Kubatur – einfach erklärt

Im Ablehnungsschreiben der Bauaufsicht steht ein Satz, den Du dreimal liest: „Das Vorhaben fügt sich hinsichtlich seiner Kubatur nicht in die nähere Umgebung ein.“ Du wolltest das Dach anheben und ein Zimmer gewinnen. Von Fläche war nie die Rede — nur von einem Wort, das nach Mathematik klingt.

Was ist die Kubatur?

Die Kubatur ist der umbaute Raum eines Gebäudes: sein Volumen in Kubikmetern und damit zugleich seine äußere Gestalt aus Grundriss, Höhe und Dachform.

Das Wort wird in zwei Bedeutungen benutzt, und beide sind richtig. Technisch meint Kubatur eine Rechengröße: den Brutto-Rauminhalt nach DIN 277, früher „umbauter Raum“ genannt. Städtebaulich meint sie die Form, die ein Haus im Straßenbild einnimmt — wie breit, wie hoch, wie tief, mit welchem Dach.

Wenn eine Behörde von Kubatur spricht, meint sie fast immer die zweite Bedeutung. Wenn ein Bauingenieur davon spricht, fast immer die erste.

Wie das in der Praxis aussieht

Die Rechengröße ist einfach: Grundfläche mal Höhe, ebenenweise, gemessen an den äußeren Begrenzungen. Ein Haus mit 10 mal 9 Metern Grundfläche, zwei Vollgeschossen von je 2,80 Metern und einem Satteldach ergibt rund 500 Kubikmeter im Baukörper der Vollgeschosse, dazu der Dachraum. Aus solchen Zahlen entstehen Kostenschätzungen über Kubikmeterpreise und die Versicherungssumme in der Gebäudeversicherung.

Die städtebauliche Bedeutung ist die, an der Bauvorhaben scheitern. Wo ein Bebauungsplan gilt, steht dort, was zulässig ist: Zahl der Vollgeschosse, Bauweise, Baugrenzen, oft auch Firsthöhe und Dachneigung. Wo kein Bebauungsplan gilt, entscheidet § 34 BauGB — ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach der Bauweise und nach der überbauten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Genau das ist gemeint, wenn im Bescheid „Kubatur“ steht.

In Essen ist das keine Theorie. Auf der Margarethenhöhe und in den anderen Denkmalsiedlungen ist die Baukörperform gerade das, was geschützt wird. Ein zusätzliches Dachfenster kann dort genehmigungsfähig sein, eine Aufstockung nicht — obwohl beides „nur“ das Dach betrifft.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Kubatur darüber entscheidet, wie viel Reserve in einer Immobilie steckt. Ein Grundstück in Bredeney mit einem Bodenrichtwert von 710 Euro je Quadratmeter ist etwas ganz anderes wert, wenn darauf ein zweites Vollgeschoss zulässig ist, als wenn die Umgebung eingeschossig bebaut ist. Beim Kauf zahlst Du diese Reserve mit — oder eben nicht.

Umgekehrt gilt: Wer verkauft und im Exposé „Ausbaureserve“ verspricht, sollte das belegen können. Der belastbare Beleg ist keine Zeichnung, sondern eine Bauvoranfrage. Sie klärt verbindlich, was auf dem Grundstück geht, bevor jemand Geld ausgibt.

Und für Bestandsgebäude ist die Kubatur oft das Argument, das eine Sanierung überhaupt trägt: Wer die Hülle unangetastet lässt und im Inneren umbaut, kommt regelmäßig ohne die Diskussion aus, die eine Veränderung der Außenform auslöst.

Die häufigsten Fallstricke

Kubatur wird mit Wohnfläche verwechselt

Kubikmeter sind kein Maß für Wohnfläche. Ein Haus mit hohen Räumen und großem Dachraum hat viel Kubatur und kann trotzdem wenig Wohnfläche haben — weil Räume unter einem Meter lichter Höhe gar nicht angerechnet werden.

„Die Kubatur bleibt erhalten“ wird als Genehmigung gelesen

Der Satz taucht in Bauanträgen ständig auf und ist zunächst nur eine Behauptung des Antragstellers. Ob sie stimmt, prüft die Bauaufsicht. Und selbst wenn sie stimmt, ersetzt sie keine Baugenehmigung, wenn sich die Nutzung ändert.

Die Abstandsflächen werden vergessen

Wer aufstockt, verändert nicht nur das Volumen, sondern auch die Wandhöhe — und damit die Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Bei Reihen- und Doppelhäusern im Essener Bestand ist das häufig der Punkt, an dem ein Vorhaben kippt.

Denkmalschutz wird als Fassadenthema missverstanden

Beim Denkmalschutz geht es nicht nur um Fenster und Putz. Bei Siedlungsdenkmalen ist die Wiederholung derselben Baukörper das Denkmal. Wer die Kubatur eines Hauses ändert, greift in das Ensemble ein — auch wenn das eigene Haus für sich genommen unscheinbar wirkt.

Das Wichtigste in Kürze

• Kubatur bedeutet zweierlei: das Bauvolumen in Kubikmetern und die äußere Form des Gebäudes.
• Die Rechengröße dahinter ist der Brutto-Rauminhalt nach DIN 277.
• Städtebaulich entscheidet der Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, das Einfügungsgebot des § 34 BauGB.
• Kubatur sagt nichts über die Wohnfläche aus — Dachräume zählen voll ins Volumen, aber nicht in die Wohnfläche.
• Wer Ausbaureserven verkaufen oder kaufen will, klärt sie über eine Bauvoranfrage, nicht über eine Skizze.
• In den Essener Denkmalsiedlungen ist die Baukörperform selbst der Schutzgegenstand.

Häufige Fragen

Wie wird die Kubatur berechnet?

Als Brutto-Rauminhalt: Für jede Grundrissebene wird die Brutto-Grundfläche mit der zugehörigen Höhe multipliziert, gemessen an den äußeren Begrenzungsflächen der Bauteile. Die Summe über alle Ebenen ergibt das Bauvolumen.

Wozu braucht die Versicherung diese Zahl?

Viele Wohngebäudeversicherungen bilden die Versicherungssumme über den umbauten Raum oder über Kennzahlen, die daraus abgeleitet sind. Eine zu niedrig gemeldete Kubatur führt im Schadensfall zur Unterversicherung. Welche Unterlagen dazugehören, steht unter Versicherungsunterlagen.

Darf ich mein Dach ausbauen, ohne die Kubatur zu ändern?

Der Ausbau eines vorhandenen Dachraums lässt das Volumen unberührt, ist aber trotzdem eine Nutzungsänderung und regelmäßig genehmigungsbedürftig. Anders liegt es bei Gauben, Dachanhebungen oder Aufstockungen: Die verändern die Kubatur.

Woher weiß ich, was auf meinem Grundstück zulässig ist?

Aus dem Bebauungsplan, wenn einer besteht. Gilt keiner, richtet sich die Zulässigkeit nach der vorhandenen Bebauung ringsum. Verbindlich beantwortet das nur eine Bauvoranfrage bei der Stadt Essen.

Spielt die Kubatur bei der Bewertung eine Rolle?

Ja, im Sachwertverfahren. Dort werden Herstellungskosten über Flächen- oder Volumeneinheiten angesetzt. Für Wohnimmobilien ist heute die Brutto-Grundfläche üblicher als der Kubikmeter, aber die Logik ist dieselbe.

Ändert eine Garage oder ein Anbau die Kubatur?

Ja. Jeder überdachte, umschlossene Baukörper zählt mit. Für die Genehmigung kommt es zusätzlich darauf an, ob der Anbau innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegt und die Grundflächenzahl eingehalten wird.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.