Steuern beim Verkauf, wenn du im Ausland wohnst

Die Mail kommt um halb drei nachts deutscher Zeit, Absender irgendwo in Übersee. Der Absender hat vor zwei Jahren die Wohnung seiner Mutter in Rüttenscheid geerbt, war seitdem einmal hier, und jetzt soll verkauft werden. Der eine Satz, der immer darinsteht, lautet ungefähr so: „Ich zahle meine Steuern ja hier, also ist das in Deutschland doch erledigt, oder?“ Nein, ist es nicht. Bei Immobilien entscheidet nicht Dein Wohnsitz, sondern die Lage des Grundstücks.

Zwei Steuern, zwei getrennte Fragen

Wer aus dem Ausland eine deutsche Immobilie erbt und verkauft, hat es mit zwei völlig verschiedenen Steuern zu tun, die nichts miteinander zu tun haben.

Die erste ist die Erbschaftsteuer. Sie fällt einmalig auf den Erwerb an und richtet sich danach, wer Erblasser und Erwerber sind und was vererbt wurde. Die zweite ist die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn, umgangssprachlich Spekulationssteuer. Sie fällt an, wenn Du innerhalb einer bestimmten Frist mit Gewinn verkaufst. Beide können nebeneinander anfallen, beide werden getrennt geprüft, und beide haben eigene Fristen.

Beschränkte Steuerpflicht und das Belegenheitsprinzip

Wenn Du in Deutschland weder Wohnsitz noch gewöhnlichen Aufenthalt hast, bist Du hier nicht unbeschränkt, sondern beschränkt steuerpflichtig. Das heißt: Deutschland besteuert Dich nur mit dem, was aus deutschen Quellen stammt. Welche Einkünfte das sind, zählt § 49 Einkommensteuergesetz abschließend auf — und dort steht in Nummer 8 ausdrücklich der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften mit inländischen Grundstücken. Miete aus einer vermieteten Wohnung steht ebenfalls drin.

Dahinter steht das Belegenheitsprinzip: Ein Grundstück wird dort besteuert, wo es liegt. Das ist international der Normalfall und in praktisch allen Doppelbesteuerungsabkommen so geregelt. Ein Haus in Kupferdreh ist für das deutsche Steuerrecht ein deutsches Haus, auch wenn der Eigentümer es seit zwanzig Jahren nicht gesehen hat.

Wohnsitz heißt dabei nicht Meldung, sondern eine Wohnung, über die Du verfügst und die Du behalten und nutzen willst. Wer die geerbte Wohnung leer stehen lässt und dort mehrmals im Jahr wohnt, kann unbeabsichtigt einen deutschen Wohnsitz begründen — und ist dann mit dem Welteinkommen hier steuerpflichtig. Kläre das zuerst.

Die Zehnjahresfrist gilt auch für Dich

Nach § 23 Einkommensteuergesetz ist der Verkauf eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Diese Frist gilt unverändert für Steuerausländer. Es gibt keinen Bonus dafür, dass Du woanders wohnst.

Entscheidend ist eine Regel, die bei Erbfällen alles bestimmt: Erben ist keine Anschaffung. Nach § 23 Absatz 1 Satz 3 wird Dir als unentgeltlichem Erwerber die Anschaffung Deines Rechtsvorgängers zugerechnet. Die Uhr läuft also nicht ab dem Todestag, sondern ab dem Tag, an dem der Erblasser gekauft hat. Hat Deine Mutter die Wohnung vor achtzehn Jahren gekauft, ist die Frist längst abgelaufen, und Du verkaufst steuerfrei. Hat sie vor sechs Jahren gekauft, hast Du noch vier Jahre vor Dir. Der erste Blick geht deshalb nicht in den Erbschein, sondern in den alten Kaufvertrag.

Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei Steuerausländern fast nie, weil sie verlangt, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Wer im Ausland lebt, erfüllt das nicht. Vermietung dagegen schadet nicht der Frist, wirkt sich aber auf die Rechnung aus. Mehr zu den Grundregeln unter Spekulationssteuer vermeiden.

Eine Beispielrechnung

Eigentumswohnung in Rüttenscheid, 92 Quadratmeter, vermietet. Der Immobilienrichtwert für Weiterverkäufe liegt dort bei 2.925 Euro je Quadratmeter. Der Erblasser hatte sie vor sechs Jahren gekauft, der Erbfall liegt zwei Jahre zurück, verkauft wird jetzt — acht Jahre nach der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger, also innerhalb der Frist.

Zwei Dinge fallen auf. Erstens erhöht die Abschreibung, die während der Vermietung die Miete gemindert hat, am Ende den Gewinn — § 23 Absatz 3 Satz 4 zieht sie von den Anschaffungskosten ab. Zweitens gibt es für beschränkt Steuerpflichtige keinen Grundfreibetrag: § 50 Absatz 1 Satz 2 Einkommensteuergesetz ordnet an, dass das zu versteuernde Einkommen für die Tarifanwendung um den Grundfreibetrag erhöht wird. Praktisch heißt das, Du startest sofort im mittleren Tarifbereich. Die Steuer auf diesen Gewinn liegt deshalb in einer Größenordnung von rund 20.000 Euro, also grob einem Drittel — bei einem in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtigen mit sonst keinem Einkommen wäre es spürbar weniger.

Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ein Euro darüber, und der ganze Betrag ist steuerpflichtig.

Was das Doppelbesteuerungsabkommen wirklich macht

Ein Doppelbesteuerungsabkommen ist ein Vertrag zwischen zwei Staaten darüber, wer besteuern darf. Es senkt keine Steuer und schafft keine ab. Bei unbeweglichem Vermögen folgen die Abkommen nahezu ausnahmslos dem Belegenheitsprinzip: Deutschland darf besteuern, weil das Grundstück hier liegt.

Dein Wohnsitzstaat macht dann eines von zwei Dingen. Entweder er stellt die deutschen Einkünfte frei und berücksichtigt sie nur beim Steuersatz auf Dein übriges Einkommen — das ist der Progressionsvorbehalt. Oder er besteuert mit und rechnet die deutsche Steuer auf seine eigene an. Im zweiten Fall zahlst Du im Ergebnis den höheren der beiden Sätze, nicht beide.

Damit die Anrechnung im Ausland klappt, brauchst Du den deutschen Steuerbescheid und einen Zahlungsnachweis. Beides kommt erst, nachdem Du hier eine Steuererklärung abgegeben hast. Plane diese Reihenfolge ein, sonst zahlst Du im Wohnsitzstaat voll und holst Dir die Anrechnung mühsam nachträglich.

Steuerabzug und Freistellung: was das Finanzamt anordnen kann

Beim Verkauf eines deutschen Grundstücks gibt es keinen automatischen Quellensteuerabzug. Der Käufer zahlt den vollen Kaufpreis, und Du erklärst den Gewinn später selbst.

Es gibt aber eine Vorschrift, die das ändern kann. Nach § 50a Absatz 7 Einkommensteuergesetz darf das Finanzamt anordnen, dass der Schuldner der Vergütung — hier also der Käufer — für Rechnung des beschränkt Steuerpflichtigen Einkommensteuer einbehält und abführt, wenn das zur Sicherung des Steueranspruchs zweckmäßig ist. Der Regelsatz beträgt 25 Prozent der gesamten Einnahmen, das Finanzamt kann ihn aber auf die voraussichtlich geschuldete Steuer herabsetzen. Genau darum geht es, wenn im Zusammenhang mit Auslandsverkäufen von einer Freistellungsbescheinigung die Rede ist: Sie bestätigt, dass nichts oder nur ein reduzierter Betrag einzubehalten ist.

In der Praxis kommt das selten vor, aber wenn, dann kurz vor dem Notartermin — und dann steht der Zeitplan still. Kläre das Thema früh mit Finanzamt und Steuerberater, zusammen mit der Frage, ob mehrere Verkäufe einen gewerblichen Grundstückshandel begründen.

Notaranderkonto, Vollmacht, Apostille

Damit ein Verkauf aus der Ferne funktioniert, braucht es drei praktische Bausteine.

Das Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars: Der Käufer zahlt dorthin, der Notar zahlt aus, wenn die Bedingungen erfüllt sind. Der Regelfall ist das nicht — üblich und günstiger ist die Direktzahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung. Sinnvoll wird es, wenn mehrere Gläubiger oder Miterben in verschiedenen Ländern gleichzeitig bedient werden müssen. Es kostet extra, und der Notar nimmt es nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse.

Die Vollmacht ist der häufigere Weg. Du bevollmächtigst jemanden, den Kaufvertrag für Dich zu beurkunden. Damit das Grundbuchamt sie akzeptiert, muss sie mindestens öffentlich beglaubigt sein — die Unterschrift wird also von einem Notar oder einer deutschen Auslandsvertretung bestätigt.

Die Apostille ist die Bestätigung, dass die beglaubigende Stelle echt ist. Für Urkunden aus Staaten des Haager Übereinkommens genügt sie; für andere Staaten braucht es die aufwendigere Legalisation über die deutsche Botschaft. Umgekehrt gilt dasselbe: Brauchst Du eine deutsche notarielle Urkunde im Ausland, wird sie ebenfalls überbeglaubigt — für notarielle Urkunden aus dem hiesigen Bezirk erteilt die Präsidentin des Landgerichts Essen in der Zweigertstraße 52 in 45130 Essen Legalisationen und Apostillen. Das ist dasselbe Gebäude, in dem auch das Amtsgericht Essen mit Grundbuchamt und Nachlassgericht sitzt. Die Einzelheiten stehen unter Auslandsvollmacht und Apostille, der praktische Ablauf unter Verkauf aus dem Ausland.

Mein Rat aus der Praxis: Lass den Entwurf der Vollmacht immer vom deutschen Notar schreiben, der später beurkundet. Eine im Ausland frei formulierte Vollmacht scheitert regelmäßig daran, dass ihr eine Befugnis fehlt, die das Grundbuchamt verlangt.

Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht

Sind weder Erblasser noch Erwerber Inländer, greift nach § 2 Absatz 1 Nummer 3 Erbschaftsteuergesetz nur die beschränkte Steuerpflicht. Besteuert wird dann ausschließlich das sogenannte Inlandsvermögen, und dazu gehört inländisches Grundvermögen — die Wohnung in Essen also schon, das Konto im Ausland nicht.

Beim Freibetrag lohnt es sich, genau hinzusehen, weil dazu viel Veraltetes im Umlauf ist. Früher gab es bei beschränkter Steuerpflicht pauschal einen sehr kleinen Freibetrag. Heute regelt § 16 Absatz 2 Erbschaftsteuergesetz etwas anderes: Du bekommst grundsätzlich denselben persönlichen Freibetrag wie ein Inländer — 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten —, er wird aber anteilig gekürzt. Der Kürzungsanteil entspricht dem Verhältnis des nicht der beschränkten Steuerpflicht unterliegenden Vermögens zum gesamten Erwerb innerhalb von zehn Jahren von derselben Person.

Ein Beispiel: Du erbst als Kind die Essener Wohnung mit einem Steuerwert von 250.000 Euro und zusätzlich Auslandsvermögen von 750.000 Euro, das Deutschland nicht besteuert. Der Gesamterwerb beträgt eine Million, davon unterliegen 75 Prozent nicht der beschränkten Steuerpflicht. Der Freibetrag von 400.000 Euro wird um 75 Prozent gekürzt, es bleiben 100.000 Euro. Auf den steuerpflichtigen Erwerb von 250.000 Euro verbleiben also 150.000 Euro, die nach Steuerklasse I versteuert werden. Ohne Auslandsvermögen wäre der Erwerb dagegen komplett freigeblieben.

Wie sich Steuerwert, Steuerklasse und Satz zusammensetzen, steht unter Erbschaftsteuer berechnen; wie das Finanzamt die Immobilie bewertet und wie Du dagegen vorgehst, unter Nachlassbewertung für das Finanzamt.

Welches Finanzamt zuständig ist

Hier wird es Essen-konkret. Für die Erbschaftsteuer bei beschränkter Steuerpflicht verweist § 35 Absatz 5 Erbschaftsteuergesetz auf § 19 Absatz 2 Abgabenordnung: Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Vermögen liegt — bei mehreren das mit dem wertvollsten Teil. Für die Einkommensteuer gilt dieselbe Norm. Ohne deutschen Wohnsitz entscheidet also die Lage der Immobilie, und in Essen sind das je nach Stadtteil die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord oder Essen-Ost; für Erbschaft- und Schenkungsteuer ist die Bearbeitung im Bezirk beim Finanzamt Essen-Süd zusammengefasst.

Zwei Fristen solltest Du Dir notieren. Den Erwerb musst Du dem Erbschaftsteuerfinanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis anzeigen — formlos, aber schriftlich. Und die Grundbuchberichtigung nach dem Erbfall bleibt gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Aus dem Ausland vergeht diese Zeit schneller, als man denkt. Welche Papiere Du sammelst, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Fazit

Bei einer deutschen Immobilie entscheidet die Lage, nicht Dein Wohnsitz: § 49 Einkommensteuergesetz erfasst den Gewinn aus dem Verkauf inländischer Grundstücke auch bei beschränkter Steuerpflicht, und die Zehnjahresfrist des § 23 gilt unverändert — sie läuft allerdings ab der Anschaffung durch den Erblasser, nicht ab dem Todestag. Weil beschränkt Steuerpflichtigen der Grundfreibetrag fehlt, fällt die Steuer auf denselben Gewinn höher aus als bei einem Inländer. Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert nur die doppelte Belastung, es senkt die deutsche Steuer nicht. Bei der Erbschaftsteuer bekommst Du den vollen persönlichen Freibetrag, aber anteilig gekürzt um das Vermögen, das Deutschland nicht besteuert. Und alles Amtliche hängt an der Belegenheit: das Finanzamt in Essen, das Grundbuchamt in der Zweigertstraße, die Apostille beim Landgericht im selben Haus.

Häufige Fragen

Muss ich in Deutschland Steuern zahlen, wenn ich im Ausland wohne und hier verkaufe?

Ja, wenn Du innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkaufst: § 49 Absatz 1 Nummer 8 Einkommensteuergesetz erfasst private Veräußerungsgeschäfte mit inländischen Grundstücken ausdrücklich auch bei beschränkter Steuerpflicht.

Ab wann läuft die Zehnjahresfrist bei einer geerbten Immobilie?

Ab dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, denn bei unentgeltlichem Erwerb wird Dir dessen Anschaffung nach § 23 Absatz 1 Satz 3 Einkommensteuergesetz zugerechnet — der Erbfall selbst ist keine Anschaffung.

Gilt die Ausnahme für Eigennutzung auch für mich?

Nur theoretisch, denn sie verlangt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren; wer dauerhaft im Ausland lebt, erfüllt das in aller Regel nicht.

Was macht das Doppelbesteuerungsabkommen?

Es legt fest, welcher Staat besteuern darf — bei Grundstücken der Belegenheitsstaat — und wie der Wohnsitzstaat die Doppelbelastung vermeidet, entweder durch Freistellung mit Progressionsvorbehalt oder durch Anrechnung der deutschen Steuer.

Behält der Käufer oder der Notar Steuern ein?

Grundsätzlich nicht; das Finanzamt kann aber nach § 50a Absatz 7 Einkommensteuergesetz einen Steuerabzug von 25 Prozent der Einnahmen anordnen, wenn ihm das zur Sicherung des Steueranspruchs zweckmäßig erscheint, und diesen Satz auf die voraussichtliche Steuer herabsetzen.

Brauche ich ein Notaranderkonto?

Meistens nicht — üblich ist die Direktzahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung; sinnvoll wird das Anderkonto, wenn mehrere Gläubiger oder Miterben in verschiedenen Ländern gleichzeitig bedient werden müssen.

Wie muss meine Vollmacht aussehen, damit sie in Deutschland gilt?

Mindestens öffentlich beglaubigt, versehen mit Apostille oder Legalisation und in beglaubigter Übersetzung — und inhaltlich am besten nach einem Entwurf des deutschen Notars, der später beurkundet.

Bekomme ich als im Ausland lebendes Kind den Erbschaftsteuerfreibetrag von 400.000 Euro?

Grundsätzlich ja, aber § 16 Absatz 2 Erbschaftsteuergesetz kürzt ihn in dem Verhältnis, in dem Vermögen erworben wurde, das nicht der deutschen beschränkten Steuerpflicht unterliegt — je mehr Auslandsvermögen im selben Erbfall, desto kleiner der verbleibende Freibetrag.

Welches Finanzamt ist für mich zuständig, wenn ich keinen deutschen Wohnsitz habe?

Das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt, nach § 19 Absatz 2 Abgabenordnung; in Essen sind das je nach Lage die Finanzämter Essen-Süd, Essen-Nord oder Essen-Ost, für die Erbschaftsteuer im Bezirk das Finanzamt Essen-Süd.

Welche Fristen laufen unabhängig vom Verkauf?

Die Anzeige des Erwerbs beim Erbschaftsteuerfinanzamt innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis und die Grundbuchberichtigung, die nur innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei bleibt.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: §§ 10, 13, 19 Konsulargesetz, Haager Übereinkommen zur Befreiung ausländischer öffentlicher Urkunden von der Legalisation, § 29 GBO, § 40 BeurkG, § 181 BGB, § 16a Geldwäschegesetz, §§ 48, 48b, 49, 50 EStG, § 19 AO, §§ 152, 177, 183–191, 198 BewG, GNotKG, Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung NRW. Zuständigkeiten: Amtsgericht Essen, Landgericht Essen, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen, Finanzamt am Ort der Immobilie. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.