Energetische Sanierung – einfach erklärt
Im Exposé steht „teilsaniert“. Im Gespräch sagt der Verkäufer, das Dach sei „gemacht worden“. Beim zweiten Termin stellst Du fest: Es wurden neue Ziegel gelegt, gedämmt wurde nichts. Das eine ist eine Reparatur, das andere wäre eine energetische Sanierung gewesen — und der Unterschied kostet in diesem Fall einen fünfstelligen Betrag.
Was ist eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung ist jede bauliche Maßnahme an einem bestehenden Gebäude, die dauerhaft weniger Energie für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung verbraucht.
Sie besteht immer aus zwei Familien von Maßnahmen. Die eine betrifft die Hülle: Dach, oberste Geschossdecke, Außenwände, Fenster, Kellerdecke. Die andere betrifft die Anlagentechnik: Wärmeerzeuger, Verteilung, Regelung, Lüftung. Wer nur eine der beiden anfasst, sammelt selten das ein, was rechnerisch möglich wäre.
Das Gesetz dahinter ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — bis zur Umbenennung Gebäudeenergiegesetz, siehe Gebäudeenergiegesetz. Das Mietrecht nennt dieselbe Sache in § 555b Nr. 1 BGB „energetische Modernisierung“: eine bauliche Veränderung, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird.
Wie das in der Praxis aussieht
Es gibt genau drei Anlässe, bei denen das Gesetz Dich in die Pflicht nimmt. Alles andere entscheidest Du selbst.
- Nachrüstung (§ 35 GModG). Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, ersatzweise das darüberliegende Dach. Mehr unter Dämmung der obersten Geschossdecke und Sanierungspflicht.
- Änderung an Bauteilen (§ 36 GModG). Wer ein Außenbauteil erneuert, ersetzt oder erstmalig einbaut, muss die Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Ausgenommen sind Änderungen, die nicht mehr als 10 Prozent der Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betreffen.
- Leitungen (§ 69 GModG). Ungedämmte, zugängliche Wärme- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume müssen gedämmt werden.
Die Höchstwerte der Anlage 7 sind der wichtigste Merksatz für jede Planung. Sie gelten nur, wenn Du das Bauteil ohnehin anfasst:
| Bauteil bei Erneuerung | Höchstwert U |
|---|---|
| Außenwand | 0,24 W/(m²·K) |
| Dachfläche, oberste Geschossdecke | 0,24 W/(m²·K) |
| Flachdach beim Ersatz der Abdichtung | 0,20 W/(m²·K) |
| Fenster und Fenstertüren | 1,3 W/(m²·K) |
| Dachflächenfenster | 1,4 W/(m²·K) |
| nur die Verglasung | 1,1 W/(m²·K) |
| Außentüren | 1,8 W/(m²·K) |
Ein Verstoß gegen § 35 Abs. 1 oder § 36 Satz 1 ist nach § 108 Abs. 1 Nr. 2 und 3 GModG eine Ordnungswidrigkeit; der Rahmen liegt nach § 108 Abs. 2 Nr. 1 bei fünfzigtausend Euro.
Die Reihenfolge entscheidet über das Geld
Nicht jede eingesparte Kilowattstunde kostet gleich viel. Als Faustregel — nicht als Preisliste — gilt diese Rangfolge, von billig nach teuer je eingesparter Kilowattstunde:
- Rohrleitungsdämmung im Keller und hydraulischer Abgleich
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Kerndämmung, wo ein zweischaliges Mauerwerk vorhanden ist
- Dachdämmung, wenn das Dach ohnehin neu eingedeckt wird
- Fenstertausch
- Fassadendämmung als Wärmedämmverbundsystem
Eine Rechnung zum Nachrechnen, mit angenommenen Werten: Ein Reihenhaus verbraucht 22.000 Kilowattstunden Gas im Jahr. Bei 12 Cent je Kilowattstunde sind das 2.640 Euro. Eine Dämmung der obersten Geschossdecke über 70 Quadratmeter spart erfahrungsgemäß eine niedrige zweistellige Prozentzahl des Heizwärmebedarfs. Nimm vorsichtig 8 Prozent an: rund 1.760 Kilowattstunden, gut 210 Euro im Jahr. Bei Materialkosten im niedrigen vierstelligen Bereich amortisiert sich das in wenigen Jahren. Dieselben 210 Euro über eine Fassadendämmung einzusparen, kostet ein Vielfaches. Die Zahlen sind Beispielwerte, nicht Dein Haus — der Punkt ist das Verhältnis.
Deshalb steht am Anfang jeder ernsthaften Sanierung ein individueller Sanierungsfahrplan und nicht das erste Handwerkerangebot. Die Reihenfolge im Detail steht unter Reihenfolge der Sanierung.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil Essen eine Altbaustadt ist. Der Bestand hier ist überwiegend Vor- und Nachkriegsbau — Zechenhäuser, Wiederaufbauhäuser der fünfziger Jahre, Zeilen- und Siedlungsbauten der sechziger. Für diese Baujahre gilt fast durchgängig: ungedämmte Außenwand, ungedämmte oberste Geschossdecke, Fenster aus der zweiten oder dritten Generation. Das ist der Grund, warum die energetische Frage hier den Kaufpreis stärker bewegt als in einer Neubaustadt.
Und weil die Rechnung nicht überall aufgeht. In Bredeney mit rund 3.300 Euro Immobilienrichtwert je Quadratmeter trägt der Markt eine Vollsanierung eher als in Vogelheim mit rund 1.900. Wo die Grenze liegt, rechnet Wann sich Sanieren nicht lohnt durch. Was ein unsanierter Zustand am Preis macht, steht unter Sanierungsstau.
Für Vermieter kommt eine dritte Ebene dazu. Energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB berechtigt zur Mieterhöhung nach § 559 BGB, bloße Erhaltung nicht — der Unterschied steht unter Modernisierung, Sanierung, Renovierung und Modernisierungsumlage. Zugleich sinkt mit besserer Hülle der Vermieteranteil an den CO₂-Kosten, siehe CO₂-Kostenaufteilung.
Die häufigsten Fallstricke
Die Anlage kommt vor der Hülle
Wer zuerst die Heizung tauscht, kauft sie zu groß und legt die Vorlauftemperatur auf den ungedämmten Zustand aus. Danach zu dämmen bringt die Anlage in den Teillastbetrieb, für den sie nicht gebaut ist — siehe Wärmepumpe. Eine Pflicht zum Heizungstausch gibt es nicht mehr, dazu 65-Prozent-Regel.
Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz wird übersehen
§ 5 GModG verlangt, dass Anforderungen wirtschaftlich vertretbar sind: Die Aufwendungen müssen sich innerhalb der üblichen Nutzungsdauer durch die Einsparungen erwirtschaften lassen, bei Bestandsgebäuden unter Berücksichtigung der noch zu erwartenden Nutzungsdauer. § 35 Abs. 4 GModG macht daraus für selbstbewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser eine echte Ausnahme.
Es wird gedämmt, ohne die Feuchte zu rechnen
Jede Dämmung verschiebt die Temperaturen im Bauteil. Ohne Dampfbremse, ohne Luftdichtheitsebene und ohne Blick auf die Wärmebrücken entsteht Kondensat — und aus einer Sparmaßnahme wird ein Bauschaden. Das ist der häufigste Fall in Pfusch und Haftung.
Die Förderung wird zu spät beantragt
§ 89 GModG ist nur die Ermächtigung; die Bedingungen stehen in Richtlinien, und die verlangen fast immer den Antrag vor der Beauftragung. Wer zuerst unterschreibt, zahlt selbst.
Das Wichtigste in Kürze
- Energetische Sanierung heißt Hülle und Anlagentechnik — einzeln bleibt viel liegen.
- Pflichten entstehen nur bei Nachrüstung (§ 35 GModG), bei Änderung eines Bauteils (§ 36 mit Anlage 7) und bei Leitungen (§ 69).
- Fasst Du ein Bauteil an, gilt für Wand und Dach 0,24 W/(m²·K), für Fenster 1,3 — unterhalb von 10 Prozent der Bauteilfläche greift die Ausnahme.
- Die billigste Kilowattstunde spart die Leitungs- und Geschossdeckendämmung, die teuerste die Fassade.
- § 5 GModG und § 35 Abs. 4 GModG kennen einen Wirtschaftlichkeitsvorbehalt.
- Reihenfolge zuerst planen, dann beauftragen — und Förderanträge immer vor dem Auftrag stellen.
Häufige Fragen
Muss ich mein gekauftes Haus energetisch sanieren?
Nur in dem engen Umfang der §§ 35 und 69 GModG — oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen, binnen zwei Jahren ab dem Eigentumsübergang. Eine Pflicht zu Fassade, Fenstern oder einer bestimmten Effizienzklasse gibt es nicht, siehe Sanierungspflicht.
Was bringt eine energetische Sanierung beim Verkaufspreis?
Sie nimmt dem Käufer ein Abschlagsargument und verbessert die Kennzahl im Energieausweis sowie die Energieeffizienzklasse. Dass der Markt die Kosten eins zu eins zurückgibt, ist die Ausnahme — nachgerechnet unter Renovieren vor dem Verkauf.
Kann ich einzelne Maßnahmen über Jahre verteilen?
Ja, und meistens ist das die realistische Variante. Wichtig ist nur, dass kein Schritt den nächsten verbaut — etwa eine neue Fassade ohne vorbereitete Anschlüsse für spätere Fensterlaibungen.
Was ist der Unterschied zur Modernisierung im Mietrecht?
Die energetische Sanierung ist ein Unterfall: § 555b Nr. 1 BGB erfasst Maßnahmen, die Endenergie nachhaltig einsparen. Nur solche Maßnahmen — nicht Reparaturen — berechtigen zur Umlage nach § 559 BGB.
Wie finde ich heraus, was mein Haus überhaupt verbraucht?
Am ehrlichsten über die letzten drei Jahresabrechnungen, geteilt durch die beheizte Fläche. Für die rechnerische Sicht brauchst Du einen Bedarfsausweis; den Unterschied erklärt Verbrauchsausweis.
Lohnt sich Dämmen noch, wenn ich in fünf Jahren verkaufen will?
Bei den billigen Maßnahmen fast immer, bei der Fassade selten. Rechne mit der verbleibenden eigenen Nutzungsdauer, so wie es § 5 Satz 3 GModG für die Anforderungen selbst vorgibt.
Gilt das alles auch für Denkmäler?
Nur eingeschränkt. § 105 GModG erlaubt Abweichungen, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden oder der Aufwand unverhältnismäßig wäre. Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen — siehe Denkmalsiedlungen in Essen.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.