Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) – einfach erklärt
Du hast bei der Bank nach einem Kredit für die Dachsanierung gefragt, und der Berater fragt zurück, ob ein iSFP vorliegt. Zu Hause suchst Du die Abkürzung und landest auf Seiten voller Fördertabellen, die alle etwas anderes behaupten.
Hinter den vier Buchstaben steckt etwas sehr Einfaches: ein Plan für Dein Haus, geschrieben von jemandem, der es gesehen hat.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist ein schriftliches Gutachten eines zugelassenen Energieberaters, das für ein bestimmtes Gebäude festlegt, welche Sanierungsschritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, was jeder Schritt ungefähr kostet und wie viel Energie er einspart.
Er ist kein Gesetz und keine Pflicht. Er ist ein Beratungsprodukt des Bundes, das in der Förderrichtlinie „Energieberatung für Wohngebäude“ beschrieben wird. Im Gesetz taucht er nur an einer Stelle auf, dort aber wörtlich: § 35c Abs. 1 Satz 4 des Einkommensteuergesetzes nennt Energieberater, die vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle „als fachlich qualifiziert zum Förderprogramm ‚Energieberatung für Wohngebäude (Vor-Ort-Beratung, individueller Sanierungsfahrplan)‘ zugelassen sind“.
Der Unterschied zum Energieausweis ist wichtig: Der Ausweis beschreibt den Zustand. Der Fahrplan beschreibt den Weg.
Wer ihn erstellen darf
Nicht jeder, der sich Energieberater nennt. Zugelassen wird nur, wer in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes für die Wohngebäudeberatung geführt wird. Die fachlichen Grundlagen dafür sind dieselben, die § 88 GModG für die Ausstellung von Energieausweisen verlangt — ein einschlägiger Hochschulabschluss, ein Handwerksmeister oder staatlich geprüfter Techniker mit passendem Schwerpunkt, jeweils plus Schulung oder Berufserfahrung. § 88 Abs. 5 GModG nennt zusätzlich die Qualifikationsprüfung Energieberatung des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle.
Praktisch heißt das: Der Heizungsbauer, der Dir ein Angebot macht, ist nicht Dein Energieberater. Wer plant, verkauft nichts — das ist der eigentliche Wert des Papiers.
Wie das in der Praxis aussieht
Der Ablauf ist immer derselbe. Der Berater kommt ins Haus und nimmt auf, was da ist: Wandaufbau, Fenster, Dach, oberste Geschossdecke, Keller, Heizung, Lüftung, Warmwasser. Dazu die Verbrauchsdaten der letzten Abrechnungen. Daraus rechnet er den Ist-Zustand und danach Varianten.
Herauskommt ein Bericht in zwei Teilen. Der eine heißt „Mein Sanierungsfahrplan“ und ist bewusst laienlesbar: eine Seite je Maßnahmenpaket, mit Reihenfolge, Kostenschätzung, Einsparung und der erreichten Effizienzhaus-Stufe. Der andere Teil ist die technische Umsetzungshilfe für die Handwerker — dort stehen U-Werte, Dämmstärken, Anschlussdetails.
Der Fahrplan zeigt zwei Wege: alles auf einmal oder Schritt für Schritt. Entscheidend ist, dass kein Schritt den nächsten verbaut — genau daran scheitern Sanierungen ohne Plan, siehe Reihenfolge der Sanierung.
Warum er als Türöffner für Förderung gilt
Die Grundlage der Bundesförderung steht in § 89 GModG: Der Bund kann die Nutzung erneuerbarer Energien und die Verbesserung der Energieeffizienz bestehender Gebäude fördern, „nach Maßgabe des Bundeshaushaltes“. Die Einzelheiten regelt das Gesetz ausdrücklich nicht selbst, sondern überlässt sie Verwaltungsvorschriften — also Förderrichtlinien, die sich ändern können und es auch tun. Deshalb steht auf dieser Seite kein einziger Prozentsatz.
Die Systematik dahinter ist stabiler als die Zahlen. Sie funktioniert so:
- Die KfW fördert die großen Pakete — die Sanierung eines Gebäudes auf eine bestimmte Effizienzhaus-Stufe, meist über zinsverbilligte Kredite mit Tilgungszuschuss.
- Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle fördert die Beratung selbst und in der Regel die Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle.
- Der iSFP ist das Bindeglied: Wer Maßnahmen umsetzt, die in einem geförderten Fahrplan stehen, bekommt für diese Maßnahmen einen Zuschlag auf den regulären Fördersatz. Das ist der ganze Trick — der Plan macht die spätere Einzelmaßnahme wertvoller.
Und es gibt einen zweiten, oft übersehenen Weg. § 35c EStG ermäßigt für selbstgenutzte Häuser, die älter als zehn Jahre sind, die Einkommensteuer für Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, für neue Fenster, Lüftung und Heizung. Die Kosten des Energieberaters mindern nach § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG die Steuer sogar zur Hälfte. Wichtig: Nach § 35c Abs. 3 EStG geht das nicht zusätzlich zu einer öffentlichen Förderung derselben Maßnahme. Du musst Dich entscheiden.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil in Essen fast jedes Haus, um das es geht, aus einer Zeit stammt, in der niemand an Dämmung dachte. Der hiesige Bestand ist überwiegend Vor- und Nachkriegsbau: Zechen- und Siedlungshäuser, Wiederaufbauhäuser der fünfziger Jahre, Zeilenbauten der sechziger. Bei solchen Gebäuden ist die Frage nie „ob etwas zu tun ist“, sondern „was zuerst“ — und diese Frage beantwortet kein Prospekt, sondern nur eine Aufnahme vor Ort.
Dazu kommt die Rechnung, die viele nicht machen wollen. In Katernberg oder Karnap liegt der Immobilienrichtwert für Eigentumswohnungen bei rund 1.900 Euro je Quadratmeter, in Bredeney bei rund 3.300. Ein Sanierungspaket kostet in beiden Stadtteilen dasselbe. Der Markt gibt es nicht in beiden zurück. Ein ehrlicher Fahrplan sagt Dir das — und wo die Grenze liegt, steht unter Wann sich Sanieren nicht lohnt und Renovieren vor dem Verkauf.
Beim Verkauf verwandelt ein Fahrplan ein diffuses Käuferrisiko („Was kommt da noch alles?“) in eine Liste mit Zahlen. Das nimmt der Preisverhandlung die Luft nach unten.
Die häufigsten Fallstricke
Der Auftrag wird vor der Zusage erteilt
Förderungen setzen fast durchgängig voraus, dass der Antrag vor der Beauftragung gestellt ist. Wer zuerst den Handwerkervertrag unterschreibt und danach den Antrag stellt, verliert das Geld — auch mit dem besten Fahrplan in der Schublade.
Der Fahrplan wird für einen Energieausweis gehalten
Er ist keiner. Beim Verkauf oder bei der Vermietung verlangt § 80 GModG einen Energieausweis, und bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, in aller Regel sogar einen Bedarfsausweis. Ein iSFP ersetzt das nicht — viele Berater stellen aber beides in einem Termin aus.
Die Heizung wird zuerst getauscht
Der klassische Fehler. Wer erst die Anlage kauft und danach dämmt, hat sie zu groß gekauft. Die nötige Vorlauftemperatur hängt an der Hülle — siehe Wärmepumpe. Eine Pflicht zum Tausch besteht ohnehin nicht mehr, dazu 65-Prozent-Regel.
Der Plan wird als Verpflichtung missverstanden
Ein iSFP verpflichtet zu nichts. Du darfst ihn ganz, teilweise oder gar nicht umsetzen. Was Du unabhängig davon musst, steht unter Sanierungspflicht.
Das Wichtigste in Kürze
- Der iSFP ist ein Beratungsprodukt, keine gesetzliche Pflicht — im Gesetz nur in § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG namentlich erwähnt.
- Erstellen darf ihn nur ein beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassener Energieberater, geführt in der Energieeffizienz-Expertenliste.
- Er besteht aus einem laienlesbaren Teil und einer technischen Umsetzungshilfe und zeigt die sinnvolle Reihenfolge.
- Sein Fördernutzen liegt im Zuschlag auf spätere Einzelmaßnahmen; die Grundlage ist § 89 GModG, die Höhe steht in Richtlinien und ändert sich.
- Alternativ mindert § 35c EStG bei selbstgenutzten Häusern die Steuer — aber nicht zusätzlich zur Förderung derselben Maßnahme.
- Der Antrag muss vor der Beauftragung stehen. Immer.
Häufige Fragen
Was kostet ein individueller Sanierungsfahrplan?
Das Honorar vereinbarst Du frei mit dem Berater; ein Teil davon wird gefördert, und für selbstgenutzte Gebäude mindert § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG die Steuer um die Hälfte der Beraterkosten. Lass Dir vorher schriftlich sagen, was enthalten ist — Vor-Ort-Termin, Bericht, Abschlussgespräch, gegebenenfalls Energieausweis.
Bin ich verpflichtet, den Fahrplan umzusetzen?
Nein. Er ist eine Empfehlung. Verbindlich sind nur die Nachrüstpflichten der §§ 35 und 69 GModG und die Anforderungen des § 36 GModG, wenn Du ohnehin ein Bauteil erneuerst.
Lohnt sich der Fahrplan auch, wenn ich verkaufen will?
Oft ja. Er beziffert, was ein Käufer sonst nur schätzen kann, und verhindert damit pauschale Abschläge. Ob Du die Maßnahmen vorher noch selbst ausführst, ist eine andere Rechnung — siehe Renovieren vor dem Verkauf.
Gilt der Fahrplan auch für eine Eigentumswohnung?
Für die Wohnung selbst nur eingeschränkt, denn Dach, Fassade und Heizung sind Gemeinschaftseigentum. Sinnvoll ist der Fahrplan dort für die gesamte Anlage, beauftragt von der Gemeinschaft — beschlossen in der Eigentümerversammlung.
Wie lange ist ein Sanierungsfahrplan gültig?
Eine gesetzliche Gültigkeitsdauer wie beim Energieausweis (zehn Jahre nach § 79 Abs. 3 GModG) hat er nicht. Die Förderrichtlinien knüpfen den Bonus aber an einen zeitlichen Rahmen und an unveränderte Gebäudedaten — frag den Berater danach, bevor Du eine späte Maßnahme darauf stützt.
Muss der Fahrplan vor dem Heizungstausch vorliegen?
Rechtlich nein. Sinnvoll fast immer, weil er die nötige Heizleistung und die erreichbare Vorlauftemperatur ausrechnet, statt sie zu schätzen. Welche Optionen Du beim Tausch hast, steht in § 42 GModG — zusammengefasst unter 65-Prozent-Regel.
Was hat der Fahrplan mit der Wärmeplanung der Stadt zu tun?
Er sagt Dir, was am Gebäude sinnvoll ist; die kommunale Wärmeplanung sagt Dir, ob in Deiner Straße ein Wärmenetz vorgesehen ist. Beides gehört zusammen — für die hiesige Lage siehe Wärmeplanung in Essen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.