Immobilie unter Wert verkaufen: was das Finanzamt sagt

„Ich verkaufe an einen alten Freund. Zweihundertfünfzigtausend, obwohl das Haus vierhundert wert ist. Wen geht das etwas an?“ Diese Frage höre ich häufiger, als man denkt — meist am Telefon, meist mit einem leicht trotzigen Unterton. Die ehrliche Antwort lautet: Es geht drei Stellen etwas an. Das Finanzamt, weil ein zu niedriger Preis eine Schenkung enthält. Den Gutachterausschuss, weil jeder Kaufpreis dort in eine Statistik wandert. Und im Erbfall die anderen Erben, weil sie den Verlust mittragen.

Wie das Finanzamt überhaupt davon erfährt

Nicht durch Zufall und nicht durch Nachbarn. Der Weg ist gesetzlich vorgezeichnet.

Jeder Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar zeigt den Vorgang der Finanzverwaltung an — zuerst der Grunderwerbsteuerstelle, die den Bescheid erlässt, und bei Anhaltspunkten für eine unentgeltliche Zuwendung auch der Schenkungsteuerstelle. Ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts wird der Käufer nicht ins Grundbuch eingetragen; die Umschreibung beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Essen in der Zweigertstraße 52 hängt daran.

Parallel läuft ein zweiter Kanal. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen und fließt dort in die Kaufpreissammlung — die Datenbasis, aus der Bodenrichtwerte und Vergleichsfaktoren entstehen. Ein Preis, der weit unter den Nachbarabschlüssen liegt, fällt in dieser Sammlung auf. Er wird als Sonderfall gekennzeichnet und nicht in die Auswertung übernommen, aber gesehen wird er.

Ab wann ein Preis auffällt

Eine feste Prozentgrenze, ab der es Ärger gibt, existiert nicht — wer eine nennt, erfindet sie. Was es gibt, sind Erfahrungswerte aus der Praxis.

Ein Abschlag von fünf oder zehn Prozent gegenüber dem rechnerischen Wert ist normale Verhandlung. Wohnungen und Häuser werden nach Zustand, Ausstattung, Vermietung und Bauzeit gekauft, und jeder Vergleichswert hat eine Spanne. Auch fünfzehn Prozent lassen sich mit einem Sanierungsstau oder einem schwierigen Grundriss erklären.

Ab etwa einem Viertel unter dem Marktniveau wird die Frage anders. Dann prüft die Schenkungsteuerstelle, ob eine freigebige Zuwendung vorliegt, also eine Bereicherung, die der Zuwendende zumindest im Kern erkannt hat. Dieses subjektive Element ist die eigentliche Hürde — und es lässt sich schwer bestreiten, wenn der Verkäufer den Wert seiner Immobilie kannte. Bei nahen Angehörigen wird es fast immer angenommen.

Halbe Sachen sind dabei der schlechteste Weg. Wer bewusst schenken will, sollte schenken; wer verkaufen will, sollte einen erklärbaren Preis nehmen. Der graue Bereich dazwischen erzeugt Prüfungen, Nachfragen und Nachzahlungen. Was bei einer Übertragung an Angehörige zu beachten ist, steht ausführlich unter Erbschaftsteuer berechnen.

Der Bedarfswert: wie das Finanzamt selbst rechnet

Wenn eine Schenkung im Raum steht, braucht das Finanzamt einen Wert. Es nimmt dafür nicht Deinen Kaufpreis, sondern ermittelt einen eigenen — den Grundbesitzwert, umgangssprachlich Bedarfswert. Das Bewertungsgesetz gibt drei Verfahren vor und ordnet sie den Objektarten zu:

Diese Verfahren sind typisierend. Sie kennen die feuchte Kellerwand nicht, den Hausschwamm nicht und den Lärm der Straße nicht. Deshalb liegt der Bedarfswert bei einem sanierungsbedürftigen Objekt regelmäßig über dem, was am Markt tatsächlich zu erzielen wäre. Genau das ist der häufigste Streitpunkt zwischen Eigentümern und Finanzamt. Welches Verfahren zu welchem Objekt passt, erkläre ich unter Bewertungsverfahren wählen.

Der Ausweg: Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass Du den typisierten Wert kippen kannst. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den Regelverfahren ermittelte Wert, ist dieser niedrigere Wert anzusetzen. Zwei Nachweiswege nennt das Bewertungsgesetz selbst.

Erstens ein Gutachten. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach der Norm DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde. Eine Markteinschätzung eines Maklers erfüllt diese Anforderung nicht — meine eingeschlossen. Rechne für ein Verkehrswertgutachten mit einem vierstelligen Betrag; ab wenigen zehntausend Euro Wertdifferenz rechnet es sich trotzdem schnell.

Zweitens ein echter Kaufpreis. Als Nachweis kann auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommener Kaufpreis über dasselbe Grundstück dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Das ist der stärkste und billigste Nachweis, den es gibt.

„Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ ist dabei der entscheidende Halbsatz. Er meint einen Preis, der unter normalen Bedingungen zustande kam: öffentlich angeboten, mehreren Interessenten zugänglich, ohne persönliche Sonderbeziehung, ohne Zwangslage. Ein Verkauf an den Schwager, der nie inseriert wurde, fällt nicht darunter. Ein dokumentierter Verkaufsprozess mit Inserat, Besichtigungen und Geboten schon.

Was das für die Erbengemeinschaft bedeutet

Im Erbfall wird der Wunsch, günstig zu verkaufen, oft konkret: Ein Miterbe möchte das Elternhaus übernehmen und bietet einen freundschaftlichen Preis.

Drei Dinge stehen dem im Weg. Erstens: Über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen. Einer allein kann nicht verkaufen, auch nicht mit Mehrheit. Zweitens: Der zu niedrige Preis bevorteilt einen Miterben zulasten der anderen — wer zustimmt, verschenkt seinen eigenen Anteil an der Differenz, und wer als Testamentsvollstrecker oder Betreuer handelt, verletzt seine Pflichten. Drittens: Die Erbschaftsteuer bemisst sich am Bedarfswert des Nachlasses, nicht am Preis, den die Erben untereinander vereinbaren. Ein Verkauf unter Wert senkt also die Erbschaftsteuer nicht — er senkt nur das, was ankommt.

Umgekehrt gilt die gute Nachricht: Verkauft die Erbengemeinschaft die Immobilie zeitnah zum Erbfall am freien Markt, ist genau dieser Preis der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Der zügige, ordentlich dokumentierte Verkauf ist damit steuerlich oft die günstigste Variante. Wie sich eine Erbengemeinschaft ordnet, steht unter Erbengemeinschaft auflösen; wenn gar nichts mehr geht, folgt der Weg über die Teilungsversteigerung.

Sittenwidrigkeit: wenn der Vertrag selbst kippt

Neben der Steuer gibt es eine zivilrechtliche Grenze. Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig. Nichtig ist insbesondere ein Geschäft, bei dem jemand unter Ausbeutung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche eines anderen sich Vermögensvorteile versprechen lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen.

Die Rechtsprechung hat daraus eine Faustlinie entwickelt: Bei Grundstücksgeschäften wird ein besonders grobes Missverhältnis regelmäßig angenommen, wenn der Wert der Leistung etwa doppelt so hoch ist wie die Gegenleistung. Ist diese Schwelle überschritten, wird die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vermutet — der muss dann erklären, warum es doch mit rechten Dingen zuging.

Praktisch trifft das nicht die freiwillige Familienübertragung, denn dort ist die Unentgeltlichkeit gewollt und offengelegt. Es trifft die Fälle, in denen jemand eine Notlage ausnutzt: der schnelle Aufkäufer bei drohender Zwangsversteigerung, der Vertrag mit einem erkennbar überforderten alten Menschen. Wer als Verkäufer in einer solchen Situation steckt, hat mehr Werkzeuge als den Notverkauf — der ehrlichere Weg steht unter Angebotspreis finden.

Ein Sonderfall: Steht der Verkäufer unter rechtlicher Betreuung, braucht der Betreuer für den Verkauf einer Immobilie in aller Regel die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Das Gericht prüft dann genau den Preis — und ein Verkauf unter Wert wird nicht genehmigt.

Warum der Marktpreis der bessere Beleg ist

Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Übersetzt: Der Verkehrswert ist das, was ein normaler Markt zahlt. Und der beste Beweis für das, was ein Markt zahlt, ist ein Markt.

Deshalb rate ich in fast allen Zweifelsfällen zum dokumentierten Verkaufsprozess, selbst wenn am Ende die Tochter oder der Nachbar kauft:

• Ein öffentliches Inserat mit Preisangabe, aufbewahrt als Ausdruck oder Datei.
• Eine Liste der Anfragen und Besichtigungen mit Datum.
• Die eingegangenen Angebote, auch die niedrigen. Gerade die niedrigen.
• Eine kurze Notiz, warum das gewählte Angebot den Zuschlag bekam — Bonität, Finanzierungsbestätigung, Termin.

Diese vier Papiere kosten nichts und wiegen im Streitfall mehr als jede Behauptung. Sie zeigen dem Finanzamt, dass der Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr entstanden ist. Sie zeigen einem Miterben, dass niemand übervorteilt wurde. Und sie zeigen einem Gericht, dass keine Zwangslage ausgenutzt wurde.

Der Unterschied ist auch regional messbar. Der Immobilienrichtwert für eine Eigentumswohnung liegt im Weiterverkauf in Bredeney bei 3.300 Euro je Quadratmeter, in Steele bei 2.050 und in Katernberg bei 1.900 Euro. Wer eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Bredeney für 190.000 Euro abgibt, verkauft nicht günstig, sondern verschenkt rund 74.000 Euro — mit allen Folgen für Schenkungsteuer und Pflichtteil. Dieselben 190.000 Euro sind in Katernberg ein völlig normaler Preis. Der nackte Betrag sagt gar nichts; erst der Vergleich mit der Lage sagt etwas.

Was Du konkret tun solltest

• Wert zuerst, Preis danach. Ohne eine belastbare Einschätzung weißt Du nicht, ob Du unter Wert verkaufst. Diese Reihenfolge klingt banal und wird ständig umgedreht.
• Die Absicht benennen. Willst Du einen Teil schenken, gehört das als gemischte Schenkung in die Urkunde. Verdeckt wird es nicht billiger, sondern nur riskanter.
• Beim Bedarfswert nicht kapitulieren. Ist er zu hoch, ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts der vorgesehene Weg — per Gutachten oder per Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
• Den Prozess aufheben. Inserat, Besichtigungsliste, Angebote und die Begründung der Auswahl gehören in denselben Ordner wie der Kaufvertrag. Was sonst noch hineingehört, steht unter Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Fazit

Ein Verkauf unter Wert bleibt nicht unbemerkt: Der Notar meldet jeden Vertrag, der Kaufpreis wandert in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, und ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung schreibt das Grundbuchamt nicht um. Steuerlich zählt nicht der vereinbarte Preis, sondern der Bedarfswert — und die Differenz zum Preis ist eine Schenkung, sobald sie erkennbar gewollt war. Ist der Bedarfswert zu hoch, gibt das Bewertungsgesetz zwei Auswege: ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen oder einen Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres um den Stichtag zustande kam. In der Erbengemeinschaft senkt ein Freundschaftspreis die Erbschaftsteuer nicht, sondern nur den Erlös, und zivilrechtlich kippt ein Vertrag, wenn der Wert etwa doppelt so hoch ist wie die Gegenleistung und eine Zwangslage ausgenutzt wurde. Deshalb ist der ordentlich dokumentierte Marktprozess kein Formalismus, sondern der beste Beweis, den Du bekommen kannst.

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Häufige Fragen

Ab wie viel Prozent unter dem Wert wird es kritisch?

Eine feste Grenze nennt das Gesetz nicht; bis etwa zehn bis fünfzehn Prozent lässt sich fast jeder Abschlag mit Zustand und Lage erklären, ab rund einem Viertel unter Marktniveau prüft die Schenkungsteuerstelle regelmäßig, ob eine freigebige Zuwendung vorliegt.

Wie erfährt das Finanzamt von meinem Kaufpreis?

Über den Notar, der jeden beurkundeten Grundstückskaufvertrag anzeigt, und über die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die das Grundbuchamt den Käufer nicht einträgt.

Was ist der Bedarfswert?

Der Grundbesitzwert, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz selbst ermittelt — im Vergleichswertverfahren bei Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, im Ertragswertverfahren bei Mietwohngrundstücken und im Sachwertverfahren, wenn kein Vergleichswert vorliegt.

Kann ich einen niedrigeren Wert nachweisen?

Ja, das Bewertungsgesetz sieht das ausdrücklich vor: durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines entsprechend bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Zählt der Verkauf an einen Bekannten als Marktpreis?

In der Regel nicht, denn „gewöhnlicher Geschäftsverkehr“ setzt voraus, dass der Preis ohne persönliche Sonderbeziehung und ohne Zwangslage zustande kam — ein nie inserierter Freundschaftsverkauf erfüllt das nicht.

Senkt ein Verkauf unter Wert die Erbschaftsteuer?

Nein, die Erbschaftsteuer bemisst sich am Wert des Nachlasses zum Todestag, nicht am Preis, den die Erben später untereinander vereinbaren; ein zeitnaher Verkauf am freien Markt kann den Wert aber nach unten belegen.

Darf ein einzelner Miterbe die Immobilie billig an sich selbst verkaufen?

Nein, über einen Nachlassgegenstand können die Miterben nur gemeinschaftlich verfügen, und wer als Testamentsvollstrecker oder Betreuer einen Preis unter Wert akzeptiert, verletzt seine Pflichten.

Wann ist ein Kaufvertrag sittenwidrig?

Wenn eine Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche ausgenutzt wurde und Leistung und Gegenleistung in auffälligem Missverhältnis stehen — bei etwa dem Doppelten des Werts wird die verwerfliche Gesinnung regelmäßig vermutet.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Rechne mit einem vierstelligen Betrag, abhängig von Objektart und Wert; sobald es um mehrere zehntausend Euro Wertdifferenz geht, ist das die günstigere Variante gegenüber einem geschätzten Bedarfswert.

Wer dir das hier schreibt

• Ausgezeichnet von CHIP, FOCUS, Properbird und dem Capital Makler-Kompass als Top-Immobilienmakler.
• Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet.
• Über 20 Jahre in Essen – inhabergeführt, keine Filiale einer Kette.
• Eigenes Handwerkernetz für Entrümpelung, Maler, Boden, Fliesen, Bad, Elektrik, Dach und Dämmung.

Alle Auszeichnungen findest du im Makler-Portfolio.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

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Zuletzt geprüft am 4. September 2026. Rechtsgrundlagen: § 3 ImmoWertV, §§ 19, 24, 28, 34, 129, 196 BauGB, §§ 14, 16, 182, 198 BewG, §§ 13, 14, 16, 19 ErbStG, § 3 GrEStG, §§ 138, 199, 311b, 438, 444, 634a, 1093, 2325, 2329 BGB, §§ 169, 170 AO, § 23 EStG. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen. Auskünfte: Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen, Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung Düsseldorf. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.