Wärmepumpe – einfach erklärt

Zwei Nachbarn in derselben Straße, dieselbe Haushälfte, dasselbe Baujahr. Der eine schwärmt von seiner Wärmepumpe, der andere schimpft über die Stromrechnung. Beide sagen die Wahrheit. Der Unterschied liegt in zwei Zahlen, über die vor dem Einbau selten jemand redet.

Was ist eine Wärmepumpe?

Eine Wärmepumpe ist eine Maschine, die Wärme aus der Luft, dem Erdreich oder dem Grundwasser auf ein nutzbares Temperaturniveau hebt und dafür Strom braucht.

Sie erzeugt keine Wärme, sie transportiert sie — wie ein Kühlschrank, nur andersherum. Aus einer Kilowattstunde Strom werden je nach Anlage und Gebäude drei bis fünf Kilowattstunden Wärme. § 42 Abs. 2 Nr. 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) führt sie als eine von zehn gleichrangigen Optionen für den Heizungsersatz auf. Eine Pflicht, sie einzubauen, gibt es nicht — die frühere Erneuerbaren-Vorgabe ist weggefallen, siehe Heizungsgesetz: 65-Prozent-Regel.

Die zwei Zahlen, auf die es ankommt

Die Vorlauftemperatur

Das ist die Temperatur des Wassers, das die Heizung in die Heizkörper schickt — der eigentliche Knackpunkt. Je höher sie sein muss, desto mehr Strom braucht die Wärmepumpe für dieselbe Wärme, und der Zusammenhang verschärft sich mit jedem Grad.

Ein ungedämmtes Haus mit alten Rippenheizkörpern braucht am kalten Tag oft 65 bis 70 Grad Vorlauf, ein gedämmtes Haus mit großen Flächen oder Fußbodenheizung 35 bis 45 Grad. Daher der Satz, den jeder Fachmann sagt: erst die Hülle, dann die Anlage. Auch das Gesetz denkt so — § 60b Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 GModG verlangt bei der Heizungsprüfung ausdrücklich die Frage nach Maßnahmen zur Absenkung der Vorlauftemperatur.

Der billigste Test kostet nichts: Dreh im tiefsten Winter die Vorlauftemperatur Deiner alten Heizung schrittweise herunter. Wird es überall warm, ist Dein Haus bereit. Sonst weißt Du, wo zuerst gearbeitet werden muss.

Die Jahresarbeitszahl

Die Jahresarbeitszahl (JAZ) ist das Verhältnis der über ein Jahr abgegebenen Wärme zum eingesetzten Strom — nicht der Prüfstandswert des Herstellers, sondern das Ergebnis aus Anlage, Gebäude und Betriebsweise.

Eine Beispielrechnung mit angenommenen Werten: Ein Haus braucht 20.000 Kilowattstunden Wärme im Jahr. Bei einer Jahresarbeitszahl von 3,0 sind das rund 6.667 Kilowattstunden Strom, bei 4,0 rund 5.000. Bei angenommenen 30 Cent je Kilowattstunde macht das 2.000 gegenüber 1.500 Euro — 500 Euro Unterschied, jedes Jahr, bei derselben Maschinenklasse.

Rechne mit eigenem Zähler und, wenn möglich, mit einem Wärmepumpentarif. Und rechne den Winterertrag einer Photovoltaikanlage nüchtern klein — die Erzeugung fällt aus, wenn die Wärmepumpe am meisten zieht.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil die Rechnung ohne gedämmte Hülle selten aufgeht — und weil das in Essen die Regel ist, nicht die Ausnahme. Der hiesige Bestand besteht überwiegend aus Nachkriegsbauten mit ungedämmten Außenwänden und alten Heizkörpern. Was daran typisch ist, steht unter Siedlungshaus der 1960er und Wiederaufbauhaus der 1950er.

Dazu kommt die Preisseite. In Lagen wie Katernberg oder Vogelheim, wo der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses bei rund 1.900 Euro je Quadratmeter liegt, kann ein Paket aus Dämmung und Wärmepumpe schnell mehr kosten, als der Markt zurückgibt. In Bredeney mit rund 3.300 Euro sieht dieselbe Rechnung anders aus. Die Gegenrechnung dazu steht unter Wann sich Sanieren nicht lohnt und Heizung tauschen oder Abschlag geben.

Die Reihenfolge entscheidet außerdem über die Anlagengröße: Wer zuerst dämmt, kauft eine kleinere Wärmepumpe. Mehr unter Reihenfolge der Sanierung, Fassadendämmung und Energetische Sanierung.

Schall, Nachbarn und Genehmigung

Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Garten ist eine Anlage im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Nach § 22 Abs. 1 BImSchG sind nicht genehmigungsbedürftige Anlagen so zu errichten und zu betreiben, dass nach dem Stand der Technik vermeidbare schädliche Umwelteinwirkungen unterbleiben.

Was schädlich ist, misst die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) an Immissionsrichtwerten außerhalb von Gebäuden (Nr. 6.1):

Nachts läuft nach Nr. 6.4 TA Lärm von 22 bis 6 Uhr; maßgeblich ist die volle Nachtstunde mit dem höchsten Beurteilungspegel. Gemessen wird am schutzbedürftigen Fenster des Nachbarn, nicht an Deiner Wand. Bei den engen Grundstücken der Essener Reihenhaussiedlungen — etwa in Altendorf oder Frintrop — scheitern daran Aufstellorte. Lass Dir Schallleistungspegel und eine Standortprognose geben, bevor das Fundament gegossen wird.

Wenn Du eine Eigentumswohnung hast

Dann brauchst Du einen Beschluss. Aufstellort, Wanddurchführungen und meist auch die zentrale Heizungsanlage liegen im Gemeinschaftseigentum, und § 20 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangt für bauliche Veränderungen einen Beschluss.

Wichtig: Die Wärmepumpe steht nicht im privilegierten Katalog des § 20 Abs. 2 WEG. Dort sind nur Barrierefreiheit, das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, der Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz und Steckersolargeräte genannt. Einen Anspruch auf Gestattung hast Du daher nur über § 20 Abs. 3 WEG — wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Die Kosten trägt nach § 21 Abs. 1 WEG derjenige, dem die Veränderung gestattet wurde; ihm allein gebühren auch die Nutzungen. Wird die Anlage dagegen mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen oder amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit, tragen sie nach § 21 Abs. 2 WEG alle. Wie so ein Beschluss vorbereitet wird, steht unter Bauliche Veränderung in der WEG.

Die häufigsten Fallstricke

Die Anlage wird zu groß gekauft

Eine überdimensionierte Wärmepumpe taktet — sie schaltet ständig ein und aus, verschleißt schneller und arbeitet ineffizient. Grundlage muss eine Heizlastberechnung sein, nicht der alte Kesselaufkleber: Alte Kessel waren fast immer zu groß.

Der hydraulische Abgleich fehlt

Ohne ihn versorgen sich einzelne Heizkörper zu gut und andere zu schlecht, und die Vorlauftemperatur muss über das Nötige hinaus angehoben werden. § 60c GModG verlangt den hydraulischen Abgleich; er ist bei einer Wärmepumpe keine Feinarbeit, sondern Voraussetzung.

Die Heizkörper bleiben, wie sie sind

Größere Flächen senken die nötige Vorlauftemperatur oft billiger als jede andere Maßnahme. Der Austausch der zwei ungünstigsten Heizkörper kostet einen Bruchteil einer Fassadendämmung und wirkt sofort.

Beim Denkmal wird zu spät gefragt

Außeneinheit, Leitungsführung und Bohrungen berühren bei einem eingetragenen Denkmal die Genehmigungspflicht. § 105 GModG erlaubt zwar Abweichungen von den energetischen Anforderungen, ersetzt aber keine denkmalrechtliche Erlaubnis. Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen — siehe Denkmalsiedlungen in Essen.

Die Förderzusage kommt nach dem Auftrag

§ 89 GModG ist die Grundlage der Bundesförderung, die Einzelheiten stehen in Richtlinien — und die verlangen meist, dass der Antrag vor der Beauftragung gestellt wird. Wer zuerst unterschreibt, verliert das Geld.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Wärmepumpe ist eine von zehn gleichrangigen Optionen des § 42 Abs. 2 GModG — keine Pflicht.
• Der entscheidende Wert ist die nötige Vorlauftemperatur; sie hängt an Dämmung und Heizflächen.
• Die Jahresarbeitszahl entscheidet über die Betriebskosten — ein Punkt Unterschied kostet dreistellig pro Jahr.
• Schall wird an den Immissionsrichtwerten der TA Lärm gemessen, nachts zwischen 22 und 6 Uhr, am Fenster des Nachbarn.
• Im Wohnungseigentum braucht es einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG; die Wärmepumpe ist nicht privilegiert.
• Ohne gedämmte Hülle und hydraulischen Abgleich geht die Rechnung selten auf.

Häufige Fragen

Funktioniert eine Wärmepumpe im unsanierten Altbau?

Technisch ja, wirtschaftlich oft nicht. Entscheidend ist die Vorlauftemperatur am kalten Tag. Der Absenkversuch an der alten Heizung beantwortet die Frage für null Euro.

Brauche ich eine Baugenehmigung?

Das richtet sich nach Landesbauordnung und Aufstellort — die Pflichten aus § 22 BImSchG und die Werte der TA Lärm gelten aber unabhängig davon. Frag vor der Bestellung bei der Bauaufsicht der Stadt Essen nach.

Was ist mit Erdwärme statt Luft?

Sole-Wasser-Anlagen erreichen meist höhere Jahresarbeitszahlen und machen keinen Außenschall, brauchen aber eine Bohrung mit wasserrechtlicher Erlaubnis. Im Ruhrgebiet kommt der Altbergbau hinzu — siehe Bergbauauskunft bei der RAG.

Erhöht eine Wärmepumpe den Verkaufswert?

Sie verbessert die Kennzahl im Energieausweis und nimmt dem Käufer ein Argument. Ob sie den Kaufpreis um ihre eigenen Kosten erhöht, ist eine andere Frage — dazu Energieeffizienzklasse.

Muss ich die Anlage prüfen lassen?

§ 60a GModG sieht für Wärmepumpen eine Betriebsprüfung und Optimierung vor; Anlagen, die dieser Prüfung unterliegen, sind dafür von der Heizungsprüfung nach § 60b ausgenommen.

Kann ich als Vermieter die Kosten umlegen?

Die Stromkosten der Heizanlage sind Heizkosten und damit umlagefähig; die Investition ist es nicht, sie läuft über die Modernisierungsumlage. Was das für die CO₂-Kosten bedeutet, steht unter CO₂-Kostenaufteilung.

Was ist eine Hybridlösung?

Eine Wärmepumpe zusammen mit einem Gas-, Öl- oder Biomassekessel für die kalten Spitzen. § 42 Abs. 2 Nr. 5 GModG nennt sie ausdrücklich, und § 43 Abs. 5 GModG beschreibt, unter welchen Leistungsanteilen sie die Brennstoffquote erfüllt. Für schwer dämmbare Altbauten ist das oft die ehrlichere Antwort als eine reine Wärmepumpe.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.