Abschichtung – einfach erklärt

Drei Geschwister haben ein Haus in Schonnebeck geerbt. Zwei wollen es behalten, eines will nur sein Geld und nie wieder etwas davon hören. Der Notar spricht von einer Erbteilsübertragung, und plötzlich stehen ein Vorkaufsrecht, eine Beurkundung und ein Geschäftswert im Raum.

Es geht auch anders. Der Weg heißt Abschichtung, und er steht in keinem Paragraphen.

Was ist eine Abschichtung?

Bei einer Abschichtung scheidet ein Miterbe gegen Abfindung aus der Erbengemeinschaft aus — sein Anteil wächst den übrigen Miterben von selbst an, ohne dass der Erbteil auf jemanden übertragen wird.

Der Unterschied zur Erbteilsübertragung ist klein im Ergebnis und groß im Weg dorthin. Bei der Übertragung wandert ein Erbteil von A zu B; das ist eine Verfügung nach § 2033 Abs. 1 BGB und muss notariell beurkundet werden. Bei der Abschichtung verzichtet A auf seine Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, und was übrig bleibt, verteilt sich auf die anderen. Es wird nichts übertragen, sondern jemand geht.

Die Abschichtung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht geregelt. Sie ist von der Rechtsprechung als zulässige Form der Teilauseinandersetzung anerkannt und in der notariellen Praxis fest etabliert.

Wie das in der Praxis aussieht

Drei Geschwister, je ein Drittel, ein Reihenhaus in Schonnebeck. Der Bodenrichtwert liegt dort bei 245 Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche — ein Median des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen, keine Bewertung des konkreten Hauses. Die drei einigen sich auf einen Wert für das Haus und rechnen die Schulden ab. Das Geschwisterkind, das aussteigen will, erhält eine Abfindung und erklärt seinen Austritt aus der Erbengemeinschaft.

Ab diesem Moment sind nur noch zwei Miterben da, und zwar zu je einer Hälfte. Aus drei Dritteln werden zwei Hälften — nicht, weil jemand etwas gekauft hätte, sondern weil ein Anteil weggefallen ist und der Rest sich neu verteilt. Die Erbengemeinschaft besteht weiter, nur kleiner. Wollen die beiden auch noch auseinander, brauchen sie anschließend eine Erbauseinandersetzung — oder das nächste Geschwisterkind schichtet ab, und der Letzte wird Alleineigentümer.

Genau das ist der zweite Vorteil. Scheidet der vorletzte Miterbe aus, endet die Gesamthand, und der Verbliebene ist Alleininhaber des Nachlasses. Er kann das Haus dann allein verkaufen, allein belasten und allein vermieten — ohne die einstimmige Verfügung nach § 2040 BGB, die vorher jede Bewegung blockiert hat.

Der dritte Vorteil betrifft die Nachbarn im Erbfall: Es taucht kein Fremder auf. Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, steht den übrigen ein Vorkaufsrecht mit zwei Monaten Frist zu (§ 2034 BGB) — und wenn sie es nicht ziehen, sitzt ein gewerblicher Aufkäufer mit am Tisch. Bei der Abschichtung gibt es keinen Dritten, also auch nichts vorzukaufen. Mehr zum Vergleich unter Erbteil verkaufen.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil das der billigste geordnete Ausstieg aus einer Erbengemeinschaft ist, den es gibt. Keine Beurkundung eines Erbteilskaufs, kein Vorkaufsverfahren, kein Käufer, der das Haus nie gesehen hat und trotzdem mitentscheidet.

Und weil sie in Essen die typische Konstellation trifft. Ein Reihenhaus im Essener Norden mit zwei oder drei erbenden Geschwistern ist hier der Regelfall. Meistens will eines drinbleiben oder das Haus halten, und eines wohnt seit Jahren woanders und hat kein Interesse an Dachrinnen. Die Abschichtung bildet genau das ab: Einer geht mit Geld, die anderen behalten das Objekt.

Dazu kommt der Zeitfaktor. Die Eintragung der Erben im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht; das gilt nach der Anmerkung zu Nummer 14110 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG ausdrücklich auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Essen, Zweigertstraße 52. Wer die Abschichtung zügig regelt, spart die volle Wertgebühr.

Was Du tun musst

Vier Schritte, in dieser Reihenfolge:

• Wert klären. Ohne belastbaren Verkehrswert der Immobilie ist jede Abfindung geraten. Richtwerte des Gutachterausschusses sind eine Orientierung, kein Ersatz.
• Schulden abziehen. Restdarlehen, offene Rechnungen, Beerdigungskosten, Steuernachzahlungen. Der Wert des Erbteils ist der Anteil am Reinnachlass, nicht am Haus.
• Vereinbarung schließen. Wer ausscheidet, was er bekommt, wann gezahlt wird, und dass mit der Zahlung alle Ansprüche aus dem Nachlass erledigt sind.
• Grundbuch berichtigen. Dafür brauchst Du Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO). Ohne diese Form macht das Grundbuchamt nichts — das ist der Punkt, an dem die vermeintlich formfreie Abschichtung doch zum Notar führt.

Wird nicht sofort und vollständig gezahlt, gehört die Abwicklung über ein Notaranderkonto zumindest geprüft. Wer erst austritt und dann auf sein Geld wartet, hat seine Verhandlungsposition abgegeben.

Die häufigsten Fallstricke

„Formfrei“ wird mit „ohne Notar“ verwechselt

Die Abschichtungsvereinbarung selbst braucht nicht die Form des § 2033 Abs. 1 Satz 2 BGB. Sobald aber das Grundbuch berichtigt werden soll, verlangt § 29 GBO öffentlich beglaubigte Urkunden. Rechne fest mit einem Notartermin — er ist nur schlanker als bei einer Erbteilsübertragung.

Die Haftung wird vergessen

Wer abschichtet, ist aus der Gemeinschaft raus, aber nicht automatisch aus allem. Für Nachlassverbindlichkeiten haften die Erben als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB). Ein Gläubiger, der von der internen Abrede nichts weiß, kann sich weiter melden. Deshalb gehört in die Vereinbarung eine Freistellung durch die Verbleibenden.

Die Abfindung wird ohne Steuerblick festgelegt

Eine Abfindung für den Verzicht auf den Erbteil kann steuerlich relevant sein, sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch — wenn eine Immobilie dahintersteht — bei der Einkommensteuer über die Spekulationsfrist. Das gehört vor der Unterschrift zum Steuerberater. Zum Rahmen siehe Erbschaftsteuer bei Immobilien und Spekulationsfrist.

Es sind gar nicht alle beteiligt

Eine Abschichtung wirkt nur, wenn sämtliche Miterben mitmachen. Fehlt einer — weil er im Ausland lebt, unbekannt verzogen ist oder unter Betreuung steht —, trägt die Vereinbarung nicht. Bei Minderjährigen oder Betreuten kommt eine Genehmigung des Gerichts hinzu, siehe Betreuungsgericht und Immobilie.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei der Abschichtung tritt ein Miterbe gegen Abfindung aus; sein Anteil wächst den Übrigen an.
• Es findet keine Erbteilsübertragung nach § 2033 BGB statt — also auch kein Vorkaufsrecht der Miterben nach § 2034 BGB.
• Scheidet der vorletzte Miterbe aus, wird der Verbliebene Alleininhaber des Nachlasses.
• Für die Grundbuchberichtigung sind trotzdem öffentlich beglaubigte Erklärungen nötig (§ 29 GBO).
• Die gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB endet nicht von selbst — Freistellung vereinbaren.
• Die Eintragung bleibt gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird.

Häufige Fragen

Ist die Abschichtung dasselbe wie eine Ausschlagung?

Nein, und der Unterschied ist entscheidend. Wer ausschlägt, war nie Erbe und bekommt nichts — und das geht nur binnen sechs Wochen (§ 1944 BGB), siehe Erbe ausschlagen. Wer abschichtet, ist Erbe geworden, bleibt es rückwirkend und bekommt Geld. Es gibt dafür keine Frist.

Können auch zwei von vier Miterben gleichzeitig abschichten?

Ja. Es können mehrere gleichzeitig oder nacheinander ausscheiden, solange am Ende mindestens einer übrig bleibt. Bleibt genau einer übrig, endet die Erbengemeinschaft.

Wie wird die Abfindung berechnet?

Üblich ist der Anteil am Reinnachlass: Verkehrswert aller Nachlassgegenstände minus Nachlassverbindlichkeiten, multipliziert mit der Erbquote. Abweichungen sind zulässig — die Beteiligten sind frei, und ein Abschlag für den sofortigen Ausstieg ist verhandelbar.

Muss das Nachlassgericht davon erfahren?

Für die Abschichtung selbst nicht. Ist bereits ein gemeinschaftlicher Erbschein erteilt, wird er dadurch aber unrichtig und muss gegebenenfalls eingezogen werden (§ 2361 BGB). Deshalb lohnt es sich, die Reihenfolge zu planen, statt erst den Erbschein zu beantragen und dann abzuschichten.

Was, wenn sich die Verbliebenen später doch streiten?

Dann greift für sie der normale Weg: Teilungsvereinbarung, weitere Abschichtung oder Teilungsversteigerung. Der Ausgeschiedene ist davon nicht mehr betroffen — das ist gerade der Sinn der Sache.

Was steht danach im Grundbuch?

Statt drei Miterben in Erbengemeinschaft stehen dort anschließend zwei — oder, wenn nur einer übrig bleibt, ein Alleineigentümer. Eingetragen wird das im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO; die Unrichtigkeit muss in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Was in den Abteilungen des Grundbuchs sonst noch steht, findest Du unter Grundbuch-Abteilungen.

Warum schlägt mir der Notar stattdessen eine Erbteilsübertragung vor?

Weil sie rechtlich ausgetreten ist und im Grundbuchvollzug seltener Rückfragen auslöst. Beides führt zum Ziel. Die Abschichtung ist meist schlanker, die Übertragung ist berechenbarer — frag nach den Kosten beider Varianten, bevor Du entscheidest.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.