Pfad bei gesetze-im-internet.de heißt weiterhin /geg/, weil sich Adressen dort nicht ändern — die Kurzbezeichnung des Gesetzes aber schon. Wer heute noch „GEG“ sagt, meint dasselbe Gesetz. Ich nenne es im Folgenden GModG, weil das der geltende Name ist.

Es regelt vier Dinge: was ein Neubau energetisch leisten muss, was bei einem bestehenden Gebäude gilt, welche Anforderungen an Heizung, Lüftung und Leitungen bestehen — und den Energieausweis.

Wie das Gesetz aufgebaut ist

Für einen Hauseigentümer sind fünf Teile relevant:

• Teil 2 — Neubau. §§ 10 bis 33: Niedrigstenergiegebäude, Mindestwärmeschutz, Dichtheit, sommerlicher Wärmeschutz, Berechnungsverfahren.
• Teil 3 — bestehende Gebäude. § 34 verbietet die Verschlechterung der energetischen Qualität. § 35 verlangt die Dämmung der obersten Geschossdecke. § 36 setzt Bauteilanforderungen, sobald Du ein Außenbauteil erneuerst — mit einer Bagatellgrenze von zehn Prozent der Bauteilfläche. §§ 42 bis 46 regeln, was beim Ersatz einer Heizung gilt.
• Teil 4 — Anlagentechnik. Betreiberpflichten, Wartung, Heizungsprüfung (§ 60b), hydraulischer Abgleich (§ 60c), Dämmung von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 69).
• Teil 5 — Energieausweise. §§ 79 bis 88, einschließlich der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87).
• Teil 8 — Sonderfälle und Bußgeld. § 105 für Baudenkmäler, § 108 mit dem Bußgeldkatalog, § 109 zum Anschluss- und Benutzungszwang.

Was in diesem Gesetzestext auffällt, wenn man ihn heute liest: eine Reihe von Paragrafen ist leer. §§ 40 und 41, §§ 47 bis 55, §§ 71 bis 73 tragen im Gesetzblatt nur noch den Vermerk „(weggefallen)“. Dahinter stehen die zurückgenommenen Heizungsvorschriften der letzten Reform — dazu unten mehr.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil das GModG die einzige Rechtsgrundlage ist, aus der beim Hauskauf in Essen echte Pflichten folgen — und weil im Umlauf viel behauptet wird, was dort nicht steht.

Was tatsächlich drinsteht und Dich als neuen Eigentümer trifft: die Dämmung der obersten Geschossdecke oder ersatzweise des Daches nach § 35, die Dämmung zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen nach § 69, jeweils binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Beides ist nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 14 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 GModG mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro bewehrt. Die Einzelheiten stehen unter Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel.

Was nicht mehr drinsteht: die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien bei neu eingebauten Heizungen und die Austauschpflicht für über dreißig Jahre alte Heizkessel. Beides ist entfallen. Warum, und was an ihre Stelle getreten ist, steht unter Heizungsgesetz: 65-Prozent-Regel.

Für Essen kommt ein dritter Punkt hinzu. § 109 GModG stellt klar, dass Gemeinden von einer landesrechtlichen Ermächtigung zum Anschluss- und Benutzungszwang an ein Fernwärmenetz auch zum Zweck des Klima- und Ressourcenschutzes Gebrauch machen dürfen. Was das im Verhältnis zu den Netzen der Stadtwerke Essen und von Iqony Fernwärme bedeutet, steht unter Fernwärme-Anschlusszwang.

Die Ventile im Gesetz

Zwei Vorschriften nimmt kaum jemand wahr, obwohl sie in Essen häufig einschlägig sind.

§ 105 GModG — Baudenkmal und erhaltenswerte Bausubstanz. Soweit die Erfüllung der Anforderungen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen, darf abgewichen werden. Das gilt nicht nur für eingetragene Denkmäler, sondern auch für „sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz“. Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen. Für die Siedlungen der Margarethenhöhe und vergleichbare Ensembles ist das der entscheidende Satz — siehe Denkmalsiedlungen in Essen.

§ 102 GModG — Befreiung. Die zuständige Behörde hat auf Antrag zu befreien, wenn die Ziele des Gesetzes anders im gleichen Umfang erreicht werden, oder wenn die Anforderungen zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist durch die Einsparungen erwirtschaften lassen oder wenn sie nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Für Teil 5 — die Energieausweise — gilt das allerdings nicht (§ 102 Abs. 2).

Der zweite Halbsatz ist in preisschwächeren Essener Lagen praktisch relevant. Ein Haus in Vogelheim oder Karnap, wo der Immobilienrichtwert bei rund 1.900 Euro je Quadratmeter liegt, erreicht die Verhältnismäßigkeitsgrenze schneller als eines in Rüttenscheid.

Die häufigsten Fallstricke

Ein alter Kommentar wird für geltendes Recht gehalten

Das Gesetz ist mehrfach umgebaut worden, zuletzt tiefgreifend. Wer eine Quelle liest, die noch die 65-Prozent-Regel oder das Betriebsverbot für alte Kessel beschreibt, liest überholtes Recht. Der Gesetzestext selbst ist frei zugänglich; die weggefallenen Paragrafen sind dort ausdrücklich als solche gekennzeichnet.

Aus dem Gesetz wird eine allgemeine Sanierungspflicht gelesen

Es gibt keine. Das GModG knüpft Pflichten an konkrete Bauteile und an konkrete Anlässe — Neubau, Änderung, Heizungsersatz, Eigentümerwechsel. Nirgends steht, dass ein Bestandsgebäude eine bestimmte Effizienzklasse erreichen muss.

Die Bagatellgrenze wird übersehen

§ 36 Satz 2 GModG nimmt Änderungen aus, die nicht mehr als zehn Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen. Wer zwei Fenster tauscht, löst also nicht die Anforderungen für alle Fenster aus. Wer die Hälfte tauscht, schon — siehe Fenster tauschen.

Der Verschlechterungsschutz wird ignoriert

§ 34 Abs. 1 GModG verbietet, Außenbauteile so zu verändern, dass die energetische Qualität schlechter wird. Wer beim Umbau Dämmung entfernt und nicht ersetzt, verstößt dagegen. Auch hier gilt die Zehn-Prozent-Bagatelle.

Das Wichtigste in Kürze

• Das frühere GEG heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); der Netzpfad /geg/ bleibt bestehen.
• Voller Titel: „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“.
• Pflichten knüpfen an Anlässe an — Neubau, Änderung, Heizungsersatz, Eigentümerwechsel — nicht an eine Zielklasse.
• § 35 (oberste Geschossdecke) und § 69 (Leitungsdämmung) sind mit bis zu fünfzigtausend Euro bußgeldbewehrt.
• §§ 47 bis 55 und §§ 71 bis 73 sind weggefallen — die 65-Prozent-Regel und das Kesselbetriebsverbot gibt es nicht mehr.
• § 105 (Denkmal) und § 102 (Befreiung wegen unbilliger Härte) sind die wichtigsten Ausnahmen.

Häufige Fragen

Heißt das Gesetz jetzt GEG oder GModG?

GModG. „GEG“ ist die frühere Kurzbezeichnung desselben Gesetzes und wird weiter gesucht, weil sie zehn Jahre lang in jedem Formular stand. Inhaltlich meint beides denselben Text — nur mit unterschiedlichem Stand.

Muss ich nach dem Kauf sofort etwas tun?

Nur bei § 35 und § 69, und dort hast Du zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang. Was genau, steht unter Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel.

Gilt das Gesetz auch für die einzelne Eigentumswohnung?

Die Pflichten treffen den Eigentümer des Gebäudes. Bei Wohnungseigentum ist das die Gemeinschaft, soweit es um Gemeinschaftseigentum geht — Dach, Fassade, Heizungsanlage. Die Umsetzung läuft dann über einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Wer kontrolliert das überhaupt?

Die nach Landesrecht zuständigen Behörden (§ 95 GModG) und der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger (§ 97 GModG). Der prüft bei der Feuerstättenschau unter anderem die Anlagenpflichten — er ist in der Praxis derjenige, dem ein Verstoß zuerst auffällt.

Gibt es Fördermittel nach diesem Gesetz?

§ 89 GModG ist die Grundlage dafür, dass der Bund erneuerbare Wärme und Effizienzmaßnahmen fördern kann; die Einzelheiten stehen in Förderrichtlinien, nicht im Gesetz. Was das für eine konkrete Entscheidung heißt, steht unter Heizung tauschen oder Abschlag geben.

Wo finde ich den Gesetzestext?

Kostenlos bei gesetze-im-internet.de unter dem Pfad /geg/. Dort steht die aktuelle Fassung samt der als „(weggefallen)“ gekennzeichneten Paragrafen — das ist die Quelle, an der sich jede Behauptung über dieses Gesetz in dreißig Sekunden prüfen lässt.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.