Vermieten oder selbst nutzen? Die Entscheidungshilfe

Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Huttrop, drei Zimmer, Balkon nach Süden, seit dem Auszug der Mieterin leer. Du stehst im Flur, in der einen Hand der Schlüssel, in der anderen zwei Zettel: das Exposé eines Maklers mit einer Mietpreisschätzung und die Kündigung Deiner eigenen Mietwohnung, die Du noch nicht abgeschickt hast. Selbst einziehen oder vermieten? Die Antwort ist keine Gefühlsfrage. Sie ist eine Rechnung mit vier Posten — und einer davon steht in keinem Renditerechner.

Der Denkfehler: Rendite gegen ersparte Miete

Wer vermietet, sieht jeden Monat Geld eingehen. Wer selbst einzieht, sieht nichts — und hält deshalb intuitiv die Vermietung für die wirtschaftlichere Wahl. Das ist falsch. Die ersparte Miete ist eine Rendite, sie ist nur unsichtbar. Und sie ist steuerfrei.

Wenn Du 8.550 Euro Kaltmiete im Jahr einnimmst, versteuerst Du davon den Überschuss. Wenn Du 8.550 Euro Kaltmiete im Jahr nicht zahlen musst, versteuerst Du nichts. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 Prozent macht das denselben Unterschied wie ein Drittel Mietsteigerung — nur ohne Mieterhöhungsverlangen.

Dagegen steht ein ebenso großer Effekt: Nur wer vermietet, darf Kosten und Abschreibung absetzen. Die beiden Effekte heben sich nicht auf, sie verschieben nur die Grenze — und wo genau, hängt an Deinem Steuersatz, am Gebäudeanteil und an der Miethöhe.

Was die Vermietung steuerlich bringt

Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG ziehst Du Werbungskosten ab: Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 EStG). Dazu gehören Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen für das Gebäude, Verwaltungskosten, Instandhaltung und der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds.

Der größte Posten ist meist die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG. Sie läuft nur auf den Gebäudeanteil, nie auf den Boden, und beträgt bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925 jährlich 2 Prozent, bei älteren 2,5 Prozent; für Gebäude, die nach der letzten Reform fertiggestellt wurden, gelten 3 Prozent. Bei einer Wohnung, deren Anschaffungskosten zu 75 Prozent auf das Gebäude entfallen, sind das aus 199.000 Euro rund 149.000 Euro Bemessungsgrundlage und damit knapp 3.000 Euro Abschreibung im Jahr — jedes Jahr, ohne dass Geld abfließt.

Bei Eigennutzung fällt das alles weg. Was bleibt, sind der Steuerabzug für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen — nützlich, aber eine andere Größenordnung.

Und was die Eigennutzung steuerlich bringt

Genau eine Sache, aber die kann alles andere übertreffen: die Ausnahme von der Spekulationsfrist. Nach § 23 EStG ist der Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung steuerpflichtig. Ausgenommen sind Objekte, die entweder zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Die zweite Variante ist der praktische Hebel, und sie ist großzügiger, als sie klingt: Es müssen keine drei vollen Jahre sein. Wer im Dezember einzieht, das ganze folgende Jahr dort wohnt und im Januar des übernächsten Jahres verkauft, hat die Bedingung formal erfüllt — Verkaufsjahr plus zwei vorangegangene Kalenderjahre. Ein Wertzuwachs von 40.000 Euro bleibt dann steuerfrei, der bei durchgehender Vermietung mit dem persönlichen Steuersatz belastet worden wäre. Wie das im Detail funktioniert, steht unter Spekulationssteuer vermeiden.

Umgekehrt gilt: Jedes vermietete Jahr innerhalb der Zehnjahresfrist kann diese Ausnahme kosten. Wer eine Wohnung erst zwei Jahre vermietet und dann einzieht, muss die Frist neu aufbauen.

Die Beispielrechnung: 75 Quadratmeter in Huttrop

Nimm eine Eigentumswohnung mit 75 Quadratmetern. Der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen liegt in Huttrop bei 2.650 Euro je Quadratmeter, das ergibt rund 199.000 Euro Verkehrswert. Erzielbare Kaltmiete: 9,50 Euro je Quadratmeter, also 712,50 Euro im Monat oder 8.550 Euro im Jahr. Das Hausgeld beträgt 260 Euro im Monat, davon 125 Euro nicht umlagefähig (Verwaltung und Zuführung zur Erhaltungsrücklage). Grenzsteuersatz 35 Prozent, Objekt bezahlt, kein Darlehen.

Die Eigennutzung liegt hier gut 1.370 Euro im Jahr vorn — und im Verkaufsfall kommt der eigentliche Betrag dazu. Das Ergebnis kippt aber, sobald zwei Dinge dazukommen. Erstens ein Darlehen: Schuldzinsen sind bei Vermietung Werbungskosten, bei Eigennutzung nicht, und das kann mehrere tausend Euro im Jahr ausmachen. Zweitens eine Wohnung, die für Dich zu groß oder falsch geschnitten ist — dann sparst Du keine 8.550 Euro Miete, sondern nur die Miete der Wohnung, die Du tatsächlich brauchst. Wer eine 130-Quadratmeter-Wohnung allein bewohnt, um „Miete zu sparen“, rechnet sich arm.

Rechne die Vermietungsseite deshalb nie mit der Bruttomiete, sondern mit dem Ergebnis nach Kosten und Steuern. Die Systematik dafür steht unter Mietrendite berechnen.

Aufwand und Risiko, die in keiner Tabelle stehen

Vermieten ist Arbeit, und sie ist ungleich verteilt. In einem ruhigen Jahr sind es wenige Stunden: Betriebskostenabrechnung, ein Handwerkertermin, ein Brief. In einem schlechten Jahr sind es Wochen: Mieterwechsel mit Besichtigungen, Renovierung, Leerstand, im schlimmsten Fall Zahlungsverzug, Kündigung und Räumungsklage. Ein einziger Ausfall über vier Monate frisst die Rendite eines halben Jahres.

Dazu kommt ein Klumpenrisiko: Bei einer einzelnen Wohnung hängt Deine gesamte Vermietungsrendite an einem einzigen Mieter. Wie Du das klein hältst, steht unter Mietausfall vermeiden, wie eine Vermietung sauber aufgesetzt wird unter Wohnung vermieten in Essen.

Die Eigennutzung hat ihr eigenes Risiko, und es heißt Standortbindung. Eine Wohnung in Rüttenscheid ist ein hervorragender Wohnort, aber sie legt Dich fest. Wechselst Du den Job nach Düsseldorf oder Dortmund, kannst Du nicht innerhalb von drei Monaten umziehen — Du müsstest verkaufen, und dann fallen Verkaufskosten an, in Nordrhein-Westfalen beim Käufer außerdem 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, die den erzielbaren Preis drückt. Als grobe Regel: Unter fünf Jahren geplanter Wohndauer lohnt Eigennutzung wirtschaftlich selten.

Zwischenlösungen, die niemand nutzt

Die Frage wird meistens als Entweder-oder gestellt, obwohl das Gesetz einen Mittelweg kennt. Der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB erlaubt eine echte Befristung — aber nur aus drei Gründen: Du willst die Räume danach selbst oder für Familienangehörige nutzen, Du willst sie beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen, oder Du willst sie an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten. Und Du musst dem Mieter den Grund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt diese Mitteilung, gilt das Mietverhältnis als unbefristet — ein Fehler, der schon viele Eigenbedarfspläne zerstört hat.

Wenn Du in drei Jahren einziehen willst, ist ein sauber begründeter Zeitmietvertrag deshalb der beste Weg: Miete jetzt, Rückgabe zum vereinbarten Termin, ohne Kündigung und ohne Eigenbedarfsprozess.

Der zweite Mittelweg ist die unbefristete Vermietung mit späterer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Das funktioniert, ist aber deutlich unsicherer: Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung konkret und nachvollziehbar begründet sein, die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen, und der Mieter kann Härtegründe einwenden. Worauf es dabei ankommt, steht unter Eigenbedarf anmelden.

Eine dritte Variante wird oft vergessen: teilweise vermieten. Ein separat erschlossenes Zimmer oder eine Einliegerwohnung bringt Einnahmen, ohne dass Du die Wohnung aufgibst. Steuerlich wird dann anteilig aufgeteilt — und Vorsicht bei Freundschaftspreisen: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgespalten, und Du verlierst anteilig den Werbungskostenabzug. Ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete gilt die Vermietung dagegen als voll entgeltlich.

Was beim späteren Verkauf mit einem Mieter passiert

Hier liegt der Posten, der die ganze Rechnung drehen kann. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein — Kauf bricht nicht Miete. Der Mieter bleibt, mit seiner Miete, seiner Kaution und allen Vereinbarungen.

Für den Preis bedeutet das eine Einschränkung des Käuferkreises. Selbstnutzer, die die höchsten Preise zahlen, fallen weitgehend weg; es bleiben Kapitalanleger, die nach Rendite rechnen. Der Abschlag gegenüber der leeren Wohnung liegt in Essen je nach Lage, Mieterstruktur und Abstand der Bestandsmiete zur Marktmiete typischerweise im niedrigen bis mittleren zweistelligen Prozentbereich — in Steele mit Richtwerten um 2.050 Euro je Quadratmeter fällt er kleiner aus als in Rüttenscheid mit 2.925 Euro, weil dort der Selbstnutzeranteil höher ist.

Dazu kommt eine Sperre, die bei umgewandelten Wohnungen greift: Wurde an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses verkauft, kann sich der Erwerber nach § 577a BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf berufen. Zehn Jahre gelten nur in Gebieten, die eine Landesverordnung ausdrücklich benennt — in Essen sind es die drei Jahre. Für einen Käufer, der selbst einziehen will, sind drei Jahre Wartezeit ein Preisargument. Was sonst noch zählt, steht unter Vermietete Wohnung verkaufen.

Die Entscheidungshilfe in fünf Fragen

• Wie lange willst Du bleiben? Unter fünf Jahren spricht fast alles gegen Eigennutzung, weil Kauf- und Verkaufskosten die Ersparnis auffressen.
• Passt die Wohnung zu Deinem Bedarf? Nur die Miete der Wohnung, die Du sonst gemietet hättest, ist echte Ersparnis.
• Ist ein Darlehen im Spiel? Je höher die Zinslast, desto stärker spricht die steuerliche Seite für die Vermietung.
• Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück? Dann ist die Ausnahme des § 23 EStG bares Geld — und sie gibt es nur bei Eigennutzung.
• Wie viel Ärger verträgst Du? Eine Wohnung, ein Mieter, ein Risiko — wer schlecht schläft, wenn eine Miete ausbleibt, sollte das einrechnen.

Fazit

Die ersparte Miete ist eine steuerfreie Rendite und wird fast immer unterschätzt; die Vermietung hat dafür Werbungskosten und Abschreibung, die es bei Eigennutzung nicht gibt. In einem typischen Essener Beispiel liegt die Eigennutzung ohne Darlehen etwa 1.400 Euro im Jahr vorn, kippt aber sofort, wenn Zinsen absetzbar werden oder die Wohnung größer ist, als Du sie brauchst. Den größten Einzelposten liefert § 23 EStG: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren macht den Gewinn steuerfrei. Wer sich nicht festlegen will, nutzt den Zeitmietvertrag nach § 575 BGB — mit schriftlicher Begründung bei Vertragsschluss, sonst ist die Befristung unwirksam. Und wer später mit Mieter verkauft, verliert die Selbstnutzer als Käufer und in Essen zusätzlich drei Jahre Wartezeit für den Eigenbedarf des Erwerbers.

Häufige Fragen

Ist die ersparte Miete wirklich mit Mieteinnahmen vergleichbar?

Ja, und sie ist sogar besser gestellt, weil sie steuerfrei bleibt — Mieteinnahmen versteuerst Du nach Abzug der Werbungskosten mit Deinem persönlichen Steuersatz.

Kann ich als Selbstnutzer gar nichts absetzen?

Fast nichts: Weder Abschreibung noch Zinsen noch laufende Instandhaltung mindern Deine Steuer; bleiben der Abzug für Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen.

Wie hoch ist die Abschreibung bei einer vermieteten Wohnung?

Auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 2 Prozent im Jahr bei Baujahr ab 1925 und 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden; für nach der letzten Reform fertiggestellte Gebäude 3 Prozent — der Bodenanteil wird nie abgeschrieben.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Nach zehn Jahren immer, davor nur bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken — entweder durchgehend seit Anschaffung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Reichen wirklich zwei volle Jahre Eigennutzung?

Das Gesetz verlangt Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, nicht drei volle Jahre — ein angebrochenes Kalenderjahr am Anfang und am Ende genügt, wenn die Nutzung tatsächlich zu eigenen Wohnzwecken erfolgte.

Kann ich befristet vermieten, um später selbst einzuziehen?

Ja, über einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB — aber der Grund der Befristung muss bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden, sonst gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Ist eine Eigenbedarfskündigung ein sicherer Weg zurück in die Wohnung?

Nein, sie ist der unsicherere Weg: Der Bedarf muss konkret sein, die Gründe gehören ins Kündigungsschreiben, und der Mieter kann Härtegründe geltend machen.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ich verkaufe?

Er läuft weiter, denn nach § 566 BGB tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein — mit Miete, Kaution und allen getroffenen Vereinbarungen.

Wie viel weniger bringt eine vermietete Wohnung beim Verkauf?

Der Abschlag hängt an Lage, Mieterstruktur und Abstand der Bestandsmiete zur Marktmiete; in selbstnutzerstarken Lagen wie Rüttenscheid fällt er höher aus als in Steele, wo mehr Käufer ohnehin als Kapitalanleger rechnen.

Wie lange muss ein Käufer nach dem Kauf mit Eigenbedarf warten?

Bei umgewandelten Wohnungen drei Jahre seit der Veräußerung nach § 577a BGB; die längere Frist von bis zu zehn Jahren gilt nur in Gebieten, die eine Landesverordnung benennt, und Essen gehört nicht dazu.

Darf ich verbilligt an Angehörige vermieten?

Ja, aber unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete wird die Überlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt; ab 66 Prozent gilt sie als voll entgeltlich und der Werbungskostenabzug bleibt vollständig erhalten.

Ab welcher Wohndauer lohnt sich Eigennutzung?

Als grobe Regel ab fünf Jahren, weil Kaufnebenkosten und Verkaufskosten — in Nordrhein-Westfalen unter anderem 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer — bei kürzerer Haltedauer die Ersparnis auffressen.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

Kapitalanlage in Essen – kaufen oder verkaufen? GOTTSCHLING Immobilien verwaltet rund 4.000 Wohneinheiten im Ruhrgebiet. Ich kenne die Zahlen hinter den Fassaden. Objekt bewerten lassen.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Weiterlesen: Mietrendite berechnen

Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 535, 540, 543, 546, 546a, 548, 551, 553, 555b, 557a, 557b, 558–558b, 559, 560, 566, 569, 573, 575, 577a BGB, §§ 7, 9, 21, 23 EStG, § 4 Nr. 12 und § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG, §§ 29, 30 BMG, §§ 10, 13, 14 WEG, Wohnraumstärkungsgesetz NRW, Mieterschutzverordnung NRW. Marktdaten: Mietspiegel der Stadt Essen und Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Die Mietpreisbremse gilt in Essen nicht. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.