Geschossflächenzahl (GFZ) – einfach erklärt
Zwei Grundstücke nebeneinander, beide 600 Quadratmeter, beide mit GRZ 0,4. Auf dem einen steht ein flacher Bungalow, auf dem anderen ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus. Das ist kein Behördenfehler. Die Grundflächenzahl sagt nur, wie viel Fläche überdeckt werden darf. Wie viel darüber entsteht, sagt eine zweite Zahl.
Was ist die Geschossflächenzahl?
Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Das ist der Wortlaut des § 20 Abs. 2 BauNVO. Anders als die Grundflächenzahl kann sie größer als 1 sein: GFZ 1,2 heißt, dass auf einem Grundstück von 600 Quadratmetern insgesamt 720 Quadratmeter Geschossfläche entstehen dürfen — verteilt auf mehrere Geschosse.
Bezugsgröße ist dieselbe wie bei der GRZ, nämlich die Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO: die Fläche hinter der Straßenbegrenzungslinie, nicht die Fläche aus dem Grundbuch.
Wie die Geschossfläche gerechnet wird
§ 20 Abs. 3 BauNVO ist knapp und folgenreich: „Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln.“
Zwei Begriffe tragen den Satz.
Außenmaße heißt: gemessen wird außen um das Gebäude herum, Wände eingerechnet. Das ist etwas völlig anderes als die Wohnfläche, die nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt und mit Anrechnungsfaktoren gewichtet wird — siehe Wohnflächenberechnung. Geschossfläche und Wohnfläche desselben Hauses sind nie dieselbe Zahl.
Vollgeschoss ist ein Begriff des Landesrechts. § 20 Abs. 1 BauNVO verweist ausdrücklich darauf: Vollgeschosse sind Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Ob Dein ausgebautes Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist, entscheidet also die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen — und im Zweifel die Bauaufsicht der Stadt Essen, nicht die Bundesverordnung.
Was nicht mitgerechnet wird, sagt § 20 Abs. 4 BauNVO: Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Der Balkon zählt für die GFZ also nicht — für die Wohnfläche dagegen in der Regel zu einem Viertel.
Die Rechnung an einem Essener Beispiel
Ein Grundstück in Steele mit 600 Quadratmetern, allgemeines Wohngebiet, festgesetzt GRZ 0,4 und GFZ 0,8.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| zulässige Grundfläche | 600 m² × 0,4 | 240 m² |
| zulässige Geschossfläche | 600 m² × 0,8 | 480 m² |
| Haus, Grundfläche nach Außenmaßen | — | 160 m² |
| zwei Vollgeschosse | 160 m² × 2 | 320 m² |
| verbleibende Geschossfläche | 480 − 320 | 160 m² |
Es bleiben also 160 Quadratmeter Reserve. Damit ließe sich ein drittes Vollgeschoss von 160 Quadratmetern errichten — vorausgesetzt, die Zahl der Vollgeschosse oder die Gebäudehöhe ist nicht zusätzlich begrenzt und die Abstandsflächen lassen es zu. Denn beide Zahlen wirken nebeneinander: Die GRZ deckelt die Fläche, die GFZ das Volumen, und die Zahl der Vollgeschosse kann beides noch einmal beschneiden.
Umgekehrt zeigt dasselbe Beispiel den Bungalow. Bei nur einem Vollgeschoss von 240 Quadratmetern ist die GRZ voll ausgeschöpft, die GFZ aber nur zur Hälfte. Das Baurecht bleibt ungenutzt — und genau das ist ein Wertfaktor, wenn ein solches Grundstück verkauft wird.
§ 17 BauNVO nennt als Orientierungswerte für Obergrenzen in reinen und allgemeinen Wohngebieten GRZ 0,4 und GFZ 1,2, in Mischgebieten 0,6 und 1,2, in Kerngebieten 1,0 und 3,0. Das sind Orientierungswerte, keine starren Grenzen; nur in Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten dürfen sie nicht überschritten werden.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil die GFZ die eigentliche Ertragszahl eines Grundstücks ist. Sie bestimmt, wie viele Quadratmeter vermietbare oder verkaufbare Fläche entstehen dürfen — und damit, was ein Bauträger für das Grundstück zahlen kann.
Ein Beispiel für die Größenordnung: In Bredeney liegt der Bodenrichtwert nach dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen bei 710 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Auf 600 Quadratmetern sind das rechnerisch 426.000 Euro Bodenwert. Bei GFZ 0,8 verteilen sich diese Kosten auf 480 Quadratmeter Geschossfläche, also rund 888 Euro je Quadratmeter. Bei GFZ 1,2 sind es 720 Quadratmeter Geschossfläche und nur noch rund 592 Euro. Dieselbe Fläche, derselbe Preis, ein Drittel weniger Bodenkosten je gebautem Quadratmeter.
Deshalb ist der Bodenrichtwert immer nur mit dem zugehörigen Maß der baulichen Nutzung zu lesen. Der Gutachterausschuss weist dieses Merkmal zur Richtwertzone aus, siehe Bodenrichtwert.
Und wie bei allen Maßfestsetzungen gilt der Essener Sonderfall: Wo kein Bebauungsplan existiert, gibt es keine festgesetzte GFZ. Dann bestimmt § 34 Abs. 1 BauGB das Maß der baulichen Nutzung aus der Eigenart der näheren Umgebung — und die verbindliche Antwort holt eine Bauvoranfrage.
Die häufigsten Fallstricke
Geschossfläche wird für Wohnfläche gehalten
Sie ist immer größer. Die Geschossfläche misst nach Außenmaßen ohne Abzüge, die Wohnfläche nach lichten Maßen mit Anrechnungsfaktoren für Dachschrägen, Balkone und Zubehörräume. Wer aus 480 Quadratmetern Geschossfläche 480 Quadratmeter verkaufbare Wohnfläche kalkuliert, verrechnet sich um einen erheblichen Betrag. Die Systematik dahinter steht unter DIN 277.
Das Dachgeschoss wird als Vollgeschoss unterstellt — oder eben nicht
Beides kommt vor, und beides kippt die Rechnung. Ob ein ausgebautes Dachgeschoss ein Vollgeschoss ist, richtet sich nach Landesrecht (§ 20 Abs. 1 BauNVO) und hängt an Höhen und Flächenanteilen. Das ist keine Frage, die man am Küchentisch entscheidet, sondern eine für die Bauaufsicht.
Der Bebauungsplan erweitert die Rechnung stillschweigend
§ 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO erlaubt der Gemeinde, im Bebauungsplan festzusetzen, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen — also im Keller oder im Nicht-Vollgeschoss-Dachraum — samt Treppenräumen und Umfassungswänden ganz oder teilweise mitzurechnen sind. Wer nur den zeichnerischen Teil liest, übersieht das.
Die Baumassenzahl wird ignoriert
In Gewerbe- und Industriegebieten arbeitet der Plan häufig nicht mit der GFZ, sondern mit der Baumassenzahl nach § 21 BauNVO: Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche. Bei Hallen mit großen Raumhöhen ist das der aussagekräftigere Wert — siehe Kubatur.
Das Wichtigste in Kürze
- GFZ = zulässige Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche (§ 20 Abs. 2 BauNVO).
- Die Geschossfläche wird nach Außenmaßen in allen Vollgeschossen ermittelt (§ 20 Abs. 3 BauNVO).
- Was ein Vollgeschoss ist, bestimmt das Landesrecht (§ 20 Abs. 1 BauNVO).
- Nebenanlagen, Balkone, Loggien und Terrassen bleiben unberücksichtigt (§ 20 Abs. 4 BauNVO).
- GFZ 0,8 auf 600 m² ergibt 480 m² Geschossfläche — bei zwei Vollgeschossen von je 160 m² bleiben 160 m² Reserve.
- Geschossfläche ist nie gleich Wohnfläche; sie ist stets die größere Zahl.
Häufige Fragen
Kann die GFZ größer als 1 sein?
Ja, und das ist der Normalfall in dichter Bebauung. § 17 BauNVO nennt als Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete 1,2, für urbane Gebiete und Kerngebiete 3,0. Über 1 heißt nur, dass mehr Geschossfläche entsteht, als das Grundstück groß ist — bei mehreren Geschossen ist das selbstverständlich.
Zählt der Keller mit?
Nur, wenn er nach Landesrecht ein Vollgeschoss ist oder wenn der Bebauungsplan nach § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO ausdrücklich anordnet, dass Aufenthaltsräume in anderen Geschossen mitzurechnen sind. Ohne solche Festsetzung bleibt ein Kellergeschoss, das kein Vollgeschoss ist, außen vor.
Und die Tiefgarage?
Nach § 21a Abs. 4 BauNVO bleiben bei der Ermittlung der Geschossfläche unter anderem die Flächen von Garagengeschossen unberücksichtigt, die nach § 21a Abs. 1 BauNVO nicht angerechnet werden, sowie von Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen, wenn der Bebauungsplan das festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.
Was ist, wenn mein Haus die GFZ heute überschreitet?
Ein rechtmäßig errichtetes Gebäude behält seinen Bestandsschutz, auch wenn ein späterer Plan strengere Werte festsetzt. Problematisch wird es erst bei Erweiterung oder wesentlicher Änderung, weil dann neu geprüft wird.
Wie hängt die GFZ mit dem Grundstückspreis zusammen?
Über die Bodenkosten je Quadratmeter Geschossfläche. Je höher die zulässige GFZ, desto mehr Fläche trägt denselben Bodenwert — deshalb zahlen Bauträger für hoch ausnutzbare Grundstücke mehr. Für die Bewertung ist das ein zentrales Merkmal, siehe Verkehrswert.
Wo steht die GFZ für mein Grundstück?
Im Bebauungsplan, zeichnerisch oder im Textteil; Auskunft gibt die Bauaufsicht der Stadt Essen. Anders als die GRZ muss sie nicht zwingend festgesetzt werden — § 16 Abs. 3 BauNVO verlangt stets nur die GRZ und, unter Voraussetzungen, die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.