Elektrik erneuern: wann es sich rechnet

Im Keller eines Zweifamilienhauses in Steele hängt ein grauer Kasten aus Blech. Darin stecken schwarze Schraubsicherungen mit Porzellankopf, daneben klebt ein vergilbter Zettel mit Kugelschreiberschrift: „Küche, Bad, Flur“. Ein Fehlerstromschutzschalter ist nicht zu sehen. Die Frage, die dann im Raum steht, ist immer dieselbe: Muss das alles raus — und wenn ja, wann?

Zuerst die gute Nachricht: eine alte Anlage ist nicht automatisch illegal

Eine Elektroinstallation, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den damaligen Regeln entsprach, darf weiter betrieben werden. Das nennt man Bestandsschutz. Es gibt keine Vorschrift, die Dich zwingt, eine funktionierende Altanlage im selbstgenutzten Haus auszutauschen, nur weil sie alt ist.

Der Bestandsschutz endet aber an drei Stellen, und die trifft man häufiger, als man denkt. Erstens: Sobald an der Anlage wesentlich geändert oder erweitert wird, muss der geänderte Teil nach den heute anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Zweitens: Wenn von der Anlage eine konkrete Gefahr ausgeht, hilft kein Bestandsschutz. Drittens: Wer vermietet, hat eine Verkehrssicherungspflicht — die Anlage muss sicher sein, und im Schadensfall wird gefragt, wann sie zuletzt geprüft wurde.

Alt ist also kein Urteil. Der Zustand ist eines.

Woran Du den Zustand in zwanzig Minuten erkennst

Du brauchst keine Messgeräte, um die groben Fälle zu sehen. Sechs Dinge reichen.

• Stoffkabel. Zieh in einem Raum eine Steckdose oder einen Schalter ab (vorher Sicherung raus). Kommt dahinter ein Kabel mit textiler Umflechtung zum Vorschein, manchmal noch mit Gummiisolierung darunter, ist die Installation aus der Zeit vor den Nachkriegsjahren oder kurz danach. Gummi wird spröde, bröselt und legt den Leiter frei. Das ist der klarste Fall für einen Austausch.
• Nur zwei Adern. Sind in der Dose nur zwei Adern — meist schwarz und grau oder schwarz und rot —, fehlt der Schutzleiter. Steckdosen ohne Schutzkontakt oder Schutzkontaktsteckdosen mit nur zwei angeschlossenen Adern sind ein deutliches Zeichen.
• Die Farben stimmen nicht. Heute ist Grün-Gelb der Schutzleiter, Blau der Neutralleiter. In Altanlagen findest Du Rot als Schutzleiter oder Grau als Neutralleiter. Kommt beides gemischt vor, hat über die Jahrzehnte jemand nachgerüstet, und niemand weiß mehr, welche Ader wohin geht.
• Zu wenig Stromkreise. Zähl die Sicherungen. Eine Wohnung mit vier oder fünf Stromkreisen war für Licht, Radio und Kühlschrank gebaut, nicht für Backofen, Induktionsfeld, Geschirrspüler, Waschmaschine, Trockner und ein Homeoffice. Heute rechnet man grob mit einem Stromkreis je Raum plus eigenen Kreisen für Küche, Bad, Waschmaschine und Herd.
• Kein Fehlerstromschutzschalter. Der FI-Schutzschalter, korrekt Fehlerstromschutzeinrichtung oder RCD, ist ein Bauteil in der Verteilung mit einer Prüftaste. Fehlt diese Taste ganz, gibt es keinen Fehlerstromschutz.
• Der Zählerschrank. Blech, offene Klemmen, Schraubsicherungen mit Porzellankopf, kein Platz für weitere Reihen, kein separater Zählerplatz nach heutigem Zuschnitt: Das ist das Bauteil, das jede spätere Erweiterung blockiert.

Wenn drei dieser sechs Punkte zutreffen, brauchst Du keine zweite Meinung mehr, sondern einen Elektrotechniker mit Messprotokoll.

Die klassische Nullung: das gefährlichste Detail im Altbau

Ein Begriff, den man kennen sollte, weil er in Gutachten auftaucht. Bei der klassischen Nullung übernimmt ein einziger Leiter zwei Aufgaben gleichzeitig: Er führt den Betriebsstrom zurück und dient zugleich als Schutzleiter. In der Verteilung oder sogar erst in der Steckdose wird von diesem Leiter eine Brücke zum Schutzkontakt gelegt.

Solange alles heil ist, funktioniert das. Reißt dieser Leiter aber irgendwo — an einer korrodierten Klemme, in einer Dose hinter der Tapete —, liegt die Netzspannung an den Gehäusen aller Geräte an, die daran hängen. Waschmaschine, Herd, Heizungssteuerung. Genau deshalb ist die klassische Nullung für neue Anlagen nicht mehr zulässig und gilt heute als Mangel, den man beseitigt, sobald man ohnehin an die Anlage geht. Kommt in einer Wohnung eine solche Brücke zum Vorschein, ist das kein Schönheitsfehler, sondern der Punkt, an dem man nicht mehr flickt.

Der Fehlerstromschutzschalter

Der FI misst, ob der Strom, der über die Leitung hineingeht, auch wieder zurückkommt. Fließt ein Teil davon woanders hin — durch einen Menschen, durch feuchtes Mauerwerk —, schaltet er in Millisekunden ab. Ein Leitungsschutzschalter kann das nicht; der schützt die Leitung vor Überlast, nicht Dich.

Für neue Anlagen und für geänderte Anlagenteile verlangen die anerkannten Regeln der Technik heute einen Fehlerstromschutz mit 30 Milliampere Bemessungsfehlerstrom für Steckdosenstromkreise bis 32 Ampere im Wohnbereich. Für den unveränderten Altbestand gilt das nicht rückwirkend — praktisch ist der nachträgliche Einbau aber die günstigste Sicherheitsmaßnahme, die es in einem Haus gibt, vorausgesetzt, die Anlage ist dafür überhaupt geeignet. Und da liegt der Haken: In einer Anlage mit klassischer Nullung lässt sich ein FI nicht einfach vorschalten, weil Schutz- und Neutralleiter nicht getrennt sind. Dann führt der Weg über die Erneuerung, nicht über ein Bauteil.

Der Zählerschrank ist das Nadelöhr

Fast jede Elektroplanung im Altbau scheitert oder gelingt am Zählerplatz. Alte Blechschränke haben weder Platz für die heute üblichen Reihen an Sicherungsautomaten und Fehlerstromschutzschaltern noch die Abmessungen, die die technischen Anschlussbedingungen der Netzbetreiber vorsehen. Kommt eine Wallbox, eine Wärmepumpe oder eine Photovoltaikanlage mit Speicher dazu, brauchst Du zusätzlich Platz für Mess- und Steuereinrichtungen.

Der Austausch des Zählerschranks ist deshalb selten eine freie Entscheidung, sondern die Voraussetzung für alles andere. Er muss von einem im Installateurverzeichnis des örtlichen Netzbetreibers eingetragenen Betrieb ausgeführt und beim Netzbetreiber angemeldet werden. Rechne mit einem Termin, an dem der Strom für einen halben Tag aus ist.

Pflicht, Sicherheit, Komfort — drei verschiedene Dinge

Es hilft, die Maßnahmen in drei Körbe zu sortieren, weil sonst jedes Angebot gleich dringend aussieht.

Pflicht ist wenig: Was neu gemacht oder wesentlich geändert wird, muss den heutigen Regeln entsprechen. Wer vermietet, muss eine sichere Anlage bereitstellen. Mehr verlangt niemand.

Sicherheit ist das, was Du unabhängig von Pflichten machen solltest: Schutzleiter, Fehlerstromschutz, Beseitigung der klassischen Nullung, Austausch spröder Leitungen, ein ordentlicher Potentialausgleich im Keller, ein Zählerschrank ohne offene Klemmen.

Komfort ist alles Weitere: mehr Steckdosen, Netzwerkdosen, Dimmer, Rollladensteuerung, Bussysteme, Beleuchtungsszenen. Das kostet viel und wird beim Verkauf kaum honoriert — Käufer zahlen für Sicherheit und Kapazität, nicht für Szenensteuerung, die sie nicht bedienen können.

Teilerneuerung oder alles neu?

Die Komplettsanierung heißt: neue Leitungen von der Verteilung bis zur letzten Dose, neuer Zählerschrank, neue Verteilung, alle Wände geschlitzt, danach Putz, Tapete, Anstrich. Sauber, dauerhaft — und in bewohntem Zustand eine Zumutung.

Die Teilerneuerung setzt dort an, wo der Nutzen am größten ist: Zählerschrank und Verteilung neu, Fehlerstromschutz, dann die Räume mit Wasser und großen Verbrauchern — Küche, Bad, Hauswirtschaftsraum — und die Zuleitungen für Herd und Waschmaschine. Wohn- und Schlafzimmer, in denen nur Licht und ein paar Stecker hängen, bleiben zunächst.

Die Faustregel aus der Praxis: Teilerneuerung ist sinnvoll, wenn die vorhandenen Leitungen dreiadrig, unbeschädigt und nicht in Gummi ausgeführt sind. Sind sie es nicht, wird aus der Teilerneuerung eine Kette von Nachträgen, und Du zahlst am Ende zweimal — einmal für den Kompromiss und einmal für die richtige Lösung.

Ein zweiter Hebel entscheidet über die Kosten stärker als alles andere: Wenn ohnehin Böden herausgenommen, Decken abgehängt oder Wände neu verputzt werden, sind die Leitungswege fast geschenkt. Deshalb gehört die Elektrik in eine Sanierung ganz nach vorn — die Logik dazu steht unter Reihenfolge der Sanierung.

Kosten: Größenordnungen, keine Angebote

Die folgenden Zahlen sind Erfahrungswerte für Essener Objekte, brutto, mit Fachbetrieb, ohne Maler- und Putzarbeiten. Sie ersetzen kein Angebot und weichen im Einzelfall deutlich ab — nach oben besonders bei massiven Wänden, denkmalgeschützter Substanz oder Arbeiten im bewohnten Zustand.

Zwei Kostentreiber gehen in Angeboten gern unter. Das Schlitzen und Verschließen der Wände ist bei Vollziegel und Beton ein Vielfaches der Arbeit in Leichtbau — und die anschließenden Putz-, Tapezier- und Malerarbeiten stehen oft gar nicht im Elektroangebot. Und Arbeiten im bewohnten Zustand kosten Zeit für Abdecken, Räumen und Aufräumen; das schlägt spürbar auf.

E-Check und Zustandsbericht: was der Zettel wert ist

Der E-Check ist eine standardisierte Prüfung der Elektroanlage durch einen Fachbetrieb, mit Sichtprüfung, Messungen und einem Protokoll. Für Dich hat er drei Funktionen.

Erstens klärt er die Faktenlage. Ein Messprotokoll sagt, ob ein Schutzleiter durchgängig ist, wie hoch der Isolationswiderstand liegt und ob der Fehlerstromschutz auslöst — Dinge, die man nicht sehen kann.

Zweitens ist er ein Verhandlungspapier. Ein Käufer, der einen Zustandsbericht bekommt, rechnet mit dem, was drinsteht. Ein Käufer ohne Bericht rechnet mit dem Schlimmsten.

Drittens ist er für Vermieter ein Nachweis. Wenn nach einem Schaden gefragt wird, ob die Anlage geprüft war, ist ein Protokoll mit Datum die Antwort. Für vermietete Objekte lohnt eine wiederkehrende Prüfung in festen Abständen ohnehin — vieles dazu steht auch unter Wohnung vermieten.

Wichtig ist nur eines: Ein Prüfprotokoll ist keine Garantie und kein Gutachten über verdeckte Leitungen. Es beschreibt den Zustand am Tag der Prüfung.

Wallbox und Wärmepumpe: hier wird die Elektrik plötzlich zum Thema

Viele Eigentümer denken über die Elektrik erst nach, wenn etwas Neues dazukommt. Zwei Fälle kommen ständig vor.

Die Wallbox. Sie hängt an einem eigenen Stromkreis mit eigenem Fehlerstromschutz und braucht eine Zuleitung mit passendem Querschnitt vom Zählerschrank bis zum Stellplatz — bei einer Garage quer über das Grundstück schnell zwanzig Meter und mehr. Ladeeinrichtungen sind beim Netzbetreiber anzumelden; oberhalb von zwölf Kilowatt Anschlussleistung braucht es dessen Zustimmung. In einer Eigentümergemeinschaft kommt der beschlussrechtliche Teil dazu, denn die Leitung läuft über Gemeinschaftseigentum. Was dabei zu beachten ist, steht unter Umbau in der Eigentumswohnung.

Die Wärmepumpe. Sie hängt am Drehstrom, braucht eine eigene Absicherung und in der Regel einen separaten Zählerplatz oder eine Messeinrichtung für den steuerbaren Verbrauch, weil der Netzbetreiber sie zeitweise reduzieren darf. In einem Haus mit fünf Sicherungen und Blechschrank ist die Elektrik damit nicht Nebenkosten der Heizung, sondern ein eigener Posten. Wer über den Heizungstausch nachdenkt, sollte das früh einrechnen — mehr dazu unter Heizung tauschen oder Abschlag geben.

Wie Käufer alte Elektrik im Preis abziehen

Elektrik ist ein Angstthema, und Angstthemen werden großzügig abgezogen. Das liegt an drei Eigenschaften: Man sieht sie nicht, man kann sie schlecht in Etappen machen, und sie erzeugt Dreck in jedem Raum.

In der Praxis läuft es so ab: Ein Käufer sieht Schraubsicherungen im Keller, googelt „Elektrik erneuern Kosten Haus“ und findet eine Zahl. Diese Zahl setzt er an, addiert Maler und Böden, addiert Puffer für „was da noch kommt“ und zieht die Summe vom Angebotspreis ab. Aus 20.000 Euro Handwerkerkosten werden auf diesem Weg leicht 30.000 Euro Nachlass.

Der Abschlag hängt zusätzlich am Stadtteil, weil er auf einen unterschiedlich hohen Preis trifft. In Rüttenscheid mit einem Immobilienrichtwert um 2.925 Euro je Quadratmeter für Eigentumswohnungen wiegt ein fester Betrag relativ weniger als in Steele mit rund 2.050 Euro oder in Katernberg mit rund 1.900 Euro. Die Handwerkerkosten sind überall gleich, der Erlös ist es nicht.

Rechne es an einem Beispiel durch. Eine 85-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1954, vier Stromkreise, kein Fehlerstromschutz, Leitungen zweiadrig. Eine vollständige Neuinstallation liegt bei rund 130 Euro je Quadratmeter, also etwa 11.000 Euro, dazu Putz, Tapete und Anstrich mit vielleicht 5.000 Euro — zusammen 16.000 Euro. Legt der Verkäufer nichts vor, argumentiert der Käufer mit 25.000 Euro und mehr, weil er den Umfang nicht kennt. Ein Messprotokoll und ein echtes Angebot eines Essener Fachbetriebs holen diese Differenz zurück, ohne dass ein einziges Kabel gezogen wurde.

Was Du vor dem Verkauf trotzdem lassen solltest

Eine komplette Neuinstallation kurz vor dem Verkauf ist fast immer die schlechteste Variante. Sie dauert Wochen, macht das Objekt in dieser Zeit unverkäuflich, erzwingt Maler- und Bodenarbeiten hinterher und trifft am Ende oft nicht den Geschmack des Käufers, der seine Steckdosen woanders haben will. Dasselbe gilt für Komfortthemen: Bussysteme, Beleuchtungssteuerung, Netzwerkverkabelung nach eigenem Plan. Warum solche Investitionen selten zurückkommen, steht unter Was Du vor dem Verkauf nicht sanieren solltest und Renovieren vor dem Verkauf.

Was sich dagegen lohnt, ist klein und billig: die akuten Sicherheitsmängel beseitigen, also fehlende Abdeckungen, offene Klemmen, provisorische Verlängerungen, defekte Schalter. Eine Prüfung mit Protokoll beauftragen. Ein bis zwei Angebote für die Erneuerung einholen und offen weitergeben. Und die vorhandenen Unterlagen sortieren — Rechnungen früherer Arbeiten, Stromlaufpläne, Schrankfotos. Wie ein vollständiger Unterlagenordner aussieht, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Und noch ein Punkt, der oft vergessen wird: Bekannte Mängel gehören offengelegt. Wer weiß, dass in zwei Räumen Gummileitungen liegen, und das verschweigt, riskiert nach dem Verkauf Ärger, der teurer wird als jede Sanierung. Die Regeln dazu stehen unter Mängel offenlegen.

Fazit

Eine alte Elektroinstallation ist nicht verboten, aber sie kann gefährlich sein — und die Prüfpunkte sind Stoffkabel, fehlender Schutzleiter, klassische Nullung, zu wenige Stromkreise, kein Fehlerstromschutz und ein Zählerschrank ohne Platz. Wo diese Punkte zusammenkommen, hilft kein Flicken, sondern nur die Erneuerung, und die beginnt immer beim Zählerschrank. Eine Komplettinstallation liegt in der Größenordnung von 100 bis 180 Euro je Quadratmeter Wohnfläche zuzüglich Putz und Maler, eine Teilerneuerung in Küche und Bad ist oft der bessere Kompromiss. Wallbox und Wärmepumpe machen die Elektrik unabhängig vom Alter zum Thema, weil beide eigene Stromkreise und Platz in der Verteilung brauchen. Vor dem Verkauf ist die Neuinstallation dagegen selten richtig — ein Messprotokoll und zwei echte Angebote holen mehr Geld zurück als die Baustelle selbst.

Häufige Fragen

Muss ich meine alte Elektrik erneuern lassen?

Nein, eine Anlage, die bei ihrer Errichtung den damaligen Regeln entsprach, genießt Bestandsschutz — dieser endet aber bei wesentlichen Änderungen, bei konkreter Gefahr und faktisch auch dann, wenn Du vermietest und für den sicheren Zustand einstehen musst.

Woran erkenne ich, dass die Leitungen zu alt sind?

An textil umflochtenen Kabeln, an spröder Gummiisolierung, an nur zwei Adern ohne Schutzleiter und an Adernfarben, die nicht mehr zur heutigen Zuordnung passen — treffen mehrere Punkte zu, brauchst Du ein Messprotokoll statt einer Vermutung.

Was ist die klassische Nullung und warum ist sie ein Problem?

Dabei übernimmt ein einziger Leiter Rückleitung und Schutzfunktion zugleich; reißt er an irgendeiner Klemme, liegt Netzspannung an den Gehäusen der angeschlossenen Geräte — deshalb ist sie für neue Anlagen unzulässig und wird bei jeder Erneuerung beseitigt.

Kann ich einfach einen FI-Schutzschalter nachrüsten lassen?

Häufig ja, wenn Schutz- und Neutralleiter getrennt geführt sind und die Verteilung Platz hat; in einer Anlage mit klassischer Nullung geht es nicht, weil die Trennung fehlt — dann führt der Weg über die Erneuerung.

Was kostet es, die Elektrik in einem Haus komplett zu erneuern?

Als Größenordnung rechne mit 100 bis 180 Euro je Quadratmeter Wohnfläche brutto für die Elektroarbeiten, zuzüglich Putz-, Tapezier- und Malerarbeiten, die in Elektroangeboten meist nicht enthalten sind — ein verbindliches Angebot gibt es erst nach einem Ortstermin.

Lohnt sich eine Teilerneuerung?

Ja, wenn die vorhandenen Leitungen dreiadrig und unbeschädigt sind: Dann erneuerst Du Zählerschrank, Verteilung, Fehlerstromschutz sowie Küche, Bad und Hauswirtschaftsraum und lässt die reinen Lichtkreise zunächst stehen.

Was bringt ein E-Check?

Er liefert Sichtprüfung, Messungen und ein Protokoll über den Zustand am Prüftag — das ist Fakt statt Vermutung, ein Verhandlungspapier gegenüber Käufern und für Vermieter ein Nachweis, dass die Anlage geprüft wurde.

Brauche ich für eine Wallbox eine neue Elektrik?

Nicht zwingend, aber sie braucht einen eigenen Stromkreis mit eigenem Fehlerstromschutz, eine passend dimensionierte Zuleitung und Platz im Zählerschrank; Ladeeinrichtungen sind beim Netzbetreiber anzumelden, oberhalb von zwölf Kilowatt zustimmungspflichtig.

Warum verlangt der Netzbetreiber einen neuen Zählerschrank?

Weil alte Blechschränke die Abmessungen und Platzreserven der technischen Anschlussbedingungen nicht erfüllen und weder Fehlerstromschutzschalter noch Mess- und Steuereinrichtungen für Wallbox, Wärmepumpe oder Photovoltaik aufnehmen können — der Austausch muss ein im Installateurverzeichnis eingetragener Betrieb ausführen.

Soll ich vor dem Verkauf die Elektrik erneuern lassen?

In aller Regel nicht: Die Baustelle blockiert die Vermarktung wochenlang, zieht Maler- und Bodenarbeiten nach sich und trifft selten den Geschmack des Käufers — beseitige stattdessen akute Sicherheitsmängel, lass prüfen und leg zwei echte Angebote offen.

Wie stark ziehen Käufer eine alte Elektrik im Preis ab?

Meist deutlich mehr als die tatsächlichen Kosten, weil Unsicherheit, Folgegewerke und Bauzeit mit eingepreist werden — aus 16.000 Euro realistischem Aufwand werden in der Verhandlung schnell 25.000 Euro Nachlass, wenn kein Protokoll und kein Angebot vorliegen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: Gebäudemodernisierungsgesetz mit Anlage 7 sowie §§ 36, 105, §§ 632, 632a, 634, 634a, 640, 650b, 650c, 650i, 650l, 650m, 442, 438, 444, 341 BGB, §§ 312b, 355, 356 BGB, § 1 Abs. 2 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz, §§ 35a, 35c EStG, § 1 Abs. 1, § 6 und Anlage A Handwerksordnung, § 194 BauGB. Auskunftsstellen: Handwerkskammer Düsseldorf mit der Handwerksrolle, Kreishandwerkerschaft Essen, IHK für Essen, Mülheim an der Ruhr und Oberhausen. Kostenangaben sind Größenordnungen, keine Angebote. Förderprogramme des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle und der KfW ändern sich – vor Auftragsvergabe prüfen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.