Ferienwohnung und Kurzzeitvermietung – einfach erklärt

Die Wohnung im Erdgeschoss steht seit dem Auszug der Mutter leer. Ein Bekannter sagt, mit Kurzzeitvermietung bekomme man das Doppelte. Beim ersten Nachrechnen sieht es tatsächlich gut aus. Beim zweiten tauchen drei Fragen auf, die im Rechenblatt nicht vorkommen: Was sagen die Nachbarn im Haus, was sagt das Finanzamt zur Umsatzsteuer, und ab wann ist das ein Gewerbe?

Was ist Kurzzeitvermietung?

Kurzzeitvermietung ist die tageweise oder wochenweise Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste — rechtlich keine Wohnraummiete, sondern Beherbergung.

Der Unterschied ist nicht sprachlich, sondern folgenreich. Für Wohnraummiete gelten Kündigungsschutz, Mietpreisrecht und die Umsatzsteuerbefreiung; für Beherbergung gilt nichts davon. Ferienwohnung, Monteurzimmer und das über eine Plattform vermietete Apartment fallen alle in dieselbe Kategorie.

Die Rechtslage in Essen

Hier ist die Ausgangslage günstiger als in vielen anderen Städten: Essen ist für frei finanzierten Wohnraum aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung entlassen. Nutzungsänderung, Abbruch und Leerstand brauchen dort keine wohnungsrechtliche Genehmigung. Die 90-Tage-Grenze und der Bußgeldrahmen des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW greifen in Essen also nicht. Eine Genehmigung ist nur nötig, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.

Was daraus praktisch folgt — Anmeldung, Meldepflichten, Versicherung, Vertragsgestaltung mit Gästen — steht ausführlich unter Kurzzeitvermietung in Essen und wird hier nicht wiederholt. Auf dieser Seite geht es um die drei Fragen, die dort nicht beantwortet werden: die Eigentümergemeinschaft, die Umsatzsteuer und die Grenze zum Gewerbe.

Die WEG-Seite: Darfst Du das im eigenen Haus?

Der Ausgangspunkt ist § 13 Abs. 1 WEG. Danach kann jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum „nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen“. Das ist eine sehr weite Erlaubnis, und die kurzzeitige Vermietung ist davon grundsätzlich gedeckt.

Eingeschränkt wird sie nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch eine Vereinbarung — also durch die Gemeinschaftsordnung oder die Teilungserklärung. Lies dort nach, ob eine Zweckbestimmung wie „Wohnen“ oder ein Verbot gewerblicher Nutzung steht. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der die Kurzzeitvermietung schlicht untersagt, greift ins Sondereigentum ein und ist angreifbar — dazu Anfechtungsklage.

Zwei Dinge bleiben der Gemeinschaft aber:

• Rücksichtnahme. § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG verpflichtet jeden Eigentümer, das Sondereigentum der anderen nicht über das unvermeidliche Maß hinaus zu beeinträchtigen. Dauerhafte nächtliche Störungen, Müll im Treppenhaus und ständig wechselnde Schlüsselübergaben lassen sich darüber angreifen, auch wenn die Vermietung als solche erlaubt ist. Eine Hausordnung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann Ruhezeiten und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums regeln.
• Die Kosten. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, für einzelne Kostenarten eine abweichende Verteilung zu beschließen. Häufiger Gästewechsel bedeutet mehr Reinigung, mehr Aufzugnutzung, mehr Verschleiß im Treppenhaus. Ein Beschluss, der diese Kosten anders verteilt, ist ordnungsmäßige Verwaltung — siehe Kostenverteilungsschlüssel.

Die Umsatzsteuer: der Punkt, der am häufigsten übersehen wird

Die normale Wohnungsvermietung ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei. Satz 2 derselben Vorschrift nimmt davon ausdrücklich aus: „die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält“. Kurzzeitvermietung ist also umsatzsteuerpflichtig.

Der Satz beträgt nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG sieben Prozent. Aber Satz 2 der Vorschrift zieht eine Linie: „Satz 1 gilt nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn diese Leistungen mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind.“ Frühstück, Stellplatz, Wäschepaket, Endreinigung als gesondert berechnete Leistung — das alles fällt unter den Regelsatz von 19 Prozent und muss in der Rechnung getrennt ausgewiesen werden.

Der Ausweg für kleine Vermieter ist § 19 UStG: Wer im vorangegangenen Kalenderjahr nicht mehr als 25.000 Euro Gesamtumsatz hatte und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet, bleibt Kleinunternehmer. Wichtig dabei: Nach § 19 Abs. 2 UStG bleiben die nach § 4 Nr. 12 steuerfreien Umsätze bei der Ermittlung des Gesamtumsatzes außer Ansatz. Deine normale Dauervermietung zählt für diese Grenze also nicht mit.

Die Grenze zum Gewerbe

Solange Du nur die Wohnung überlässt — Schlüssel, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäsche zu Beginn —, bleibt es Vermögensverwaltung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Kommen hotelähnliche Zusatzleistungen hinzu — Frühstück, Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, besetzte Rezeption —, kippt die Einordnung in Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

Die Gewerbesteuer selbst ist bei einer Wohnung meist kein Problem: § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG gewährt natürlichen Personen einen Freibetrag von 24.500 Euro auf den Gewerbeertrag, die Steuermesszahl beträgt nach § 11 Abs. 2 GewStG 3,5 Prozent, darauf wird der Hebesatz der Stadt Essen angewendet. Der eigentliche Nachteil liegt woanders: Wird die Wohnung Betriebsvermögen, ist ein späterer Verkauf ein betrieblicher Vorgang. Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG, die private Veräußerungsgewinne nach Ablauf steuerfrei stellt, schützt Dich dann nicht mehr. Was die Frist für private Vermieter bedeutet, steht unter Spekulationsfrist.

Was das in Essen einbringt

Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Rüttenscheid. Bei einer Dauervermietung zu 11 Euro je Quadratmeter kalt sind das 660 Euro im Monat, also 7.920 Euro im Jahr. Bei Kurzzeitvermietung zu 85 Euro je Nacht und 180 belegten Nächten sind es 15.300 Euro brutto. Davon gehen Plattformgebühren, Reinigung, Wäsche, Strom, Internet, Ausstattung und Ersatzbeschaffungen ab — mit rund 40 Prozent bleiben etwa 9.200 Euro. Ein Plus, aber kein doppelter Ertrag, und für deutlich mehr Arbeit. Wer über einen Verkauf statt über Vermietung nachdenkt, findet die Gegenrechnung unter vermieten oder selbst nutzen.

Die häufigsten Fallstricke

Die Gebäudeversicherung deckt Beherbergung nicht

Wohngebäude- und Haftpflichtversicherungen sind auf Wohnnutzung ausgelegt. Beherbergung muss dem Versicherer angezeigt werden, sonst steht im Schadensfall die Deckung in Frage — das betrifft auch die Verwaltung, weil die Gebäudeversicherung Sache der Gemeinschaft ist.

Der Mietvertrag verbietet es

Wer selbst Mieter ist, braucht für die Untervermietung an wechselnde Gäste die Erlaubnis des Vermieters. Die Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person deckt das nicht.

Die Umsatzsteuer wird erst bei der Betriebsprüfung entdeckt

Sieben Prozent auf 15.300 Euro sind rund 1.000 Euro im Jahr. Über fünf Jahre nachgefordert, plus Zinsen, ist das ein Betrag, der die ganze Mehrrendite auffrisst. Kläre die Kleinunternehmerfrage vorher, nicht hinterher.

Der Übergang ins Gewerbe passiert schleichend

Er beginnt selten mit einer Entscheidung, sondern mit einer Zusatzleistung, die gut ankommt. Führe eine Liste dessen, was Du anbietest, und lass sie einmal im Jahr vom Steuerberater ansehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Kurzzeitvermietung ist Beherbergung, nicht Wohnraummiete — mietrechtlich, steuerlich und versicherungsrechtlich.
• In Essen greift die Zweckentfremdungsverordnung bei frei finanziertem Wohnraum nicht; eine Genehmigung braucht nur öffentlich geförderter Wohnraum.
• § 13 Abs. 1 WEG erlaubt die Vermietung grundsätzlich; einschränken kann sie nur eine Vereinbarung, kein Mehrheitsbeschluss.
• Beherbergung ist nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht steuerbefreit; es gelten sieben Prozent, für Nebenleistungen 19 Prozent.
• Kleinunternehmergrenze: 25.000 Euro im Vorjahr, 100.000 im laufenden Jahr — steuerfreie Dauervermietung zählt nicht mit.
• Hotelähnliche Zusatzleistungen machen die Vermietung gewerblich und nehmen Dir den Schutz der Zehnjahresfrist beim Verkauf.

Weiterlesen: Gewerbeimmobilien in Essen — Wenn aus der Vermietung ein Betrieb wird, gelten andere Regeln.

Häufige Fragen

Brauche ich in Essen eine Genehmigung für eine Ferienwohnung?

Für frei finanzierten Wohnraum nicht, weil Essen aus dem Geltungsbereich der Zweckentfremdungsverordnung entlassen ist. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum ist eine Genehmigung erforderlich.

Kann die Eigentümergemeinschaft mir die Vermietung verbieten?

Durch Beschluss nicht ohne Weiteres, durch Vereinbarung schon. Prüfe zuerst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung; steht dort nichts, ist der Ausgangspunkt § 13 Abs. 1 WEG.

Muss ich Umsatzsteuer ausweisen, wenn ich nur wenige Wochen im Jahr vermiete?

Nicht, solange Du die Kleinunternehmergrenze des § 19 UStG einhältst. Dann darfst Du allerdings auch keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen und keine Vorsteuer aus Möbeln und Renovierung ziehen.

Lohnt sich der Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung?

Er kann sich lohnen, wenn Du größere Investitionen tätigst, weil dann die Vorsteuer aus Möbeln, Küche und Sanierung abziehbar ist. Der Verzicht bindet Dich allerdings mehrere Jahre. Das ist eine Rechnung für den Steuerberater, nicht für das Bauchgefühl.

Was ist mit den Nachbarn, wenn nachts Koffer durchs Treppenhaus rollen?

Über § 14 Abs. 2 WEG lässt sich eine Beeinträchtigung angreifen, die über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Praktisch hilft mehr: klare Hausregeln für Gäste, Schlüsselübergabe ohne Klingeln, Ruhezeiten schriftlich in der Buchungsbestätigung.

Gilt bei Kurzzeitvermietung die Mietpreisbremse?

Nein — schon deshalb nicht, weil es keine Wohnraummiete ist. Und in Essen gilt sie ohnehin nicht, weil die Stadt in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Näheres unter Mietpreisbremse in Essen.

Wie wirkt sich Kurzzeitvermietung auf den Verkauf der Wohnung aus?

Für Selbstnutzer ist eine Wohnung ohne laufenden Mietvertrag ein Vorteil. Kapitalanlegern fehlt dagegen der planbare Mietertrag. Wie ein Objekt ohne laufende Vermietung eingeordnet wird, steht unter Leerstand verkaufen.

Muss ich Gäste anmelden?

Für Beherbergungsstätten gelten besondere Meldepflichten nach dem Bundesmeldegesetz. Die Wohnungsgeberbestätigung, die Du einem Dauermieter ausstellst, ist etwas anderes und für Gäste nicht einschlägig.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.