Leibrente – einfach erklärt

Der Anbieter hat gerechnet, und die Zahl steht in der Tabelle: 1.300 Euro im Monat, lebenslang, wohnen bleiben darfst Du auch. Was in der Tabelle nicht steht, ist die Zwischenzeile — der Betrag, den das Wohnrecht wert ist und der vom Kaufpreis abgezogen wurde. Diese Zwischenzeile ist die ganze Verhandlung.

Was ist eine Leibrente?

Eine Leibrente ist ein Kaufpreis, der nicht auf einmal, sondern in gleichen Beträgen bis zum Tod des Verkäufers gezahlt wird.

Das Eigentum geht sofort über, mit Beurkundung und Eintragung. Der Verkäufer behält in aller Regel ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch und bekommt monatlich Geld. Wie lange, weiß niemand — das ist der Punkt. Der Käufer trägt das Risiko, dass der Verkäufer sehr alt wird; der Verkäufer das Risiko, dass er es nicht wird.

Wie der Kaufpreis wirklich entsteht

Die Rechnung läuft in vier Schritten, und alle vier stehen im Bewertungsgesetz.

Schritt 1 — der Verkehrswert. Eine Eigentumswohnung in Rüttenscheid, 85 Quadratmeter. Der Immobilienrichtwert des Gutachterausschusses liegt dort bei 2.925 Euro je Quadratmeter, also rund 250.000 Euro.

Schritt 2 — der Jahreswert des Wohnrechts. Nach § 15 Abs. 2 BewG sind Nutzungen, die nicht in Geld bestehen, „mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts“ anzusetzen. Bei 10,50 Euro Kaltmiete je Quadratmeter sind das 892,50 Euro im Monat, gerundet 10.700 Euro im Jahr.

Schritt 3 — der Deckel. § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf den Objektwert geteilt durch 18,6, hier also auf 13.441 Euro. Die 10.700 Euro liegen darunter, der Deckel greift nicht. Rechne ihn trotzdem aus: Scharf wird er dort, wo der Objektwert niedrig und die Miete vergleichsweise hoch ist.

Schritt 4 — der Vervielfältiger. § 14 Abs. 1 BewG bestimmt, dass der Kapitalwert einer lebenslänglichen Leistung mit dem Vielfachen des Jahreswerts anzusetzen ist. Die Vervielfältiger „sind nach der Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu ermitteln“; das Bundesfinanzministerium veröffentlicht sie nach Lebensalter und Geschlecht in einer Tabelle. Gerechnet wird mit 5,5 Prozent Zins.

Die Verkäuferin im Beispiel ist 78 Jahre alt; angenommen, die Tabelle weist für ihr Alter und Geschlecht den Vervielfältiger 9,5 aus. Dann ist das Wohnrecht wert:

• 10.700 Euro Jahreswert × 9,5 = 101.650 Euro
• 250.000 Euro Verkehrswert − 101.650 Euro = 148.350 Euro Restkaufpreis
• 148.350 Euro ÷ 9,5 ÷ 12 Monate = rund 1.300 Euro Monatsrente

Damit ist die Zahl aus dem Prospekt erklärt. Sie ist nicht falsch — nur nicht die ganze Auskunft.

Warum das für Dich wichtig ist: die Gegenrechnung

Vergleiche dieselbe Wohnung in einem normalen Verkauf mit anschließender Miete. Verkaufspreis 250.000 Euro, abzüglich 3,57 Prozent Maklerprovision vom Verkäufer sind das rund 241.000 Euro auf dem Konto. Dafür zahlst Du Miete: 10.700 Euro im Jahr, dieselbe Zahl wie oben.

Die entscheidende Zahl steht in der letzten Zeile. Die Leibrente holt den Kapitalvorsprung des Verkaufs mit 26.300 Euro im Jahr auf. 241.000 geteilt durch 26.300 sind 9,2 Jahre. Wer länger lebt, fährt mit der Leibrente besser; wer früher stirbt, hat sein Vermögen verschenkt — und die Erben bekommen nichts.

Und jetzt schau auf den Vervielfältiger: 9,5. Der Break-even liegt fast genau dort, wo die Sterbetafel die statistische Restlebenszeit sieht. Das ist Konstruktion, kein Zufall — die Leibrente ist eine faire Wette, solange nach dem Gesetz gerechnet wird. Ein gewerblicher Anbieter zieht zusätzlich einen Risiko- und Verwaltungsabschlag ab, der nicht im Bewertungsgesetz steht. Jeder Prozentpunkt schiebt den Break-even um Monate nach hinten.

Für Essen kommt hinzu: Die Mietpreisbremse gilt hier nicht, weil Essen in der Anlage zur Mieterschutzverordnung NRW fehlt. Die Rückmiete verhandelst Du also ohne gesetzliches Netz — umso wichtiger ist eine lange feste Laufzeit, siehe Mietpreisbremse in Essen.

Was steuerlich passiert

Steuerpflichtig ist nur der Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb EStG. Die Tabelle im Gesetz ordnet ihn dem Alter bei Rentenbeginn zu: mit 70 Jahren 15 Prozent, mit 75 elf, mit 78 neun, mit 80 acht Prozent. Bei 15.600 Euro Jahresrente und neun Prozent sind das 1.404 Euro für die Steuererklärung — nicht die ganze Rente. Ob auf den Verkauf selbst Spekulationssteuer anfällt, richtet sich nach der Spekulationsfrist des § 23 EStG; bei einer seit Jahrzehnten selbst bewohnten Wohnung ist das kein Thema.

Die häufigsten Fallstricke

Das Wohnrecht ist nicht dinglich gesichert

Steht das Wohnrecht nur im Kaufvertrag, schützt es Dich gegen diesen Käufer und gegen niemanden sonst. Es gehört als beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB in Abteilung II des Grundbuchs, und zwar im ersten Rang vor der Grundschuld des Käufers. Ohne Rangregelung kann eine Zwangsversteigerung das Recht löschen.

Die Rente ist nicht dinglich gesichert

Für die Zahlungen gibt es die Reallast nach § 1105 BGB: Sie belastet das Grundstück, nicht nur den Vertragspartner. Dazu gehört eine Vollstreckungsunterwerfung. Ohne beides hast Du nur eine Forderung gegen jemanden, dessen Bonität Du nicht kennst.

Es fehlt eine Wertsicherung

1.300 Euro heute sind nicht 1.300 Euro in fünfzehn Jahren. § 3 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe a des Preisklauselgesetzes erlaubt ausdrücklich, wiederkehrende Zahlungen auf Lebenszeit an den Verbraucherpreisindex zu koppeln. § 1105 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt eine solche Anpassung sogar als Inhalt der Reallast zu. Wer sie nicht vereinbart, verliert leise.

Wohnrecht statt Nießbrauch, obwohl der Nießbrauch passt

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt zum Selbstbewohnen. Ein Nießbrauch nach § 1030 BGB berechtigt dazu, „die Nutzungen der Sache zu ziehen“ — also auch zu vermieten. Wer ins Pflegeheim zieht, hat mit dem Wohnrecht ein Recht, das nichts mehr einbringt, mit dem Nießbrauch eine Mieteinnahme. Der Nießbrauch ist wertvoller und wird höher abgezogen.

Instandhaltung und Hausgeld sind ungeregelt

Wer zahlt das Hausgeld, wer die Sonderumlage fürs Dach, wer die Heizung? Beim Nießbrauch trägt der Berechtigte die gewöhnliche Unterhaltung; alles andere ist Verhandlungssache und muss Position für Position im Vertrag stehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Leibrente ist ein Kaufpreis in Raten bis zum Tod — das Eigentum geht sofort über.
• Der Wert des Wohnrechts wird abgezogen: Jahreswert nach § 15 BewG, gedeckelt nach § 16 BewG, multipliziert mit dem Vervielfältiger nach § 14 BewG.
• Im Essener Beispiel: 250.000 Euro Wert, 101.650 Euro Wohnrecht, rund 1.300 Euro Monatsrente.
• Gegenüber Verkauf mit Rückmiete lohnt sich die Leibrente ab etwa 9 Jahren Restlebenszeit.
• Steuerpflichtig ist nur der Ertragsanteil nach § 22 EStG — mit 78 Jahren neun Prozent.
• Ohne Reallast, Rangregelung und Wertsicherung ist der Vertrag für Dich unvollständig.

Häufige Fragen

Woher bekomme ich den richtigen Vervielfältiger?

Aus der Tabelle, die das Bundesfinanzministerium nach § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Sie ist nach Lebensalter und Geschlecht gegliedert. Lass Dir vom Anbieter den Wert nennen, mit dem er gerechnet hat, und vergleiche ihn.

Was passiert, wenn ich kurz nach Vertragsschluss sterbe?

Dann hat der Käufer ein sehr gutes Geschäft gemacht und Deine Erben bekommen nur die bis dahin gezahlten Raten. Absichern lässt sich das mit einer Mindestlaufzeit — einer verlängerten Leibrente, bei der die Zahlungen für eine feste Zahl von Jahren auch an die Erben weiterlaufen. Das kostet Rentenhöhe.

Was ist, wenn der Käufer nicht mehr zahlt?

Mit eingetragener Reallast und Vollstreckungsunterwerfung vollstreckst Du unmittelbar in das Grundstück. Ohne beides musst Du klagen. Zusätzlich lässt sich ein Rücktrittsrecht mit Vormerkung nach § 883 BGB sichern.

Rechnet sich eine Leibrente für zwei Personen?

Sie wird günstiger für den Käufer und teurer im Abzug. Nach § 14 Abs. 3 BewG ist bei einem Recht, das erst mit dem Tod des zuletzt Sterbenden erlischt, das Alter und Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt.

Kann ich die Wohnung bei einer Leibrente noch vererben?

Die Wohnung nicht — sie gehört ab dem Notartermin dem Käufer. Vererbbar ist nur das, was Du bis dahin an Rente angespart hast. Wenn die Immobilie in der Familie bleiben soll, ist eine Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt der andere Weg.

Was ist besser: Leibrente oder Einmalzahlung mit Nießbrauch?

Die Einmalzahlung gibt Kapital und Handlungsfreiheit, die Leibrente Sicherheit gegen ein langes Leben. Wer schon Rücklagen hat, braucht diese Versicherung weniger und fährt mit Kapital meist besser.

Muss ich die Immobilie schätzen lassen?

Rechtlich nein, praktisch ja. Ohne eigenen Wert kannst Du weder den Abzug noch die Rentenhöhe prüfen. Ein Verkehrswertgutachten kostet einen Bruchteil dessen, was ein zu niedrig angesetzter Verkehrswert Dich kostet.

Wo unterscheidet sich die Leibrente von der Zeitrente?

Die Leibrente läuft bis zum Tod, die Zeitrente für eine feste Zahl von Jahren. Damit wandert das Risiko: Bei der Leibrente trägt es der Käufer, bei der Zeitrente Du.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.