Familienheim-Befreiung – einfach erklärt

Der Steuerberater sagt am Telefon: „Wenn Du einziehst, kostet das Haus keine Erbschaftsteuer.“ Das stimmt — aber nur, wenn Du unverzüglich einziehst, zehn Jahre bleibst und, falls Du das Kind bist, die Wohnung nicht grösser als 200 Quadratmeter ist. Drei Bedingungen, an denen die Befreiung regelmässig scheitert.

Was ist die Familienheim-Befreiung?

Die Familienheim-Befreiung stellt die selbst genutzte Wohnung des Verstorbenen von der Erbschaftsteuer frei, wenn der Erbe unverzüglich selbst einzieht und zehn Jahre darin wohnen bleibt.

Sie steht in § 13 Abs. 1 ErbStG, verteilt auf drei Nummern: Nr. 4a für Zuwendungen zwischen Ehegatten zu Lebzeiten, Nr. 4b für den Erwerb von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten und Nr. 4c für den Erwerb durch Kinder und Enkel verstorbener Kinder. Begünstigt sind bebaute Grundstücke im Sinne des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 BewG, also auch Eigentumswohnungen.

Die Befreiung ist der Höhe nach unbegrenzt. Sie kommt zusätzlich zu den Freibeträgen und ist damit der stärkste Hebel, den das Gesetz für Wohnimmobilien kennt.

Die drei Varianten im Vergleich

Der Unterschied in der ersten Spalte wird oft übersehen: Überträgt ein Ehegatte dem anderen zu Lebzeiten das Familienheim, ist das ohne Flächengrenze und ohne Behaltensfrist steuerfrei — und der persönliche Freibetrag von 500.000 Euro bleibt dabei vollständig unangetastet. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 2 ErbStG gilt das auch, wenn ein Ehegatte nachträglichen Herstellungs- oder Erhaltungsaufwand für das Familienheim des anderen trägt.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Tochter erbt die Eigentumswohnung ihres Vaters in Rüttenscheid, 240 Quadratmeter, Immobilienrichtwert 2.925 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Der Grundbesitzwert liegt bei rund 702.000 Euro. Sie zieht ein.

Die Befreiung gilt nur „soweit“ die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Gerechnet wird also anteilig: 200 von 240 Quadratmetern sind 83,3 Prozent, das sind rund 585.000 Euro steuerfrei. Steuerpflichtig bleiben rund 117.000 Euro. Davon geht die Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG ab, es bleiben 102.000 Euro — und die verschwinden im Freibetrag von 400.000 Euro. Steuer: null.

Anders sieht es aus, wenn im Nachlass noch ein Wertpapierdepot von 500.000 Euro liegt. Dann ist der Freibetrag verbraucht, und die 102.000 Euro aus der Wohnfläche über 200 Quadratmetern werden mitversteuert. Genau dafür lohnt die Rechnung.

Zieht dieselbe Tochter nicht ein, sondern vermietet, greift statt der Befreiung nur der Abschlag von zehn Prozent für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nach § 13d ErbStG. Der Unterschied ist erheblich — mehr dazu unter Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Befreiung nach dem Erbfall unter Zeitdruck steht. „Unverzüglich“ bedeutet im BGB ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Abs. 1 BGB); die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung legen das eng aus. Wer erst den Erbschein abwartet, dann renoviert und nach einem Jahr einzieht, muss die Verzögerung nachvollziehbar begründen — mit Handwerkerrechnungen, Angeboten, Terminen. Wer nur zögert, verliert.

In Essen kommt eine praktische Hürde dazu: Ein Elternhaus in Bredeney, Heisingen oder Werden ist häufig deutlich grösser als 200 Quadratmeter, ein Zechenhaus in Katernberg oder eine Wohnung in Steele fast nie. Die Flächengrenze trifft also gezielt die teuren Lagen — dort, wo die Steuer ohnehin entstehen würde.

Und der Erbfall selbst muss die Wohnung überhaupt in Deine Hände legen. Nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG ist die Befreiung ausgeschlossen, soweit Du das begünstigte Vermögen aufgrund einer Verfügung des Erblassers an einen Dritten weitergeben musst oder es im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgst. Wer in einer Erbengemeinschaft steckt, sollte die Erbauseinandersetzung deshalb sehr bewusst gestalten.

Die häufigsten Fallstricke

Der Verkauf im neunten Jahr

Die Befreiung fällt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 5 und Nr. 4c Satz 5 ErbStG mit Wirkung für die Vergangenheit weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst zu Wohnzwecken nutzt. Das ist keine anteilige Kürzung: Die volle Steuer wird nachträglich festgesetzt, auch wenn Du neun Jahre und elf Monate dort gewohnt hast.

„Zwingende Gründe“ werden zu weit verstanden

Das Gesetz macht eine Ausnahme, wenn der Erwerber aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung gehindert ist. Gemeint sind Fälle, in denen das Wohnen selbst unmöglich wird — nicht ein Jobwechsel, nicht eine neue Beziehung, nicht ein besseres Angebot. Ein Umzug ins Pflegeheim kann darunter fallen, ein Umzug in eine schönere Wohnung nicht.

Vermieten oder leerstehen lassen

Selbstnutzung heisst: Du wohnst dort, mit Lebensmittelpunkt. Ein Zweitwohnsitz genügt nicht, eine Vermietung an das eigene Kind genügt nicht, und ein Leerstand „für später“ genügt erst recht nicht. Wer die Wohnung als Kapitalanlage will, plant von vornherein mit § 13d ErbStG statt mit der Befreiung.

Schulden gehen verloren

Nach § 10 Abs. 6a ErbStG sind Schulden und Lasten nicht abziehbar, soweit die Gegenstände, mit denen sie zusammenhängen, steuerbefreit sind. Ein Darlehen von 200.000 Euro auf dem befreiten Familienheim mindert den steuerpflichtigen Erwerb also nicht. Bei einem hoch belasteten Objekt kann die Befreiung deshalb im Einzelfall sogar ungünstiger sein als der Abzug der Schulden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Befreiung ist der Höhe nach unbegrenzt und kommt zusätzlich zum persönlichen Freibetrag.
• Ehegatte: keine Flächengrenze; Kinder: nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche, darüber anteilig steuerpflichtig (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
• Der Erwerber muss unverzüglich selbst einziehen — Zögern ohne Grund kostet die Befreiung.
• Zehn Jahre Behaltensfrist; ein Auszug davor lässt die Befreiung rückwirkend ganz entfallen.
• Die Übertragung des Familienheims zwischen Ehegatten zu Lebzeiten (Nr. 4a) kennt weder Flächengrenze noch Behaltensfrist.
• Schulden auf dem befreiten Objekt sind nicht abziehbar (§ 10 Abs. 6a ErbStG).

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Häufige Fragen

Zählt zur Wohnfläche auch der Keller oder die Garage?

Nein. Massgeblich ist die Wohnfläche der Wohnung, nicht die Grundfläche des Gebäudes und nicht die Nutzfläche von Keller, Garage oder Speicher. Wie sie korrekt ermittelt wird, steht unter Wohnflächenberechnung erstellen.

Wie schnell ist „unverzüglich“?

Das Gesetz nennt keine feste Frist. Praktisch gilt: je schneller, desto sicherer. Wer aus baulichen Gründen später einzieht, sollte den Ablauf lückenlos dokumentieren — Auftragsdatum, Handwerkertermine, Fertigstellung. Diese Unterlagen sind der eigentliche Beweis.

Gilt die Befreiung auch für ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung?

Nein. Begünstigt ist nur die Wohnung, in der der Erblasser bis zum Erbfall seinen Lebensmittelpunkt hatte, oder an deren Selbstnutzung er aus zwingenden Gründen gehindert war. Ein Wochenendhaus in Kettwig fällt nicht darunter.

Was, wenn zwei Kinder erben und nur eines einzieht?

Dann ist zunächst nur der Erbteil des Einziehenden begünstigt. Übernimmt er im Rahmen der Auseinandersetzung den Anteil des Geschwisterkindes, kann sich der begünstigte Umfang unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 4 ErbStG erhöhen, wenn dafür anderes ererbtes Vermögen hingegeben wird. Das gehört vor die Auseinandersetzung, nicht danach.

Muss ich Eigentümer werden oder reicht ein Wohnrecht?

Die Befreiung setzt den Erwerb von Eigentum oder Miteigentum voraus. Ein blosses Wohnrecht oder ein Niessbrauch reicht nicht — er wird steuerlich anders behandelt.

Und wenn ich innerhalb der zehn Jahre ins Pflegeheim muss?

Dann kann ein zwingender Grund vorliegen, und die Befreiung bleibt erhalten. Entscheidend ist, dass die Selbstnutzung objektiv unmöglich geworden ist, nicht bloss unbequem. Wie ein Verkauf in einer solchen Lage abläuft, steht unter Verkauf im Pflegefall.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.