Kettenschenkung – einfach erklärt

Beim Notar sitzen Vater, Mutter und Sohn. Der Plan klingt elegant: Der Vater überträgt die Hälfte des Hauses in Bredeney an die Mutter, die Mutter gibt sie am selben Tag an den Sohn weiter. Zwei Freibeträge statt einem, keine Steuer. Der Notar legt beides in eine Urkunde. Genau damit ist der Plan gescheitert.

Was ist eine Kettenschenkung?

Eine Kettenschenkung ist eine Schenkung über eine Zwischenperson, damit deren Freibetrag zusätzlich genutzt wird — meist geht das Vermögen erst an den Ehegatten und von dort an das Kind.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Die Freibeträge des § 16 ErbStG hängen am Verhältnis zwischen Zuwendendem und Erwerber. Wer direkt an den Schwiegersohn schenkt, hat 20.000 Euro frei. Wer erst an die eigene Tochter (400.000 Euro) und diese dann an ihren Ehemann (500.000 Euro) schenkt, hat rechnerisch das Vielfache.

Das ist keine verbotene Konstruktion. Die Finanzverwaltung erkennt sie an — allerdings nur unter einer Bedingung, die den ganzen Unterschied macht.

Die Grenze: Der Zwischenerwerber muss frei entscheiden können

Steuerlich ist entscheidend, wer wen bereichert. § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG erfasst jede freigebige Zuwendung, „soweit der Bedachte durch sie auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird“. Damit die Kette als zwei Schenkungen zählt, muss die Mutter im Beispiel tatsächlich bereichert worden sein — sie muss über das Haus frei verfügen dürfen und danach aus eigenem Entschluss weiterschenken.

Ist sie dagegen zur Weitergabe verpflichtet, ist sie nur Durchgangsstation. Dann sieht das Finanzamt eine einzige Zuwendung vom Vater an den Sohn, mit einem einzigen Freibetrag von 400.000 Euro. Die Steuer wird nachgefordert, oft Jahre später.

Eine Weitergabeverpflichtung kann ausdrücklich im Vertrag stehen — oder sich aus den Umständen ergeben. Beides ist gleich schädlich.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Eigentumswohnung in Bredeney, 200 Quadratmeter, Immobilienrichtwert 3.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche: rund 660.000 Euro. Der Vater ist Alleineigentümer und will sie dem Sohn übertragen.

Der Unterschied sind 28.600 Euro — für zwei Notartermine statt einem. Der zweite Freibetrag entsteht dabei nicht aus einem Trick, sondern daraus, dass jedes Kind gegenüber Vater und Mutter einen eigenen Freibetrag hat.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Kettenschenkung genau dort greift, wo die Essener Zahlen unangenehm werden. In Katernberg oder Vogelheim mit 1.900 Euro je Quadratmeter liegt eine Wohnung fast immer unter dem Kinderfreibetrag; die Konstruktion braucht dort niemand. In Bredeney mit 3.300 Euro, in Heisingen mit 3.000 oder im Südviertel mit 2.950 Euro sieht das anders aus — erst recht bei einem Zweifamilienhaus oder wenn noch Bargeld dazukommt.

Der zweite Anwendungsfall betrifft Steuerklasse II und III. Wer Nichten, Neffen oder Schwiegerkindern etwas zuwenden will, zahlt direkt mindestens 15 Prozent ab dem ersten Euro über 20.000. Der Umweg über das eigene Kind, das dann an seinen Ehepartner weitergibt, ist der einzige legale Weg zu grösseren Freibeträgen.

Zuständig für die Prüfung ist in Essen das Finanzamt Essen-Süd. Grunderwerbsteuer fällt in beiden Schritten nicht an: Grundstücksschenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG ausgenommen, für Ehegatten gilt zusätzlich § 3 Nr. 4 GrEStG und für Verwandte in gerader Linie § 3 Nr. 6 GrEStG.

Die häufigsten Fallstricke

Beides in einer Urkunde

Wenn beide Schenkungen in derselben Urkunde am selben Tag beurkundet werden, liegt die Weitergabeverpflichtung praktisch auf dem Tisch. Zwei getrennte Urkunden, zwei Termine und ein spürbarer zeitlicher Abstand sind das Mindeste. Was der Zwischenerwerber in der Zwischenzeit mit dem Objekt macht, ist ebenfalls ein Indiz.

Der Vertrag enthält eine Weitergabeklausel

Sätze wie „Die Erwerberin verpflichtet sich, den Miteigentumsanteil an ihren Sohn weiterzuübertragen“ zerstören die Konstruktion. Auch Rückforderungsrechte, die für den Fall der Nicht-Weitergabe greifen, wirken wie eine Verpflichtung. Der Zwischenerwerber muss rechtlich und tatsächlich Nein sagen können.

Die Zehnjahresfrist des Zwischenerwerbers wird vergessen

§ 14 ErbStG rechnet Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammen — und zwar auf beiden Stufen. Hat die Mutter dem Sohn vor sechs Jahren schon 300.000 Euro geschenkt, bleiben ihr für die Weitergabe nur noch 100.000 Euro Freibetrag. Die Kette hilft dann kaum.

Der Pflichtteil rechnet anders

Zivilrechtlich sind es zwei Schenkungen mit zwei eigenen Fristen. Für die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 Abs. 3 BGB beginnt die Abschmelzung bei jeder Schenkung neu — und bei der Schenkung unter Ehegatten beginnt die Frist nach Satz 3 überhaupt nicht vor Auflösung der Ehe. Wer die Kette baut, um Steuern zu sparen, verlängert damit unter Umständen die Angreifbarkeit gegenüber einem enterbten Kind. Mehr dazu unter Pflichtteil.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Kettenschenkung nutzt den Freibetrag einer Zwischenperson zusätzlich — legal, aber eng begrenzt.
• Sie trägt nur, wenn der Zwischenerwerber frei über das Erhaltene verfügen darf und aus eigenem Entschluss weitergibt.
• Eine Weitergabeverpflichtung im Vertrag oder aus den Umständen führt dazu, dass nur eine einzige Zuwendung besteuert wird.
• Zwei getrennte Urkunden und zeitlicher Abstand sind Mindeststandard.
• § 14 ErbStG gilt auf jeder Stufe: frühere Schenkungen derselben Person zählen zehn Jahre lang mit.
• Pflichtteilsrechtlich entstehen zwei eigenständige Schenkungen mit eigenen Fristen.

Häufige Fragen

Wie viel Zeit muss zwischen den beiden Schenkungen liegen?

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Entscheidend ist nicht die Uhr, sondern die Dispositionsfreiheit des Zwischenerwerbers. Je enger die beiden Vorgänge zeitlich und inhaltlich verzahnt sind, desto grösser das Risiko. Ein Termin am selben Tag in einer Urkunde ist der klassische Fehler.

Funktioniert das auch mit einem Miteigentumsanteil?

Ja, und das ist der häufigste Weg bei Immobilien. Der Alleineigentümer überträgt zunächst einen ideellen Anteil an den Ehegatten; danach schenken beide je ihren Anteil an das Kind. Was ein Anteil rechtlich bedeutet, steht unter Bruchteilseigentum.

Kann ich einen Niessbrauch mit einer Kettenschenkung kombinieren?

Ja, aber es wird unübersichtlich. Behält sich der erste Schenker einen Niessbrauch vor, ist der Zwischenerwerber nur eingeschränkt bereichert — das kann als Indiz gegen eine eigenständige zweite Schenkung gewertet werden. Solche Gestaltungen gehören in die Hand eines Steuerberaters.

Was ist mit einer Kette über die Enkel?

Grosseltern haben gegenüber Enkeln 200.000 Euro Freibetrag, gegenüber Kindern 400.000 Euro. Die Übertragung an das Kind, das später an sein eigenes Kind weitergibt, funktioniert nach denselben Regeln. Auch hier gilt: keine Verpflichtung, kein Automatismus.

Was passiert, wenn das Finanzamt die Kette nicht anerkennt?

Dann wird eine einzige Zuwendung vom ersten an den letzten Erwerber besteuert, mit dessen Freibetrag und Steuerklasse. Die auf die Zwischenschenkung gezahlte Steuer wird angerechnet. Wer das riskiert, sollte die tatsächliche Höhe vorher durchrechnen — siehe Schenkungsteuer und Erbschaftsteuer sparen.

Geht das auch mit Geld statt mit einer Immobilie?

Ja, und dort ist es sogar einfacher zu dokumentieren, weil zwei Überweisungen mit Abstand leichter zu trennen sind als zwei Grundbucheintragungen. Bei Geldschenkungen bleibt allerdings die Anzeigepflicht nach § 30 Abs. 1 und 2 ErbStG bestehen — anders als bei der notariell beurkundeten Immobilienschenkung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.