CO2-Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter – einfach erklärt

In der Heizkostenabrechnung steht eine Zeile, die es früher nicht gab: „Anteil Vermieter an den Kohlendioxidkosten“. Daneben ein Betrag, der bei einem alten Haus überraschend hoch ausfällt. Als Vermieter fragst Du Dich, wie er zustande kommt. Als Mieter fragst Du Dich, ob er stimmt.

Was ist die CO₂-Kostenaufteilung?

Die CO₂-Kostenaufteilung ist die gesetzlich vorgeschriebene Verteilung des Kohlendioxid-Preisanteils in der Heizkostenrechnung zwischen Mieter und Vermieter — und zwar umso stärker zulasten des Vermieters, je schlechter das Gebäude gedämmt ist.

Sie steht im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Der Gedanke: Der Mieter bestimmt, wie er heizt, aber nicht, womit und in welchem Haus. Wer die Hülle verantwortet, trägt deshalb einen Teil des CO₂-Preises. Woher dieser Preis kommt, steht unter ETS 2 und Deine Heizkosten.

Das Zehn-Stufen-Modell

Für Wohngebäude gilt eine Staffel mit zehn Stufen. Maßgeblich ist nach § 5 Abs. 1 CO2KostAufG der spezifische Kohlendioxidausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, gerundet auf die erste Nachkommastelle. Diesen Wert ordnet § 5 Abs. 2 in die Tabelle der Anlage zum Gesetz ein. Die Eckpunkte:

Dazwischen liegen die übrigen Stufen, in Schritten von 5 Kilogramm und 10 Prozentpunkten. Die vollständige Tabelle und der Rechenweg stehen unter CO₂-Kosten aufteilen.

Entscheidend ist die Bezugsgröße: der Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche, nicht der absolute Verbrauch. Ein sparsamer Mieter in einem schlechten Haus landet trotzdem in einer hohen Stufe. Das ist gewollt — die Staffel misst das Gebäude, nicht das Verhalten.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine Beispielrechnung mit angenommenen Werten für ein typisches Essener Mehrfamilienhaus aus den fünfziger Jahren: 900 Quadratmeter Wohnfläche, unsaniert, Gasheizung, 150.000 Kilowattstunden im Jahr. Bei einem Emissionsfaktor von rund 0,201 Kilogramm CO₂ je Kilowattstunde ergeben sich rund 30.150 Kilogramm CO₂ — geteilt durch 900 Quadratmeter sind das 33,5 Kilogramm je Quadratmeter und Jahr. Damit fällt das Haus in die Stufe „32 bis unter 37″, also 50 zu 50.

Setzt Du den Zertifikatepreis mit 60 Euro je Tonne an — dem Mittelwert des Korridors von 55 bis 65 Euro, den § 10 Abs. 2 Satz 4 des Brennstoffemissionshandelsgesetzes für die letzte Stufe der Einführungsphase festlegt —, kosten die 30,15 Tonnen rund 1.809 Euro. Rund 900 Euro davon trägt der Vermieter, jedes Jahr. Wäre das Haus so gedämmt, dass es unter 22 Kilogramm käme, wären es 20 Prozent.

Die Zahlen sind Annahmen, kein Angebot. Der Punkt ist die Richtung: Jede Stufe, die Du nach unten kommst, verschiebt zehn Prozentpunkte zurück zum Mieter. Das macht die Dämmung der obersten Geschossdecke und die übrigen Maßnahmen der energetischen Sanierung für Vermieter zu einer Rechnung mit einem zweiten Ertragsstrom.

Nichtwohngebäude: die hälftige Teilung

Für Gebäude, die nicht überwiegend dem Wohnen dienen, gilt keine Staffel. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG bestimmt: Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als 50 Prozent der Kohlendioxidkosten trägt, sind unwirksam — hälftige Teilung, unabhängig vom Zustand. Versorgt sich der Mieter selbst, erstattet der Vermieter nach § 8 Abs. 2 die Hälfte. § 8 Abs. 4 kündigt ein Stufenmodell für Nichtwohngebäude an; im Gesetz steht es bislang nicht.

Wenn der Vermieter nicht aufteilt

Dafür gibt es eine eigene, sehr wirksame Sanktion. § 7 Abs. 3 CO2KostAufG verlangt, dass der Vermieter in der Heizkostenabrechnung den auf den Mieter entfallenden Anteil, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweist. Und § 7 Abs. 4 sagt, was passiert, wenn er das nicht tut:

Der Mieter darf seinen Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent kürzen. Nicht die CO₂-Kosten, sondern die gesamten Heizkosten der Abrechnung. Nach § 8 Abs. 3 Satz 3 gilt das für Nichtwohngebäude entsprechend.

Versorgt sich der Mieter selbst — eigene Gastherme, eigener Liefervertrag —, kehrt sich der Ablauf um: Nach § 6 Abs. 2 CO2KostAufG erstattet der Vermieter, aber der Mieter muss den Anspruch binnen zwölf Monaten in Textform geltend machen, gerechnet ab der Abrechnung des Lieferanten. Wer die Frist verstreichen lässt, bekommt nichts.

Grundlage ist immer die Brennstoff- oder Wärmerechnung. § 3 Abs. 1 CO2KostAufG verpflichtet die Lieferanten, dort Emissionen in Kilogramm CO₂, Preisbestandteil, Emissionsfaktor je Kilowattstunde und Energiegehalt auszuweisen. Fehlen die Angaben, fordere sie an.

Wenn Sanieren verboten ist

§ 9 CO2KostAufG kennt zwei Entlastungen für Vermieter, die gar nicht dürften. Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung oder einer wesentlichen Verbesserung der Wärmeversorgung entgegen, wird der Vermieteranteil um die Hälfte gekürzt. Stehen sie beidem entgegen, unterbleibt die Aufteilung ganz. Das Gesetz nennt als Beispiele denkmalschutzrechtliche Beschränkungen, rechtliche Verpflichtungen zur Wärmeabnahme — insbesondere einen Anschluss- und Benutzungszwang — und die Lage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Nach § 9 Abs. 3 muss der Vermieter die Umstände dem Mieter nachweisen; behaupten genügt nicht.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Essener Bestand fast durchgängig in den mittleren und oberen Stufen liegt. Zechenhäuser, Wiederaufbauhäuser der fünfziger Jahre und Siedlungszeilen der sechziger sind hier die Regel — ungedämmte Außenwände, ungedämmte oberste Geschossdecke, Gasheizung. Für Vermieter in Altenessen-Nord, Katernberg oder Bochold heißt das: ein dauerhafter, jährlich wiederkehrender Kostenblock, der nicht umlagefähig ist und mit dem CO₂-Preis mitwächst.

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses gehört die Einstufung deshalb in die Ertragsrechnung — wie das Mietausfallwagnis. Beim Verkauf ist sie ein Argument: Ein Haus in der Stufe 100/0 ist für einen Kapitalanleger etwas anderes wert als eines in der Stufe 5/95 — dazu Mehrfamilienhaus verkaufen.

Die häufigsten Fallstricke

Es wird nach Verbrauch statt nach Fläche eingestuft

Die Staffel knüpft an Kilogramm CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche an, nicht an Kilowattstunden und nicht an die Zahl der Bewohner. Wer mit der falschen Bezugsgröße rechnet, landet in der falschen Stufe.

Die Einstufung fehlt in der Abrechnung

§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG verlangt die Angabe der Stufe und der Berechnungsgrundlagen, nicht nur des Ergebnisses. Fehlt sie, greift das Kürzungsrecht von 3 Prozent.

Der Mietvertrag wälzt alles auf den Mieter ab

Solche Klauseln sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG unwirksam, und zwar auch für Räume, die keine Wohnräume sind, wenn sie in einem Wohngebäude liegen. Das Gesetz geht nach § 2 Abs. 5 sogar der Heizkostenverordnung und vertraglichen Regelungen vor.

Der Erstattungsanspruch verfällt

Zwölf Monate, Textform, ab der Abrechnung des Lieferanten (§ 6 Abs. 2 CO2KostAufG). Diese Frist übersehen selbstversorgende Mieter regelmäßig.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundlage ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz; für Wohngebäude gilt ein Zehn-Stufen-Modell.
• Maßstab ist der Ausstoß in Kilogramm CO₂ je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (§ 5 CO2KostAufG).
• Unter 12 Kilogramm zahlt der Mieter alles, ab 52 Kilogramm trägt der Vermieter 95 Prozent.
• Bei Nichtwohngebäuden gilt nach § 8 CO2KostAufG die hälftige Teilung; ein Stufenmodell ist angekündigt, aber nicht in Kraft.
• Fehlt die Aufteilung oder die Einstufung in der Abrechnung, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4).
• Bei Selbstversorgung erstattet der Vermieter — der Mieter muss binnen zwölf Monaten in Textform fordern (§ 6 Abs. 2).
• § 9 CO2KostAufG halbiert oder streicht den Vermieteranteil, wenn Sanieren rechtlich nicht möglich ist.

Häufige Fragen

Gilt das auch bei Fernwärme?

Ja. Nach § 2 Abs. 4 CO2KostAufG ist das Gesetz auch auf Wärmelieferungen aus Anlagen anzuwenden, die dem europäischen Emissionshandel unterliegen — nicht aber für Gebäude, die erstmals nach dem 1. Januar 2023 einen Wärmeanschluss erhalten haben.

Gilt es auch im Zweifamilienhaus, in dem ich selbst wohne?

Ja, mit einer Besonderheit: § 7 Abs. 2 CO2KostAufG lässt bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, die Verteilung nach dem vereinbarten Abrechnungsverfahren zu.

Kann ich die CO₂-Kosten über eine Modernisierung zurückholen?

Nicht unmittelbar. Du kannst aber die Ursache beseitigen: Jede Stufe nach unten holt zehn Prozentpunkte zurück. Die Investition selbst läuft über die Modernisierungsumlage.

Was ist mit einer Wärmepumpe?

Strom unterliegt nicht dem Brennstoffemissionshandel; für eine strombetriebene Wärmepumpe fällt daher kein aufzuteilender CO₂-Kostenanteil an. Der Vermieteranteil entfällt dann faktisch.

Wo finde ich die Emissionswerte für mein Haus?

Auf der Brennstoff- oder Wärmerechnung. § 3 Abs. 1 CO2KostAufG verlangt dort die Angabe der Emissionen in Kilogramm, des Preisbestandteils, des Emissionsfaktors je Kilowattstunde und des Energiegehalts — in allgemeinverständlicher Form.

Muss ich die Aufteilung in der Betriebskostenabrechnung ausweisen?

In der Heizkostenabrechnung, ja — mit Anteil, Einstufung und Berechnungsgrundlagen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Wie sich das in die übrige Abrechnung einfügt, steht unter Betriebskostenabrechnung und Heizkostenverordnung.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.