Erbvertrag – einfach erklärt
Der Notar liest vor, und irgendwann fällt der Satz: „Diese Verfügung treffe ich vertragsmäßig.“ Zwei Wörter, die alles ändern. Denn ab diesem Moment kannst Du Deinen letzten Willen nicht mehr allein umschreiben. Ein Testament zerreisst man und schreibt ein neues. Einen Erbvertrag nicht.
Der zweite typische Moment kommt Jahre später: Ein Kind soll das Haus in Rellinghausen bekommen, aber im Erbvertrag steht ein anderer Name — und der Vertragspartner ist längst verstorben. Dann ist die Tuer zu.
Was ist ein Erbvertrag?
Ein Erbvertrag ist ein beim Notar geschlossener Vertrag ueber den Nachlass, an den der Erblasser gebunden ist: Er kann ihn nicht einseitig aendern oder widerrufen.
Das ist der ganze Unterschied zum Testament. Ein Testament ist eine einseitige Erklaerung, die Du jederzeit aufheben kannst. Der Erbvertrag ist ein Vertrag mit einer zweiten Person — und Vertraege haelt man ein. § 2289 Abs. 1 BGB sagt es deutlich: Eine spaetere Verfuegung von Todes wegen ist unwirksam, soweit sie das Recht des vertragsmaessig Bedachten beeintraechtigen wuerde.
Zwei Formvorschriften machen den Erbvertrag zu einem ernsten Termin. Der Erblasser kann ihn nach § 2274 BGB nur persoenlich schliessen, also nicht durch einen Bevollmaechtigten. Und nach § 2276 Abs. 1 BGB geht er nur zur Niederschrift eines Notars bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile. Ein handschriftlicher Erbvertrag existiert nicht.
Wie das in der Praxis aussieht
Nicht alles in einem Erbvertrag ist bindend. § 2278 Abs. 2 BGB laesst als vertragsmaessige Verfuegung nur vier Dinge zu: Erbeinsetzungen, Vermaechtnisse, Auflagen und die Wahl des anzuwendenden Erbrechts. Alles andere — etwa die Ernennung eines Testamentsvollstreckers oder eine Teilungsanordnung — steht zwar oft in derselben Urkunde, ist aber nur einseitige Verfuegung und bleibt frei widerruflich. Ein guter Notar schreibt in die Urkunde, welcher Satz was ist.
Typische Anlaesse in meiner Praxis sind drei:
- Der Uebergabevertrag. Die Eltern uebertragen das Haus schon zu Lebzeiten und regeln im selben Termin, wer den Rest bekommt. Wer die Immobilie geschenkt bekommt, verzichtet oft im Gegenzug auf weitere Ansprueche.
- Der unverheiratete Partner. Ein gemeinschaftliches Testament — also auch das Berliner Testament — steht nur Ehegatten und Lebenspartnern offen. Wer ohne Trauschein zusammenlebt und sich gegenseitig absichern will, braucht den Erbvertrag.
- Die Patchworkfamilie. Wenn Kinder aus zwei Ehen bedacht werden sollen und niemand darauf vertrauen mag, dass der laenger Lebende sich daran haelt, ist die Bindung genau der Zweck.
Ueber sein Vermoegen zu Lebzeiten darf der Erblasser trotz Erbvertrag frei verfuegen. § 2286 BGB stellt das ausdruecklich klar. Er darf das Haus verkaufen, verschenken, beleihen. Die Grenze zieht § 2287 BGB: Hat er in der Absicht geschenkt, den Vertragserben zu beeintraechtigen, kann dieser nach dem Erbfall vom Beschenkten die Herausgabe des Geschenks verlangen — nach den Regeln ueber die ungerechtfertigte Bereicherung.
Warum das fuer Dich wichtig ist
Wenn eine Immobilie im Spiel ist, entscheidet der Erbvertrag ueber Geschwindigkeit und Kosten nach dem Erbfall. Ein notarieller Erbvertrag mit Eroeffnungsprotokoll ersetzt beim Grundbuchamt den Erbschein. Das steht in § 35 GBO und spart im Regelfall vierstellige Betraege, weil beim Erbschein die Gebuehren nach dem GNotKG doppelt anfallen: einmal fuer die Erteilung, einmal fuer die eidesstattliche Versicherung. Wie das praktisch laeuft, steht im Beitrag zum Verkauf ohne Erbschein.
Eroeffnet wird der Erbvertrag vom Nachlassgericht. In Essen ist das das Amtsgericht Essen in der Zweigertstrasse 52; fuer Steele, Kray, Freisenbruch, Horst und Ueberruhr das Amtsgericht Essen-Steele am Grendplatz 2. Ein Amtsgericht Essen-Werden gibt es nicht — Werden, Kettwig, Heidhausen und Fischlaken laufen ueber die Zweigertstrasse. Danach gilt: Die Berichtigung des Grundbuchs nach dem Erbfall ist gebuehrenfrei, wenn Du den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellst.
Wie man aus einem Erbvertrag wieder herauskommt
Es gibt genau vier Wege, und alle sind eng.
- Aufhebungsvertrag. Beide Vertragsteile heben den Vertrag gemeinsam auf (§ 2290 BGB). Nach dem Tod eines der beiden ist das nicht mehr moeglich. Auch hier gilt die Notarform.
- Vereinbarter Ruecktritt. Der Erblasser kann zuruecktreten, wenn er sich das im Vertrag vorbehalten hat (§ 2293 BGB). Ohne diesen Vorbehalt geht es nicht.
- Verfehlung des Bedachten. § 2294 BGB erlaubt den Ruecktritt, wenn sich der Bedachte eine Verfehlung zuschulden kommen laesst, die zur Entziehung des Pflichtteils berechtigen wuerde. Die Huerde dafuer ist hoch.
- Wegfall wiederkehrender Leistungen. War die Zuwendung an eine Pflegevereinbarung oder Unterhaltszusage geknuepft und faellt diese weg, greift § 2295 BGB.
Der Ruecktritt erfolgt nach § 2296 BGB durch Erklaerung gegenueber dem anderen Vertragschliessenden und bedarf der notariellen Beurkundung. Ein Brief genuegt nicht. Ist der andere Teil bereits verstorben, kann der Erblasser die vertragsmaessige Verfuegung nach § 2297 BGB nur dann noch durch Testament aufheben, wenn er ueberhaupt zum Ruecktritt berechtigt war.
Die haeufigsten Fallstricke
Die Bindung wird unterschaetzt
Viele unterschreiben mit dem Gefuehl, das lasse sich spaeter regeln. Kann es nicht. Wenn der Ehepartner verstorben ist und kein Ruecktrittsvorbehalt in der Urkunde steht, ist die Erbeinsetzung endgueltig — auch wenn sich das Verhaeltnis zum bedachten Kind seither zerruettet hat. Wer Flexibilitaet braucht, nimmt ein Testament oder laesst einen Aenderungsvorbehalt aufnehmen.
Der Pflichtteil bleibt bestehen
Ein Erbvertrag schliesst niemanden vom Pflichtteil aus. Wer als Kind, Ehegatte oder Elternteil enterbt wird, kann die Haelfte des gesetzlichen Erbteils in Geld verlangen. Erst ein notarieller Pflichtteilsverzicht nach § 2346 Abs. 2 BGB — den man haeufig gleich in denselben Vertrag schreibt — beseitigt diesen Anspruch.
Schenkungen an Dritte werden zurueckgefordert
§ 2287 BGB ist scharf. Wer nach Abschluss des Erbvertrags einem Dritten die Wohnung schenkt, um den Vertragserben leer ausgehen zu lassen, riskiert, dass der Vertragserbe nach dem Erbfall die Immobilie herausverlangt. Der Streit darueber, ob eine Beeintraechtigungsabsicht vorlag oder ein lebzeitiges Eigeninteresse, fuellt Aktenordner.
Ein Vertrag ueber das Errichten eines Testaments ist nichtig
Wer sich privatschriftlich verpflichtet, ein bestimmtes Testament zu machen oder nicht zu machen, hat nichts in der Hand: § 2302 BGB erklaert solche Vertraege fuer nichtig. Die Bindung gibt es nur ueber den Erbvertrag selbst.
Das Wichtigste in Kuerze
- Der Erbvertrag bindet den Erblasser; ein Testament kann er jederzeit aendern.
- Er muss beim Notar bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile geschlossen werden (§ 2276 BGB) und ist hoechstpersoenlich (§ 2274 BGB).
- Vertragsmaessig bindend sind nur Erbeinsetzung, Vermaechtnis, Auflage und Rechtswahl (§ 2278 BGB).
- Zu Lebzeiten bleibt der Erblasser frei (§ 2286 BGB) — bis zur Grenze der Beeintraechtigungsschenkung (§ 2287 BGB).
- Raus kommt man nur durch Aufhebungsvertrag, vorbehaltenen Ruecktritt oder die engen Faelle der §§ 2294, 2295 BGB.
- Mit Eroeffnungsprotokoll ersetzt er beim Grundbuchamt den Erbschein (§ 35 GBO).
Haeufige Fragen
Was kostet ein Erbvertrag beim Notar?
Die Gebuehr richtet sich nach dem GNotKG und dem Wert des Vermoegens, das der Vertrag erfasst; abgezogen werden Verbindlichkeiten. Fuer den Erbvertrag faellt eine doppelte Gebuehr an, weil zwei Personen verfuegen. Wer Zahlen braucht, fragt den Notar vorab nach einem Kostenvoranschlag — er darf und muss ihn nennen.
Kann ich das Haus trotz Erbvertrag verkaufen?
Ja. § 2286 BGB laesst Verfuegungen unter Lebenden ausdruecklich zu. Du darfst verkaufen, beleihen und den Erloes ausgeben. Nur eine Schenkung in Beeintraechtigungsabsicht kann der Vertragserbe spaeter nach § 2287 BGB angreifen.
Koennen unverheiratete Paare einen Erbvertrag schliessen?
Ja, und fuer sie ist er oft der einzige Weg. Ein gemeinschaftliches Testament steht nur Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern offen. Steuerlich bleibt es allerdings hart: Der Partner ohne Trauschein faellt in Steuerklasse III und hat nur 20.000 Euro Freibetrag.
Muss der Erbvertrag in besondere amtliche Verwahrung?
Er kommt in aller Regel automatisch in die amtliche Verwahrung des Amtsgerichts, wenn die Beteiligten nichts anderes bestimmen. Wird die Verwahrung ausgeschlossen, bleibt die Urkunde beim Notar. In beiden Faellen ist der Vertrag im Zentralen Testamentsregister der Bundesnotarkammer registriert, sodass ihn das Nachlassgericht im Erbfall findet.
Was passiert, wenn eine Verfuegung im Erbvertrag nichtig ist?
Haben beide Teile vertragsmaessig verfuegt, zieht die Nichtigkeit einer dieser Verfuegungen nach § 2298 Abs. 1 BGB die Unwirksamkeit des ganzen Vertrags nach sich — es sei denn, ein anderer Wille der Vertragschliessenden ist anzunehmen. Deshalb gehoert in jede Urkunde eine Klausel dazu.
Kann ich im Erbvertrag festlegen, wer die Wohnung bekommt?
Ja, ueber ein Vermaechtnis oder eine Teilungsanordnung. Achte darauf, dass das Vermaechtnis vertragsmaessig getroffen wird, wenn es bindend sein soll — die Teilungsanordnung allein bindet nicht. Was danach unter mehreren Erben zu tun ist, steht unter Erbauseinandersetzung.
Gilt ein aelteres Testament neben dem Erbvertrag weiter?
Nur, soweit es dem Erbvertrag nicht widerspricht. § 2289 Abs. 1 Satz 1 BGB hebt eine fruehere letztwillige Verfuegung auf, soweit sie das Recht des vertragsmaessig Bedachten beeintraechtigen wuerde.
Was gehoert nach dem Erbfall als Erstes erledigt?
Sterbeurkunde besorgen, den Erbvertrag beim Nachlassgericht eroeffnen lassen, dann Grundbuch und Banken. Die Reihenfolge mit allen Fristen steht unter Immobilie geerbt — erste Schritte.
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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.
Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.