Trennungsjahr und Immobilie – einfach erklärt
Er ist ausgezogen, sie ist mit den Kindern in der Wohnung in Frohnhausen geblieben. Das Darlehen läuft weiter, beide stehen im Grundbuch, und keiner weiss, wer jetzt was zahlen darf, verlangen darf oder verkaufen darf. Das Trennungsjahr ist juristisch ein Schwebezustand — und genau in diesem Schwebezustand werden die Fehler gemacht, die später zwei Anwälte beschäftigen.
Was ist das Trennungsjahr?
Das Trennungsjahr ist das Jahr getrennten Lebens, nach dem das Gesetz das Scheitern der Ehe unterstellt.
Nach § 1566 Abs. 1 BGB wird unwiderlegbar vermutet, dass die Ehe gescheitert ist, wenn die Ehegatten seit einem Jahr getrennt leben und beide die Scheidung beantragen oder der Antragsgegner zustimmt. Sind sie drei Jahre getrennt, gilt die Vermutung nach Absatz 2 auch ohne Zustimmung. Vor Ablauf eines Jahres kann nur geschieden werden, wenn das Festhalten an der Ehe eine unzumutbare Härte wäre (§ 1565 Abs. 2 BGB).
Getrenntleben heisst nach § 1567 Abs. 1 BGB, dass keine häusliche Gemeinschaft mehr besteht und ein Ehegatte sie erkennbar nicht herstellen will. Ausdrücklich möglich ist das auch innerhalb derselben Wohnung — getrennte Zimmer, getrennte Kasse, getrennte Haushaltsführung. Ein kurzer Versöhnungsversuch unterbricht die Frist nach Absatz 2 nicht.
Wie das in der Praxis aussieht
Für die Immobilie stellen sich im Trennungsjahr vier Fragen, und jede hat eine eigene Rechtsgrundlage.
- Wer darf drin wohnen? Nach § 1361b Abs. 1 BGB kann ein Ehegatte die Überlassung der Ehewohnung zur alleinigen Benutzung verlangen, soweit das notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden; das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder zählt ausdrücklich mit. Wem das Objekt gehört, ist dabei besonders zu berücksichtigen — aber es entscheidet nicht allein.
- Muss der Verbleibende zahlen? Nach § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB kann der weichende Ehegatte eine Nutzungsvergütung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Sie wird häufig mit dem Trennungsunterhalt verrechnet.
- Was passiert, wenn einer auszieht? § 1361b Abs. 4 BGB enthält eine Falle: Bekundet der Ausgezogene binnen sechs Monaten keine ernstliche Rückkehrabsicht, wird unwiderleglich vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Wer sich die Rückkehr offenhalten will, muss das schriftlich und rechtzeitig erklären.
- Darf einer allein verkaufen? Bei gemeinsamem Eigentum nie. Bei Alleineigentum greift § 1365 BGB.
§ 1365 BGB: die Bremse beim Alleineigentum
Ein Ehegatte kann sich nach § 1365 Abs. 1 BGB nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Hat er sich ohne Zustimmung verpflichtet, kann er die Verpflichtung nur erfüllen, wenn der andere einwilligt.
Das klingt exotisch, ist es aber nicht: Bei den meisten Familien ist die Immobilie praktisch das ganze Vermögen. Eine Eigentumswohnung in Frohnhausen mit 95 Quadratmetern liegt beim Immobilienrichtwert von 2.350 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bei rund 223.000 Euro. Wer daneben nur ein Auto und ein kleines Sparkonto hat, verfügt mit dem Verkauf über sein Vermögen im Ganzen. Der Notar fragt deshalb im Beurkundungstermin nach dem Familienstand, und das Grundbuchamt prüft mit.
Verweigert der andere Ehegatte die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie nach § 1365 Abs. 2 BGB ersetzen, wenn das Geschäft den Grundsätzen ordnungsmässiger Verwaltung entspricht. Zuständig ist das Familiengericht als Abteilung des Amtsgerichts: in Essen die Zweigertstrasse 52, für Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Überruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil im Trennungsjahr die Uhr für zwei Fristen läuft, die Geld kosten. Die erste ist die Zehnjahresfrist des § 23 EStG. Wird die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig — ausgenommen sind Objekte, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräusserung ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder im Jahr der Veräusserung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Wer auszieht und die Wohnung dem Ex-Partner überlässt, nutzt sie nicht mehr selbst; die Befreiung trägt dann nur noch begrenzte Zeit. Mehr unter Spekulationsfrist.
Die zweite Frist betrifft die Grunderwerbsteuer. Solange die Ehe besteht, ist der Erwerb durch den Ehegatten nach § 3 Nr. 4 GrEStG steuerfrei. Nach der Scheidung greift § 3 Nr. 5 GrEStG, aber nur für den Erwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung. Wer Jahre später ohne diesen Zusammenhang überträgt, zahlt in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent.
Und schliesslich entscheidet das Trennungsjahr über die Verhandlungsposition beim Zugewinnausgleich: § 1379 Abs. 2 BGB gibt jedem Ehegatten schon während des Getrenntlebens einen Anspruch auf Auskunft über das Vermögen zum Trennungszeitpunkt.
Die häufigsten Fallstricke
Der Auszug ohne Erklärung
Wer die Wohnung verlässt, um Ruhe zu haben, und sich nicht innerhalb von sechs Monaten zur Rückkehr äussert, verliert nach § 1361b Abs. 4 BGB das Nutzungsrecht endgültig. Das Eigentum bleibt, das Wohnen ist weg. Ein kurzes Schreiben mit Zugangsnachweis genügt, um das zu verhindern.
Weiterzahlen ohne Vereinbarung
Wer die Raten allein weiterzahlt, obwohl beide Darlehensnehmer sind, hat gegenüber der Bank keinen Vorteil und gegenüber dem Ex-Partner nur dann einen Ausgleichsanspruch, wenn er ihn geltend macht. Solche Zahlungen werden häufig mit Unterhalt und Nutzungsvergütung verrechnet — je später das geklärt wird, desto unübersichtlicher.
Die Wohnung wird leer stehen gelassen
Ein leerstehendes Objekt kostet Hausgeld, Versicherung und Heizung und verliert an Vermarktbarkeit. Wer nicht einigen kann, wer wohnt, sollte früh über eine Vermietung oder einen Verkauf sprechen — die Argumente stehen unter Leerstand verkaufen.
Die Teilungsversteigerung als Drohung
Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft betreiben, und bei einem Grundstück geschieht das über die Teilungsversteigerung. Sie ist ein reales Druckmittel, aber ein teures: Der Erlös liegt regelmässig unter dem Marktpreis, und die Kosten trägt der Erlös. Wie das Verfahren abläuft, steht unter Teilungsversteigerung, Ablauf.
Das Wichtigste in Kürze
- Getrenntleben ist auch innerhalb derselben Wohnung möglich (§ 1567 Abs. 1 BGB).
- Die Ehewohnung kann einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen werden — gegen Nutzungsvergütung (§ 1361b BGB).
- Sechs Monate nach dem Auszug ohne Rückkehrbekundung ist das Nutzungsrecht weg (§ 1361b Abs. 4 BGB).
- Ist die Immobilie praktisch das ganze Vermögen, braucht der Alleineigentümer für den Verkauf die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB).
- Der Zugewinnausgleich bleibt ein Geldanspruch; das Eigentum folgt weiter dem Grundbuch.
- Grunderwerbsteuerfrei ist die Übertragung zwischen Ehegatten und, nach der Scheidung, im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG).
Häufige Fragen
Darf das Haus schon im Trennungsjahr verkauft werden?
Ja, wenn beide zustimmen. Ein Verkauf setzt keine rechtskräftige Scheidung voraus. Wirtschaftlich ist der frühe Verkauf oft die sauberste Lösung, weil er die gemeinsame Finanzierung beendet. Was dabei zu beachten ist, steht unter Verkauf bei Scheidung.
Kann mein Ehepartner mich aus der Wohnung werfen?
Nur über § 1361b BGB und nur mit Beschluss des Familiengerichts. Ein Schlüsselwechsel ohne Beschluss ist verbotene Eigenmacht. Bei Gewalt oder Drohungen sieht § 1361b Abs. 2 BGB vor, dass in der Regel die gesamte Wohnung dem verletzten Ehegatten zu überlassen ist.
Wer zahlt das Hausgeld für die Eigentumswohnung?
Gegenüber der Gemeinschaft haftet, wer im Grundbuch steht — daran ändert die Trennung nichts. Im Innenverhältnis lässt sich die Verteilung regeln, häufig zusammen mit der Nutzungsvergütung. Was zum Hausgeld gehört und was nicht, ist dafür die Grundlage.
Was passiert mit der Wohnung nach der Scheidung?
Dann greift § 1568a BGB: Ein Ehegatte kann die Überlassung der Ehewohnung verlangen, wenn er stärker darauf angewiesen ist. Steht das Eigentum einem Ehegatten allein zu, geht das nach Absatz 2 nur zur Vermeidung einer unbilligen Härte. Bei Mietwohnungen regelt Absatz 3 den Eintritt in das Mietverhältnis; der Anspruch erlischt nach Absatz 6 ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung.
Zählt das Haus, das ich vor der Ehe gekauft habe, überhaupt mit?
Das Objekt selbst bleibt Dein Eigentum, und sein Wert bei Eheschliessung gehört zum Anfangsvermögen (§ 1374 Abs. 1 BGB). Geteilt wird nur der Wertzuwachs während der Ehe. Ohne Nachweis des damaligen Wertes wird es allerdings schwierig — § 1377 Abs. 3 BGB vermutet sonst, dass das gesamte Endvermögen Zugewinn ist.
Was, wenn über den Wert keine Einigung zustande kommt?
Dann hilft nur ein neutraler Wert. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen liefert die Datengrundlage, ein Verkehrswertgutachten die belastbare Zahl. Die Richtwerte je Stadtteil findest Du unter Immobilienpreise Essen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.