Photovoltaik auf Miet- und Eigentumsobjekten – einfach erklärt

Der Anbieter am Telefon rechnet vor, wie schnell sich die Anlage amortisiert. Was er nicht fragt: ob Dir das Dach allein gehört, ob im Haus Mieter wohnen und wer den Strom am Ende bezahlt. Daran entscheidet sich, ob das Projekt einfach oder kompliziert wird — nicht an der Modulleistung.

Was ist Photovoltaik?

Photovoltaik ist die Erzeugung von Strom aus Sonnenlicht mit Solarmodulen — bei Gebäuden fast immer auf dem Dach, seltener an der Fassade oder auf dem Balkon.

Technisch ist das überall dasselbe. Rechtlich zerfällt es in drei Fälle, je nachdem, wem das Gebäude gehört und wer den Strom verbraucht.

Fall 1: Du bist Eigentümer und wohnst selbst im Haus

Der einfachste Fall. Du entscheidest allein, meldest die Anlage beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister an und verbrauchst so viel wie möglich selbst.

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz kennt zwei Betriebsarten: Überschusseinspeisung — erst selbst verbrauchen, den Rest einspeisen — und Volleinspeisung, bei der alles ins Netz geht und höher vergütet wird. Was besser ist, hängt daran, wie viel Du tagsüber wirklich abnimmst. Wer eine Wärmepumpe betreibt, rechnet deren Winterertrag besser klein: Die Erzeugung fällt aus, wenn die Wärmepumpe am meisten zieht.

Steuerlich ist das unaufgeregt geworden. § 3 Nr. 72 EStG stellt Einnahmen und Entnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen an Gebäuden steuerfrei, wenn die Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister bis zu 30 Kilowatt (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit und höchstens 100 Kilowatt (peak) je Steuerpflichtigem beträgt. § 12 Abs. 3 UStG ermäßigt die Umsatzsteuer auf 0 Prozent für Lieferung und Installation von Modulen, wesentlichen Komponenten und Speichern bei Wohngebäuden; die Voraussetzung gilt als erfüllt, wenn die Bruttoleistung 30 Kilowatt (peak) nicht übersteigt.

Fall 2: Du vermietest ein Mehrfamilienhaus

Hier gibt es drei Wege, den Strom loszuwerden — mit sehr unterschiedlichem Aufwand.

Einspeisung

Die Anlage speist ins Netz, Du bekommst die Vergütung, mit den Mietern hat das nichts zu tun — kein Lieferantenstatus, keine Abrechnung. Der Nachteil: Vom günstigen Strom hat im Haus niemand etwas, außer beim Allgemeinstrom für Treppenhaus, Aufzug und Heizungspumpe.

Mieterstrom

Du lieferst den Strom an Deine Mieter. § 21 Abs. 3 EEG gibt dafür einen Mieterstromzuschlag, wenn der Strom aus einer Solaranlage am Gebäude stammt und im selben Gebäude, einer Nebenanlage oder im selben Quartier ohne Durchleitung durch ein Netz verbraucht wird. Damit wirst Du Energielieferant, und § 42a EnWG zieht Grenzen:

• Der Mieterstromvertrag darf nicht Bestandteil des Mietvertrags sein; ein Verstoß macht ihn nichtig (§ 42a Abs. 2 EnWG).
• Bei Verbrauchern ist eine Laufzeit über zwei Jahre unwirksam (Abs. 3), und mit der Rückgabe der Räume endet der Vertrag automatisch.
• Der Preis darf 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht übersteigen (Abs. 4).
• Der Vertrag muss die Vollversorgung sichern, auch nachts.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung

Der schlankere Weg. § 42b EnWG erlaubt es, den Strom einer Gebäudestromanlage im selben Gebäude zu nutzen, ohne Vollversorger zu werden. Voraussetzungen: keine Durchleitung durch ein Netz, viertelstündliche Messung und ein Gebäudestromnutzungsvertrag, der Aufteilungsschlüssel und etwaiges Entgelt je Kilowattstunde festlegt.

Der entscheidende Unterschied steht in § 42b Abs. 3 EnWG: Der Betreiber muss die umfassende Versorgung nicht sicherstellen. Jeder Nutzer behält seinen eigenen Stromvertrag für den Rest, und dieses Recht darf der Vertrag nicht einschränken. Damit fällt der größte Teil des Lieferantenaufwands weg.

Fall 3: Du bist Wohnungseigentümer in einer WEG

Hier liegt der häufigste Irrtum. Das Dach ist Gemeinschaftseigentum; eine Anlage darauf ist eine bauliche Veränderung, über die nach § 20 Abs. 1 WEG die Gemeinschaft beschließt — nicht Du.

Steckersolargeräte sind privilegiert. § 20 Abs. 2 WEG zählt fünf Maßnahmen auf, die jeder Wohnungseigentümer verlangen kann: Barrierefreiheit, Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, Einbruchsschutz, Anschluss an ein schnelles Telekommunikationsnetz und — als fünften Punkt — „die Stromerzeugung durch Steckersolargeräte“. Über das Wie beschließt weiter die Gemeinschaft; das Ob kannst Du verlangen.

Eine Volleinspeiseanlage auf dem Gemeinschaftsdach ist nicht privilegiert. Sie steht nicht im Katalog des § 20 Abs. 2 WEG. Einen Anspruch auf Gestattung gibt nur § 20 Abs. 3 WEG — wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Ohne Beschluss der Eigentümerversammlung läuft also nichts.

Die Kosten folgen § 21 WEG: Wird die Anlage einem einzelnen Eigentümer gestattet, trägt er sie allein, und ihm allein gebühren die Nutzungen (Abs. 1). Wird sie mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen oder amortisiert sie sich in angemessener Zeit, tragen alle nach Miteigentumsanteilen (Abs. 2) — mehr unter Bauliche Veränderung in der WEG. Betreibt die Gemeinschaft selbst, kann der Gebäudestromnutzungsvertrag nach § 42b Abs. 6 EnWG durch einen WEG-Beschluss ersetzt werden.

Und als Mieter: § 554 Abs. 1 BGB gibt Dir einen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen zur Stromerzeugung durch Steckersolargeräte erlaubt — es sei denn, sie sind ihm auch unter Würdigung Deiner Interessen nicht zuzumuten.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil in Essen Dachfrage und Sanierungsfrage zusammenfallen. Der Bestand ist überwiegend Vor- und Nachkriegsbau, und bei vielen Häusern steht die Eindeckung ohnehin an. Eine Anlage auf ein Dach zu setzen, das in sechs Jahren neu gedeckt wird, heißt, sie zweimal zu bezahlen. Wer beides zusammenlegt, spart das Gerüst mit — siehe Dachdämmung und Dach sanieren.

Dazu kommt der Denkmalschutz, der hier flächig auftritt: Auf der Margarethenhöhe und in weiteren geschützten Siedlungen entscheidet die Untere Denkmalbehörde der Stadt Essen über sichtbare Module — siehe Denkmalsiedlungen in Essen.

Und die Wertfrage: Eine Anlage erhöht den Kaufpreis selten um ihre Anschaffungskosten, wirkt aber auf die Nebenkosten und auf die Kennzahlen im Energieausweis — § 23 GModG rechnet Strom aus erneuerbaren Energien an. Die Rechnung dazu steht unter Renovieren vor dem Verkauf.

Die häufigsten Fallstricke

Der Mieterstromvertrag steckt im Mietvertrag

§ 42a Abs. 2 EnWG verbietet das, und die Folge ist die Nichtigkeit des Stromvertrags. Immer zwei getrennte Verträge.

Die WEG-Anlage wird ohne Beschluss gebaut

Eine Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ohne Beschluss ist rückbaupflichtig. Nur das Steckersolargerät ist nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG privilegiert — und auch dort entscheidet die Gemeinschaft über die Ausführung.

Die Steuerbefreiung wird auf zu viel Leistung gestützt

§ 3 Nr. 72 EStG knüpft an die Bruttoleistung laut Marktstammdatenregister an: 30 Kilowatt (peak) je Wohn- oder Gewerbeeinheit, höchstens 100 je Steuerpflichtigem. Wer mehrere Objekte hat, muss addieren — und kann die Grenze reißen, ohne es zu merken.

Das Wichtigste in Kürze

• Im selbstgenutzten Haus entscheidest Du allein — Überschuss- oder Volleinspeisung.
• Steuerlich: § 3 Nr. 72 EStG stellt Anlagen bis 30 kWp je Einheit und 100 kWp je Steuerpflichtigem frei, § 12 Abs. 3 UStG bringt den Nullsteuersatz auf Lieferung und Installation.
• Beim Vermieten sind Einspeisung, Mieterstrom (§ 21 Abs. 3 EEG, § 42a EnWG) und gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) drei verschiedene Welten.
• Mieterstrom heißt Lieferantenpflichten, Preisdeckel von 90 Prozent des Grundversorgungstarifs und getrennter Vertrag; die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung verlangt keine Vollversorgung.
• In der WEG sind nur Steckersolargeräte nach § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG privilegiert; jede größere Anlage braucht einen Beschluss.
• Mieter können ein Steckersolargerät nach § 554 Abs. 1 BGB verlangen.

Häufige Fragen

Brauche ich für ein Balkonkraftwerk die Zustimmung der WEG?

Über das Ob nicht — § 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG gibt Dir einen Anspruch. Über die Durchführung ist aber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen, also über Befestigung, Optik und Leitungsführung.

Darf ich den Solarstrom über die Nebenkosten abrechnen?

Nein. Strom, den Du an Mieter lieferst, läuft über einen eigenen Vertrag — beim Mieterstrom zwingend getrennt vom Mietvertrag (§ 42a Abs. 2 EnWG). Nur der Allgemeinstrom gehört in die Betriebskostenabrechnung.

Mieterstrom oder gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?

Beim Mieterstrom wirst Du Vollversorger und bekommst dafür den Zuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG. Bei § 42b EnWG teilst Du nur die erzeugte Menge auf; jeder behält seinen eigenen Stromvertrag für den Rest.

Lohnt sich die Anlage auf einem unsanierten Dach?

Meist nicht. Rechne die Restnutzungsdauer der Eindeckung gegen die Laufzeit der Module und lege beide Maßnahmen zusammen — dazu Dachdämmung.

Muss ich die Anlage anmelden?

Ja, beim Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister. Die dort eingetragene Bruttoleistung ist zugleich der Maßstab für § 3 Nr. 72 EStG und § 12 Abs. 3 UStG.

Steigert Photovoltaik den Verkaufswert?

Sie senkt die laufenden Kosten, wird aber selten in Höhe ihrer Anschaffungskosten bezahlt. Was Käufer honorieren, steht unter Wann sich Sanieren nicht lohnt.

Was passiert mit der Anlage beim Verkauf?

Sie geht in der Regel mit über, Einspeise- und Netzverträge müssen aber umgeschrieben werden. Anlagenpapiere, Inbetriebnahmeprotokoll und Registereintrag rechtzeitig zusammenstellen — siehe Unterlagen für den Immobilienverkauf.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.