Zeitrente – einfach erklärt

Im Angebot steht ein größerer Betrag als bei der Leibrente: 1.200 Euro statt 1.000, oder sogar 1.600 statt 1.300. Der Berater erklärt, das liege daran, dass die Zahlung „planbar“ sei. Was er nicht erklärt: Auf dem Vertrag steht auch ein Datum, an dem die Zahlungen aufhören. Und die Wahrscheinlichkeit, dass Du dieses Datum erlebst, ist hoch.

Was ist eine Zeitrente?

Eine Zeitrente ist ein Kaufpreis, der in gleichen monatlichen Beträgen über eine vorher festgelegte Zahl von Jahren gezahlt wird — unabhängig davon, wie lange der Verkäufer lebt.

Sie ist wirtschaftlich nichts anderes als ein Ratenkaufpreis und gehört damit zu den Modellen der Immobilienverrentung. Das Eigentum geht sofort über, der Verkäufer behält meist ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Der Unterschied zur Leibrente steckt in einem einzigen Wort: Die Leibrente endet mit dem Tod, die Zeitrente mit dem Kalender.

Wie die Rate berechnet wird

Anders als bei der Leibrente brauchst Du keine Sterbetafel. Für zeitlich beschränkte Leistungen gilt § 13 Abs. 1 BewG: Der Kapitalwert ist „mit dem aus Anlage 9a zu entnehmenden Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen“. Anlage 9a steht im Gesetz und ist für jeden nachlesbar. Sie ist mit 5,5 Prozent Zins gerechnet, als Mittelwert zwischen vorschüssiger und nachschüssiger Zahlung.

Auffällig ist, wie flach die Kurve wird. Zwischen zehn und zwanzig Jahren verdoppelt sich die Laufzeit, der Faktor steigt aber nur um knapp 59 Prozent. Der Grund ist der Zins: Späte Raten sind heute wenig wert. Deshalb bringt Dir eine längere Laufzeit weniger, als Du erwartest — und eine kürzere kostet weniger, als der Käufer zugibt.

Das Essener Rechenbeispiel

Dieselbe Wohnung wie beim Nachbarbegriff: 85 Quadratmeter in Rüttenscheid, Immobilienrichtwert 2.925 Euro je Quadratmeter, rund 250.000 Euro Verkehrswert. Die Verkäuferin ist 78 und behält ein Wohnrecht.

• Jahreswert des Wohnrechts nach § 15 Abs. 2 BewG: 10,50 Euro je Quadratmeter mal 85 mal 12 = 10.700 Euro
• Deckel nach § 16 BewG: 250.000 ÷ 18,6 = 13.441 Euro — nicht erreicht
• Kapitalwert des lebenslangen Wohnrechts, Vervielfältiger 9,5 nach § 14 BewG: 101.650 Euro
• Restkaufpreis: 250.000 − 101.650 = 148.350 Euro

Aus diesem Restkaufpreis wird die Rate, je nach Laufzeit:

Zum Vergleich: Die lebenslange Leibrente auf denselben Restkaufpreis liegt bei rund 1.300 Euro. Die Zehnjahres-Zeitrente ist also spürbar höher — und genau das ist der Verkaufsarm des Modells.

Warum das für Dich wichtig ist: das Risiko, das nur die Zeitrente hat

Bei der Leibrente trägt der Käufer das Langlebigkeitsrisiko. Bei der Zeitrente trägst Du es. Was passiert im Jahr elf?

• Die Zahlungen hören auf. Vollständig und endgültig. Der Kaufpreis ist bezahlt, der Vertrag erfüllt — anders als bei der Leibrente, die erst mit dem Tod endet.
• Die Immobilie ist weg. Sie gehört seit dem ersten Tag dem Käufer.
• Es bleibt nur das Wohnrecht — und auch das nur, wenn es dinglich in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen ist. Steht es bloß im Vertrag, ist es gegenüber einem neuen Eigentümer wertlos.

Mit 88 Jahren nur noch ein Wohnrecht und die gesetzliche Rente zu haben, ist eine sehr andere Lage als mit 78 Jahren einen Vertrag zu unterschreiben. Rechne deshalb nicht mit der Laufzeit, die Dir angeboten wird, sondern mit der, die Du wahrscheinlich erlebst — die Sterbetafel sagt für eine 78-Jährige eine Restlebenserwartung im Bereich von rund einem Jahrzehnt, aber die Hälfte aller Menschen lebt länger als der Durchschnitt.

Der Ausweg, den das Gesetz kennt, heißt abgekürzte Leibrente: eine lebenslange Rente mit Höchstlaufzeit. § 13 Abs. 1 Satz 2 BewG regelt genau diesen Fall — ist die Dauer außerdem durch das Leben bedingt, „darf der nach § 14 zu berechnende Kapitalwert nicht überschritten werden“. Das Gegenstück ist die verlängerte Leibrente: lebenslang, mindestens aber eine bestimmte Zahl von Jahren, damit die Erben bei einem frühen Tod nicht leer ausgehen.

Für Essen gilt außerdem: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht. Wer statt der Verrentung verkauft und zurückmietet, verhandelt die Miete frei — dafür bekommt er das ganze Kapital sofort. Bei 250.000 Euro Verkehrswert und 3,57 Prozent Provision bleiben rund 241.000 Euro; das ist mehr als die Summe aller Zeitrentenraten über zehn Jahre (191.550 Euro) und fast so viel wie über fünfzehn Jahre (215.745 Euro). Der Unterschied ist der Zins, den Du dem Käufer schenkst, und der Wert des Wohnrechts, den Du dafür bekommst.

Die häufigsten Fallstricke

Die Laufzeit wird zu kurz gewählt, weil die Rate hübscher aussieht

Der Anbieter zeigt gern die Zehnjahresvariante, weil die Monatszahl größer ist. Frag immer nach allen drei Varianten und nach der Leibrente im Vergleich. Die Differenz zwischen 1.596 und 1.007 Euro ist keine Großzügigkeit, sondern eine Verkürzung.

Der Käufer wird zahlungsunfähig, bevor die Laufzeit endet

Zehn oder zwanzig Jahre sind lang. Deshalb gehört die Rate als Reallast nach § 1105 BGB ins Grundbuch, verbunden mit einer Vollstreckungsunterwerfung. Prüfe außerdem die Bonität des Käufers so ernsthaft wie bei einem normalen Verkauf — dazu Bonität des Käufers prüfen.

Keine Wertsicherung

§ 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe d des Preisklauselgesetzes erlaubt eine Indexbindung bei wiederkehrenden Zahlungen mit einer Dauer von mindestens zehn Jahren. Bei einer Zeitrente unter zehn Jahren greift diese Ausnahme nicht — ein weiterer Grund, nicht zu kurz zu wählen.

Das Wohnrecht endet mit der Rente

Manche Verträge koppeln beides. Das ist die schlechteste denkbare Kombination: Im Jahr elf verlierst Du gleichzeitig Einkommen und Wohnung. Wohnrecht und Rentenlaufzeit müssen getrennt geregelt sein.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Zeitrente ist ein Ratenkaufpreis mit festem Enddatum — die Laufzeit hängt nicht am Leben.
• Der Kapitalwert folgt § 13 Abs. 1 BewG und Anlage 9a: 7,745 bei zehn, 10,314 bei fünfzehn, 12,279 bei zwanzig Jahren.
• Der Wert des Wohnrechts wird nach §§ 14 bis 16 BewG genauso abgezogen wie bei der Leibrente.
• Das Risiko der Zeitrente ist das Überleben der Laufzeit: kein Geld, keine Immobilie, nur noch das Wohnrecht.
• Abgekürzte und verlängerte Leibrente sind die Mischformen, die dieses Risiko begrenzen.
• Ohne Reallast, Rangregelung und getrennt geregeltes Wohnrecht ist der Vertrag unvollständig.

Häufige Fragen

Warum ist die Zeitrente höher als die Leibrente?

Weil der Käufer weiß, wann er aufhören darf. Er kalkuliert eine feste Zahl von Raten statt einer offenen. Der Aufschlag ist der Preis dafür, dass Du das Langlebigkeitsrisiko selbst behältst.

Was passiert, wenn ich während der Laufzeit sterbe?

Die Raten laufen weiter und fließen in den Nachlass — anders als bei der Leibrente, die mit dem Tod endet. Das ist der eine echte Vorteil der Zeitrente: Sie ist vererblich.

Wie wird die Zeitrente versteuert?

Sie ist wirtschaftlich ein Ratenkaufpreis. Steuerpflichtig ist regelmäßig nur der darin enthaltene Zinsanteil, nicht die ganze Rate. Der Ertragsanteil nach § 22 EStG gilt in der Tabellenform nur für lebenslange Renten; für zeitlich beschränkte Leibrenten verweist das Gesetz auf eine Rechtsverordnung. Lass das vor der Unterschrift durch einen Steuerberater rechnen.

Kann ich Zeitrente und Wohnrecht kombinieren?

Ja, und das ist der Regelfall. Wichtig ist nur, dass das Wohnrecht lebenslang bestellt wird und nicht auf die Rentenlaufzeit begrenzt ist. Prüfe im Entwurf, ob der Zeitraum des Wohnrechts überhaupt genannt ist.

Was ist besser für meine Erben: Zeitrente oder Leibrente?

Die Zeitrente, weil die restlichen Raten in den Nachlass fallen. Für Dich selbst ist meist die Leibrente besser, weil sie nicht endet. Wenn beides zählen soll, ist die verlängerte Leibrente der Kompromiss.

Ist ein Verkauf mit Rückmiete nicht einfacher?

Oft ja. Du bekommst das Kapital sofort und behältst die Wahl, später umzuziehen; wie ein solcher Verkauf abläuft, steht unter Ablauf des Immobilienverkaufs. Der Preis ist die Miete und die fehlende Sicherheit gegen eine Kündigung. Wer bleiben will, sichert das über einen eingetragenen Nießbrauch statt über einen Mietvertrag.

Muss der Vertrag zum Notar?

Ja. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf jeder Vertrag, der zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Ein privatschriftlicher Zeitrentenvertrag ist nichtig.

Wie prüfe ich, ob die Rate stimmt?

Rechne rückwärts: Monatsrate mal zwölf mal den Vervielfältiger aus Anlage 9a ergibt den Restkaufpreis. Addiere den Kapitalwert des Wohnrechts. Kommst Du auf weniger als den Verkehrswert, weißt Du, wie hoch der Abschlag des Anbieters ist. Als Grundlage brauchst Du ein eigenes Verkehrswertgutachten.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.