Versicherungsunterlagen: was zum Verkauf gehört

Der Notartermin ist gelaufen, der Kaufpreis ist geflossen, die Schlüssel sind übergeben. Sechs Wochen später zieht ein Sommergewitter über den Essener Süden, und in der Nacht steht im Keller des verkauften Hauses zwanzig Zentimeter Wasser. Der Käufer ruft bei der Versicherung an, die er nie abgeschlossen hat. Und der Verkäufer bekommt kurz darauf eine Beitragsrechnung für eine Police, die er längst vergessen hatte. Wem gehört diese Versicherung eigentlich — und wer zahlt jetzt?

Die Wohngebäudeversicherung läuft weiter, ob Du willst oder nicht

Bei fast allen Verträgen rund um eine Immobilie endet mit dem Verkauf auch die Vertragsbeziehung. Bei der Wohngebäudeversicherung ist es umgekehrt. Sie läuft weiter, und zwar mit dem Käufer als neuem Versicherungsnehmer.

Der Grund steht im Versicherungsvertragsgesetz. Nach § 95 VVG tritt der Erwerber, wenn die versicherte Sache veräußert wird, in die Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmers ein — für die Dauer seines Eigentums. Das passiert automatisch. Es braucht keinen neuen Antrag, keine Gesundheitsfragen, keine Zustimmung des Versicherers. Der Gedanke dahinter ist Schutz: Ein Gebäude soll nie versicherungslos dastehen, nur weil es den Eigentümer wechselt.

Drei Details entscheiden in der Praxis, ob das glattgeht.

• Der Zeitpunkt ist der Eigentumsübergang, nicht der Notartermin. Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht Essen an der Zweigertstraße 52. Zwischen Beurkundung und Eintragung liegen oft Monate. In dieser Zeit bist Du noch Versicherungsnehmer — auch wenn der Käufer das Haus laut Vertrag längst nutzt.
• Für die laufende Versicherungsperiode haften beide Seiten gemeinsam. § 95 Abs. 2 VVG macht Veräußerer und Erwerber zu Gesamtschuldnern für die Prämie der Periode, in der der Erwerber eintritt. Der Versicherer darf sich also aussuchen, bei wem er kassiert. Wer intern welchen Anteil trägt, kann im Kaufvertrag geregelt werden — gegenüber dem Versicherer hilft diese Absprache nicht.
• Der Versicherer muss den Wechsel erst gegen sich gelten lassen, wenn er ihn kennt. Das steht in § 95 Abs. 3 VVG und ist der Grund für die nächste Pflicht.

Die Anzeige ist Pflicht — und das Versäumnis teuer

Nach § 97 VVG ist die Veräußerung dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen. Die Pflicht trifft beide, Verkäufer und Käufer. Unterbleibt die Anzeige, ist der Versicherer nicht zur Leistung verpflichtet, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen — vorausgesetzt, er hätte den Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen.

Übersetzt: Wer schweigt, riskiert, dass nach gut einem Monat niemand mehr zahlt. Genau das ist die Falle im Beispiel vom Anfang. Deshalb gehört die Meldung an den Versicherer auf dieselbe Liste wie die Ummeldung von Strom und Gas — am besten schriftlich, mit Datum der Grundbucheintragung, und von beiden Seiten.

Das Kündigungsrecht des Käufers und die Fristen

Der automatische Übergang wäre unfair, wenn niemand aussteigen könnte. Deshalb gibt § 96 VVG beiden Seiten ein Sonderkündigungsrecht.

Zwei Punkte daraus sind bares Geld wert. Erstens: Die Monatsfrist des Käufers hängt am Erwerb, also wieder an der Grundbucheintragung — nicht am Notartermin. Wer im Kalender die Beurkundung markiert, verpasst die Frist regelmäßig.

Zweitens: Wird nach § 96 gekündigt, ist der Veräußerer zur Zahlung der Prämie verpflichtet, und eine Haftung des Erwerbers besteht nicht. Das ist eine klare Zuordnung. Kündigt der Käufer also sofort, bleibt die Prämie bis zum Wirksamwerden bei Dir. Rechne damit, statt Dich später zu wundern.

Für Dich als Verkäufer ergibt sich daraus eine einfache Reihenfolge: nicht selbst kündigen, bevor der Eigentumsübergang vollzogen ist. Eine Lücke in der Gebäudeversicherung ist der einzige Fehler in dieser Kette, der wirklich existenzbedrohend werden kann — und die finanzierende Bank des Käufers verlangt den Nachweis ohnehin. Wie die Kette Beurkundung, Zahlung und Übergabe zeitlich aussieht, steht unter Notartermin und Ablauf und im Ablauf des Immobilienverkaufs.

Elementarschäden: der Punkt, an dem es in Essen konkret wird

Eine Wohngebäudeversicherung deckt in der Grundform Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Was sie in der Grundform nicht deckt, ist der Rest: Überschwemmung, Starkregen, Rückstau aus der Kanalisation, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck. Dafür braucht es einen zusätzlichen Baustein, die Elementarschadenversicherung.

Genau dieser Baustein ist am Essener Markt die häufigste Lücke — und die mit der größten Wirkung. Denn der typische Schaden hier kommt nicht vom Fluss, sondern vom Himmel und aus dem Kanal. Ein Starkregen, wie er über dem Ruhrgebiet regelmäßig niedergeht, überfordert jedes Kanalnetz für zwanzig Minuten. Das Wasser steht dann nicht am Ufer, sondern in Senken, Tiefgaragen, Kellerabgängen und Lichtschächten — mitten im bebauten Gebiet und weit weg von jedem Gewässer.

Die Essener Besonderheiten solltest Du dabei kennen:

• Zwei Flusssysteme, zwei Risikobilder. Der Süden entwässert zur Ruhr, der Norden zur Emscher. Im Ruhrtal — von Werden über Heisingen bis Kettwig — spielt die Nähe zum Gewässer und die Höhenlage die Hauptrolle. Im Norden ist es die Kanalisation und die Topografie eines Gebiets, das über anderthalb Jahrhunderte umgestaltet wurde.
• Bergbaubedingte Senkungen. In Teilen des Essener Nordens hat der Bergbau die Geländehöhe verändert. Wo Flächen abgesunken sind, fließt Wasser nicht mehr von allein ab; es braucht dauerhafte Wasserhaltung. Für die Versicherbarkeit ist das ein eigenes Kapitel. Hintergründe stehen unter Bergsenkungsgebiete in Essen.
• Rückstau ist eine Obliegenheit. Viele Verträge zahlen bei Rückstau nur, wenn eine funktionsfähige Rückstausicherung vorhanden und gewartet ist. Fehlt sie, kürzt der Versicherer oder lehnt ab. Das Wartungsprotokoll der Rückstauklappe gehört deshalb zu den Unterlagen, die ich immer anfordere.

Für den Verkauf hat das eine sehr praktische Folge. Ein Objekt, für das eine bestehende Police mit Elementarbaustein läuft, ist leichter zu verkaufen als eines ohne. Der Käufer weiß nämlich nicht sicher, ob er für dieses Gebäude überhaupt eine neue Elementardeckung bekommt — Versicherer schauen sich Lage und Vorschäden genau an. Ein laufender Vertrag, in den er nach § 95 VVG eintritt, ist damit ein echter Vorteil, den Du benennen solltest.

Schadenhistorie: offenlegen ist billiger als verschweigen

Jeder Versicherer führt einen Schadenverlauf. Du kannst ihn anfordern, meist als kurze Bescheinigung mit den gemeldeten Schäden der letzten Jahre und den regulierten Beträgen. Dieses Blatt ist beim Verkauf mehr wert, als es aussieht.

Für den Käufer beantwortet es zwei Fragen auf einmal: Was ist an diesem Haus schon passiert — und bekomme ich dafür eine bezahlbare Police? Ein Gebäude mit drei regulierten Leitungswasserschäden in kurzer Folge ist für jeden Versicherer ein Signal, dass die Leitungen fällig sind. Verschweigst Du das, kommt es trotzdem heraus, sobald der Käufer eine eigene Versicherung anfragt oder in den bestehenden Vertrag eintritt und die Akte sieht.

Und es gibt eine harte Grenze. Ein regulierter Vorschaden, dessen Ursache nie behoben wurde, ist ein Mangel. Wer ihn kennt und verschweigt, kann sich auf den üblichen Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag nicht berufen. Mehr dazu unter Mängel offenlegen. Was die Reparatur belegt, gehört in die Sanierungsmappe — wie Du die aufbaust, steht unter Sanierungsnachweise und Handwerkerrechnungen sammeln.

Mein Rat: Schadenverlauf anfordern, mit den Reparaturbelegen zusammenlegen, beides freiwillig zeigen. Ein Schaden, der belegt behoben ist, wirkt wie Pflege. Derselbe Schaden, den der Käufer selbst entdeckt, wirkt wie ein Versteckversuch.

Leerstand: die Klausel, die im Erbfall zuschlägt

Steht ein Haus leer, ändert sich das Risiko. Ein Rohrbruch läuft wochenlang unbemerkt, ein eingeschlagenes Fenster fällt niemandem auf, im Winter friert eine ungeheizte Leitung. Fast jede Wohngebäudeversicherung reagiert darauf mit besonderen Pflichten des Versicherungsnehmers, oft „Obliegenheiten bei nicht genutzten Gebäuden“ genannt.

Typischerweise verlangen die Bedingungen dann:

• die Anzeige des Leerstands an den Versicherer,
• eine regelmäßige Kontrolle des Gebäudes in kurzen Abständen,
• in der kalten Jahreszeit entweder eine ausreichend beheizte Immobilie oder abgesperrte und entleerte wasserführende Leitungen,
• verschlossene Fenster und Türen.

Wird eine dieser Pflichten verletzt, darf der Versicherer die Leistung kürzen — bei grober Fahrlässigkeit in dem Verhältnis, das der Schwere des Verschuldens entspricht, bei Vorsatz ganz. Das trifft besonders häufig geerbte Häuser, die monatelang unbewohnt auf die Erbengemeinschaft warten. Wenn Du ein leerstehendes Objekt verwaltest, ist die Meldung an den Versicherer der erste Anruf, nicht der letzte. Und dokumentier die Kontrollgänge mit Datum — im Schadensfall bist Du derjenige, der etwas beweisen muss.

Haftpflicht: was gerade nicht mit übergeht

Hier trennen sich die Wege. Der gesetzliche Übergang des § 95 VVG betrifft die Versicherung der Sache. Eine Haftpflichtversicherung versichert keine Sache, sondern Dein Risiko, jemand anderem einen Schaden zuzufügen. Sie geht deshalb nicht automatisch auf den Käufer über. Er braucht eine eigene.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Sie steht für Schäden ein, die aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht entstehen: Der Passant stürzt auf dem ungestreuten Gehweg, eine Dachpfanne löst sich, ein Ast fällt aufs Nachbarauto. Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern ist dieses Risiko häufig in der privaten Haftpflichtversicherung enthalten. Bei vermieteten Objekten, unbebauten Grundstücken und Mehrfamilienhäusern braucht es in aller Regel eine eigene Police. Was ein Mehrfamilienhaus sonst noch an Papieren verlangt, steht unter Mehrfamilienhaus verkaufen.

Wichtig ist der Zeitpunkt, ab dem die Verantwortung wechselt. Die Verkehrssicherungspflicht hängt nicht am Grundbuch, sondern daran, wer die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hat. Der Kaufvertrag legt den Übergang von Nutzen und Lasten fest, meist auf den Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung. Ab da räumt, streut und kontrolliert der Käufer. Der Übergang der Gebäudeversicherung nach § 95 VVG folgt dagegen dem Eigentum. Diese beiden Daten fallen fast nie zusammen, und in der Lücke dazwischen ist schon manches schiefgegangen. Sprich den Zeitraum ausdrücklich an, bevor Du übergibst.

Gewässerschadenhaftpflicht beim Öltank. Wer einen Heizöltank betreibt, betreibt eine Anlage zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen. Nach § 89 WHG haftet der Betreiber einer solchen Anlage für den Schaden, der entsteht, wenn Stoffe daraus in ein Gewässer gelangen — und zwar unabhängig von einem Verschulden. Das ist eine Gefährdungshaftung, und sie kennt bei Bodensanierungen keine kleinen Beträge. Die übliche Privathaftpflicht deckt dieses Risiko nicht; es braucht einen eigenen Baustein, meist Gewässerschadenhaftpflicht genannt.

Dazu kommen Prüfpflichten aus der Verordnung über Anlagen zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen. Grob gilt: Unterirdische Anlagen sind wiederkehrend alle fünf Jahre durch einen Sachverständigen zu prüfen, oberirdische Heizölverbraucheranlagen erst ab einer höheren Gefährdungsstufe, in der Praxis also ab deutlich mehr als zehn Kubikmetern. In festgesetzten Überschwemmungsgebieten und in Wasserschutzgebieten gelten strengere Regeln. Der letzte Prüfbericht gehört unbedingt in die Verkaufsmappe — fehlt er, wird aus einem Nebenthema ein Verhandlungspunkt. Was daneben zum Thema Boden gehört, steht unter Altlastenauskunft in Essen.

Welche Unterlagen der Käufer wirklich braucht

Diese Liste hänge ich als eigenen Reiter in die Verkaufsmappe. Sie ist kurz, aber sie beantwortet alles, was ein Käufer und seine Bank zur Versicherung fragen.

Wie die Mappe insgesamt aussieht, steht in der Übersicht zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf. Und weil Versicherungsscheine Kontodaten und persönliche Angaben enthalten, gehört das Schwärzen dazu, bevor Du etwas verschickst — dazu Unterlagen digitalisieren und sicher weitergeben.

Was das für Deinen Zeitplan bedeutet

Aus alldem wird eine kleine Reihenfolge, die ich jedem Verkäufer mitgebe.

Ein Beispiel für die Größenordnung: Für ein freistehendes Haus mit rund 140 Quadratmetern in Heisingen, wo der Richtwert für Wohnungen bei 3.000 Euro je Quadratmeter liegt, bewegt sich der Jahresbeitrag einer Wohngebäudeversicherung mit Elementarbaustein je nach Selbstbeteiligung und Vorschäden im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich. Gegen den Betrag, um den ein Käufer den Preis drückt, wenn die Elementardeckung fehlt und er sie für dieses Gebäude nicht bekommt, ist das nichts.

Fazit

Die Wohngebäudeversicherung geht nach § 95 VVG mit dem Eigentum automatisch auf den Käufer über, und bis zum Ende der laufenden Versicherungsperiode haften Verkäufer und Käufer gemeinsam für die Prämie. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, sonst droht nach gut einem Monat Leistungsfreiheit. Der Käufer kann nach § 96 VVG innerhalb eines Monats nach dem Erwerb kündigen — gerechnet ab Grundbucheintragung, nicht ab Notartermin —, und dann bleibt die Prämie bis zum Wirksamwerden beim Verkäufer. Elementarschäden sind in Essen der entscheidende Baustein, weil Starkregen und Rückstau hier häufiger sind als Hochwasser am Fluss. Und die Haftpflichtversicherungen gehen gerade nicht über: Grundbesitzerhaftpflicht und Gewässerschadendeckung für den Öltank muss der Käufer selbst abschließen.

Häufige Fragen

Muss ich meine Gebäudeversicherung kündigen, wenn ich das Haus verkaufe?

Nein, und Du solltest es auch nicht vorschnell tun — die Police geht nach § 95 VVG mit dem Eigentumsübergang automatisch auf den Käufer über, eine eigene Kündigung würde nur eine gefährliche Deckungslücke erzeugen.

Ab wann ist der Käufer Versicherungsnehmer?

Ab dem Eigentumsübergang, also mit der Eintragung im Grundbuch beim Amtsgericht — nicht mit der Beurkundung beim Notar und auch nicht mit der Schlüsselübergabe.

Wer zahlt die Prämie im Jahr des Verkaufs?

Für die Versicherungsperiode, in der der Erwerber eintritt, haften Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner; kündigt eine Seite nach § 96 VVG, ist der Veräußerer zur Zahlung verpflichtet und der Erwerber haftet nicht.

Wie lange kann der Käufer die übernommene Versicherung kündigen?

Innerhalb eines Monats nach dem Erwerb, mit sofortiger Wirkung oder zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode; kannte er die Versicherung nicht, läuft die Monatsfrist erst ab dem Zeitpunkt, an dem er davon erfährt.

Was passiert, wenn niemand dem Versicherer den Verkauf meldet?

Dann ist der Versicherer bei einem Schaden, der später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Anzeige hätte zugehen müssen, unter Umständen leistungsfrei — die Anzeigepflicht nach § 97 VVG trifft Verkäufer und Käufer gleichermaßen.

Ist Starkregen in einer normalen Wohngebäudeversicherung mitversichert?

In der Grundform meist nicht; Überschwemmung, Starkregen, Rückstau und Erdsenkung sind Elementargefahren und brauchen einen zusätzlichen Baustein, der gerade im Ruhrgebiet den Unterschied macht.

Warum verlangt der Versicherer eine Rückstausicherung?

Weil Rückstau aus der Kanalisation ein vermeidbarer Schaden ist — viele Bedingungen setzen eine funktionsfähige und gewartete Rückstausicherung voraus, sonst wird gekürzt oder abgelehnt.

Muss ich frühere Wasserschäden dem Käufer nennen?

Ja, wenn Du sie kennst; ein Vorschaden mit nicht beseitigter Ursache ist ein Mangel, und bei arglistigem Verschweigen hilft der vertragliche Haftungsausschluss nicht.

Was gilt, wenn das Haus bis zum Verkauf leer steht?

Melde den Leerstand dem Versicherer und erfülle die Obliegenheiten der Bedingungen — regelmäßige Kontrolle, im Winter beheizen oder Leitungen absperren und entleeren; sonst darf der Versicherer die Leistung kürzen.

Geht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf den Käufer über?

Nein, der gesetzliche Übergang gilt nur für die Versicherung der Sache; eine Haftpflichtdeckung muss der Käufer selbst abschließen, und die Verkehrssicherungspflicht wechselt bereits mit dem Übergang von Nutzen und Lasten.

Brauche ich für einen Öltank eine eigene Versicherung?

In der Regel ja, denn nach § 89 WHG haftet der Betreiber verschuldensunabhängig für Gewässerschäden; dieses Risiko deckt die übliche Privathaftpflicht nicht, es braucht eine Gewässerschadenhaftpflicht.

Wie oft muss ein Heizöltank geprüft werden?

Unterirdische Anlagen sind wiederkehrend alle fünf Jahre von einem Sachverständigen zu prüfen, oberirdische Heizölverbraucheranlagen in Wohnhäusern erst ab einer höheren Gefährdungsstufe; in Überschwemmungs- und Wasserschutzgebieten gelten strengere Regeln.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Immobilie verkaufen in Essen: der Wegweiser · Haus verkaufen in Essen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 95, 96, 97 VVG, §§ 550, 551, 556, 558, 559, 566, 566a, 566c, 566e, 577a, 578, 634a BGB, § 6 Abs. 1 Nr. 1a und § 35a EStG, §§ 14, 14b UStG, § 29 GBO, §§ 60a, 60b, 80 GModG, § 89 WHG, § 39 AwSV mit Anlage 5, §§ 4, 14, 14a, 19 SchfHwG, Datenschutz-Grundverordnung. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen als Grundbuchamt. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.