Mietnomaden und Einmietbetrug – einfach erklärt
Die erste Miete kommt pünktlich. Die zweite kommt halb. Ab der dritten kommt gar nichts mehr, dafür ein Schreiben über einen Mangel im Bad. Telefonate laufen ins Leere, Briefe werden nicht abgeholt. Nach acht Monaten steht die Wohnung leer — und darin ein Berg Sperrmüll.
Für dieses Muster hat sich ein Wort eingebürgert, das im Gesetz nicht vorkommt.
Was sind Mietnomaden?
Mietnomaden sind umgangssprachlich Mieter, die eine Wohnung anmieten, ohne jemals ernsthaft vorzuhaben, die Miete zu bezahlen, und die den Rechtsschutz des Mietrechts gezielt ausnutzen, um möglichst lange kostenlos zu wohnen.
Der Begriff ist kein Rechtsbegriff. Kein Gesetz definiert ihn, kein Gericht spricht ihn aus. Juristisch fassbar wird das Verhalten über zwei andere Wege: über den Einmietbetrug im Strafrecht und über den Zahlungsverzug im Mietrecht.
Einmietbetrug ist Betrug nach § 263 StGB. Er liegt vor, wenn jemand beim Vertragsschluss über seine Zahlungsfähigkeit oder Zahlungsbereitschaft täuscht und der Vermieter deshalb die Wohnung überlässt. Wichtig ist der Zeitpunkt: Wer beim Einzug zahlen wollte und später arbeitslos wird, begeht keinen Betrug. Wer schon bei der Unterschrift wusste, dass er nicht zahlen wird, sehr wohl.
Wie das in der Praxis aussieht
Das Muster wiederholt sich mit erstaunlicher Regelmäßigkeit:
- Der Bewerber tritt auffällig gut vorbereitet auf und liefert alle Unterlagen sofort — aber nur als Kopie oder Scan.
- Es besteht großer Zeitdruck: Der Einzug muss unbedingt sofort sein, gern zum Monatsende.
- Die Kaution wird in Raten angeboten oder bleibt nach der ersten Rate aus.
- Die erste Miete kommt, danach werden Mängel gemeldet und Zahlungen zurückgehalten.
- Auf Schreiben wird nicht reagiert, Einschreiben werden nicht abgeholt.
Das schärfste Werkzeug dagegen steht in § 569 Absatz 2a BGB: Ist der Mieter mit der Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug, ist das ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung — und zwar ohne vorherige Abmahnung und ohne Abhilfefrist. Betriebskostenvorauszahlungen bleiben bei der Berechnung außen vor. Praktisch heißt das: Wer die Kaution nicht zahlt, kann sehr früh gekündigt werden, lange bevor sich Mietrückstände auftürmen.
Beim Mietrückstand selbst gilt § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB, ergänzt durch § 569 Absatz 3 BGB. Die Einzelheiten stehen unter Kündigung wegen Zahlungsverzug.
Ist Räumungsklage erhoben und mit einer Zahlungsklage verbunden, kann das Gericht nach § 283a ZPO auf Antrag anordnen, dass der Beklagte für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mieten Sicherheit leistet. Kommt er dem nicht nach, kann die Räumung nach § 940a Absatz 3 ZPO sogar im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden. Das ist der gesetzliche Schnellweg gegen genau dieses Verhalten.
Warum das für Dich wichtig ist
Der Schaden ist fast nie die ausgefallene Miete allein. Rechne bei einer 69 Quadratmeter großen Wohnung in Altenessen-Nord mit rund 450 Euro Nettokaltmiete: acht Monate Rückstand sind 3.600 Euro. Dazu kommen die Betriebskosten, die Du trotzdem zahlst, die Gerichts- und Anwaltskosten, der Vorschuss für den Gerichtsvollzieher, die Entrümpelung und die Instandsetzung. Der Gesamtschaden liegt regelmäßig im mittleren fünfstelligen Bereich, und der Titel gegen einen Schuldner ohne Vermögen ist Papier.
Räumungsklagen laufen in Essen über die Amtsgerichte Essen (Zweigertstraße 52), Essen-Borbeck (Marktstraße 70) und Essen-Steele (Grendplatz 2). Zuständig ist das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Für Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken ist das die Zweigertstraße, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele.
Deshalb verschiebt sich die ganze Arbeit nach vorn. Ein Bewerbungsverfahren, das eine Stunde länger dauert, ist billiger als jedes Verfahren, das ein halbes Jahr dauert. Wie das aussieht, steht unter Mietnomaden erkennen und Den richtigen Mieter finden.
Die häufigsten Fallstricke
Das eigenmächtige Auswechseln des Schlosses
Der teuerste Fehler überhaupt. Solange das Mietverhältnis nicht beendet und die Wohnung nicht zurückgegeben ist, ist der Mieter Besitzer. Wer das Schloss tauscht, die Wohnung räumt oder Strom und Wasser abstellt, begeht verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB. Der Mieter kann sofort wieder in den Besitz eingewiesen werden und Schadensersatz verlangen — auch für Gegenstände, deren Wert er allein behauptet.
Zu lange abwarten
Die häufigste Reaktion ist, noch einen Monat zu warten, weil ein Anruf Besserung versprochen hat. Genau darauf ist das Modell gebaut. Jeder Monat kostet eine volle Miete, und die Fristen laufen erst ab dem Zugang der Kündigung.
Die Strafanzeige als Lösung
Eine Anzeige wegen Betrugs ist richtig und sinnvoll, wenn die Voraussetzungen vorliegen. Sie verschafft Dir aber keinen Räumungstitel und beschleunigt die Räumung nicht. Zivilverfahren und Strafverfahren laufen nebeneinander her — die Wohnung bekommst Du nur über die Zwangsräumung.
Der Untermieter im Hintergrund
Wird bei der Räumung eine dritte Person angetroffen, die im Titel nicht steht, kann nicht gegen sie vollstreckt werden. Deshalb ist § 940a Absatz 2 ZPO wichtig: Gegen einen Dritten, dessen Besitz erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung bekannt wurde, kann die Räumung per einstweiliger Verfügung angeordnet werden. Besser ist, früh zu klären, wer tatsächlich in der Wohnung lebt.
Das Wichtigste in Kürze
- „Mietnomade“ ist kein Rechtsbegriff; juristisch geht es um Einmietbetrug (§ 263 StGB) und Zahlungsverzug.
- Entscheidend für den Betrug ist die Absicht bei Vertragsschluss, nicht die spätere Zahlungsunfähigkeit.
- Zwei Monatsmieten Rückstand bei der Kaution erlauben nach § 569 Absatz 2a BGB die fristlose Kündigung ohne Abmahnung.
- § 283a ZPO und § 940a Absatz 3 ZPO sind der gesetzliche Schnellweg im Räumungsprozess.
- Selbstjustiz ist verbotene Eigenmacht nach § 858 BGB und kehrt die Schadensersatzpflicht um.
- Der wirksamste Schutz liegt in der Auswahl, nicht im Prozess.
Häufige Fragen
Wie erkenne ich einen Einmietbetrüger vorher?
An der Kombination aus Zeitdruck, ausschließlich digitalen Unterlagen und dem Wunsch, die Kaution später zu zahlen. Lass Dir Ausweis und Nachweise im Original zeigen, ruf beim angegebenen Vorvermieter unter einer selbst recherchierten Nummer an und prüfe die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auf Datum und Anschrift.
Wie lange dauert es, bis die Wohnung wieder frei ist?
Vom ersten ausgefallenen Monat bis zur Räumung vergehen realistisch sechs bis zwölf Monate: Verzug, Kündigung, Klage, Urteil, gegebenenfalls eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO und schließlich der Termin des Gerichtsvollziehers. Verzögerungen entstehen meistens durch zu spätes Handeln am Anfang.
Bekomme ich mein Geld je zurück?
Der Titel besteht, und die Forderung verjährt erst nach dreißig Jahren. Ob sie vollstreckbar ist, hängt am Vermögen des Schuldners. Deshalb ist die Kaution die einzige Sicherheit, die im Ernstfall wirklich zur Verfügung steht — und deshalb ist ihr Ausbleiben ein Alarmzeichen und kein Formfehler.
Deckt eine Versicherung diesen Schaden?
Es gibt Mietausfallversicherungen und Mietkautionsprodukte, die einen Teil abfedern. Sie setzen fast immer eine dokumentierte Bonitätsprüfung vor Vertragsschluss voraus und haben Höchstgrenzen. Näher dazu unter Mietausfall absichern.
Darf ich die zurückgelassenen Möbel einfach entsorgen?
Nicht ohne Weiteres. Nach der Räumung gelten die Fristen des § 885 ZPO beziehungsweise § 885a ZPO — der Schuldner hat einen Monat Zeit, seine Sachen abzuholen. Vorher entsorgt wird nur, woran offensichtlich kein Interesse besteht. Wer den Hausrat vorschnell wegwirft, riskiert Schadensersatz.
Hilft ein Zeitmietvertrag?
Nein. Ein befristeter Vertrag nach § 575 BGB braucht einen gesetzlichen Befristungsgrund und schützt nicht vor Zahlungsausfall. Er verkürzt allenfalls die Gesamtdauer, aber nicht das Verfahren. Die Grundlagen dazu stehen unter Mietvertrag über Wohnraum.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.