Effizienzhaus-Stufen – einfach erklärt
Im Verkaufsangebot steht „Effizienzhaus 70″. Der Nachbar sagt stolz, er habe ein „EH 55″. Und in der Förderbroschüre klingt es so, als sei 40 besser als 100. Das ist tatsächlich so — nur ist die Zahl kein Schulnotensystem, sondern ein Bruchteil. Und wenn man weiß, wovon, versteht man in einer Minute das ganze Konzept.
Was ist eine Effizienzhaus-Stufe?
Die Effizienzhaus-Stufe sagt, wie viel Primärenergie ein Gebäude im Verhältnis zu einem gedachten Referenzgebäude gleicher Größe und Form braucht — Effizienzhaus 55 heißt: 55 Prozent davon.
Je kleiner die Zahl, desto weniger Energie. Ein Effizienzhaus 40 braucht 40 Prozent, ein Effizienzhaus 85 braucht 85 Prozent. Die Stufe ist kein gesetzlicher Zustand, sondern eine Kennzahl der Förderung — sie beschreibt ein Ziel, das man erreichen kann, nicht eine Pflicht.
Woher die Vergleichszahl kommt
Das Referenzgebäude ist der Kern der ganzen Systematik, und es steht im Gesetz. § 15 Abs. 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) sagt für den Neubau eines Wohngebäudes: Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung darf das 0,55-fache des Wertes eines Referenzgebäudes nicht überschreiten, „das die gleiche Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das zu errichtende Gebäude aufweist und der technischen Referenzausführung der Anlage 1 entspricht“.
Übersetzt: Man baut Dein Haus im Rechner ein zweites Mal — gleicher Grundriss, gleiche Himmelsrichtung, gleiche Fensterflächen —, stattet es aber mit einer im Gesetz festgeschriebenen Standardausführung aus. Was dieses Zwillingshaus rechnerisch an Primärenergie braucht, ist die 100. Dein wirkliches Haus wird daran gemessen.
Das erklärt auch, warum die Stufe nichts über die absolute Größe des Verbrauchs sagt. Ein weit auseinandergezogener Bungalow mit viel Außenfläche hat ein „schlechteres“ Referenzgebäude als ein kompakter Würfel. Beide können Effizienzhaus 70 sein — und trotzdem unterschiedlich viel Gas verbrauchen.
Die zweite Zahl, über die niemand redet
Eine Effizienzhaus-Stufe hat immer zwei Bedingungen, nicht eine. Neben der Primärenergie steht die Qualität der Gebäudehülle. Im Gesetz ist das § 16 GModG: Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust darf beim Neubau das 1,0-fache des Referenzgebäudes nicht überschreiten.
Bei den Förderstufen ist diese zweite Anforderung schärfer und je Stufe unterschiedlich. Praktisch heißt das: Du kannst eine Effizienzhaus-Stufe nicht allein dadurch erreichen, dass Du eine sehr gute Heizung einbaust und die Wände ungedämmt lässt. Der Primärenergiewert würde vielleicht mitspielen — der Hüllwert nicht. Genau deshalb bleibt die Reihenfolge „erst die Hülle, dann die Anlage“ auch in der Förderlogik richtig, siehe Reihenfolge der Sanierung.
Wie das in der Praxis aussieht
Für den Bestand gibt es Stufen oberhalb und unterhalb der Neubauanforderung. Grob sortiert:
| Stufe | Primärenergie im Verhältnis zum Referenzgebäude | typischer Fall |
|---|---|---|
| Effizienzhaus 40 | 40 Prozent | Neubau oder sehr weitgehende Vollsanierung |
| Effizienzhaus 55 | 55 Prozent | Vollsanierung mit gedämmter Hülle und Wärmepumpe |
| Effizienzhaus 70 | 70 Prozent | umfassende Sanierung eines Nachkriegsbaus |
| Effizienzhaus 85 | 85 Prozent | realistisches Ziel für viele Altbauten |
| Effizienzhaus Denkmal | eigene, gelockerte Anforderung | Baudenkmal oder besonders erhaltenswerte Substanz |
Die Stufe „Denkmal“ ist die Antwort der Förderung auf § 105 GModG, der Abweichungen erlaubt, wenn die Erfüllung der Anforderungen Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt oder zu unverhältnismäßig hohem Aufwand führt. Welche Stufe für Dein Gebäude überhaupt erreichbar ist, rechnet ein Energieberater im individuellen Sanierungsfahrplan aus. Ohne diese Rechnung ist jede Stufenangabe geraten.
Wer eine Stufe fördern lassen will, braucht zwingend einen Sachverständigen für die Planung und die Bestätigung — die Stufe wird nicht vom Handwerker vergeben. Die Grundlage der Förderung selbst ist § 89 GModG; Höhe und Bedingungen stehen in Richtlinien und ändern sich, deshalb stehen hier keine Prozentsätze.
Nicht verwechseln: Effizienzhaus und Energieeffizienzklasse
Das sind zwei völlig verschiedene Skalen, und die Verwechslung führt in Verkaufsgesprächen regelmäßig zu Missverständnissen.
- Die Effizienzhaus-Stufe ist eine Förderkennzahl, misst Primärenergie und vergleicht mit einem Referenzgebäude. Kleine Zahl = gut.
- Die Energieeffizienzklasse steht nach § 86 GModG im Energieausweis, reicht von A+ bis H und ergibt sich nach Anlage 10 „unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf“ — also aus einer absoluten Kilowattstundenzahl je Quadratmeter, ohne Referenzgebäude.
Ein Haus kann in der Klasse D liegen und trotzdem keine Effizienzhaus-Stufe erreichen, weil die Hüllanforderung nicht erfüllt ist. Was im Ausweis genau steht, erklärt Energieausweis; die Rechenmethode dahinter Bedarfsausweis.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil in Essen die erreichbare Stufe fast immer von der Fassade abhängt. Der hiesige Bestand ist überwiegend Vor- und Nachkriegsbau: Zechenhäuser, Wiederaufbauhäuser der fünfziger Jahre, Siedlungszeilen der sechziger. Bei zweischaligem Klinkermauerwerk lässt sich mit einer Kerndämmung viel erreichen, ohne das Gesicht des Hauses zu ändern. Bei monolithischem Putzmauerwerk bleibt nur das Wärmedämmverbundsystem — siehe Fassadendämmung. In Siedlungen mit Gestaltungssatzung oder Denkmaleigenschaft, etwa auf der Margarethenhöhe, ist genau das ausgeschlossen. Dort ist „Effizienzhaus Denkmal“ oft die einzige Stufe, die überhaupt in Frage kommt.
Und weil die Stufe Geld kostet, bevor sie welches spart. Zwischen Effizienzhaus 85 und Effizienzhaus 55 liegen im Altbau regelmäßig die teuersten Maßnahmen überhaupt: Fassade, Fenster, Lüftung. In Lagen mit einem Immobilienrichtwert um 2.000 Euro je Quadratmeter — Altenessen-Süd, Steele, Frillendorf — gibt der Markt diesen Sprung selten zurück. In Rüttenscheid mit rund 2.925 Euro sieht dieselbe Rechnung anders aus. Die Gegenrechnung steht unter Wann sich Sanieren nicht lohnt.
Die häufigsten Fallstricke
Die Zahl wird für einen Verbrauchswert gehalten
„Effizienzhaus 70″ sagt nichts darüber, wie viele Kilowattstunden Dein Haus im Jahr zieht. Es sagt nur, wie es sich zu seinem Zwilling im Rechner verhält. Für den absoluten Verbrauch schau in den Verbrauchsausweis oder in die Abrechnungen.
Die Stufe steht im Exposé, aber niemand hat sie bestätigt
Eine Effizienzhaus-Stufe ist nur belastbar, wenn ein Sachverständiger sie nach den Regeln der Förderung berechnet und bestätigt hat. Lass Dir die Bestätigung zeigen, nicht die Behauptung — dazu Sanierungsnachweise.
Es wird auf eine Stufe gerechnet, die das Gebäude nie erreichen kann
Bei Reihenmittelhäusern, Denkmälern und Gebäuden mit auflagenbelasteter Fassade ist die Hüllanforderung der begrenzende Faktor. Das merkt man besser vor der Planung als nach der halben Baustelle.
Die Förderzusage kommt nach dem Auftrag
Förderungen für Effizienzhaus-Stufen setzen die Einbindung des Sachverständigen und den Antrag vor der Beauftragung voraus. Wer erst baut und dann beantragt, bekommt nichts.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Effizienzhaus-Zahl ist der Anteil am Primärenergiebedarf eines Referenzgebäudes — kleine Zahl, wenig Energie.
- Das Referenzgebäude hat dieselbe Geometrie und Ausrichtung, aber die gesetzliche Standardausstattung (§ 15 Abs. 1 GModG, Anlage 1).
- Jede Stufe hat zwei Bedingungen: Primärenergie und Wärmeverlust der Hülle (§ 16 GModG). Die Hülle ist meist die Hürde.
- Effizienzhaus-Stufe und Energieeffizienzklasse nach § 86 GModG sind zwei verschiedene Skalen.
- Für Baudenkmäler gibt es eine eigene, gelockerte Stufe — Hintergrund ist § 105 GModG.
- Die Stufe muss ein Sachverständiger berechnen und bestätigen; ohne ihn keine Förderung.
Häufige Fragen
Ist ein Effizienzhaus 55 doppelt so gut wie ein Effizienzhaus 110?
Rechnerisch braucht es halb so viel Primärenergie wie das Referenzgebäude, das andere zehn Prozent mehr. Ob sich das in der Gasrechnung halbiert, hängt an Nutzung, Anlagentechnik und Primärenergiefaktoren — die Kennzahl ist ein Vergleich, keine Verbrauchsprognose.
Brauche ich eine Effizienzhaus-Stufe, um zu sanieren?
Nein. Ohne Förderung ist die Stufe völlig bedeutungslos. Pflichten ergeben sich nur aus §§ 35, 36 und 69 GModG — siehe Sanierungspflicht.
Gilt die Stufe auch für eine einzelne Eigentumswohnung?
Nein, sie gilt für das Gebäude. Dach, Fassade und Heizung sind Gemeinschaftseigentum; eine Stufe erreicht deshalb nur die Gemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer.
Was ist eine Erneuerbare-Energien-Klasse?
Ein Zusatz der Förderung für Gebäude, die einen Mindestanteil ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien decken. Sie steht in Richtlinien, nicht im Gesetz — die frühere gesetzliche Erneuerbaren-Vorgabe für Heizungen ist weggefallen, siehe 65-Prozent-Regel.
Kann ich die Stufe in Schritten erreichen?
Ja, über eine Sanierung in Einzelschritten mit einem Plan, der auf die Zielstufe hinarbeitet. Genau dafür ist der individuelle Sanierungsfahrplan gemacht.
Steht die Effizienzhaus-Stufe im Energieausweis?
Nein. Der Ausweis nennt Endenergie, Primärenergie und die Effizienzklasse nach § 86 GModG. Die Effizienzhaus-Stufe ergibt sich erst aus dem Vergleich mit dem Referenzgebäude und wird gesondert bescheinigt.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.