Modernisierung, Sanierung, Renovierung – einfach erklärt
Im Mieterhöhungsschreiben steht „Modernisierung“. Der Mieter liest „neue Fenster“ und denkt: Die alten waren undicht, das war überfällig. Beide haben recht — und in diesem Zwischenraum entscheidet sich, wer die Rechnung trägt. Dasselbe Wort entscheidet ein zweites Mal, wenn das Finanzamt die Steuererklärung liest.
Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung, Sanierung und Renovierung?
Renovierung macht schön, Sanierung macht heil, Modernisierung macht besser — und nur die Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung.
Im Alltag werden die drei Wörter durcheinandergeworfen. Im Gesetz gibt es nur zwei Kategorien: Erhaltung und Modernisierung. Renovierung und Sanierung gehören im Regelfall zur Erhaltung, weil sie einen früheren Zustand wiederherstellen. Modernisierung hebt das Gebäude darüber hinaus.
Wie das Mietrecht trennt
§ 555a Abs. 1 BGB nennt Erhaltungsmaßnahmen: alles, was zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich ist. Der Mieter muss sie dulden, zahlen muss er nichts. Im Gegenteil — nach § 555a Abs. 3 BGB hat der Vermieter Aufwendungen des Mieters in angemessenem Umfang zu ersetzen.
§ 555b BGB zählt dagegen die Modernisierungsmaßnahmen auf. Die wichtigsten:
- Nr. 1: bauliche Veränderungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
- Nr. 1a: Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG
- Nr. 2: Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Klimaschutz
- Nr. 3: nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
- Nr. 4: nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts
- Nr. 5: dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
- Nr. 6: Maßnahmen aus Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat
- Nr. 7: Schaffung neuen Wohnraums
Nur wer modernisiert, darf erhöhen — und nicht nach jeder Nummer. § 559 Abs. 1 BGB erlaubt die Erhöhung der Jahresmiete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, aber nur bei Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6.
Der entscheidende Satz für die Praxis steht in § 559 Abs. 2 BGB: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile angemessen zu berücksichtigen ist. Wer dreißig Jahre alte Fenster gegen moderne tauscht, darf also nicht den ganzen Rechnungsbetrag umlegen — der Anteil, der ohnehin für den Ersatz fällig gewesen wäre, bleibt bei ihm.
Dazu kommen Kappungen. Nach § 559 Abs. 3a BGB darf die Monatsmiete durch Modernisierung in sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter nur um 2 Euro. Für den Heizungseinbau gilt eine engere Grenze von 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. § 559e BGB regelt die geförderte Heizungsanlage: 10 Prozent der Kosten abzüglich Drittmittel, wobei nach Abs. 2 pauschal 15 Prozent Erhaltungsanteil abzuziehen sind.
Formal gilt § 555c BGB: Modernisierungen sind spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen, mit Art, Umfang, Dauer, erwarteter Mieterhöhung und voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Details unter Modernisierungsumlage und Mieterhöhung umsetzen.
Ein Sonderfall, der oft übersehen wird: Bei einer Staffelmiete schließt § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB während der Staffel nicht nur die Erhöhung auf die Vergleichsmiete aus, sondern auch die Modernisierungsumlage nach §§ 559 ff. BGB.
Wie das Steuerrecht trennt
Hier verläuft die Grenze anders — und für Kapitalanleger geht es dabei um mehr Geld als im Mietrecht.
- Erhaltungsaufwand ist im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar. Er wirkt sofort.
- Herstellungsaufwand erhöht die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes und wirkt nur über die Abschreibung. Nach § 7 Abs. 4 EStG sind das bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 1924 und vor dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, 2 Prozent im Jahr; bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 sind es 2,5 Prozent.
Der Unterschied ist gewaltig: 20.000 Euro Erhaltungsaufwand mindern das zu versteuernde Einkommen sofort. Dieselben 20.000 Euro als Herstellungsaufwand mindern es bei 2 Prozent um 400 Euro — pro Jahr, fünfzig Jahre lang.
Die Falle: anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG macht daraus für Käufer eine Stolperstelle. Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Nicht dazu zählen Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Ein Beispiel von hier. Eine Eigentumswohnung in Frohnhausen mit 70 Quadratmetern kostet beim Immobilienrichtwert von rund 2.350 Euro je Quadratmeter etwa 164.500 Euro. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 75 Prozent — rund 123.000 Euro — liegt die Grenze bei etwa 18.500 Euro netto in drei Jahren. Wer Bad, Böden und Elektrik für 25.000 Euro netto machen lässt, reißt sie und verwandelt alles in Abschreibungsmasse. Wer streckt oder darunter bleibt, zieht sofort ab — mehr unter Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.
Warum das für Dich wichtig ist
Weil in Essen sehr viele Kaufobjekte in diese Konstellation fallen. Der Bestand ist überwiegend Vor- und Nachkriegsbau; wer hier eine vermietete Wohnung kauft, findet fast immer eine Liste offener Arbeiten vor — dazu Sanierungsstau. In Lagen um 2.000 Euro je Quadratmeter, etwa Altenessen-Süd oder Steele, ist die Fünfzehn-Prozent-Grenze schnell erreicht: niedriger Kaufpreis, hohe Handwerkerrechnung. In Bredeney mit rund 3.300 Euro liegt sie weiter oben.
Und weil die beiden Rechtsgebiete gegenläufig ziehen. Was mietrechtlich Modernisierung ist und Dich zur Umlage berechtigt, ist steuerlich oft Herstellungsaufwand und damit gerade nicht sofort abziehbar. Wer beides gleichzeitig will, plant die Reihenfolge — siehe Reihenfolge der Sanierung und Energetische Sanierung.
Die häufigsten Fallstricke
Der Erhaltungsanteil wird nicht abgezogen
Der häufigste Fehler in Modernisierungsschreiben. § 559 Abs. 2 BGB verlangt den Abzug des Anteils, der ohnehin fällig gewesen wäre — geschätzt, aber nachvollziehbar. Fehlt er, ist die Erhöhung angreifbar.
Die Ankündigung kommt zu spät oder mündlich
§ 555c Abs. 1 BGB verlangt Textform und drei Monate Vorlauf, samt Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Ein Anruf ist keine Ankündigung.
Alles wird im ersten Jahr nach dem Kauf gemacht
Die typische Käuferfalle: Wohnung leer, Handwerker da, alles auf einmal. Steuerlich ist das oft die teuerste Variante, weil § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zuschlägt. Die Drei-Jahres-Frist läuft ab der Anschaffung, nicht ab dem Einzug.
„Renovierung“ wird mit Schönheitsreparaturen verwechselt
Schönheitsreparaturen sind ein eigener mietrechtlicher Begriff mit eigenen Klauselproblemen. Ob und wie sie überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt sind, entscheidet der Vertrag — siehe Schönheitsreparaturen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gesetz kennt nur zwei Kategorien: Erhaltung (§ 555a BGB) und Modernisierung (§ 555b BGB).
- Nur Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 berechtigt zur Erhöhung um 8 Prozent der Kosten (§ 559 Abs. 1 BGB).
- Der Erhaltungsanteil ist nach § 559 Abs. 2 BGB herauszurechnen.
- Kappung: 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, 2 Euro bei Mieten unter 7 Euro, 0,50 Euro beim Heizungseinbau (§ 559 Abs. 3a BGB).
- Steuerlich ist Erhaltungsaufwand sofort abziehbar, Herstellungsaufwand nur über die AfA von 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
- Über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten in drei Jahren wird alles zu Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Häufige Fragen
Ist der Austausch alter Fenster Modernisierung oder Erhaltung?
Meistens beides. Neue Fenster sparen Endenergie und sind damit Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB — der Anteil, der für den Ersatz maroder Fenster ohnehin fällig gewesen wäre, bleibt aber nach § 559 Abs. 2 BGB beim Vermieter.
Darf ich als Vermieter eine Erhaltungsmaßnahme umlegen?
Nein, weder als Mieterhöhung noch über die Betriebskostenabrechnung. Instandhaltung ist Sache des Eigentümers.
Muss ich als Mieter die Baustelle dulden?
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a Abs. 1 BGB ja, Modernisierungen nach § 555d BGB grundsätzlich auch — mit dem Härteeinwand als Gegengewicht, der nach § 555d Abs. 3 BGB fristgebunden ist.
Was gilt beim Heizungstausch?
Für den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG gilt § 555b Nr. 1a BGB und, bei Inanspruchnahme von Fördermitteln, § 559e BGB mit 10 Prozent abzüglich der Drittmittel. Die Kappung liegt bei 0,50 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren. Welche Optionen es gibt, steht unter 65-Prozent-Regel.
Zählt eine neue Küche als Modernisierung?
Nur wenn sie den Gebrauchswert nachhaltig erhöht und zur Mietsache gehört. Beim Verkauf ist sie selten ihr Geld wert — nachgerechnet unter Wann sich Sanieren nicht lohnt.
Gilt die Drei-Jahres-Frist auch beim Erben?
§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG knüpft an die Anschaffung an; bei unentgeltlichem Erwerb liegt keine vor. Lass das im Einzelfall steuerlich prüfen, bevor Du beauftragst.
Was ist mit selbstgenutzten Häusern?
Dort gibt es keinen Werbungskostenabzug. Für energetische Maßnahmen an über zehn Jahre alten, selbstgenutzten Gebäuden greift stattdessen § 35c EStG — aber nicht zusätzlich zu einer öffentlichen Förderung derselben Maßnahme.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.