Erbschaftsteuer bei Immobilien – einfach erklärt

Drei Monate nach der Beerdigung liegt ein Formular im Briefkasten: Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts. Niemand hat etwas verkauft, niemand hat Geld bekommen, und trotzdem will das Finanzamt wissen, was die Wohnung in Huttrop wert ist. Genau hier fängt die Erbschaftsteuer bei Immobilien an — mit einer Bewertung, die nichts mit dem zu tun hat, was Du für das Objekt bekommen würdest.

Was ist die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Die Erbschaftsteuer bei Immobilien ist die Steuer auf den Wert, den eine geerbte Immobilie behält, nachdem Schulden, Befreiungen und der persönliche Freibetrag abgezogen sind.

Sie entsteht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG mit dem Tod des Erblassers, nicht erst beim Verkauf. Steuerschuldner ist nach § 20 Abs. 1 ErbStG der Erwerber. Und jeder Erwerb ist dem Finanzamt binnen drei Monaten nach Kenntnis anzuzeigen (§ 30 Abs. 1 ErbStG); für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist in Essen das Finanzamt Essen-Süd zuständig.

Wie das in der Praxis aussieht

Zuerst wird der Wert festgestellt, und zwar in einem eigenen Verfahren. § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG verlangt eine gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts. Welches Verfahren dabei greift, sagt § 182 BewG:

• Vergleichswertverfahren für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Grundlage sind vorrangig die Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren, die der Gutachterausschuss mitteilt (§ 183 BewG). In Essen ist das der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen.
• Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke und für gemischt genutzte Objekte, bei denen sich eine übliche Miete ermitteln lässt.
• Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt, sowie für die übrigen bebauten Grundstücke.

Erst danach rechnet das Erbschaftsteuerfinanzamt. Vom festgestellten Wert gehen die Nachlassverbindlichkeiten ab: Darlehen des Erblassers (§ 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG), geltend gemachte Pflichtteile und Vermächtnisse (Nr. 2) sowie die Kosten für Bestattung, Grabdenkmal, Grabpflege und die Abwicklung des Nachlasses. Für diese letzte Gruppe gibt es nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 Satz 2 ErbStG pauschal 15.000 Euro ohne jeden Nachweis. Kosten der Nachlassverwaltung sind dagegen nie abziehbar.

Dann kommen Steuerbefreiungen, dann der Freibetrag, dann der Steuersatz nach § 19 ErbStG, gestaffelt nach Steuerklasse (§ 15 ErbStG) und Erwerbshöhe.

Eine Beispielrechnung mit Essener Zahlen

Ein Sohn erbt die Eigentumswohnung seiner Mutter in Bredeney, 160 Quadratmeter. Mit dem Immobilienrichtwert von 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche landet man bei rund 528.000 Euro. Er zieht nicht ein, sondern will vermieten.

Der Abschlag von zehn Prozent für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke steht in § 13d ErbStG. Er gilt nicht für selbst genutzte und nicht für gewerblich vermietete Objekte. Dieselbe Wohnung in Katernberg mit 1.900 Euro je Quadratmeter läge bei rund 304.000 Euro — und damit unter dem Freibetrag von 400.000 Euro. Steuer: null.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil in Essen der Stadtteil darüber entscheidet, ob überhaupt eine Steuer anfällt. Zwischen Katernberg, Vogelheim und Karnap mit 1.900 Euro je Quadratmeter und Bredeney mit 3.300 Euro liegt fast das Doppelte. Bei einer Wohnung von 100 Quadratmetern sind das 190.000 gegen 330.000 Euro. Ein Kind bleibt in beiden Fällen unter dem Freibetrag, ein Neffe mit 20.000 Euro Freibetrag nicht einmal ansatzweise.

Der zweite Punkt ist die Selbstnutzung. Zieht der Erbe unverzüglich in die Wohnung der Eltern ein, kann die Familienheim-Befreiung die Steuer komplett auf null bringen — allerdings bei Kindern nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche und nur mit zehn Jahren Behaltensfrist.

Der dritte Punkt ist der Wert selbst. Das typisierte Verfahren des Bewertungsgesetzes kennt keinen Sanierungsstau, kein undichtes Dach und keine schwierige Lage an einer Hauptstrasse. Deshalb gibt es § 198 BewG: Weist Du nach, dass der gemeine Wert niedriger ist, wird dieser angesetzt. Als Nachweis dienen ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen — und nach § 198 Abs. 3 BewG auch ein Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist. Wer ohnehin verkauft, hat den Nachweis damit oft schon in der Hand.

Die häufigsten Fallstricke

Die Drei-Monats-Anzeige wird vergessen

§ 30 Abs. 3 ErbStG befreit von der Anzeige, wenn der Erwerb auf einer von Gericht oder Notar eröffneten Verfügung von Todes wegen beruht — aber ausdrücklich nicht, wenn zum Erwerb Grundbesitz gehört. Bei einer Immobilie musst Du also immer selbst anzeigen.

Schulden werden doppelt gerechnet

Nach § 10 Abs. 6a ErbStG sind Schulden nicht abziehbar, soweit die Gegenstände, mit denen sie zusammenhängen, steuerbefreit sind. Wer die Familienheim-Befreiung nutzt, verliert damit auch den Abzug des darauf lastenden Darlehens. Beides zusammen gibt es nicht.

Der Steuersatz springt an der Wertgrenze

Die Sätze des § 19 ErbStG gelten für den gesamten Erwerb, nicht stufenweise. Wer statt 300.000 Euro 301.000 Euro erwirbt, rutscht in Steuerklasse I von 11 auf 15 Prozent. Abgefedert wird das durch den Härteausgleich in § 19 Abs. 3 ErbStG: Der Mehrbetrag wird nur insoweit erhoben, als er bei Sätzen bis 30 Prozent aus der Hälfte des die Wertgrenze übersteigenden Betrags gedeckt werden kann.

Die Erbengemeinschaft wird übersehen

Bei mehreren Erben wird der Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 2 BewG der Erbengemeinschaft zugerechnet und dann auf die Quoten verteilt. Jeder versteuert seinen Anteil mit seinem eigenen Freibetrag. Wer später bei der Erbauseinandersetzung die Wohnung allein übernimmt, muss aufpassen: Die Befreiungen der §§ 13 und 13d ErbStG wandern nur unter engen Voraussetzungen mit.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Steuer entsteht mit dem Tod (§ 9 ErbStG), nicht mit dem Verkauf; anzuzeigen binnen drei Monaten (§ 30 ErbStG).
• Der Wert wird gesondert festgestellt (§ 151 BewG) — Wohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser im Vergleichswertverfahren (§ 182 BewG).
• 15.000 Euro Erbfallkostenpauschale gibt es ohne Nachweis (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).
• Zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke werden nur mit 90 Prozent angesetzt (§ 13d ErbStG).
• Ein niedrigerer Wert lässt sich mit Gutachten oder mit einem zeitnahen Kaufpreis nachweisen (§ 198 BewG).
• Zuständig für die Steuer ist in Essen das Finanzamt Essen-Süd.

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Häufige Fragen

Muss ich die Immobilie verkaufen, um die Steuer zu zahlen?

Nicht zwingend. Die Steuer ist eine Geldschuld des Erben, die auch aus anderem Vermögen oder mit einem Darlehen beglichen werden kann. Ob Verkauf oder Vermietung wirtschaftlich klüger ist, hängt am Objekt — die Abwägung steht unter Erbe verkaufen oder vermieten.

Wird der Grundbesitzwert vom selben Finanzamt festgestellt, das die Steuer erhebt?

Nein. Den Grundbesitzwert stellt das Finanzamt fest, in dessen Bezirk die Immobilie liegt; die Erbschaftsteuer setzt das dafür zuständige Finanzamt fest. Beide Bescheide kommen getrennt, und gegen jeden läuft eine eigene Einspruchsfrist.

Was ist, wenn die Wohnung völlig heruntergekommen ist?

Dann ist der typisierte Wert regelmässig zu hoch, und § 198 BewG ist Dein Hebel. Sinnvoll ist ein Verkehrswertgutachten oder ein zeitnaher Verkauf am Markt. Wie das Finanzamt bewertet und wo Du gegensteuern kannst, steht unter Nachlassbewertung durch das Finanzamt.

Zählt der Bodenrichtwert oder der Immobilienrichtwert?

Für ein unbebautes Grundstück der Bodenrichtwert je Quadratmeter Grundstücksfläche. Für eine Eigentumswohnung sind die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses je Quadratmeter Wohnfläche der praktische Massstab. Die Essener Werte findest Du unter Immobilienpreise Essen.

Fällt zusätzlich Grunderwerbsteuer an?

Nein. Der Grundstückserwerb von Todes wegen ist nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Es bleibt bei der Erbschaftsteuer.

Und wenn ich das geerbte Haus später verkaufe?

Dann greift zusätzlich die Einkommensteuer, falls die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch läuft. Beim unentgeltlichen Erwerb wird Dir nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG die Anschaffung des Erblassers zugerechnet — es zählt also, wann er gekauft hat, nicht wann Du geerbt hast. Mehr dazu unter Spekulationsfrist.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.