Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel – einfach erklärt

Der Notartermin ist durch, die Schlüssel liegen auf dem Küchentisch, und im Ordner des Verkäufers findest Du ein Schreiben des Schornsteinfegers, in dem von einer Nachrüstpflicht die Rede ist. Jetzt willst Du wissen, was Du wirklich musst — und was Dir jemand nur einredet.

Die Antwort ist kürzer, als die meisten befürchten. Es sind zwei Maßnahmen. Beide haben dieselbe Frist. Beide sind bußgeldbewehrt.

Was ist die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel?

Die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel ist die gesetzliche Verpflichtung des neuen Eigentümers, binnen zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang die oberste Geschossdecke und bestimmte Heizungsleitungen zu dämmen.

Sie steht in den §§ 35 und 69 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, früher GEG). Eine darüber hinausgehende Pflicht, ein gekauftes Haus energetisch auf einen bestimmten Stand zu bringen, gibt es nicht. Kein Gesetz verlangt eine bestimmte Effizienzklasse, keine Fassadendämmung, keinen Fenstertausch und — seit dem Wegfall der einschlägigen Vorschriften — auch keinen Heizungstausch.

Wie das in der Praxis aussieht

Erstens: die oberste Geschossdecke

§ 35 Abs. 1 GModG verlangt, dass oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen, so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt je Quadratmeter und Kelvin nicht überschreitet. Praktisch heißt das je nach Material rund 14 bis 20 Zentimeter Dämmstoff auf der Decke zum unbeheizten Dachraum.

Satz 2 gibt eine Alternative: Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn statt der Decke das darüber liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz erfüllt. Wer ohnehin ausbauen will, dämmt das Dach und ist fertig — siehe Dach sanieren, Dachdämmung und Dämmung der Geschossdecke.

Ist die Dämmschichtdicke aus technischen Gründen begrenzt — in Deckenzwischenräumen oder bei niedrigen Sparren —, gelten die Anforderungen nach § 35 Abs. 2 GModG als erfüllt, wenn die höchstmögliche Dicke eingebaut wird; dabei ist ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 W/(m·K) einzuhalten, bei Einblasdämmung und nachwachsenden Rohstoffen 0,045 W/(m·K).

Zweitens: die Leitungen

§ 69 Abs. 2 GModG verlangt, dass die Wärmeabgabe bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 8 zum Gesetz begrenzt wird. Gemeint sind die Rohre im unbeheizten Keller und im kalten Dachraum. Anlage 8 knüpft die Dämmstärke an den Rohrdurchmesser; die Faustregel lautet, dass die Dämmung so dick sein soll wie das Rohr innen weit ist.

Das ist die billigste Pflicht im ganzen Gesetz: Rohrschalen, ein Nachmittag, ein zweistelliger Betrag je Meter.

Wann die Frist läuft

Der Auslöser ist ein Sonderfall, den kaum jemand vollständig zitiert. § 35 Abs. 3 GModG bestimmt: Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach diesem Stichtag vom neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. § 69 Abs. 3 und 4 GModG regeln dasselbe für die Leitungen.

Für alle anderen Gebäude — also für jedes Haus ab drei Wohnungen und für jedes, das der Eigentümer an diesem Stichtag nicht selbst bewohnt hat — gilt die Pflicht ohne diesen Aufschub, unabhängig vom Kauf.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil es Geld kostet, wenn man es nicht tut. § 108 Abs. 1 Nr. 2 GModG erfasst den Verstoß gegen § 35 Abs. 1 Satz 1, Nr. 14 den Verstoß gegen § 69 Abs. 1 oder 2. Beide fallen nach § 108 Abs. 2 Nr. 1 in die höchste Stufe: Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro. Es genügt Leichtfertigkeit, Vorsatz ist nicht erforderlich.

Und weil es beim Kauf verhandelbar ist. Wer vor der Beurkundung weiß, dass die oberste Geschossdecke ungedämmt ist, kann die Kosten in die Verhandlung nehmen, statt sie hinterher zu tragen. Bei einer Deckenfläche von 90 Quadratmetern reden wir über einen niedrigen vierstelligen Betrag, wenn der Dachraum begehbar und leer ist — und über ein Vielfaches, wenn erst entrümpelt, ein Boden gelegt und ein Handwerker beauftragt werden muss. Wie Du den Zustand vor dem Kauf feststellst, steht unter Besichtigungs-Checkliste.

In Essen trifft das ganz überwiegend die Bautypen, die hier den Bestand ausmachen: Siedlungshäuser der fünfziger und sechziger Jahre, Zechenhäuser, Zweifamilienhäuser in Borbeck-Mitte, Kray oder Schonnebeck. Bei vielen liegt über der obersten Decke ein Spitzboden, der seit Jahrzehnten als Abstellfläche dient — was die Pflicht nicht aufhebt, sondern nur ihre Ausführung verteuert. Mehr dazu unter Zechenhaus verkaufen.

Wann Du nichts tun musst

Es gibt drei Wege heraus, und alle stehen im Gesetz.

Wirtschaftlichkeit im selbstbewohnten Haus. § 35 Abs. 4 GModG nimmt Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, aus, soweit die erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.

Befreiung auf Antrag. § 102 Abs. 1 GModG verpflichtet die zuständige Behörde zur Befreiung, wenn die Ziele des Gesetzes anders im gleichen Umfang erreicht werden oder wenn eine unbillige Härte vorliegt. Als unbillige Härte nennt das Gesetz ausdrücklich auch den Fall, dass die notwendigen Investitionen nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen.

Denkmal und erhaltenswerte Substanz. § 105 GModG erlaubt die Abweichung, wenn die Erfüllung Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führt. Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen — siehe Denkmalsiedlungen in Essen.

Dazu kommt § 34 Abs. 2 GModG: Er lässt die Anforderungen zurücktreten, soweit ihre Erfüllung Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Gesundheitsschutz entgegensteht.

Die häufigsten Fallstricke

Die zwei Jahre werden ab Notartermin gerechnet

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, also die Eintragung im Grundbuch — nicht die Beurkundung und nicht die Schlüsselübergabe. Zwischen beiden liegen in Essen regelmäßig einige Monate. Was wann passiert, steht unter Zeitachse Immobilienkauf.

„Nicht zugänglich“ wird großzügig ausgelegt

§ 69 Abs. 2 GModG spricht von zugänglichen Leitungen. Ein Rohr hinter einer Vorwandinstallation ist nicht zugänglich, ein Rohr unter der Kellerdecke schon — auch wenn eine Leiter nötig ist. Wer sich hier bequem entscheidet, entscheidet falsch.

Es wird gedämmt, ohne die Feuchte zu prüfen

Eine Geschossdecke, die nach oben dicht gemacht wird, ändert die Bauphysik im Dachraum. Ohne Rücksicht auf die Luftdichtheit und die Belüftung des Dachraums entsteht dort im Winter Kondensat. Das ist der klassische Fall aus Pfusch und Haftung.

Der Verkäufer schweigt, obwohl er Bescheid weiß

Eine bekannte, noch offene Nachrüstpflicht ist eine wertbildende Tatsache. Wer als Verkäufer ein Schreiben des Schornsteinfegers dazu im Ordner hat und es nicht erwähnt, bewegt sich im Bereich der Offenbarungspflicht.

Das Wichtigste in Kürze

• Es gibt genau zwei Nachrüstpflichten: oberste Geschossdecke (§ 35 GModG) und zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen im Unbeheizten (§ 69 GModG).
• Die Decke ist auf U ≤ 0,24 W/(m²·K) zu dämmen; ersatzweise genügt eine entsprechende Dämmung des darüber liegenden Dachs.
• Frist: zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 — bei Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer damals selbst bewohnt hat.
• Verstöße können nach § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG mit bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden.
• Ausnahmen: Unwirtschaftlichkeit im selbstbewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus (§ 35 Abs. 4), Befreiung wegen unbilliger Härte (§ 102), Denkmal (§ 105).
• Eine allgemeine Pflicht, ein gekauftes Haus zu sanieren, gibt es nicht.

Häufige Fragen

Ich habe geerbt, nicht gekauft. Gilt das auch?

Ja. Das Gesetz spricht vom Eigentumsübergang, nicht vom Kauf. Der Erbfall löst die Frist ebenso aus. Was sonst im Erbfall zuerst zu tun ist, steht unter Immobilie geerbt — erste Schritte.

Mein Dachraum ist voll mit Gerümpel. Zählt die Decke trotzdem?

Ja, die Pflicht hängt nicht davon ab, ob Du die Fläche freiräumen willst. Was das Räumen kostet, steht unter Entrümpelung: Kosten in Essen.

Muss ich die Fassade dämmen?

Nicht wegen des Eigentümerwechsels. Anforderungen an die Fassade entstehen erst, wenn Du dort ohnehin arbeitest — § 36 GModG mit einer Bagatellgrenze von zehn Prozent der Bauteilfläche. Mehr unter Fassade dämmen und Fassadendämmung.

Muss ich die alte Gasheizung austauschen?

Nein. Die Austauschpflicht für über dreißig Jahre alte Heizkessel ist entfallen; die entsprechenden Paragrafen tragen im Gesetz nur noch den Vermerk „(weggefallen)“. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Der Stand dazu steht unter Heizungsgesetz: 65-Prozent-Regel.

Wer prüft, ob ich es gemacht habe?

In der Praxis der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger im Rahmen seiner Aufgaben nach § 97 GModG. Er dokumentiert Feststellungen, und die landen im Zweifel bei der zuständigen Behörde.

Wie weise ich nach, dass schon gedämmt ist?

Mit der Handwerkerrechnung, dem Datenblatt des Dämmstoffs und Fotos vor der Verkleidung. Warum diese Unterlagen später bares Geld wert sind, steht unter Sanierungsnachweise.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.