Mietvertrag für Wohnraum – einfach erklärt

Zwei Seiten, elf Paragraphen, ein Formular aus dem Schreibwarenladen. Du sollst unterschreiben, der Vormieter wartet auf den Schlüssel, und in Paragraf 8 steht ein Satz über Schönheitsreparaturen, den Du dreimal liest und trotzdem nicht verstehst. Genau dort fängt der Ärger an, den Du zwei Jahre später im Briefkasten hast.

Der Mietvertrag ist das eine Dokument, das über Jahre bestimmt, wer was zahlt, wer was darf und wer wann kündigen kann. Wer ihn einmal richtig liest, spart sich eine Menge.

Was ist ein Mietvertrag für Wohnraum?

Ein Mietvertrag über Wohnraum ist die Vereinbarung, mit der Dir jemand eine Wohnung zum Gebrauch überlässt und Du dafür Miete zahlst. Mehr braucht es im Kern nicht. Alles Weitere ist Ausgestaltung.

Das Gesetz sagt es in § 535 BGB in zwei Sätzen: Der Vermieter muss Dir die Wohnung in einem Zustand übergeben, in dem Du sie vertragsgemäß nutzen kannst, und sie während der ganzen Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Die Lasten, die auf der Wohnung ruhen, trägt er. Du schuldest im Gegenzug die vereinbarte Miete. Diese beiden Pflichten sind der Kern jedes Wohnraummietvertrags, egal wie dick das Formular ist.

Wohnraum heißt: Die Räume sind zum Wohnen bestimmt. Für Gewerbe, für Garagen ohne Wohnungsbezug und für unbebaute Grundstücke gelten andere Regeln, weil das strenge Mieterschutzrecht dort nur zum Teil greift (§ 578 BGB).

Wie das in der Praxis aussieht

Ein brauchbarer Wohnraummietvertrag regelt sechs Dinge, und an jedem hängt ein Paragraf:

• Die Parteien und die Wohnung. Wer vermietet, wer mietet, welche Räume, welcher Keller, welcher Stellplatz. Ungenauigkeiten hier rächen sich beim Auszug.
• Die Miete und ihre Zusammensetzung. Nettokaltmiete plus Vorauszahlung oder Pauschale für Betriebskosten. Was diese Begriffe im Einzelnen bedeuten, steht unter Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete, Warmmiete.
• Die Betriebskosten. Nur was ausdrücklich vereinbart ist, darf umgelegt werden (§ 556 Abs. 1 BGB). Fehlt die Vereinbarung, ist alles mit der Miete abgegolten.
• Die Kaution. Höchstens drei Nettokaltmieten, zahlbar in drei Raten (§ 551 BGB). Einzelheiten unter Mietkaution.
• Die Laufzeit. Unbefristet ist der Normalfall. Eine Befristung braucht einen der im Gesetz genannten Gründe.
• Künftige Mieterhöhungen. Entweder gar keine Regelung, dann gilt der gesetzliche Weg über die ortsübliche Vergleichsmiete, oder es wird eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbart (§ 557 BGB).

Die Miete ist übrigens zu Beginn des Monats fällig, spätestens bis zum dritten Werktag (§ 556b Abs. 1 BGB). Wer regelmäßig am Fünften überweist, ist bereits zu spät dran, auch wenn es jahrelang niemanden gestört hat.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Vertrag Geld kostet oder Geld spart, und weil er beim Verkauf mitgeht. Wenn Du eine vermietete Wohnung in Rüttenscheid oder in Steele kaufst, übernimmst Du den Vertrag so, wie er ist — mit jeder Klausel, jeder Miethöhe und jeder Zusage des Voreigentümers. Das regelt § 566 BGB, nachzulesen unter Kauf bricht nicht Miete. Nachverhandeln kannst Du nach dem Kauf nicht.

Für Essen kommt dazu: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Die Ausgangsmiete in einem neuen Vertrag ist also nicht gesetzlich gedeckelt. Wo die Grenzen trotzdem liegen, steht unter Mietpreisbremse in NRW.

Streit über einen Essener Wohnraummietvertrag landet beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Für die Innenstadt, den Süden, Werden und Kettwig ist das Amtsgericht Essen in der Zweigertstraße 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2.

Die häufigsten Fallstricke

Die Schriftformfalle bei langen Verträgen

§ 550 BGB sagt: Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit. Für Wohnraum bleibt es bei der echten Schriftform mit Unterschrift. Nur bei Grundstücken und bei Räumen, die keine Wohnräume sind, genügt Textform (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Wer einen befristeten Wohnraumvertrag nur per E-Mail schließt, hat am Ende einen unbefristeten.

Betriebskosten, die nie vereinbart wurden

Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Vertrag darfst Du als Vermieter keine Betriebskosten abrechnen. Auch nicht rückwirkend, auch nicht mit dem Argument, das sei doch üblich. Welche Kosten überhaupt in Frage kommen, steht unter umlagefähige Nebenkosten.

Formularklauseln, die zu weit gehen

Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen, pauschale Endrenovierungspflichten, Kautionen über drei Monatsmieten: Solche Klauseln sind häufig unwirksam. Dann gilt nicht etwa eine abgeschwächte Fassung, sondern das Gesetz — und der Vermieter steht schlechter da als ohne Klausel. Welche Formulierungen halten, habe ich unter Mietvertragsklauseln zusammengestellt.

Untervermietung falsch geregelt

Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, kann der Mieter die Erlaubnis verlangen (§ 553 Abs. 1 BGB). Ein pauschales Verbot im Vertrag hält dem nicht stand. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Abs. 2 BGB).

Das Wichtigste in Kürze

• Der Kern steht in § 535 BGB: Wohnung gebrauchsfähig überlassen und erhalten gegen Zahlung der Miete.
• Betriebskosten müssen ausdrücklich vereinbart sein, sonst sind sie in der Miete enthalten.
• Die Kaution ist auf drei Nettokaltmieten begrenzt und in drei Raten zahlbar.
• Für Wohnraum gilt weiterhin echte Schriftform; Textform genügt nur bei Grundstücken und Nicht-Wohnräumen.
• Beim Verkauf geht der Vertrag unverändert auf den Käufer über, die Kaution ebenfalls.
• In Essen gibt es keine Mietpreisbremse, wohl aber die Kappungsgrenze bei späteren Erhöhungen.

Häufige Fragen

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ja. Ein Wohnraummietvertrag kommt auch mündlich zustande. Ist er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen und nicht schriftlich gefasst, gilt er nach § 550 BGB für unbestimmte Zeit; gekündigt werden kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung.

Darf im Vertrag stehen, dass ich beim Auszug renovieren muss?

Nur in engen Grenzen. Eine Klausel, die unabhängig vom Zustand der Wohnung eine Endrenovierung verlangt, ist unwirksam. Dann bleibt es bei der gesetzlichen Lage, nach der die Erhaltung Sache des Vermieters ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mehr dazu unter Schönheitsreparaturen.

Wann muss die Miete auf dem Konto sein?

Spätestens am dritten Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB). Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung, dass Du die Zahlung rechtzeitig veranlasst hast, nicht der Tag der Gutschrift.

Kann ich einen Mietvertrag befristen?

Nur mit einem gesetzlich anerkannten Grund, etwa geplantem Eigenbedarf oder einer geplanten wesentlichen Baumaßnahme. Der Grund muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden. Ohne Grund entsteht ein ganz normaler unbefristeter Vertrag.

Was passiert mit dem Vertrag, wenn die Wohnung verkauft wird?

Er läuft unverändert weiter, der Erwerber tritt an die Stelle des bisherigen Vermieters (§ 566 BGB). Auch die Kaution geht auf ihn über (§ 566a BGB).

Brauche ich als Vermieter eine Wohnungsgeberbestätigung?

Ja, sie ist Pflicht nach § 19 BMG und steht neben dem Mietvertrag. Sie muss dem Mieter innerhalb der Anmeldefrist von zwei Wochen vorliegen, sonst droht ein Bußgeld. Mehr unter Wohnungsgeberbestätigung.

Dürfen Vermieter eine Selbstauskunft verlangen?

Fragen zum Einkommen, zum Arbeitsverhältnis und zu Mietschulden sind zulässig, viele andere nicht. Was gefragt werden darf, steht unter Mieterselbstauskunft.

Wo finde ich einen belastbaren Mustervertrag?

Bei den Interessenverbänden von Vermietern und Mietern. Wichtiger als das Formular ist, dass Du die Klauseln zu Betriebskosten, Kaution und Mieterhöhung bewusst auswählst. Den Ablauf einer Vermietung von der Besichtigung bis zur Übergabe habe ich unter Wohnung vermieten beschrieben.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.