Disagio – einfach erklärt

Zwei Angebote liegen auf dem Tisch. Das eine nennt 4,00 Prozent Sollzins, das andere 3,40 Prozent. Das zweite sieht besser aus, bis Du weiter unten liest: „Auszahlungskurs 95 Prozent“. Die Bank will Dir 157.895 Euro leihen und 150.000 Euro überweisen.

Die fehlenden 7.895 Euro sind nicht verschwunden. Du hast sie bezahlt — vorab, mit Deiner Zinsersparnis.

Was ist ein Disagio?

Ein Disagio ist der Betrag, den die Bank von der Darlehenssumme einbehält: Du schuldest den vollen Nennbetrag, bekommst aber weniger ausgezahlt — und zahlst dafür einen niedrigeren Zinssatz.

Das Wort Damnum meint dasselbe. Beide bezeichnen vorausgezahlte Zinsen. Statt über die Laufzeit verteilt zahlst Du einen Teil sofort, und die Bank senkt im Gegenzug den Sollzins für die vereinbarte Zinsbindung.

Die Rechenrichtung wird oft verdreht. Der Auszahlungskurs bezieht sich auf den Nennbetrag, nicht auf das, was Du brauchst. Wenn Du 150.000 Euro benötigst und der Kurs 95 Prozent beträgt, brauchst Du ein Darlehen über 150.000 geteilt durch 0,95, also 157.894,74 Euro. Verzinst und getilgt wird dieser höhere Betrag.

Wie das in der Praxis aussieht

Ich rechne mit dem Fall, der sich durch alle Finanzierungsbegriffe dieses Lexikons zieht: 80 Quadratmeter in Essen-Frohnhausen, Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Essen 2.350 Euro je Quadratmeter, Kaufpreis 188.000 Euro, Eigenkapital 60.692 Euro, Darlehensbedarf 150.000 Euro.

Zwei Varianten, beide zahlen 150.000 Euro aus, beide mit derselben Monatsrate von 750 Euro und zehn Jahren Zinsbindung:

Variante B spart 6.368 Euro Zinsen und kostet 7.895 Euro Disagio. Unter dem Strich stehst Du nach zehn Jahren mit 1.526 Euro mehr Schulden da. Bei dieser Zinsdifferenz rechnet sich das Disagio also nicht — und das ist der Normalfall. Ein Disagio ist keine Ersparnis, sondern eine Umschichtung. Ob sie sich lohnt, entscheidet sich fast nie am Zins.

Genau deshalb ist der effektive Jahreszins hier die einzige Zahl, die zählt. Er muss das Disagio enthalten: Die Formel in der Anlage zu § 16 PAngV setzt die Gegenwartswerte der tatsächlich in Anspruch genommenen Auszahlungsbeträge gegen die Gegenwartswerte aller Rückzahlungen. Wer nur 95 Prozent bekommt, hat einen kleineren Auszahlungsbetrag — und der Effektivzins steigt entsprechend. Zwei Angebote mit 4,00 und 3,40 Prozent Sollzins können denselben Effektivzins haben. Vergleiche nie die Sollzinsen.

Warum das für Dich wichtig ist

Es gibt zwei Situationen, in denen ein Disagio sinnvoll ist. Beide haben nichts mit Zinsoptimierung zu tun.

Die erste ist steuerlich, und sie betrifft nur vermietete Objekte. Das Disagio ist vorausgezahlter Zins und damit Werbungskosten nach § 9 Absatz 1 Satz 3 Nummer 1 EStG. Nach § 11 Absatz 2 Satz 1 EStG werden Ausgaben in dem Jahr abgezogen, in dem sie geleistet wurden. Zwar müssen Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren nach § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG gleichmäßig verteilt werden — aber Satz 4 nimmt das Disagio davon ausdrücklich aus, „soweit dieses marktüblich ist“. Die Finanzverwaltung sieht ein Disagio von bis zu 5 Prozent bei mindestens fünfjähriger Zinsbindung als marktüblich an.

Für den Vermieter im Beispiel heißt das: 7.895 Euro Werbungskosten sofort. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das 3.316 Euro weniger Steuer im ersten Jahr. Dem stehen die 1.526 Euro höhere Restschuld gegenüber. Bleibt ein Vorteil von rund 1.790 Euro — allerdings nur, wenn im ersten Jahr auch genug zu versteuerndes Einkommen da ist, gegen das der Betrag wirkt. Wer selbst in der Wohnung wohnt, hat diesen Hebel nicht: Schuldzinsen für die eigene Wohnung sind steuerlich unbeachtlich.

Die zweite Situation ist die Liquiditätsplanung. Ein Disagio senkt die Rate, wenn Du den Tilgungssatz konstant hältst. Wer in Rüttenscheid oder Bredeney mit Richtwerten von 2.925 beziehungsweise 3.300 Euro je Quadratmeter kauft, kommt bei gleicher Wohnungsgröße auf spürbar höhere Darlehen — dort kann eine niedrigere Rate in den ersten Jahren den Ausschlag geben. Das ist ein Argument, aber ein teures.

Die häufigsten Fallstricke

• Der Sollzins wird verglichen statt des Effektivzinses. Genau darauf zielt ein Disagio in der Werbung. Ein Angebot mit 3,40 Prozent und 5 Prozent Disagio ist teurer als eines mit 4,00 Prozent ohne. Die Pflicht zur Angabe des effektiven Jahreszinses aus § 16 Absatz 1 PAngV gibt es, damit Du das erkennen kannst.
• Das Disagio muss aus Eigenkapital finanziert werden. Es mindert die Auszahlung, nicht die Schuld. Wer knapp kalkuliert hat, muss den höheren Nennbetrag beleihen lassen — und rutscht damit in einen schlechteren Beleihungsauslauf, was den Zinsvorteil sofort auffrisst.
• Bei vorzeitiger Ablösung ist das Disagio weg. Verkaufst Du die Wohnung nach vier Jahren, hast Du zehn Jahre Zins vorausbezahlt und sechs davon nicht genutzt. Eine anteilige Rückerstattung gibt es in der Regel nicht. Wer einen Verkauf in der Zinsbindung für möglich hält, sollte die Finger davon lassen.
• Der Zinsvorteil endet mit der Zinsbindung. Das Disagio kauft einen niedrigeren Satz nur für die vereinbarte Bindung. Danach gilt der Marktzins, und die Anschlussfinanzierung beginnt mit einer höheren Restschuld als ohne Disagio.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Disagio ist vorausgezahlter Zins: Du schuldest mehr, als Du ausgezahlt bekommst, und zahlst dafür einen niedrigeren Sollzins.
• Der Auszahlungskurs bezieht sich auf den Nennbetrag — für 150.000 Euro Auszahlung bei 95 Prozent brauchst Du 157.895 Euro Darlehen.
• Im Beispiel spart Variante B 6.368 Euro Zinsen, kostet 7.895 Euro Disagio und endet nach zehn Jahren mit 1.526 Euro höherer Restschuld.
• Der Effektivzins nach § 16 PAngV enthält das Disagio; der Sollzins nicht. Vergleiche nur den Effektivzins.
• Steuerlich lohnt es sich bei Vermietung: sofortiger Werbungskostenabzug nach § 11 Absatz 2 Satz 4 EStG, soweit das Disagio marktüblich ist.
• Bei vorzeitiger Ablösung ist der nicht verbrauchte Teil verloren.

Häufige Fragen

Ist ein Disagio dasselbe wie eine Bearbeitungsgebühr?

Nein. Eine Bearbeitungsgebühr wäre ein Entgelt für Aufwand der Bank; solche Gebühren sind bei Verbraucherdarlehen weitgehend unwirksam. Ein Disagio ist Zins, den Du vorziehst — es steht Dir eine Gegenleistung gegenüber, nämlich der niedrigere Sollzins.

Wie hoch darf ein Disagio sein?

Vertraglich gibt es keine Obergrenze. Steuerlich ist die Grenze der Marktüblichkeit entscheidend: Die Finanzverwaltung erkennt bis zu 5 Prozent bei mindestens fünf Jahren Zinsbindung ohne weitere Prüfung an. Höhere Sätze musst Du begründen, sonst wird der Abzug verteilt.

Bekomme ich das Disagio zurück, wenn ich früher tilge?

In der Regel nicht. Bei einer Sondertilgung ändert sich am gezahlten Disagio nichts. Bei vollständiger Ablösung kann im Rahmen der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung eine Rolle spielen, dass Zins bereits vorausgezahlt wurde — verlassen solltest Du Dich darauf nicht.

Lohnt sich ein Disagio bei einer selbstgenutzten Wohnung?

Meist nicht. Der Steuervorteil fällt weg, und finanzmathematisch ist das Disagio bei üblichen Konditionen eher teurer als der eingesparte Zins. Es bleibt nur das Argument der niedrigeren Rate, und das lässt sich billiger über einen niedrigeren Tilgungssatz erreichen.

Warum bieten Banken es dann an?

Weil es die Sollzinsangabe im Schaufenster senkt und weil es Kunden gibt, für die es passt — Vermieter mit hohem Grenzsteuersatz vor allem. Für die Bank ist es rechnerisch neutral: Sie bekommt denselben Ertrag, nur früher.

Muss das Disagio im Vertrag stehen?

Ja, und zwar als Auszahlungskurs oder Auszahlungsbetrag neben dem Nennbetrag. Fehlt die Angabe oder ist der effektive Jahreszins falsch berechnet, sind die Pflichtangaben unvollständig — das kann Folgen für die Vorfälligkeitsentschädigung haben (§ 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB).

Wie erkenne ich beim Vergleich, ob ein Disagio drin steckt?

An zwei Zahlen: Nennbetrag und Auszahlungsbetrag. Stimmen sie nicht überein, ist ein Disagio vereinbart. Und an der Lücke zwischen Sollzins und Effektivzins — ist sie größer als etwa ein Zehntel Prozentpunkt, steckt mehr im Vertrag als reiner Zins.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.