Mietkauf – einfach erklärt

Die Bank hat abgelehnt, zweimal. Und dann steht in einem Inserat: „Mietkauf möglich — Sie ziehen sofort ein, die Miete wird angerechnet, in zehn Jahren gehört das Haus Ihnen.“ Es klingt nach der Lösung für genau das Problem, das Du hast. Es ist meistens keine.

Was ist ein Mietkauf?

Beim Mietkauf ziehst Du als Mieter in eine Immobilie ein, zahlst monatlich einen Betrag, von dem ein Teil auf einen später fälligen Kaufpreis angerechnet wird, und wirst erst am Ende Eigentümer — wenn Du den Rest bezahlen kannst.

Er ist eine Kombination aus Mietvertrag und Kaufvertrag. Es gibt zwei Grundformen: den Optionsmietkauf, bei dem Du kaufen darfst, aber nicht musst, und den echten Mietkauf, bei dem der Kauf von Anfang an verbindlich vereinbart ist. Der Unterschied entscheidet unter anderem darüber, wann die Grunderwerbsteuer entsteht.

Warum Banken den Mietkauf selten finanzieren

Der Grund ist kein Vorbehalt, sondern Sachenrecht. Eine Bank sichert ein Immobiliendarlehen mit einer Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs. Eine Grundschuld kann nur bestellen, wer Eigentümer ist — nach § 873 Abs. 1 BGB braucht jede Belastung eines Grundstücks die Einigung des Berechtigten und die Eintragung. Der Mietkäufer ist aber gerade nicht Eigentümer. Er hat nichts, was er der Bank geben könnte.

Dazu kommt: Einen Eigentumsvorbehalt wie beim Autokauf gibt es hier nicht. § 449 BGB gilt nach seinem Wortlaut nur für bewegliche Sachen. Und § 925 Abs. 2 BGB bestimmt ausdrücklich: „Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.“ Man kann die Eigentumsübertragung an einem Grundstück also gar nicht davon abhängig machen, dass Du zahlst. Entweder wird übertragen oder nicht.

Was der Mietkauf in Essen kostet

Ein Reihenhaus in Borbeck-Mitte mit 90 Quadratmetern. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses liegt dort bei 2.150 Euro je Quadratmeter; setze 195.000 Euro als Verkehrswert an. Im Mietkaufvertrag steht ein Kaufpreis von 210.000 Euro, Laufzeit zehn Jahre, monatlich 1.250 Euro, davon 550 Euro Anrechnung und 700 Euro Nutzungsentgelt.

Die Vergleichsrechnung unterstellt ein Annuitätendarlehen über 195.000 Euro zu vier Prozent Sollzins bei derselben Monatsrate. Der Unterschied ist deutlich: Der Mietkäufer hat 84.000 Euro Nutzungsentgelt gezahlt, ist nicht Eigentümer und braucht am Ende genau das, was er am Anfang nicht bekommen hat — eine Bankfinanzierung, jetzt über 144.000 Euro.

Fair bleiben muss man trotzdem: Der Käufer mit Darlehen braucht Eigenkapital für die Kaufnebenkosten, in NRW allein 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, hier rund 12.700 Euro, plus Notar und Grundbuch. Wer das nicht hat, hat auch kein Darlehen. Genau in diese Lücke verkauft sich der Mietkauf.

Warum das für Dich wichtig ist

Zwischen Einzug und Eigentumsumschreibung liegen bei diesem Modell zehn Jahre. In diesen zehn Jahren bist Du kein Eigentümer, sondern jemand mit einem Anspruch. Ob dieser Anspruch etwas wert ist, entscheidet sich an einer einzigen Eintragung.

Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB sichert den Anspruch auf Eigentumsverschaffung im Grundbuch. § 883 Abs. 2 BGB: Eine spätere Verfügung über das Grundstück ist unwirksam, soweit sie den Anspruch vereiteln würde — „auch, wenn die Verfügung im Wege der Zwangsvollstreckung oder der Arrestvollziehung oder durch den Insolvenzverwalter erfolgt“. Und § 106 InsO gibt dem Vormerkungsgläubiger im Insolvenzfall Befriedigung aus der Masse.

Ohne Vormerkung sieht es umgekehrt aus: Nach § 103 InsO darf der Insolvenzverwalter bei beiderseits nicht vollständig erfüllten Verträgen wählen, ob er erfüllt. Lehnt er ab, bleibt Dir nach § 103 Abs. 2 InsO nur eine Forderung als Insolvenzgläubiger — also eine Quote auf zehn Jahre Zahlungen. Ohne Vormerkung im Grundbuch ist die Anwartschaft nichts wert.

Dasselbe gilt außerhalb der Insolvenz: Verkauft der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten oder belastet er sie mit einer neuen Grundschuld, schützt Dich allein die Vormerkung. Und die notarielle Form ist keine Formalie: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt für jeden Vertrag, der zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet, die notarielle Beurkundung. Ein privatschriftlicher Mietkaufvertrag ist nichtig; geheilt wird er nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB erst durch Auflassung und Eintragung — also genau dann, wenn Du ihn nicht mehr brauchst.

Die häufigsten Fallstricke

Der Kaufpreis liegt über dem Marktwert

Weil der Verkäufer über zehn Jahre finanziert, schlägt er auf. Lass den Verkehrswert unabhängig ermitteln und vergleiche mit dem Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses für den Stadtteil.

Die Anrechnungsquote ist niedriger als sie klingt

„Die Miete wird angerechnet“ heißt fast nie: die ganze Miete. Lies nach, welcher Betrag angerechnet wird, ob er über die Laufzeit steigt und was mit ihm geschieht, wenn Du am Ende nicht kaufst. In vielen Verträgen: nichts.

Es fehlt eine Regelung für den Abbruch

Wenn Du im achten Jahr arbeitslos wirst, ist die entscheidende Frage, ob die bereits angerechneten Beträge zurückfließen. Ohne ausdrückliche Regelung sind sie weg. Ein Rückzahlungsanspruch gehört in den Vertrag — und für Dauerschuldverhältnisse steht Dir daneben die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB offen.

Wer repariert, ist ungeklärt

Formal bist Du Mieter, also müsste nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB der Vermieter die Sache in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Mietkaufverträge kehren das regelmäßig um und wälzen die Instandhaltung auf Dich ab. Du zahlst dann Erhaltungskosten für eine Immobilie, die Dir noch nicht gehört.

Die Grunderwerbsteuer kommt früher als erwartet

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfasst „einen Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet“. Bei einem verbindlichen Mietkauf entsteht die Steuer deshalb schon mit dem Vertragsschluss, nicht erst am Ende — 6,5 Prozent auf 210.000 Euro sind 13.650 Euro, fällig zu Beginn.

Das Wichtigste in Kürze

• Mietkauf ist Miete plus späterer Kauf — Eigentümer wirst Du erst mit Zahlung des Restkaufpreises.
• Banken finanzieren ihn kaum, weil der Mietkäufer als Nichteigentümer keine Grundschuld bestellen kann (§ 873 BGB).
• Einen Eigentumsvorbehalt gibt es bei Grundstücken nicht: § 449 BGB gilt nur für bewegliche Sachen, § 925 Abs. 2 BGB verbietet die bedingte Auflassung.
• Ohne Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB ist die Anwartschaft in der Insolvenz des Verkäufers wertlos (§§ 103, 106 InsO).
• § 311b Abs. 1 BGB verlangt notarielle Beurkundung — ein privatschriftlicher Mietkauf ist nichtig.
• Im Essener Beispiel bleibt nach zehn Jahren ein Restkaufpreis von 144.000 Euro statt einer Restschuld von rund 108.000 Euro.

Häufige Fragen

Gibt es Fälle, in denen ein Mietkauf sinnvoll ist?

Ja, vor allem innerhalb der Familie und bei kurzen Laufzeiten von zwei bis drei Jahren — etwa, um eine absehbare Erbschaft oder den Verkauf einer anderen Immobilie zu überbrücken. Über zehn Jahre ist er fast immer das teuerste verfügbare Modell.

Was ist der Unterschied zwischen Mietkauf und Optionsmietkauf?

Beim Optionsmietkauf hast Du ein Recht zu kaufen, aber keine Pflicht. Das ist für Dich günstiger, kostet aber in der Regel eine höhere Monatsrate oder eine Optionsgebühr. Beide Formen bedürfen der notariellen Beurkundung.

Kann der Verkäufer die Immobilie während der Laufzeit verkaufen?

Rechtlich ja — verhindern kannst Du es nur mit einer eingetragenen Auflassungsvormerkung. Für das Mietverhältnis selbst gilt zusätzlich § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete. Der Erwerber tritt in den Mietvertrag ein — in den Kaufteil des Vertrags aber nicht ohne Weiteres.

Was passiert, wenn ich am Ende die Finanzierung nicht bekomme?

Beim verbindlichen Mietkauf bleibst Du zur Zahlung verpflichtet und schuldest im Zweifel Schadensersatz. Beim Optionsmietkauf verfällt die Option, und die angerechneten Beträge sind meist verloren. Deshalb gehört eine Finanzierungsbestätigung nicht ans Ende, sondern an den Anfang.

Wie sichere ich mich am besten ab?

Mit vier Dingen: notarieller Beurkundung, Auflassungsvormerkung im ersten Rang, einer klaren Regelung über die Rückzahlung angerechneter Beträge und einem Blick in Abteilung III des Grundbuchs auf die bestehenden Belastungen des Verkäufers. Wie das in einem Entwurf aussieht, steht unter Kaufvertrag prüfen.

Ist Mietkauf dasselbe wie Leasing?

Nein. Beim Immobilienleasing bleibt der Leasinggeber Eigentümer und der Erwerb ist eine Option am Ende der Grundmietzeit; das Modell kommt fast nur im gewerblichen Bereich vor. Für Wohnraum ist der Mietkauf die Form, die Dir begegnet.

Zahle ich beim Mietkauf zweimal Grunderwerbsteuer?

Nein, aber unter Umständen früher als gedacht. Maßgeblich ist, wann der Anspruch auf Übereignung entsteht. Beim verbindlichen Mietkauf ist das der Vertragsschluss, beim Optionsmietkauf die Ausübung der Option. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt.

Was, wenn der Verkäufer stirbt?

Der Vertrag geht auf die Erben über. Ist eine Erbengemeinschaft beteiligt, kann die Abwicklung sehr lange dauern. Mit eingetragener Vormerkung bleibt Dein Anspruch gesichert; ohne sie verhandelst Du neu, und zwar mit mehreren Personen.

Ein Begriff im Vertrag, den Du nicht einordnen kannst? Schick mir die Stelle. Ich sage Dir, was sie für Dein Objekt bedeutet – ohne dass Du gleich einen Auftrag erteilen musst. Kurz anfragen oder kostenlose Bewertung anfordern.

Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.