Souterrainwohnung – einfach erklärt

Die Wohnung ist günstig, hell genug und hat einen eigenen Zugang zum Garten. Im Exposé stehen 74 Quadratmeter. Sechs Monate nach dem Kauf schreibt der Verwalter, dass zwei der Räume in der Teilungserklärung als Kellerräume geführt werden. Damit ist die Wohnung nicht kleiner geworden — aber ein Teil der Fläche, für die Du bezahlt hast, ist rechtlich keine Wohnfläche.

Was ist eine Souterrainwohnung?

Eine Souterrainwohnung ist eine Wohnung im Untergeschoss eines Hauses, deren Fußboden ganz oder teilweise unter der Höhe des umgebenden Geländes liegt.

Andere Wörter für dieselbe Sache sind Tiefparterre, Gartengeschoss oder Untergeschosswohnung. Auch „Souterrain“ selbst ist kein Rechtsbegriff — es beschreibt nur die Lage.

Und genau da fängt das Problem an: Ob so ein Raum überhaupt Wohnraum ist, entscheidet nicht die Lage und nicht die Möblierung, sondern das Bauordnungsrecht. Ein Raum, in dem sich Menschen dauerhaft aufhalten sollen, ist ein Aufenthaltsraum, und dafür gelten Anforderungen: eine bestimmte lichte Höhe, ausreichend Tageslicht über Fenster einer Mindestgröße, Belüftbarkeit und ein zweiter Rettungsweg. Ob Deine Räume das erfüllen, sagt Dir die Bauaufsicht der Stadt Essen anhand der genehmigten Pläne — nicht der Verkäufer.

Warum die Fläche der wunde Punkt ist

Die Wohnflächenverordnung ist an dieser Stelle unmissverständlich. Nach § 2 Abs. 3 WoFlV gehören nicht zur Wohnfläche:

• Zubehörräume, ausdrücklich genannt sind unter anderem Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen,
• Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen,
• Geschäftsräume.

Der mittlere Punkt ist der, an dem beim Kauf einer Souterrainwohnung am häufigsten gestritten wird. Ein Raum im Untergeschoss, der als Wohnraum genutzt wird, aber die Anforderungen an einen Aufenthaltsraum nicht erfüllt, zählt schlicht nicht mit. Er ist trotzdem vorhanden, er ist trotzdem nutzbar — aber wer ihn in die Wohnfläche einrechnet, rechnet falsch.

Dazu kommt § 4 WoFlV: Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern zählen voll, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. In alten Untergeschossen mit niedriger Decke ist auch das ein Thema.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Wohnung wird mit 74 Quadratmetern angeboten. Zwei Räume von zusammen 22 Quadratmetern liegen im Untergeschoss und haben Fenster, die für einen Aufenthaltsraum zu klein sind. Rechtlich bleiben 52 Quadratmeter Wohnfläche.

Beim vereinbarten Kaufpreis von 148.000 Euro sieht der Käufer zunächst 2.000 Euro je Quadratmeter — den Immobilienrichtwert, den der Gutachterausschuss zum Beispiel für Altenessen-Süd ausweist. Tatsächlich zahlt er auf die anrechenbare Fläche bezogen rund 2.850 Euro je Quadratmeter. Das kann trotzdem ein gutes Geschäft sein, weil die 22 Quadratmeter ja real nutzbar sind. Aber es ist ein anderes Geschäft, als es aussah — und wer den Preis über den Quadratmeterpreis begründet hat, hat den falschen Vergleich angestellt.

Im Mietverhältnis wird daraus schnell mehr als eine Rechenfrage. Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der im Mietvertrag vereinbarten ab, ist das nach der Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache; als Schwelle hat sich eine Abweichung von zehn Prozent etabliert. Was daraus folgt, steht unter Mietminderung.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil in Essen viele Souterrainwohnungen aus zwei Quellen stammen. Die erste sind die Hanglagen im Süden und Osten — Werden, Kettwig, Heisingen, Burgaltendorf, Überruhr —, wo Häuser am Hang stehen und das Untergeschoss auf der Talseite ebenerdig ins Freie geht. Solche Wohnungen sind oft gut, hell und vollwertig genehmigt.

Die zweite Quelle sind nachträglich ausgebaute Keller in Gründerzeit- und Nachkriegshäusern. Hier ist die Genehmigungslage häufig unklar, die Abdichtung gegen aufsteigende Feuchte fehlt, und in der Teilungserklärung steht der Raum weiterhin als Keller oder Hobbyraum. Was daraus wird, beschreibt Hobbyraum als Teileigentum: Ein als Teileigentum ausgewiesener Raum ist nach § 1 Abs. 3 WEG Sondereigentum an Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Wer dort dauerhaft wohnt, nutzt zweckwidrig — und die übrigen Eigentümer können das beanstanden.

Für den Verkauf heißt das: Die genehmigte Nutzung ist eine wertbildende Tatsache. Wer weiß, dass die Räume im Untergeschoss nicht als Wohnraum genehmigt sind, und das verschweigt, riskiert den Vorwurf der arglistigen Täuschung. Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft dann nicht.

Was Du prüfen musst

• Die Bauakte: Sind die Räume als Aufenthaltsräume genehmigt? Der Weg dorthin steht unter Bauakte in Essen.
• Die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan: Wie sind die Räume bezeichnet — Wohnung, Keller, Hobbyraum?
• Die Wohnflächenberechnung: Welche Räume wurden mitgerechnet und mit welchem Ansatz?
• Die Feuchtigkeit: Salzausblühungen, abplatzender Putz im Sockelbereich, muffiger Geruch hinter Möbeln.
• Den Lichtschacht und die Entwässerung: Rückstau ist im Untergeschoss ein realer Schaden, kein theoretischer.

Die häufigsten Fallstricke

Die Fläche stammt aus dem Exposé, nicht aus einer Berechnung

Zahlen aus Verkaufsunterlagen sind oft ungeprüft weitergereicht worden, manchmal über zwei Eigentümerwechsel hinweg. Eine nachvollziehbare Berechnung ist etwas anderes; wie sie entsteht, steht unter Wohnflächenberechnung erstellen.

Feuchte wird als „normal für ein Untergeschoss“ abgetan

Bauartbedingte Feuchte in einem Kellerraum ist tatsächlich normal. In einem Raum, der als Wohnraum verkauft wird, ist sie es nicht. Der Unterschied liegt genau in der Frage, was der Raum sein soll. Was daraus wird, wenn es schiefgeht, steht unter Schimmel nach dem Kauf.

Die separate Vermietung wird eingeplant

Eine Souterrainwohnung als eigene Mieteinheit funktioniert nur, wenn sie abgeschlossen, genehmigt und in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen ist. Sonst vermietest Du Räume, deren Nutzung angreifbar ist — und der Mietvertrag hilft Dir gegen die Eigentümergemeinschaft nicht.

Der Preisvorteil wird mit dem Wiederverkauf verwechselt

Souterrainwohnungen kaufst Du günstiger und verkaufst Du auch wieder günstiger. Der Abschlag verschwindet nicht dadurch, dass Du renovierst. Wer mit dem niedrigen Einstiegspreis rechnet, muss mit dem niedrigen Ausstiegspreis rechnen.

Das Wichtigste in Kürze

• Souterrain heißt nur: Der Fußboden liegt ganz oder teilweise unter dem Gelände. Es ist kein Rechtsbegriff.
• Ob die Räume Wohnraum sind, entscheidet das Bauordnungsrecht über die Anforderungen an Aufenthaltsräume — zuständig ist die Bauaufsicht der Stadt Essen.
• Räume, die diese Anforderungen nicht erfüllen, zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV nicht zur Wohnfläche.
• Kellerräume sind nach § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV ohnehin ausgenommen.
• Steht der Raum in der Teilungserklärung als Teileigentum, ist die Wohnnutzung nach § 1 Abs. 3 WEG zweckwidrig.
• Verschwiegene Genehmigungsmängel sind ein Fall für § 444 BGB — der Gewährleistungsausschluss trägt dann nicht.

Häufige Fragen

Darf ich in einer Souterrainwohnung überhaupt wohnen?

Ja, wenn die Räume als Aufenthaltsräume genehmigt sind. Ist das nicht der Fall, wird die Nutzung geduldet, bis jemand sie beanstandet — ein Nachbar, die Gemeinschaft oder die Bauaufsicht. Kaufen solltest Du auf dieser Grundlage nicht.

Zählt das Souterrain zur Wohnfläche?

Nur, soweit die Räume den bauordnungsrechtlichen Anforderungen an ihre Nutzung genügen. Erfüllen sie diese nicht, sind sie nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 der Wohnflächenverordnung ausgenommen — unabhängig davon, wie sie tatsächlich genutzt werden.

Wie viel günstiger ist eine Souterrainwohnung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil der Abstand von Belichtung, Zugang und Feuchtezustand abhängt. Eine helle Gartengeschosswohnung am Hang in Werden liegt nahe am normalen Wohnungspreis, ein ausgebauter Keller ohne Genehmigung deutlich darunter. Orientierung geben die Werte unter Immobilienpreise in Essen.

Kann ich das Souterrain nachträglich zu Wohnraum machen lassen?

Manchmal. Nötig sind meist größere Fenster oder ein Lichtgraben, eine ausreichende Raumhöhe und ein zweiter Rettungsweg — dazu die Nutzungsänderung bei der Bauaufsicht. In einer Eigentümergemeinschaft kommt hinzu, dass Eingriffe in die Fassade bauliche Veränderungen nach § 20 WEG sind.

Was ist der Unterschied zwischen Souterrain und Hochparterre?

Beim Hochparterre liegt die Wohnung über dem Gelände, oft ein halbes Geschoss hoch, mit einem Kellergeschoss darunter. Beim Souterrain liegt der Boden unter dem Gelände. In Gründerzeithäusern gibt es beides übereinander im selben Haus.

Muss ich beim Verkauf sagen, dass Räume nicht als Wohnraum genehmigt sind?

Ja. Das ist eine Tatsache, die für die Kaufentscheidung erheblich ist und über die Du nicht schweigen darfst. Welche Umstände darunter fallen, steht unter Offenbarungspflicht.

Lässt sich eine Souterrainwohnung gut vermieten?

Wenn sie hell und trocken ist und einen eigenen Zugang hat, ja — sie ist oft die günstigste Einheit im Haus und deshalb schnell vermietet. Feuchte Räume ohne Tageslicht dagegen produzieren Mängelanzeigen und Fluktuation, und beides kostet mehr als die eingesparte Sanierung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.