Schenkungsteuer – einfach erklärt

Im Übergabevertrag steht ein Satz, den kaum jemand liest: „Der Notar hat auf die Anzeigepflicht gegenüber dem Finanzamt hingewiesen.“ Vier Monate später kommt Post vom Finanzamt Essen-Süd, und der Neffe, der die Wohnung in Katernberg bekommen hat, soll 22.600 Euro zahlen. Er hat keine Miete kassiert, nichts verkauft und nichts eingenommen.

Was ist die Schenkungsteuer?

Die Schenkungsteuer ist dieselbe Steuer wie die Erbschaftsteuer, nur mit einem anderen Auslöser: Statt eines Todesfalls löst eine Zuwendung unter Lebenden sie aus.

Beide stehen im selben Gesetz, dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz. § 3 ErbStG erfasst die Erwerbe von Todes wegen, § 7 ErbStG die Schenkungen unter Lebenden. Ab da läuft alles gleich: dieselben Steuerklassen (§ 15), dieselben Freibeträge (§ 16), dieselben Steuersätze (§ 19).

Als Schenkung gilt nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG jede freigebige Zuwendung, soweit der Bedachte dadurch auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Es braucht keinen Vertrag mit der Überschrift „Schenkung“ — es genügt, dass jemand ohne Gegenleistung reicher wird.

Wie das in der Praxis aussieht

Die Steuer entsteht nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Zuwendung. Bei einer Immobilie ist das nicht der Notartermin, sondern der Moment, in dem der Beschenkte die Rechtsposition erhält, aus der ihm die Eintragung nicht mehr genommen werden kann.

Steuerschuldner ist nach § 20 Abs. 1 ErbStG der Erwerber — bei einer Schenkung aber auch der Schenker. Das Finanzamt darf sich also an beide halten. Wer eine Immobilie überträgt und im Vertrag die Steuer übernimmt, sollte wissen: Nach § 10 Abs. 2 ErbStG gilt dann der Erwerb zuzüglich der daraus errechneten Steuer als Erwerb. Die übernommene Steuer erhöht die Bemessungsgrundlage.

Die Anzeigepflicht trifft nach § 30 Abs. 1 und 2 ErbStG beide Seiten, und zwar binnen drei Monaten. Ist die Schenkung gerichtlich oder notariell beurkundet, entfällt sie (§ 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG) — bei einer Immobilienschenkung also praktisch immer, weil der Notar ohnehin meldet. Bei Geldschenkungen und Kontoübertragungen gilt das nicht.

Eine Beispielrechnung mit Essener Zahlen

Eine Tante überträgt ihrem Neffen eine Eigentumswohnung in Katernberg, 70 Quadratmeter. Beim Immobilienrichtwert von 1.900 Euro je Quadratmeter Wohnfläche kommt man auf rund 133.000 Euro.

Dieselbe Wohnung an das eigene Kind: 133.000 Euro gegen einen Freibetrag von 400.000 Euro — Steuer null. Der Unterschied liegt allein am Verwandtschaftsverhältnis, nicht am Objekt.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Schenkungsteuer eine Steuer auf Vermögen ist, aus dem kein Geld fliesst. Wer eine Wohnung geschenkt bekommt, hat Wände, keinen Kontostand. In Essen trifft das vor allem Erwerber der Steuerklassen II und III: Bei einem Freibetrag von 20.000 Euro reicht schon eine kleine Wohnung in Steele oder Altenessen-Süd mit rund 2.050 beziehungsweise 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, um eine fünfstellige Steuer auszulösen.

Der zweite Punkt ist die Reihenfolge. Anders als beim Erbfall kannst Du bei einer Schenkung den Zeitpunkt bestimmen — und damit die Zehnjahresfrist des § 14 ErbStG bewusst nutzen. Wer mit 60 anfängt zu übertragen, hat drei Freibeträge zur Verfügung; wer mit 78 anfängt, hat einen. Was dabei zivilrechtlich abzusichern ist, steht unter Schenkung von Immobilien.

Wo die Schenkungsteuer strenger ist als die Erbschaftsteuer

Drei Vorteile des Erbfalls gibt es bei der Schenkung nicht:

• Keine Erbfallkostenpauschale. Die 15.000 Euro nach § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG gelten nur für Erwerbe von Todes wegen.
• Kein Versorgungsfreibetrag. § 17 ErbStG gewährt ihn ausdrücklich nur dem überlebenden Ehegatten und Kindern bei Erwerben von Todes wegen.
• Familienheim nur zwischen Ehegatten. Die lebzeitige Familienheim-Befreiung in § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG gilt nur für Zuwendungen an den Ehegatten oder Lebenspartner. An Kinder kann man das Familienheim zu Lebzeiten nicht steuerfrei übertragen.

Umgekehrt hat die Schenkung einen Vorteil, den kein Erbfall bietet: Sie ist wiederholbar. Nach § 14 ErbStG werden Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; danach steht der Freibetrag wieder voll bereit. Wer früh anfängt, überträgt ein Mehrfamilienhaus in Scheiben.

Die häufigsten Fallstricke

Die Zusammenrechnung wird übersehen

§ 14 Abs. 1 ErbStG rechnet frühere Erwerbe mit ihrem damaligen Wert hinzu und zieht die darauf entfallende Steuer wieder ab. Wer vor sieben Jahren 300.000 Euro geschenkt bekommen hat und jetzt eine Wohnung erhält, hat keinen frischen Freibetrag. Und wenn danach noch der Erbfall in dieselbe Zehnjahresspanne fällt, zählt auch der mit.

Die stillschweigende Schenkung

Wer ein Kind ins Grundbuch aufnimmt, ihm ein zinsloses Darlehen gibt oder eine Wohnung deutlich unter Wert verkauft, schenkt steuerlich. Die Bereicherung genügt, die Absicht muss niemand ins Protokoll schreiben. Beim Verkauf unter Verwandten teilt das Finanzamt den Vorgang in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil.

Gemischte Schenkung mit Darlehen

Übernimmt der Beschenkte eine Grundschuld samt Darlehen, ist das eine Gegenleistung. Nur der Überschuss ist Schenkung — der entgeltliche Teil kann aber beim Schenker Einkommensteuer nach § 23 EStG auslösen, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.

Der Deckel des § 14 Abs. 3 ErbStG wird als Regel missverstanden

Die durch jeden weiteren Erwerb veranlasste Steuer darf nicht mehr als 50 Prozent dieses Erwerbs betragen. Das ist eine Obergrenze für Extremfälle, keine Steuerersparnis, mit der man planen könnte.

Das Wichtigste in Kürze

• Schenkung- und Erbschaftsteuer sind dieselbe Steuer; nur der Auslöser unterscheidet sich (§ 7 gegen § 3 ErbStG).
• Die Steuer entsteht mit der Ausführung der Zuwendung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG).
• Steuerschuldner sind Erwerber und Schenker (§ 20 Abs. 1 ErbStG).
• Anzeige binnen drei Monaten — entbehrlich, wenn notariell beurkundet (§ 30 ErbStG).
• Es gibt keine Erbfallkostenpauschale, keinen Versorgungsfreibetrag und keine Familienheim-Befreiung für Kinder.
• Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG); zuständig ist in Essen das Finanzamt Essen-Süd.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Steuersatz?

Nach § 19 ErbStG in Steuerklasse I zwischen 7 und 30 Prozent, in Klasse II zwischen 15 und 43 Prozent, in Klasse III 30 oder 50 Prozent — abhängig vom steuerpflichtigen Erwerb. Die Sätze gelten für den ganzen Erwerb, nicht stufenweise; den Sprung an der Wertgrenze mildert der Härteausgleich in § 19 Abs. 3 ErbStG.

Kann ich die Schenkungsteuer mit einem Niessbrauch drücken?

Ja. Der vorbehaltene Niessbrauch mindert den steuerpflichtigen Erwerb in voller Höhe; § 25 ErbStG, der den Abzug früher aussetzte, ist weggefallen. Bewertet wird er nach § 14 BewG, der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf den Objektwert geteilt durch 18,6 begrenzt.

Muss ich zahlen, wenn ich die Immobilie gar nicht nutzen kann?

Ja. Die Steuer knüpft an den Erwerb, nicht an die Nutzung. Genau deshalb ist bei Schenkungen an entferntere Verwandte immer vorher zu klären, woher das Geld für die Steuer kommt. Ein Verkauf danach ist möglich, kostet aber unter Umständen zusätzlich Einkommensteuer.

Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren stirbt?

Steuerlich wird die Schenkung nach § 14 ErbStG mit dem Erbfall zusammengerechnet. Zivilrechtlich lebt sie über die Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB weiter — mehr unter Pflichtteil.

Ist eine Kettenschenkung erlaubt?

Grundsätzlich ja, aber nur, wenn der Zwischenerwerber frei entscheiden kann. Wo die Grenze liegt, steht unter Kettenschenkung.

Gilt die Schenkungsteuer auch für Betriebsvermögen und Mietshäuser?

Ja, mit Besonderheiten: Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht § 13d ErbStG einen Ansatz mit nur 90 Prozent des Wertes vor, für Betriebsvermögen gelten die eigenen Regeln der §§ 13a und 13b ErbStG. Wie eine Wohnimmobilie bewertet wird, steht unter Erbschaftsteuer bei Immobilien.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.