Kampfmittel im Boden: was beim Verkauf zu tun ist

Der Bagger steht seit einer halben Stunde still. Im Aushub für die neue Garage liegt, halb freigelegt, etwas Längliches aus Metall. Der Polier hat die Leute vom Grundstück geschickt und die Polizei gerufen. Am Nachmittag steht fest: eine Brandbombe, ausgebrannt, harmlos. Am Abend steht auch fest, dass der Verkäufer des Grundstücks von dem Verdachtspunkt wusste und nichts gesagt hat. Wer trägt jetzt was?

Warum ausgerechnet der Essener Boden

Essen war im Zweiten Weltkrieg eines der wichtigsten Ziele im Ruhrgebiet, und das hatte einen sehr konkreten Grund: die Gussstahlfabrik von Krupp lag nicht am Rand, sondern mitten in der Stadt. Auf ihrem Höhepunkt bedeckte sie rund 300 Hektar, und bis zu 80 Prozent dieser Fläche waren mit eng aneinander liegenden Werkshallen bebaut. Dazu kamen Zechen, Kokereien, Halden und ein dichtes Netz aus Güterbahnhöfen und Anschlussbahnen, das die Stadt in alle Richtungen durchzog.

Wer eine Fabrik trifft, trifft auch die Straße daneben. Bei einem einzigen Großangriff fielen innerhalb einer Stunde rund 1.100 Tonnen Spreng- und Brandbomben auf das Stadtgebiet, über 3.000 Gebäude wurden dabei vollständig zerstört. Der Stadtkern war am Ende zu über 90 Prozent zerstört. Ein Teil der abgeworfenen Bomben hat nicht gezündet. Diese Blindgänger liegen bis heute im Boden, oft mehrere Meter tief, weil sie beim Aufschlag im weichen Untergrund abgetaucht sind.

Dazu kommt eine Essener Besonderheit: Nach dem Krieg wurde großflächig planiert. Trümmerschutt, Abbruchmassen und Rückstände aus der Kohle- und Stahlproduktion wurden verkippt und eingeebnet. Auf ehemaligen Industrieflächen erreichen diese Anschüttungen stellenweise mehr als elf Meter Mächtigkeit. Was darunter liegt, hat seit Jahrzehnten niemand mehr gesehen.

Wer zuständig ist — und wo Du anfängst

Die Suche, Bergung und Vernichtung von Kampfmitteln ist in Nordrhein-Westfalen Landesaufgabe. Für den Regierungsbezirk Düsseldorf, zu dem Essen gehört, erledigt das der staatliche Kampfmittelbeseitigungsdienst — in den Akten immer als KBD abgekürzt — bei der Bezirksregierung Düsseldorf. Der KBD wertet die Luftbilder aus, gibt Stellungnahmen zu Bauflächen ab, entschärft gefundene Blindgänger und transportiert sie ab.

Deine erste Anlaufstelle ist trotzdem nicht Düsseldorf, sondern das Ordnungsamt der Stadt Essen, Allgemeine Gefahrenabwehr, Ellernstraße 29, 45326 Essen, erreichbar unter kampfmittel@essen.de. Dort stellst Du den Antrag auf Luftbildauswertung, dort laufen die Formulare zusammen, und dort wird im Fund-Fall die Räumung organisiert. Findest Du selbst etwas: nicht anfassen, nicht bewegen, Arbeiten sofort einstellen und Polizei oder Ordnungsamt verständigen.

Die Luftbildauswertung: was sie leistet, was nicht

Die Alliierten haben ihre Angriffe fotografiert, vorher und nachher. Aus diesen Luftbildern liest der KBD Bombentrichter, Einschlagspuren und militärische Anlagen heraus. Wo ein Trichter fehlt, obwohl an dieser Stelle etwas abgeworfen wurde, entsteht ein Blindgängerverdachtspunkt. Diese Punkte werden fortlaufend nummeriert und in Karten geführt.

Das Ergebnis ist eine Stellungnahme mit Karte. Darin stehen drei Dinge: ob im Bereich Deines Grundstücks vermehrte Kampfhandlungen dokumentiert sind, ob konkrete Verdachtspunkte darauf oder daneben liegen, und welche davon bereits geräumt wurden. In den Bebauungsplänen der Stadt Essen liest sich das dann etwa so, dass von acht dargestellten Verdachtspunkten sieben schon abgearbeitet sind und einer noch offen ist.

Wichtig ist der Satz, den der KBD nie weglässt: Eine Garantie auf Kampfmittelfreiheit kann nicht gewährt werden. Auch eine unauffällige Auswertung ist keine Freigabe. Das Risiko sinkt, verschwindet aber nicht. Deshalb heißt die Standardauflage in Essener Bebauungsplänen, Erdarbeiten seien mit entsprechender Vorsicht auszuführen, das Erdreich sei schichtweise um etwa 50 Zentimeter abzutragen und auf Verfärbungen und Inhomogenitäten zu beobachten.

Was Du für den Antrag zusammenstellst

• die genaue Anschrift des Grundstücks
• Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, soweit bekannt
• einen Kartenauszug, auf dem mindestens zwei Straßennamen lesbar sind
• eine eindeutige Abgrenzung der Fläche, in der gebaut oder gegraben werden soll

Dazu kommen die Formulare, die die Stadt Essen zum Download bereithält: die Betretungserlaubnis, die Kostenübernahmeerklärung für die Kampfmitteluntersuchung, der Ablaufplan Verdachtspunkt und die Erklärung über Leitungsfreiheit. Die Erklärung über Leitungsfreiheit ist kein Formalismus — bevor jemand bohrt, muss klar sein, wo Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation liegen.

Die alten Grundrisse, Schnitte und Genehmigungen, die zu einem solchen Antrag oft gebraucht werden, holst Du Dir über die Bauakte in Essen. Dort steht auch, ob auf dem Grundstück früher etwas anderes stand als heute.

Wann eine Sondierung wirklich nötig wird

Der Antrag auf Luftbildauswertung ist vorgesehen, wenn ein erheblicher Bodeneingriff geplant ist. Als Schwelle gilt eine Tiefe von mehr als 80 Zentimetern. Das klingt viel, ist es aber nicht: Streifenfundamente, eine Bodenplatte mit Frostschürze, ein Kanalanschluss, eine Zisterne oder die Gründung eines Carports liegen regelmäßig darunter.

Eine Stufe schärfer wird es bei Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen — Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten, Rüttelverdichtung. Dafür empfiehlt der KBD eine Sicherheitsdetektion, und es ist das Merkblatt für Baugrundeingriffe des Kampfmittelbeseitigungsdienstes zu beachten. Der Grund ist einleuchtend: Ein Rammbär überträgt Energie in den Boden, ein Bagger schiebt nur.

Praktisch heißt das für Dich als Eigentümer: Beim reinen Verkauf eines bebauten Grundstücks passiert erst einmal gar nichts. Sobald aber ein Käufer anbaut, unterkellert, abreißt oder neu gründet, wird das Thema akut — und dann ist es sein Bauantrag, aber Dein Grundstück, über das gesprochen wird.

Wer welche Kosten trägt

Die Aufteilung ist im Grundsatz klar und wird oft falsch erzählt. Die eigentliche Gefahrenabwehr trägt das Land: Wenn ein Kampfmittel gefunden ist, kosten Dich Entschärfung, Abtransport und Vernichtung durch den KBD nichts. Was ein Fund an Evakuierung, Sperrungen und Einsatzkräften auslöst, ist ebenfalls Sache der öffentlichen Hand.

Die vorsorgliche Suche dagegen zahlt derjenige, der in den Boden will. Das sind die Positionen, die Dich als Eigentümer oder Bauherr treffen:

Ein Rechenbeispiel mit offen genannten Annahmen, damit Du die Größenordnung siehst. Grundstück 620 Quadratmeter, geplant ist ein Anbau mit Keller, die Auswertung weist zwei offene Verdachtspunkte aus.

Die Beträge in der rechten Spalte sind Marktpreise privater Fachfirmen und ausdrücklich keine amtlichen Gebühren. Solche Preise schwanken stark mit Bodenart, Grundwasserstand, Zugänglichkeit und Auftragslage. Hol zwei Angebote ein, bevor Du mit einer Zahl in eine Kaufpreisverhandlung gehst.

Was das für den Verkauf bedeutet

Kampfmittelverdacht ist kein Makel, den Du wegdiskutierst, sondern eine Information, die zum Grundstück gehört — wie der Bodenrichtwert oder die Erschließung. In den nördlichen Stadtteilen entlang der alten Bahn- und Zechenachsen ist der Verdacht die Regel, nicht die Ausnahme; in Frohnhausen und rund um die früheren Güterbahnhöfe genauso. Käufer, die sich auskennen, fragen von selbst danach.

Der Fehler, der teuer wird, ist das Verschweigen. Wenn Du eine Stellungnahme des KBD in der Schublade hast, die einen offenen Verdachtspunkt ausweist, und dem Käufer davon nichts sagst, ist das arglistiges Verschweigen eines Mangels. Dann hilft auch der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht, den fast jeder notarielle Vertrag über eine gebrauchte Immobilie enthält. Wie Du Bekanntes sauber und beweisbar offenlegst, steht unter Mängel richtig offenlegen. Für geerbte Grundstücke, bei denen niemand mehr weiß, was auf der Fläche früher stand, lohnt zusätzlich der Blick in Altlasten im Erbobjekt.

Umgekehrt gilt: Eine vorliegende Auswertung ist ein Verkaufsargument. Eine solche Auswertung nimmt dem Käufer eine Unbekannte aus der Kalkulation. Bei einem Baugrundstück, das an einen Bauträger geht, ist sie fast schon Pflichtbestandteil der Unterlagen, weil der Bauträger sonst einen Sicherheitsabschlag einpreist, der deutlich über den Kosten der Auswertung liegt.

Was in den Kaufvertrag gehört

Ein Kaufvertrag kann das Risiko nicht wegzaubern, aber er kann es zuordnen. Sinnvoll sind vier Punkte:

• eine Wiedergabe dessen, was tatsächlich bekannt ist — mit Datum und Absender der Stellungnahme, ohne Ausschmückung
• eine klare Regelung, wer die Kosten von Sondierung, Freilegung und Baubegleitung trägt
• bei bekanntem offenem Verdachtspunkt eine Kaufpreisanpassung oder ein einbehaltener Betrag, der nach der Räumung frei wird
• bei Bauträgern und Investoren eine Regelung zum Bodenrisiko insgesamt, also Kampfmittel, Altlasten und Bergbau in einem Zug

Was nicht funktioniert: ein pauschaler Satz, der Kampfmittel schlicht ausschließt, obwohl beiden Seiten ein konkreter Verdacht bekannt war. Solche Klauseln fallen im Streitfall zusammen.

Ablauf und Zeitbedarf

Der Weg ist immer derselbe: Antrag beim Ordnungsamt mit Karte und Flurstücksangaben, Auswertung durch den KBD, Stellungnahme mit Karte, bei Bedarf Beauftragung einer Fachfirma für Detektion oder Sondierung, Räumung durch den KBD im Fund-Fall, danach Dokumentation und Baufreigabe. Plane für die Auswertung mehrere Wochen ein, für die Beauftragung und Durchführung einer Sondierung noch einmal einige Wochen. Beides läuft nicht parallel zum Bauantrag, sondern davor.

Daraus folgt ein praktischer Rat für den Verkauf: Wenn Du absehen kannst, dass der Käufer bauen will, stell den Antrag selbst und früh. Der Zeitpuffer, den Du damit schaffst, ist mehr wert als die paar Wochen, die Du sparst, wenn Du es dem Käufer überlässt. Wie sich solche Vorarbeiten in den Gesamtablauf einfügen, steht im Ablauf des Immobilienverkaufs, und was das für die Zahl unter dem Strich bedeutet, unter Angebotspreis finden.

Fazit

Essen ist bombardiert worden, weil hier eine 300 Hektar große Fabrik mitten in der Stadt stand und ein dichtes Bahnnetz sie versorgte — und genau deshalb ist Kampfmittelverdacht hier Alltag und kein Ausnahmefall. Zuständig für Auswertung, Bergung und Vernichtung ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf, Dein Weg dorthin führt über das Ordnungsamt der Stadt Essen. Die Kostenlinie verläuft sauber: Suchen zahlst Du, Beseitigen zahlt das Land. Beim Verkauf ist die Auswertung kein Risiko, sondern eine Unterlage, die dem Käufer eine Unbekannte nimmt — verschwiegener Verdacht dagegen sprengt jeden Gewährleistungsausschluss. Und weil Auswertung und Sondierung zusammen leicht zwei bis drei Monate brauchen, fängst Du damit besser an, bevor der erste Interessent fragt.

Häufige Fragen

Muss ich vor jedem Verkauf eine Luftbildauswertung machen lassen?

Nein, eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht; sinnvoll ist sie aber immer dann, wenn ein Käufer erkennbar bauen, anbauen oder abreißen will, weil er sie dann ohnehin braucht und ihr Fehlen sonst als Unsicherheitsabschlag in sein Angebot einfließt.

Ab welcher Tiefe wird ein Bodeneingriff überhaupt relevant?

Als Schwelle gilt ein erheblicher Bodeneingriff tiefer als 80 Zentimeter, und diese Marke ist bei Streifenfundamenten, Bodenplatten mit Frostschürze, Kanalanschlüssen oder Zisternen schnell erreicht.

Wer bezahlt die Entschärfung, wenn tatsächlich eine Bombe gefunden wird?

Entschärfung, Abtransport und Vernichtung sind Gefahrenabwehr und damit Aufgabe des Landes; was Du bezahlst, ist die vorsorgliche Suche — also Detektion, Sondierbohrungen, Freilegung und die fachliche Baubegleitung.

Bedeutet eine unauffällige Auswertung, dass das Grundstück frei ist?

Nein, der Kampfmittelbeseitigungsdienst gibt ausdrücklich keine Garantie auf Kampfmittelfreiheit ab, und die übliche Auflage bleibt bestehen, das Erdreich schichtweise um etwa 50 Zentimeter abzutragen und auf Verfärbungen und Inhomogenitäten zu achten.

Was passiert, wenn beim Bagger etwas zum Vorschein kommt?

Arbeiten sofort einstellen, nichts berühren und nichts bewegen, alle Personen aus dem Bereich bringen und Polizei oder das Ordnungsamt der Stadt Essen verständigen, das dann den Kampfmittelbeseitigungsdienst einschaltet.

Muss ich einen bekannten Verdachtspunkt dem Käufer nennen?

Ja, denn wer eine vorliegende Stellungnahme mit offenem Verdachtspunkt kennt und sie verschweigt, verschweigt arglistig einen Mangel, und dann trägt der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht mehr.

Welche Unterlagen braucht das Ordnungsamt für den Antrag?

Die genaue Anschrift, möglichst Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer, einen Kartenauszug mit mindestens zwei lesbaren Straßennamen und eine eindeutige Abgrenzung der Fläche, dazu die Formulare Betretungserlaubnis, Kostenübernahmeerklärung, Ablaufplan Verdachtspunkt und Erklärung über Leitungsfreiheit.

Wie lange dauert der ganze Vorgang?

Für die Auswertung solltest Du mehrere Wochen einplanen und für Beauftragung und Durchführung einer Sondierung noch einmal einige Wochen, sodass zwei bis drei Monate eine realistische Gesamtgröße sind.

Warum verlangt der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei Rammarbeiten mehr als bei normalem Aushub?

Weil Rammen, Pfahlgründungen und Verbauarbeiten erhebliche mechanische Energie in den Boden einleiten, empfiehlt der Dienst dafür eine Sicherheitsdetektion und verweist auf sein Merkblatt für Baugrundeingriffe.

Spielt es eine Rolle, dass mein Grundstück auf altem Trümmerschutt liegt?

Ja, denn auf planierten Flächen liegen Anschüttungen aus Trümmerschutt und Produktionsrückständen stellenweise über elf Meter mächtig, was sowohl die Sondierung erschwert als auch die Frage nach Altlasten und Gründungsfähigkeit des Baugrunds mit aufwirft.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 114, 115, 117, 120, 124 BBergG, §§ 2, 4, 9, 13 BBodSchG, §§ 434, 437, 442, 444 BGB, Kampfmittelverordnung NRW, Landesbodenschutzgesetz NRW, Gebäudemodernisierungsgesetz. Auskunftsstellen: RAG Aktiengesellschaft, Bezirksregierung Arnsberg als Bergbehörde, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf, Untere Bodenschutzbehörde und Altlastenkataster der Stadt Essen, Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.