Verbrauchsausweis – einfach erklärt

Ein Anbieter im Netz verspricht den Energieausweis für unter hundert Euro, ausgestellt binnen einer Stunde. Du gibst drei Abrechnungen ein, die Wohnfläche, das Baujahr, und bekommst ein PDF. Es sieht amtlich aus. Ob es für Deinen Fall überhaupt zulässig ist, hat Dich niemand gefragt.

Was ist ein Verbrauchsausweis?

Ein Verbrauchsausweis ist der Energieausweis, dessen Kennzahl aus dem tatsächlich abgerechneten Energieverbrauch der letzten Jahre entsteht.

Das Gesetz nennt ihn Energieverbrauchsausweis. Nach § 82 Abs. 1 GModG — dem Gebäudemodernisierungsgesetz, dem früheren GEG — wird der erfasste Endenergieverbrauch witterungsbereinigt und daraus der Primärenergieverbrauch errechnet. Bei einem Wohngebäude wird der Verbrauch für Heizung und Warmwasser ermittelt und in Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr angegeben.

Er beschreibt damit etwas anderes als der Bedarfsausweis: nicht die Qualität des Gebäudes, sondern das Ergebnis aus Gebäude und Bewohnern. Zwei identische Häuser können deshalb weit auseinanderliegende Verbrauchswerte haben.

Wie das in der Praxis aussieht

§ 82 Abs. 4 GModG gibt die Datengrundlage vor. Zulässig sind Verbrauchsdaten aus Abrechnungen nach der Heizkostenverordnung für das gesamte Gebäude, andere geeignete Daten wie Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen — oder eine Kombination.

Und dann kommen die Regeln, an denen billige Ausweise scheitern:

• Sechsunddreißig zusammenhängende Monate. Weniger geht nicht.
• Die jüngste Abrechnungsperiode darf am Ende nicht länger als achtzehn Monate zurückliegen.
• Längere Leerstände sind rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.
• Maßgeblich ist der Durchschnitt über den zugrunde gelegten Zeitraum.

Dazu kommen Zuschläge aus § 82 Abs. 2 GModG. Ist bei dezentraler Warmwasserbereitung — Durchlauferhitzer in der Wohnung — der darauf entfallende Verbrauch nicht bekannt, wird pauschal um 20 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr erhöht. Wird Raumluft gekühlt, kommen 6 Kilowattstunden je Quadratmeter gekühlter Fläche dazu.

Wichtig ist die Bezugsfläche. Der Ausweis rechnet auf die Gebäudenutzfläche, nicht auf die Wohnfläche. Ist sie nicht bekannt, darf sie nach § 82 Abs. 2 Satz 4 GModG pauschal angesetzt werden: bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller mit dem 1,35-fachen der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2-fachen. Wer versehentlich die Wohnfläche einträgt, macht seinen Kennwert um rund ein Fünftel bis ein Drittel schlechter, als er ist.

Wann Du ihn nehmen darfst — und wann nicht

Grundsätzlich hast Du bei Verkauf und Vermietung die Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Die Ausnahme steht in § 80 Abs. 3 Satz 2 GModG: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen. Dort ist ein Verbrauchsausweis unzulässig — außer das Haus erfüllt das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977, von Anfang an oder durch spätere Änderungen.

Für alles andere ist er zulässig: das Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien, den Neubau der letzten Jahrzehnte, das Nichtwohngebäude. Bei Nichtwohngebäuden umfasst der Verbrauch nach § 82 Abs. 2 Satz 5 GModG zusätzlich Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung und wird auf die Nettogrundfläche bezogen.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil dieser eine Wert in Deine Anzeige muss. § 87 Abs. 1 GModG verlangt die Art des Ausweises, den Wert, die wesentlichen Energieträger, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlt etwas davon, ist das nach § 108 Abs. 1 Nr. 21 GModG eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu zehntausend Euro.

Und weil der Wert verhandelt wird. Bei einer vermieteten Wohnung in Altendorf — Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses rund 2.100 Euro je Quadratmeter — sitzt der Käufer mit einem Taschenrechner da: Kennwert mal Fläche mal Energiepreis. Eine Differenz von 60 Kilowattstunden je Quadratmeter macht bei 80 Quadratmetern und einem angenommenen Arbeitspreis von 12 Cent rund 576 Euro im Jahr aus. Über zehn Jahre ist das eine Zahl, die in der Preisverhandlung auf dem Tisch liegt.

Wer in Essen an ein Wärmenetz angeschlossen ist — in Essen sind das die Stadtwerke Essen und Iqony Fernwärme —, hat beim Energieträger einen weiteren Punkt zu erklären. Was das für die Bewertung heißt, steht unter Fernwärme-Anschlusszwang und Wärmeplanung in Essen.

Die häufigsten Fallstricke

Ein Leerstandsjahr wird mitgerechnet

Das ist der häufigste Fehler und einer der teuersten. Steht eine von vier Wohnungen ein Jahr leer, sinkt der Gebäudeverbrauch — der Ausweis zeigt eine bessere Klasse, als das Haus verdient. § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG verlangt ausdrücklich eine angemessene rechnerische Berücksichtigung. Wer das unterlässt, stellt einen falschen Ausweis aus.

Die Daten sind zu alt

Die achtzehn Monate aus § 82 Abs. 4 Satz 2 GModG werden gern übersehen. Wer eine Abrechnung von vorletzter Saison als jüngste einreicht, bekommt einen angreifbaren Ausweis.

Der sparsame Vormieter

Ein Rentnerpaar, das zwei Zimmer heizt, produziert dieselbe Kennzahl wie ein saniertes Haus. Der Käufer zieht ein, heizt normal, und die Abrechnung liegt deutlich darüber. Das ist keine arglistige Täuschung, solange Du nichts Falsches behauptet hast — aber es ist ein Streit, den Du mit einem Satz im Exposé vermeidest.

Der Verbrauchsausweis wird für ein Gutachten gehalten

Er ist keins. § 79 Abs. 1 GModG sagt, dass Energieausweise ausschließlich der Information und dem überschlägigen Vergleich dienen. Wer wissen will, was sein Haus wirklich braucht, braucht eine Aufnahme vor Ort — siehe Zustandsbericht.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Verbrauchsausweis rechnet aus realen Abrechnungen, witterungsbereinigt (§ 82 GModG).
• Grundlage sind mindestens 36 zusammenhängende Monate; die jüngste Periode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
• Leerstände sind rechnerisch zu berücksichtigen, dezentrales Warmwasser wird pauschal aufgeschlagen.
• Bezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche — pauschal das 1,2- bzw. 1,35-fache.
• Unzulässig bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977.
• Er gilt zehn Jahre, wird fürs Gebäude ausgestellt und muss in der Anzeige mit Art, Wert, Energieträger, Baujahr und Klasse auftauchen.

Häufige Fragen

Ich habe erst zwei Jahre Abrechnungen. Reicht das?

Nein. § 82 Abs. 4 Satz 2 GModG verlangt einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten. Fehlt das dritte Jahr, bleibt nur der Bedarfsausweis.

Was ist Witterungsbereinigung?

Ein Rechenschritt, der einen milden Winter herausrechnet, damit Gebäude verschiedener Jahre vergleichbar bleiben. Er betrifft nur den Heizanteil, nicht das Warmwasser.

Zählt mein Kaminofen mit?

Wenn er wesentlich zur Beheizung beiträgt, gehört der Brennstoff in die Ermittlung, sonst wird der Verbrauch künstlich gedrückt. Belege über den Holz- oder Pelletbezug gehören also zu den Unterlagen.

Wer trägt bei einer Eigentumswohnung die Daten zusammen?

Der Verwalter, weil die Heizkostenabrechnungen fürs ganze Haus bei ihm liegen. Der Ausweis gilt dann für das Gebäude, nicht für Deine Wohnung. Wie Du an die Unterlagen kommst, steht unter WEG-Unterlagen anfordern.

Kann ich beide Ausweisarten nebeneinander angeben?

Ja, § 79 Abs. 1 Satz 3 GModG erlaubt es ausdrücklich. In der Anzeige muss dann klar sein, welcher Wert aus welchem Verfahren stammt — sonst ist die Pflichtangabe nach § 87 GModG nicht erfüllt.

Mein Verbrauchsausweis zeigt Klasse D, der Bedarfsausweis F. Welcher stimmt?

Beide, sie messen Verschiedenes. Warum das kein Widerspruch ist, steht unter Energieeffizienzklasse. Für die Frage, ob sich eine Sanierung überhaupt lohnt, ist ohnehin der Bedarfswert die ehrlichere Grundlage — siehe Wann sich Sanieren nicht lohnt.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.