Einliegerwohnung – einfach erklärt

Deine Eltern haben das Haus gebaut, oben wohnten die Großeltern. Jetzt steht die kleine Wohnung im Obergeschoss leer und Du überlegst, sie zu vermieten. Der Nachbar warnt, Du bekämst den Mieter nie wieder heraus. Der Steuerberater sagt, das lohne sich. Beide reden über dieselbe Wohnung — und beide liegen daneben, solange nicht geklärt ist, wie diese Wohnung rechtlich einzuordnen ist.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine zweite, kleinere Wohnung in einem Haus, das im Übrigen vom Eigentümer selbst bewohnt wird.

Der Begriff stammt aus dem früheren Wohnungsbaurecht und hat heute keine allgemein gültige gesetzliche Definition mehr. Er beschreibt eine Bauform: eine untergeordnete Wohneinheit — im Souterrain, im ausgebauten Dachgeschoss oder als abgetrennter Teil eines Geschosses —, die eine eigene Küche und ein eigenes Bad hat und für sich genutzt werden kann.

Ein Zimmer mit Waschbecken ist keine Einliegerwohnung, sondern untervermieteter Wohnraum. Zwei gleich große Wohnungen sind keine Einliegerwohnung, sondern ein Zweifamilienhaus. Und weil das Haus nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, kannst Du die Einliegerwohnung nicht einzeln verkaufen — dafür bräuchtest Du eine Teilungserklärung und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Der eigentliche Wertfaktor: § 573a BGB

Hier steckt der Grund, warum ein Haus mit Einliegerwohnung anders zu bewerten ist als eines ohne. Normalerweise darf ein Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat — Eigenbedarf, Pflichtverletzung oder Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 BGB).

§ 573a Abs. 1 BGB macht davon eine Ausnahme: Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate.

Du musst also keinen Eigenbedarf begründen und keine Person benennen, die einziehen soll. Drei Bedingungen müssen aber alle stimmen:

• Das Gebäude hat nicht mehr als zwei Wohnungen. Eine dritte Einheit — auch eine kleine, auch eine im Keller — kippt das Privileg.
• Der Vermieter bewohnt es selbst. Wer auszieht und vermietet, verliert die Erleichterung.
• Im Kündigungsschreiben muss nach § 573a Abs. 3 BGB angegeben werden, dass die Kündigung auf diese Vorschrift gestützt wird. Fehlt der Hinweis, ist die Kündigung angreifbar.

Die Fristen ergeben sich aus § 573c Abs. 1 BGB plus dem Zuschlag: Grundsätzlich drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs, nach acht Jahren neun — jeweils zuzüglich der drei Monate aus § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB. Bei einem langjährigen Mieter kommst Du damit auf ein Jahr. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam.

Liegt der vermietete Wohnraum nicht in einer eigenen Wohnung, sondern innerhalb Deiner eigenen, gilt § 573a Abs. 1 BGB nach Absatz 2 entsprechend — es sei denn, es handelt sich um möblierten Wohnraum in der selbst bewohnten Wohnung, der nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ohnehin vom Kündigungsschutz ausgenommen ist.

Die steuerliche Seite

Die Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Dagegen rechnest Du den auf diesen Gebäudeteil entfallenden Anteil der Kosten: Abschreibung, Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, anteilige Versicherungen und Grundsteuer, aufgeteilt üblicherweise nach dem Flächenverhältnis.

Zwei Grenzen aus § 21 Abs. 2 EStG solltest Du kennen, weil Einliegerwohnungen oft an Angehörige vermietet werden. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung als voll entgeltlich — Du behältst den vollen Werbungskostenabzug. Liegt sie unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, und Du verlierst den entsprechenden Anteil der Kosten. Was ortsüblich ist, leitest Du aus dem Mietspiegel Essen her.

Die Abgrenzung selbst genutzt gegen vermietet ist auch bei einem späteren Verkauf relevant: Die Ausnahme von der Spekulationsfrist greift nur für den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Teil. Der vermietete Anteil bleibt innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig.

Warum das für Dich wichtig ist

In Essen findest Du Einliegerwohnungen vor allem in den Siedlungshäusern der Nachkriegsjahrzehnte — in Bergerhausen, Haarzopf, Frillendorf oder Gerschede —, wo Dachgeschosse ausgebaut oder Souterrains zu eigenen Einheiten gemacht wurden. Der Wert liegt in der Flexibilität: dieselbe Fläche kann Miete bringen, die pflegebedürftige Mutter aufnehmen, das erwachsene Kind halten oder als Büro dienen.

Für die Finanzierung heißt das etwas Konkretes: Eine Bank rechnet die nachweisbare Miete mit an. Das erhöht Deinen Spielraum spürbarer als jede Ausstattungsverbesserung am Haus.

Und für den Verkauf: Ein Haus mit vermieteter Einliegerwohnung spricht zwei Käufergruppen an — Selbstnutzer, die auf die Mieteinnahme schielen, und solche, die den Platz für die Familie brauchen. Die zweite Gruppe kauft nur, wenn sie die Wohnung frei bekommt. Deshalb ist es ein Preisargument, ob § 573a BGB für den Käufer noch gilt — und das tut er nur, wenn er selbst einzieht.

Die häufigsten Fallstricke

Das Haus hat in Wahrheit drei Wohnungen

Ist neben der Einliegerwohnung noch eine dritte abgeschlossene Einheit vorhanden — etwa ein separat vermieteter Souterrainbereich —, ist § 573a Abs. 1 BGB nicht anwendbar. Ob eine Souterraineinheit als eigene Wohnung zählt, hängt an ihrer Abgeschlossenheit; siehe Souterrainwohnung.

Die Nutzungsänderung ist nie genehmigt worden

Aus einem Dachboden oder Keller eine Wohnung zu machen, ist eine Nutzungsänderung. Sie braucht die Zustimmung der Bauaufsicht der Stadt Essen, dazu ausreichende Raumhöhe, Tageslicht, einen zweiten Rettungsweg und in der Regel einen zusätzlichen Stellplatznachweis. Was in der Bauakte steht, entscheidet — nicht, wie lange dort schon jemand wohnt.

Der Mietvertrag ist mündlich oder formlos geschlossen

Gerade unter Verwandten wird gern auf Papier verzichtet. Für Wohnraum verlangt § 550 BGB weiterhin die Schriftform; Textform genügt nach § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB nur bei Grundstücken und Nicht-Wohnräumen. Ohne schriftlichen Vertrag fehlt Dir zudem der Nachweis, den Bank und Finanzamt sehen wollen — siehe Mietvertrag-Klauseln.

Betriebskosten werden nicht getrennt

Ohne eigene Zähler für Wasser, Strom und Wärme wird jede Abrechnung zur Schätzung — und eine Schätzung ist angreifbar. Setz Unterzähler, bevor der erste Mieter einzieht; siehe Betriebskostenabrechnung erstellen.

Das Wichtigste in Kürze

• Einliegerwohnung ist eine Bauform, kein Rechtsbegriff: eine untergeordnete zweite Wohnung im selbst genutzten Haus.
• § 573a Abs. 1 BGB erlaubt im selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, mit drei Monaten zusätzlicher Frist.
• Der Hinweis auf diese Vorschrift muss nach § 573a Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben stehen.
• Zieht der Eigentümer aus oder gibt es eine dritte Wohnung, entfällt das Privileg.
• Mieteinnahmen sind Einkünfte nach § 21 EStG; ab 66 Prozent der ortsüblichen Miete bleibt der volle Kostenabzug, unter 50 Prozent wird aufgeteilt.
• Der Ausbau braucht eine genehmigte Nutzungsänderung — die Bauakte ist der Prüfstein, nicht die gelebte Praxis.

Häufige Fragen

Wie groß darf eine Einliegerwohnung höchstens sein?

Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Für § 573a BGB kommt es nicht auf die Größe an, sondern darauf, dass das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat und der Vermieter selbst darin wohnt. Für die Bauaufsicht zählt, ob die Räume als Aufenthaltsräume taugen.

Kann ich die Einliegerwohnung als Ferienwohnung vermieten?

In Essen ist frei finanzierter Wohnraum aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung entlassen, eine wohnungsrechtliche Genehmigung brauchst Du dafür also nicht. Was sonst zu beachten ist, steht unter Kurzzeitvermietung.

Gilt die erleichterte Kündigung auch, wenn ich das Haus geerbt habe?

Ja, sobald Du selbst in dem Gebäude wohnst und es nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Entscheidend sind die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Kündigung, nicht der Weg, auf dem Du Eigentümer geworden bist.

Muss ich der Einliegerwohnung einen eigenen Briefkasten und Klingel geben?

Praktisch ja, und das gehört zur Frage der Abgeschlossenheit. Eine Wohnung, die man nur durch Deinen Flur betritt, ist mietrechtlich eher Wohnraum innerhalb Deiner Wohnung — dann gilt § 573a Abs. 2 BGB statt Absatz 1.

Erhöht eine Einliegerwohnung den Verkaufspreis?

In der Regel ja, weil sie Nutzungsoptionen schafft und die Finanzierung des Käufers erleichtert. Der Aufschlag fällt geringer aus, wenn die Wohnung langfristig vermietet ist und der Käufer selbst nicht einziehen will.

Was ist, wenn ich das Haus später in zwei Eigentumswohnungen aufteile?

Dann greift für den bestehenden Mieter der Schutz des § 577a BGB: Ein Erwerber kann sich auf Eigenbedarf oder Verwertungskündigung erst nach drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Dazu kommt das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB.

Kann ich die Einliegerwohnung an mein Kind vermieten und trotzdem absetzen?

Ja, wenn der Mietvertrag wie unter Fremden vereinbart und auch so gelebt wird und die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Unterhalb von 50 Prozent teilt das Finanzamt nach § 21 Abs. 2 EStG auf und kürzt die Werbungskosten entsprechend.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.