Hausordnung – einfach erklärt

Im Treppenhaus hängt seit Jahren ein vergilbtes Blatt: Ruhezeiten, Waschküche, Fahrräder, Grillen. Niemand weiß, wer es aufgehängt hat und ob es überhaupt gilt. Dann stellt der neue Mieter aus dem zweiten Stock sein Rad in den Flur, und plötzlich ist die Frage sehr konkret.

Ob dieses Blatt bindet, hängt davon ab, wie es zustande gekommen ist — und für wen es gelten soll.

Was ist eine Hausordnung?

Die Hausordnung ist das Regelwerk für das tägliche Zusammenleben im Haus: Sie sagt, wie das gemeinsame Eigentum benutzt wird und worauf jeder Rücksicht nehmen muss.

Im Wohnungseigentum ist sie ausdrücklich im Gesetz verankert. § 19 Abs. 2 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes zählt die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung. Sie kann also durch Beschluss der Eigentümerversammlung aufgestellt und geändert werden — mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Es gibt sie in zwei Ausführungen, und der Unterschied ist entscheidend: als Teil der Gemeinschaftsordnung, die in der Teilungserklärung steht und im Grundbuch eingetragen ist — dann ändert man sie nur durch Vereinbarung aller. Oder als beschlossene Hausordnung — dann reicht die Mehrheit.

Was drinsteht

Typische Regelungsbereiche:

• Ruhezeiten. Die klassische Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr steht in fast jeder Hausordnung, oft ergänzt um eine Mittagsruhe.
• Treppenhaus und Flure: Reinigung, Abstellverbote, Fluchtwege.
• Gemeinschaftsräume: Waschküche, Trockenraum, Fahrradkeller, Müllstandort.
• Außenanlagen: Grillen, Spielen, Bepflanzung, Winterdienst.
• Sicherheit: Haustür abschließen, Schlüsselverwaltung, Umgang mit offenem Feuer.

Was nicht hineingehört, ist mindestens so wichtig. Die Hausordnung regelt den Gebrauch. Sie darf nicht in den Kernbereich Deines Sondereigentums eingreifen und keine Kosten neu verteilen. Auch die Frage, wer welche Bauteile erhalten muss, gehört nicht hierher, sondern in die Teilungserklärung oder in einen eigenen Beschluss.

Wer ist daran gebunden?

Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Die beschlossene Hausordnung bindet Dich also, auch wenn Du dagegen gestimmt hast.

Beim Mieter ist es anders. Er ist nicht Mitglied der Gemeinschaft. Die Hausordnung der WEG bindet ihn nur, wenn sie zum Bestandteil seines Mietvertrags gemacht wurde. Als Vermieter musst Du sie also anhängen und im Vertrag darauf verweisen — sonst gilt für Deinen Mieter nur, was im Mietvertrag selbst steht. Mehr dazu unter Mietvertrag-Klauseln. Unabhängig davon muss jeder Nutzer bestimmte Maßnahmen dulden, etwa angekündigte Erhaltungsarbeiten (§ 15 WEG).

Was sich seit der WEG-Reform geändert hat

Geändert hat sich weniger der Inhalt als die Durchsetzung. Die Pflicht, Beschlüsse einzuhalten, besteht heute ausdrücklich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 14 Abs. 1 WEG), und diese Gemeinschaft ist rechtsfähig: Sie kann klagen und verklagt werden (§ 9a Abs. 1 WEG).

Nach altem Recht war der Weg zum Nachbarn der übliche: Wer sich gestört fühlte, klagte selbst gegen den störenden Eigentümer. Heute bündelt die Gemeinschaft solche Ansprüche, und der Verwalter setzt sie durch. Für Dich als einzelnen Eigentümer heißt das: Beschwer Dich bei der Verwaltung und lass die Gemeinschaft handeln, statt sofort selbst zu klagen.

Unverändert bleibt die schärfste Waffe: Wer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen seine Pflichten verstößt, kann im Extremfall zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt werden (§ 17 WEG). Das ist selten, aber es gibt diesen Weg.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Hausordnung der Ort ist, an dem sich Nachbarschaftskonflikte entweder auflösen oder verhärten. In den rund 4.000 Wohneinheiten, die GOTTSCHLING Immobilien im Ruhrgebiet verwaltet, geht es dabei fast nie um spektakuläre Fälle, sondern immer um dieselben vier Themen: Lärm, Müll, Fahrräder im Flur und die Frage, wer das Treppenhaus wischt.

In Essener Altbauten mit schmalen Treppenhäusern, etwa in Frohnhausen oder Holsterhausen, ist das Abstellverbot im Flur keine Schikane, sondern Brandschutz — ein zugestellter Fluchtweg kann im Ernstfall die Feuerwehr aufhalten und bringt Ärger mit der Gebäudeversicherung.

Der Winterdienst ist die zweite Dauerbaustelle. Die Räum- und Streupflicht auf dem Gehweg trifft in der Regel den Grundstückseigentümer und wird über die Hausordnung an die Bewohner weitergegeben. Was in Essen konkret gilt, steht in der Straßenreinigungssatzung der Stadt — die Hausordnung verteilt nur die Aufgabe innerhalb des Hauses.

Kommt es doch zum Streit, entscheidet das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 Abs. 2 WEG). Für einen großen Teil des Essener Stadtgebiets ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52.

Die häufigsten Fallstricke

Das Blatt im Treppenhaus ist gar kein Beschluss

Eine Hausordnung, die irgendwann vom Verwalter aufgehängt wurde, ohne dass jemals darüber abgestimmt wurde, bindet niemanden. Prüfe die Beschlusssammlung: Steht sie dort nicht, gibt es sie rechtlich nicht.

Beschluss statt Vereinbarung — oder umgekehrt

Steht die Hausordnung in der Gemeinschaftsordnung, lässt sie sich nicht mit einfacher Mehrheit ändern. Ein solcher Änderungsbeschluss ist angreifbar. Umgekehrt schleppen manche Gemeinschaften Regeln mit, die sie längst per Mehrheit hätten anpassen können.

Regeln, die über den Gebrauch hinausgehen

Wer per Hausordnung in das Sondereigentum hineinregieren oder Kosten umverteilen will, produziert einen anfechtbaren Beschluss. Die Anfechtung muss binnen eines Monats erhoben werden — Details unter Anfechtungsklage.

Der Mietvertrag verweist ins Leere

„Die jeweils gültige Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrags“ hilft wenig, wenn dem Mieter nie eine ausgehändigt wurde. Häng sie an und lass den Empfang bestätigen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Aufstellung einer Hausordnung gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und geht per Mehrheitsbeschluss (§ 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG).
• Steht sie in der Gemeinschaftsordnung, braucht ihre Änderung dagegen eine Vereinbarung aller Eigentümer.
• Eigentümer sind gegenüber der Gemeinschaft an sie gebunden (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG).
• Mieter bindet sie nur über den Mietvertrag.
• Sie regelt den Gebrauch, nicht die Kostenverteilung und nicht das Sondereigentum.
• Durchgesetzt wird sie seit der WEG-Reform durch die Gemeinschaft, nicht mehr durch den einzelnen Nachbarn.

Häufige Fragen

Muss jede Gemeinschaft eine Hausordnung haben?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Aber jeder Eigentümer kann eine ordnungsmäßige Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen (§ 18 Abs. 2 WEG), und dazu gehört, dass die Gemeinschaft klare Regeln beschließt, wenn es Streit gibt.

Kann die Hausordnung mit einfacher Mehrheit geändert werden?

Wenn sie beschlossen wurde: ja. Wenn sie Teil der Gemeinschaftsordnung ist: nein, dann braucht es eine Vereinbarung aller Eigentümer und in der Regel die Eintragung im Grundbuch.

Gilt die Hausordnung auch für Besucher und Handwerker?

Mittelbar. Wer sie beauftragt oder einlässt, muss dafür sorgen, dass die Regeln eingehalten werden. Die Verantwortung bleibt beim Eigentümer oder Mieter.

Was passiert, wenn sich jemand nicht daran hält?

Erst die Ansprache durch die Verwaltung, dann die Abmahnung, dann die gerichtliche Durchsetzung durch die Gemeinschaft. Bei wiederholten groben Verstößen kommt im Extremfall die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 17 WEG).

Darf die Hausordnung Wohnungen im Erdgeschoss anders behandeln als andere?

Nur, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt, etwa den Zugang zum Garten. Ein Beschluss, der einen Eigentümer ohne Grund benachteiligt, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist anfechtbar.

Wer setzt die Hausordnung im vermieteten Haus durch?

Gegenüber dem Mieter der Vermieter, aus dem Mietvertrag. Gegenüber dem Eigentümer die Gemeinschaft, aus dem Beschluss. Deshalb sollten beide Texte zusammenpassen.

Wo finde ich die gültige Hausordnung meines Hauses?

In der Teilungserklärung, wenn sie dort steht, sonst in der Beschlusssammlung beim Verwalter. Frag im Zweifel nach der Fassung mit Datum und Beschlussnummer, nicht nach dem Aushang.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.