Schenkung von Immobilien – einfach erklärt
Die Mutter ist 71, das Haus in Frohnhausen ist abbezahlt, und die Tochter soll es „schon mal bekommen, damit später nichts passiert“. Der Notartermin ist schnell gemacht. Was danach zehn Jahre lang läuft, weiss am Termin oft niemand: drei verschiedene Zehnjahresfristen, die alle unterschiedlich rechnen.
Was ist eine Schenkung von Immobilien?
Eine Immobilienschenkung ist die unentgeltliche Übertragung von Grundeigentum zu Lebzeiten — notariell beurkundet und erst mit der Eintragung im Grundbuch vollzogen.
Die Beurkundungspflicht folgt aus § 311b Abs. 1 BGB: Jeder Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichtet, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein Schenkungsversprechen auf einem Zettel ist wertlos.
Steuerlich ist die Schenkung eine freigebige Zuwendung nach § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Sie unterliegt derselben Steuer wie ein Erbfall, nur mit anderem Auslöser — mehr dazu unter Schenkungsteuer.
Wie das in der Praxis aussieht
Der übliche Weg ist der Übergabevertrag. In einer Urkunde stehen Schenkung, Auflassung, Grundbuchantrag und meist noch drei Dinge, die den Schenker absichern:
- Der Niessbrauch. Der Schenker behält das Recht, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten und die Mieten zu behalten. Mehr unter Niessbrauch.
- Das Wohnungsrecht. Schwächer als der Niessbrauch: nur eigenes Wohnen, keine Vermietung. Mehr unter Wohnrecht.
- Rückforderungsrechte. Für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, insolvent wird oder ohne Zustimmung verkauft. Sie werden durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
Der Niessbrauch mindert den steuerpflichtigen Erwerb, und zwar in voller Höhe: § 25 ErbStG, der den Abzug früher aussetzte, ist weggefallen. Bewertet wird er nach § 14 BewG mit dem Vielfachen des Jahreswerts, ermittelt aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes und einem Zinssatz von 5,5 Prozent. Der Jahreswert selbst ist nach § 16 BewG gedeckelt: höchstens der Wert des Objekts geteilt durch 18,6.
Ein Beispiel. Eine Wohnung in Steele, 100 Quadratmeter, Immobilienrichtwert 2.050 Euro je Quadratmeter, also rund 205.000 Euro. Der Jahreswert des Niessbrauchs darf höchstens 205.000 geteilt durch 18,6 betragen, das sind rund 11.020 Euro. Bei einem Vervielfältiger von zum Beispiel 9 ergäbe das eine Last von rund 99.000 Euro; der steuerpflichtige Erwerb der Tochter sänke auf rund 106.000 Euro. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro fällt so oder so keine Steuer an — der Effekt zählt erst bei grösseren Vermögen oder in den Steuerklassen II und III.
Die drei Zehnjahresfristen
Das ist der Kern jeder Schenkungsplanung. Drei Fristen laufen parallel und rechnen unterschiedlich:
| Frist | Norm | Wirkung |
|---|---|---|
| Freibetrag | § 14 ErbStG | Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet; danach steht der Freibetrag wieder voll bereit. |
| Pflichtteilsergänzung | § 2325 Abs. 3 BGB | Die Schenkung schmilzt je Jahr um ein Zehntel ab; bei Schenkungen an den Ehegatten beginnt die Frist nicht vor Auflösung der Ehe. |
| Rückforderung durch den Sozialhilfeträger | § 528 BGB | Verarmt der Schenker binnen zehn Jahren, kann er — und über eine Überleitung der Träger — die Herausgabe des Geschenks verlangen. |
Dazu kommt beim Zugewinnausgleich § 1375 Abs. 3 BGB: Unentgeltliche Zuwendungen werden dem Endvermögen nicht mehr hinzugerechnet, wenn sie mindestens zehn Jahre vor Beendigung des Güterstands erfolgt sind.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil die Schenkung Steuern spart, aber Kontrolle kostet. Nach der Eintragung gehört die Immobilie dem Beschenkten. Er kann sie belasten, seine Gläubiger können darauf zugreifen, und im Fall seiner Scheidung steht sie in seinem Vermögen. Nur die vereinbarten Rückforderungsrechte und der Niessbrauch schützen den Schenker — und nur, wenn sie im Grundbuch stehen.
Grunderwerbsteuer fällt nicht an: Grundstücksschenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, und für Verwandte in gerader Linie gilt zusätzlich § 3 Nr. 6 GrEStG. Bei einer Schenkung unter Auflage wird allerdings der Wert der abziehbaren Auflagen besteuert.
Einkommensteuerlich passiert bei der Schenkung selbst nichts. Aber nach § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG wird dem Beschenkten die Anschaffung des Schenkers zugerechnet: Hat die Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist die Zehnjahresfrist für die Tochter bereits abgelaufen. Hat sie vor drei Jahren gekauft, verkauft die Tochter sieben Jahre lang nicht steuerfrei. Mehr unter Spekulationsfrist.
In Essen laufen beide Behördenwege getrennt: Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstrasse 52 ein, die Steuerakte liegt beim Finanzamt Essen-Süd.
Die häufigsten Fallstricke
Zu spät geschenkt
Wer im Alter von 84 überträgt, um den Pflichtteil zu drücken, erreicht wenig: Die Schenkung schmilzt nur um ein Zehntel je Jahr ab. Und behält sich der Schenker einen umfassenden Niessbrauch vor, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung häufig gar nicht erst zu laufen.
Der Sozialhilferegress wird unterschätzt
Muss der Schenker binnen zehn Jahren ins Pflegeheim und reicht sein Einkommen nicht, greift § 528 BGB. Der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des für den Unterhalt erforderlichen Betrags abwenden — monatlich, bis die zehn Jahre um sind. Was das praktisch bedeutet, steht unter Sozialamt und Regress bei der Immobilie.
Vermietete Objekte werden zur Steuerfalle
Wird eine vermietete Immobilie mit Darlehen übertragen und übernimmt der Beschenkte die Schuld, ist das eine gemischte Schenkung. Der entgeltliche Teil kann eine Veräusserung im Sinne des § 23 EStG sein — mit Steuer auf den Wertzuwachs, obwohl niemand Geld gesehen hat.
Der Ehegatte wird vergessen
Macht das Haus faktisch das ganze Vermögen aus, braucht ein verheirateter Schenker im gesetzlichen Güterstand nach § 1365 BGB die Einwilligung des anderen Ehegatten. Ohne sie kann er die Verpflichtung nicht erfüllen — das Grundbuchamt trägt nicht ein.
Das Wichtigste in Kürze
- Immobilienschenkungen brauchen die notarielle Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) und werden erst mit der Grundbucheintragung wirksam.
- Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG).
- Ein vorbehaltener Niessbrauch mindert den steuerpflichtigen Erwerb voll; bewertet wird er nach § 14 BewG, der Jahreswert ist nach § 16 BewG gedeckelt.
- Der Pflichtteilsergänzungsanspruch schmilzt erst über zehn Jahre um je ein Zehntel ab (§ 2325 Abs. 3 BGB).
- Verarmt der Schenker binnen zehn Jahren, droht die Rückforderung nach § 528 BGB.
- Grunderwerbsteuer fällt nicht an (§ 3 Nr. 2 und Nr. 6 GrEStG), die Spekulationsfrist des Schenkers läuft aber weiter.
Häufige Fragen
Kann ich die Schenkung später rückgängig machen?
Nur, wenn es im Vertrag steht. Ohne vereinbartes Rückforderungsrecht bleiben allein die gesetzlichen Fälle: grober Undank (§ 530 BGB) und Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB). Beides ist eng und wird selten durchgesetzt. Deshalb gehören Rückforderungsrechte und eine Rückauflassungsvormerkung in jede Urkunde.
Was kostet die Schenkung beim Notar?
Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und dem Wert des Objekts, dazu kommen die Kosten der Eintragung beim Grundbuchamt. Ein vorbehaltener Niessbrauch erhöht den Geschäftswert. Der Notar darf und muss Dir vorab einen Kostenvoranschlag nennen — mehr unter Notarkosten.
Muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?
Bei notarieller Beurkundung nicht gesondert: § 30 Abs. 3 Satz 2 ErbStG nimmt beurkundete Schenkungen von der Anzeigepflicht aus, weil der Notar ohnehin meldet. Eine Steuererklärung kann das Finanzamt trotzdem anfordern.
Lohnt es sich, an mehrere Personen zu schenken?
Oft ja, weil jeder Erwerber seinen eigenen Freibetrag hat. Wer über eine Zwischenperson schenkt, um Freibeträge doppelt zu nutzen, bewegt sich im Bereich der Kettenschenkung — dort gelten enge Grenzen.
Was ist mit dem Verkauf an ein Kind zu einem niedrigen Preis?
Das ist eine gemischte Schenkung: Der Teil unter dem Verkehrswert ist eine Zuwendung nach § 7 ErbStG, der entgeltliche Teil ein Verkauf mit allen einkommensteuerlichen Folgen. Wie das sauber aufgesetzt wird, steht unter Verkauf an Angehörige.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.