Teilverkauf der Immobilie – einfach erklärt
Die Anzeige verspricht das Beste aus beiden Welten: „Verkaufen Sie bis zu 50 Prozent Ihrer Immobilie und bleiben Sie Eigentümer.“ Im Vertragsentwurf steht dann ein Wort, das in der Anzeige nicht vorkam: Nutzungsentgelt. Daneben ein Prozentsatz. Und weiter hinten, im Abschnitt über den späteren Gesamtverkauf, ein zweiter Prozentsatz namens Durchführungsentgelt.
Was ist ein Teilverkauf?
Beim Teilverkauf verkaufst Du einen Bruchteil Deiner Immobilie — meist die Hälfte — an einen gewerblichen Anbieter, darfst weiter allein darin wohnen und zahlst dafür ein laufendes Entgelt an den neuen Miteigentümer.
Rechtlich entsteht dabei Bruchteilseigentum: Zwei Namen stehen im Grundbuch, jeder mit einem Miteigentumsanteil. Es entsteht keine Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, keine Teilungserklärung, kein Sondereigentum. Es sind schlicht zwei Miteigentümer an einer Sache.
Die Mechanik, nüchtern
- Auszahlung. Der Anbieter zahlt den Wert des gekauften Anteils, meist mit einem Bewertungsabschlag und oft mit einer Mindest- oder Höchstsumme.
- Nutzungsentgelt. Du zahlst monatlich einen Prozentsatz des ausgezahlten Betrags, typischerweise zwischen fünf und sieben Prozent im Jahr. Rechtlich ist das kein Mietvertrag, sondern ein Entgelt für die Alleinnutzung der gemeinsamen Sache.
- Wertsicherungsklausel. Das Nutzungsentgelt wird nach einigen Jahren an einen Index angepasst oder neu festgesetzt. Es ist also keine feste Zahl.
- Rückkaufoption. Du darfst den Anteil zurückkaufen — zum dann geltenden Wert, zuzüglich Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent in NRW und Notarkosten.
- Durchführungsentgelt. Beim späteren Gesamtverkauf organisiert der Anbieter den Verkauf und berechnet dafür einen Prozentsatz des Gesamtpreises — häufig verbunden mit einer Wertsicherungsgarantie zu seinen Gunsten, die ihm einen Mindesterlös auf seinen Anteil zusichert. Was darüber hinaus fehlt, geht von Deinem Anteil ab.
Was das in Essen konkret kostet
Eine Eigentumswohnung in Holsterhausen, 100 Quadratmeter. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses liegt dort bei 2.850 Euro je Quadratmeter; rechne mit 280.000 Euro Verkehrswert. Verkauft wird die Hälfte für 140.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt sechs Prozent im Jahr.
- Nutzungsentgelt: 140.000 × 6 % = 8.400 Euro im Jahr, also 700 Euro im Monat
- über zehn Jahre ohne Anpassung: 84.000 Euro
- mit einer Anpassung von zwei Prozent jährlich: rund 92.000 Euro
Nach zehn Jahren hast Du also von 140.000 Euro rund 56.000 Euro übrig behalten — für die Hälfte Deiner Wohnung. Und jetzt die entscheidende Kontrollrechnung: 700 Euro im Monat für den halben Wohnwert entsprechen 14 Euro je Quadratmeter auf 50 Quadratmeter. Die ortsübliche Kaltmiete in Holsterhausen liegt bei rund 10 Euro. Das Nutzungsentgelt ist eine Miete, die deutlich über dem Markt liegt.
Die Gegenrechnung: normaler Verkauf mit Rückmiete
| Teilverkauf 50 % | Vollverkauf mit Rückmiete | |
|---|---|---|
| sofort auf dem Konto | 140.000 Euro | rund 270.000 Euro |
| laufende Belastung je Jahr | 8.400 Euro Nutzungsentgelt | 12.000 Euro Miete |
| Differenz | 130.000 Euro mehr Kapital gegen 3.600 Euro mehr Belastung im Jahr | |
130.000 geteilt durch 3.600 sind 36 Jahre. So lange müsstest Du wohnen bleiben, bis der Teilverkauf den Vollverkauf einholt — und das ohne Zinsen auf das Kapital und ohne das Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf. Bei einem Gesamtverkauf für 320.000 Euro und 5,5 Prozent Durchführungsentgelt wären das weitere 17.600 Euro.
Für Essen kommt hinzu, dass die Mietpreisbremse hier nicht gilt — bei der Rückmiete verhandelst Du frei, dafür ohne gesetzlichen Deckel. Deshalb ist die bessere Variante ohnehin nicht die Rückmiete, sondern der Vollverkauf mit vorbehaltenem Recht.
Warum ein eingetragenes Recht sicherer ist als eine Zusage
Beim Teilverkauf beruht Dein Wohnenbleiben auf einer schuldrechtlichen Nutzungsvereinbarung mit dem Anbieter. Das ist ein Vertrag mit einer Gesellschaft. Verkauft diese Gesellschaft ihren Anteil weiter oder gerät sie in die Insolvenz, hängt viel davon ab, was im Grundbuch steht — und dort steht bei den üblichen Modellen nur der Miteigentumsanteil.
Die sichere Variante ist ein Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch nach § 1030 BGB oder Wohnrecht nach § 1093 BGB, eingetragen in Abteilung II des Grundbuchs im ersten Rang. Ein solches Recht wirkt gegen jeden späteren Eigentümer und übersteht auch eine Zwangsversteigerung, wenn der Rang stimmt. Der Preis dafür ist ein Abschlag vom Kaufpreis nach §§ 14 bis 16 BewG — aber dieser Abschlag ist einmalig und nachrechenbar, während das Nutzungsentgelt jeden Monat wiederkommt.
Die häufigsten Fallstricke
Die Aufhebung der Gemeinschaft lässt sich nicht sicher ausschließen
§ 749 Abs. 1 BGB: „Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.“ Der Weg dorthin ist die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG. Ein vertraglicher Ausschluss ist möglich — aber § 749 Abs. 2 BGB lässt die Aufhebung trotzdem zu, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Und § 1010 Abs. 1 BGB stellt klar: Gegen einen Rechtsnachfolger des Miteigentümers wirkt der Ausschluss nur, wenn er als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Prüfe genau diese Eintragung.
Das Nutzungsentgelt wird mit einer Miete verwechselt
Es ist keine. Es gilt kein Mietrecht, keine Kappungsgrenze, keine Kündigungsschutzvorschrift. Was gilt, steht im Vertrag — und der stammt vom Anbieter.
Instandhaltung bleibt vollständig bei Dir
In den üblichen Verträgen trägst Du sämtliche Erhaltungskosten allein, obwohl Dir nur noch die Hälfte gehört. Ein neues Dach, eine Sonderumlage, eine Heizungserneuerung: Du zahlst voll und der Wertzuwachs kommt hälftig dem Anbieter zugute.
Der Rückkauf ist teurer als gedacht
Beim Rückkauf fällt erneut Grunderwerbsteuer an — 6,5 Prozent in NRW, bei 140.000 Euro also 9.100 Euro, dazu Notar- und Grundbuchkosten. Und bewertet wird zum dann aktuellen Wert, nicht zum ursprünglichen.
Beim späteren Gesamtverkauf hast Du nicht die Kontrolle
Wer verkauft, zu welchem Preis, mit welchem Makler — das regelt der Anbietervertrag, nicht Du. Eine zugesagte Mindestwertgarantie zugunsten des Anbieters wirkt in einem schwachen Markt wie ein Vorwegabzug von Deinem Anteil.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Teilverkauf erzeugt Bruchteilseigentum — zwei Miteigentümer, keine WEG.
- Das Nutzungsentgelt von fünf bis sieben Prozent auf den verkauften Anteil liegt regelmäßig über der ortsüblichen Miete.
- Im Essener Beispiel: 140.000 Euro erhalten, 84.000 bis 92.000 Euro in zehn Jahren zurückgezahlt.
- Gegenüber einem Vollverkauf mit Rückmiete rechnet sich der Teilverkauf erst nach etwa 36 Jahren.
- § 749 BGB und § 180 ZVG lassen die Teilungsversteigerung zu; ein Ausschluss wirkt gegen Rechtsnachfolger nur bei Eintragung nach § 1010 BGB.
- Ein eingetragener Nießbrauch oder ein Wohnrecht schützt Dich besser als jede schuldrechtliche Zusage.
Häufige Fragen
Bleibe ich beim Teilverkauf wirklich Eigentümer?
Zur Hälfte, ja. Du bist Miteigentümer nach Bruchteilen. „Eigentümer bleiben“ in der Werbung meint nicht, dass sich an Deiner Stellung nichts ändert — es steht ein zweiter Name im Grundbuch, mit allen Rechten, die daran hängen.
Kann der Anbieter mich aus der Wohnung bekommen?
Nicht durch Kündigung, aber über den Weg des § 749 BGB. Deshalb ist die Frage, ob und wie der Aufhebungsanspruch ausgeschlossen und nach § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen ist, die wichtigste im ganzen Vertrag.
Was passiert nach meinem Tod?
Deine Erben übernehmen Deinen Anteil und die Vereinbarung mit dem Anbieter, meist verbunden mit einer Verkaufspflicht innerhalb einer Frist. Geerbt wird also eine Immobilie, über die niemand frei verfügen kann. Wer eine Erbengemeinschaft hat, verdoppelt damit die Komplexität.
Ist das Nutzungsentgelt steuerlich absetzbar?
Für Dich als Selbstnutzer nicht. Für den Anbieter ist es Ertrag. Die Rechnung geht nur in eine Richtung.
Wann kann ein Teilverkauf trotzdem sinnvoll sein?
Wenn Du einen klar begrenzten Betrag für eine klar begrenzte Zeit brauchst — etwa einen barrierefreien Umbau, den Du in wenigen Jahren durch einen ohnehin geplanten Verkauf wieder auflöst. Über kurze Zeiträume fällt das Nutzungsentgelt weniger ins Gewicht. Über zwanzig Jahre trägt es die Rechnung.
Gibt es eine Alternative, wenn ich nur Liquidität brauche?
Drei. Erstens ein Bankdarlehen, wenn die Bonität reicht. Zweitens der Verkauf mit vorbehaltenem Nießbrauch. Drittens der Verkauf an die eigenen Kinder — dazu Verkauf an Angehörige. Alle drei sind in aller Regel günstiger als ein Teilverkauf.
Muss der Teilverkauf zum Notar?
Ja. Auch der Verkauf eines Miteigentumsanteils ist ein Vertrag über die Übertragung von Grundeigentum und bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Nimm einen eigenen Termin beim Notar zur Vorbesprechung — die Vertragsentwürfe der Anbieter sind lang und nicht für Laien geschrieben.
Wie erkenne ich ein faires Angebot?
An drei Zahlen, die alle offengelegt werden müssen: der zugrunde gelegte Verkehrswert, der Prozentsatz des Nutzungsentgelts samt Anpassungsmechanik, und die Kosten des späteren Gesamtverkaufs. Fehlt eine davon im Entwurf, fehlt die Grundlage für eine Entscheidung. Vergleiche den Verkehrswert mit einem eigenen Verkehrswertgutachten.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.