Immobilienverrentung – einfach erklärt

Im Briefkasten liegt ein Prospekt mit einem Ehepaar auf einer Gartenbank. „Wohnen bleiben und trotzdem über Ihr Vermögen verfügen.“ Innen steht eine Zahl, die groß gedruckt ist, und darunter in kleinerer Schrift ein Satz über ein Wohnrecht, das „selbstverständlich“ eingetragen wird. Was in dem Prospekt nirgends steht: dass genau dieses Wohnrecht von der großen Zahl abgezogen wird, und wie viel.

Was ist Immobilienverrentung?

Immobilienverrentung ist der Sammelbegriff für alle Verträge, mit denen ein älterer Eigentümer den Wert seiner Immobilie zu Geld macht, ohne ausziehen zu müssen.

Es ist kein eigener Vertragstyp und kein Gesetzesbegriff. Es ist ein Werbewort für sehr verschiedene Konstruktionen, die eines gemeinsam haben: Du gibst Eigentum ab und behältst die Nutzung. Und weil Du die Nutzung behältst, bekommst Du weniger Geld, als die Immobilie wert ist. Das ist keine Unfairness, das ist Arithmetik — entscheidend ist nur, ob der Abzug richtig gerechnet wurde.

Die fünf Modelle, die Dir begegnen

Die Umkehrhypothek ist streng genommen kein Verkauf, sondern ein Kredit: Die Bank trägt eine Grundschuld ein, zahlt aus, und die Zinsen werden nicht gezahlt, sondern aufgeschlagen. Fällig wird alles beim Tod oder beim Auszug. In Deutschland wird sie kaum angeboten, weil die Nichtnegativgarantie — die Zusage, dass die Erben nie mehr schulden als die Immobilie wert ist — für die Bank teuer ist.

Wie die Rechnung in jedem dieser Modelle funktioniert

Alle Modelle folgen derselben Formel: Verkehrswert minus Wert des Nutzungsrechts gleich das, worüber verhandelt wird. Wie der Wert des Nutzungsrechts bestimmt wird, steht im Bewertungsgesetz und ist nachrechenbar.

• § 15 Abs. 2 BewG — der Jahreswert. Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, sind „mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts“ anzusetzen. Bei einer Wohnung heißt das: die ortsübliche Kaltmiete, mal zwölf.
• § 16 BewG — der Deckel. Der Jahreswert darf höchstens den Objektwert geteilt durch 18,6 betragen. Damit kann ein Nutzungsrecht rechnerisch nie mehr wert sein als die Immobilie selbst.
• § 14 Abs. 1 BewG — der Vervielfältiger. Der Jahreswert wird mit einem Faktor multipliziert, der sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes ergibt und den das Bundesfinanzministerium nach Alter und Geschlecht in einer Tabelle veröffentlicht. Gerechnet wird mit 5,5 Prozent Zins.
• § 13 Abs. 1 BewG — für befristete Rechte statt lebenslanger. Dort gilt Anlage 9a mit festen Werten: zehn Jahre ergeben den Faktor 7,745, fünfzehn Jahre 10,314, zwanzig Jahre 12,279.

Diese Zahlen sind der Kern jedes Verrentungsangebots. Wenn ein Anbieter Dir vorrechnet, was er zahlt, aber nicht offenlegt, mit welchem Jahreswert und welchem Vervielfältiger er den Abzug gebildet hat, dann fehlt Dir die eine Angabe, die Du brauchst.

Warum das für Dich in Essen wichtig ist

Nimm eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid mit 85 Quadratmetern. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses liegt dort bei 2.925 Euro je Quadratmeter, also rund 250.000 Euro. Der Deckel aus § 16 BewG beträgt 250.000 geteilt durch 18,6 gleich 13.441 Euro im Jahr — mehr als etwa 1.120 Euro Monatsmiete darf als Jahreswert nicht angesetzt werden. Bei einer ortsüblichen Kaltmiete von 10,50 Euro je Quadratmeter kommst Du auf 10.710 Euro im Jahr und bleibst darunter; der Deckel greift also nicht. Er greift dort, wo der Objektwert niedrig und die Miete vergleichsweise hoch ist — im Essener Norden eher als in Bredeney.

Und noch etwas ist für Essen wichtig: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW nicht aufgeführt ist. Wenn Du statt zu verrenten schlicht verkaufst und zurückmietest, ist die Miete frei verhandelbar — für Dich ein Nachteil, weil kein gesetzlicher Deckel Dich schützt. Umso wichtiger ist, was im Vertrag steht.

Die häufigsten Fallstricke

Das Wohnrecht steht nur im Vertrag, nicht im Grundbuch

Eine schuldrechtliche Zusage ist eine Zusage gegen eine Person. Verkauft dieser Käufer weiter oder wird er insolvent, ist sie wertlos. Sicher bist Du erst mit einer Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs — als Wohnrecht nach § 1093 BGB oder als Nießbrauch nach § 1030 BGB. Und zwar an erster Rangstelle, vor jeder Grundschuld des Käufers.

Die Rentenzahlung ist nicht dinglich gesichert

Für die laufenden Zahlungen gibt es ein eigenes Instrument: die Reallast nach § 1105 BGB. Sie belastet das Grundstück selbst, nicht nur den Vertragspartner. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB erlaubt ausdrücklich, dass sich die Leistungen automatisch an veränderte Verhältnisse anpassen. Ohne Reallast und ohne Vollstreckungsunterwerfung musst Du jede ausbleibende Rate einklagen.

Die Wertsicherung fehlt

Eine feste Rente von 1.300 Euro ist nach fünfzehn Jahren spürbar weniger wert. Das Preisklauselgesetz erlaubt in § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a ausdrücklich eine Bindung an den Verbraucherpreisindex bei Zahlungen auf Lebenszeit. Wer sie nicht vereinbart, verschenkt sie.

Wer die Instandhaltung zahlt, ist ungeklärt

Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung, beim Wohnrecht ist die Verteilung Verhandlungssache. Ein neues Dach oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft kann die ganze Rechnung kippen. Schreib es in den Vertrag, Position für Position.

Die Erben werden nicht mitgedacht

Verrentung ist immer auch Nachlassplanung. Ein Verkauf an die eigenen Kinder gegen Rente und Nießbrauch ist oft die günstigere Lösung als ein Vertrag mit einem Anbieter — dazu Verkauf an Angehörige. Aber Vorsicht bei geschenkten Anteilen: Der Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB schmilzt zwar in zehn Jahren um jeweils ein Zehntel ab — behältst Du Dir den Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig gar nicht erst zu laufen.

Das Wichtigste in Kürze

• Immobilienverrentung ist kein Vertragstyp, sondern ein Werbewort für fünf sehr verschiedene Modelle.
• Immer gilt: Verkehrswert minus Wert des Nutzungsrechts. Den Abzug rechnest Du nach §§ 14 bis 16 BewG selbst nach.
• § 16 BewG deckelt den Jahreswert auf Objektwert geteilt durch 18,6.
• Nur ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch schützt Dich; eine Vertragszusage tut es nicht.
• Die Rente gehört als Reallast ins Grundbuch, mit Wertsicherung und Vollstreckungsunterwerfung.
• Vor jeder Unterschrift: ein eigenes Verkehrswertgutachten, nicht das des Anbieters.

Häufige Fragen

Welches Modell ist das beste?

Das hängt davon ab, was Du absichern willst. Willst Du sicher sein, dass das Geld bis zum Lebensende reicht, ist die Leibrente das einzige Modell, das dieses Risiko wirklich abgibt. Willst Du möglichst viel Kapital, ist ein normaler Verkauf mit anschließender Miete fast immer überlegen. Willst Du die Immobilie in der Familie halten, ist der Verkauf an die Kinder gegen Nießbrauch der Weg.

Wie viel Geld bleibt bei einer Verrentung ungefähr übrig?

Bei einer Person Ende siebzig liegt der Abzug für ein lebenslanges Wohnrecht typischerweise zwischen einem Drittel und der Hälfte des Verkehrswerts. Dazu kommt bei gewerblichen Anbietern ein Risikoabschlag, der nicht im Bewertungsgesetz steht, sondern in der Kalkulation.

Muss ich die Immobilie vorher schätzen lassen?

Du musst nicht, aber ohne eigenen Wert verhandelst Du blind. Ein Verkehrswertgutachten oder wenigstens eine belastbare Marktwerteinschätzung ist die Grundlage für jede der oben genannten Rechnungen.

Was passiert, wenn ich ins Pflegeheim muss?

Das ist die entscheidende Vertragsfrage. Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB darfst Du nicht ohne Weiteres vermieten, ein Nießbrauch nach § 1030 BGB erlaubt es. Wer die Wohnung im Pflegefall nicht mehr nutzt, aber auch nicht vermieten darf, hat ein Recht, das nichts mehr einbringt. Mehr dazu unter Verkauf im Pflegefall.

Rechnet das Sozialamt eine Verrentung an?

Der Erlös und die laufende Rente sind Vermögen beziehungsweise Einkommen und werden bei Sozialleistungen berücksichtigt. Auch Schenkungen an Kinder bleiben nicht folgenlos — siehe Sozialamt und Regress.

Ist ein Teilverkauf eine abgemilderte Verrentung?

Nein, er ist ein eigenes Modell mit einer eigenen Kostenstruktur. Das laufende Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil ist die teuerste Position in allen fünf Modellen. Die Rechnung dazu steht unter Teilverkauf.

Brauche ich für die Verrentung einen Notar?

Ja. Jeder Vertrag, der zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt für die Leibrente, den Nießbrauchverkauf, den Teilverkauf und auch für den Mietkauf.

Kann ich einen Verrentungsvertrag später rückgängig machen?

Regelmäßig nicht. Es gibt kein gesetzliches Widerrufsrecht für notariell beurkundete Grundstücksverträge. Eine Anpassung nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage setzt eine schwerwiegende, unvorhergesehene Veränderung voraus — dass die Rechnung sich im Nachhinein als ungünstig erweist, genügt dafür nicht.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.