Altbau – einfach erklärt

Im Exposé steht „charmanter Altbau“. Der Käufer denkt an Stuck, Flügeltüren und drei Meter Deckenhöhe. Der Banker denkt an Sanierungsrisiko. Der Steuerberater fragt als Erstes nach dem Fertigstellungsjahr, weil davon abhängt, wie viel Du jedes Jahr abschreiben darfst. Drei Menschen, ein Wort — und drei verschiedene Bedeutungen.

Was ist ein Altbau?

Altbau ist kein Rechtsbegriff, sondern ein Sammelwort für ältere Gebäude — und was genau darunter fällt, hängt davon ab, wer das Wort gerade benutzt.

Es gibt keine Vorschrift, die sagt: Ab diesem Baujahr heißt ein Haus Altbau. Deshalb kannst Du aus dem Wort allein nichts ableiten. Es sagt Dir nicht, wie das Haus gebaut ist, nicht, was es wert ist, und nicht, was Du daran tun musst. Es sagt Dir nur, dass jemand das Gebäude für alt hält.

Genau diese Unschärfe ist der Grund, warum es in Verhandlungen so oft knirscht. Der Verkäufer benutzt das Wort als Kompliment, der Käufer hört eine Warnung, und das Finanzamt interessiert nur eine einzige Jahreszahl.

Die drei Grenzen, die in der Praxis gezogen werden

In der Praxis begegnen Dir drei unterschiedliche Schnitte. Sie widersprechen sich nicht — sie beantworten verschiedene Fragen.

Die einzige davon, die im Gesetz steht, ist die erste. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 des Einkommensteuergesetzes staffelt die lineare Abschreibung für Gebäude, die nicht zum Betriebsvermögen gehören, nach dem Fertigstellungszeitpunkt: 2,5 Prozent im Jahr für Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, 2 Prozent für Gebäude danach und vor dem 1. Januar 2023, und 3 Prozent für alles, was nach dem 31. Dezember 2022 fertig wurde.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darfst Du außerdem schneller abschreiben, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die unterstellte — beim Altbau vor 1925 kürzer als vierzig Jahre, beim jüngeren Bestand kürzer als fünfzig. Dafür brauchst Du einen belastbaren Nachweis; wie so etwas hergeleitet wird, steht unter Restnutzungsdauer.

Wie das in der Praxis aussieht

Eine vermietete Gründerzeitwohnung in Rüttenscheid, Kaufpreis 380.000 Euro, davon nach der Aufteilung 280.000 Euro auf das Gebäude. Ist das Haus vor dem 1. Januar 1925 fertig geworden, sind das 7.000 Euro Abschreibung im Jahr. Ist es zwei Jahre jünger, sind es 5.600 Euro. Die Differenz von 1.400 Euro Abschreibungsvolumen jährlich entscheidet kein Geschäft, aber sie ist über zwei Jahrzehnte hinweg ein spürbarer Betrag — und sie hängt an einer Zahl in der Bauakte, nicht an der Beschreibung im Exposé.

Deshalb gehört zum Kauf eines alten Hauses immer der Nachweis des Fertigstellungsjahres. „Um die Jahrhundertwende“ reicht dem Finanzamt nicht.

Essener Bauformen und ihre typischen Schwachstellen

Essen hat keinen einheitlichen Altbau. Es hat mindestens vier, und sie verhalten sich völlig verschieden.

• Die Gründerzeithäuser in Rüttenscheid, im Südviertel und in Holsterhausen: massives Mauerwerk, Holzbalkendecken, große Räume. Typische Schwachstellen sind die fehlende Horizontalsperre im Kellermauerwerk, die Tragfähigkeit der Holzbalkendecken bei einem neuen Bad und Elektroleitungen ohne Schutzleiter.
• Die Werks- und Zechensiedlungen im Norden, etwa in Katernberg und Stoppenberg: kleine Grundrisse, dünne Wände, oft nachträglich zusammengelegt. Was beim Verkauf zu beachten ist, steht unter Zechenhaus verkaufen.
• Die Margarethenhöhe, ab 1909 gebaut, in weiten Teilen unter Denkmalschutz. Denkmalschutz und Altbau sind zwei verschiedene Dinge — mehr dazu unter Denkmalsiedlungen in Essen.
• Der Wiederaufbau der Nachkriegsjahre, den viele Verkäufer noch als Altbau anbieten, obwohl er bautechnisch mit der Gründerzeit nichts zu tun hat. Siehe Wiederaufbauhaus der 1950er und Siedlungshaus der 1960er.

Warum das für Dich wichtig ist

Weil der Preis eines alten Hauses fast nie am Baujahr hängt, sondern am Zustand der teuren Bauteile: Dach, Fenster, Heizung, Strang, Elektrik. Zwei Häuser gleichen Baujahrs in derselben Straße können sechsstellig auseinanderliegen, wenn eines saniert ist und das andere nicht. Was das kostet und wie man es beziffert, steht unter Sanierungsstau.

Für die Bewertung heißt das: Der Wertverlust, den ein Gutachter über die Alterswertminderung abbildet, wird durch Sanierungen zurückgedreht. Ein Gründerzeithaus mit neuem Dach, neuen Leitungen und gedämmter oberster Geschossdecke hat rechnerisch eine deutlich längere Restnutzungsdauer als sein Baujahr vermuten lässt.

Die häufigsten Fallstricke

Die Wohnfläche stammt aus einer alten Berechnung

Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, bleibt es nach § 42 II. BV bei dieser Berechnung. Erst wenn bauliche Änderungen eine Neuberechnung nötig machen, gilt die Wohnflächenverordnung. Zwei Wohnungen im selben Haus können deshalb nach unterschiedlichen Regeln gemessen sein. Wie eine saubere Berechnung entsteht, steht unter Wohnflächenberechnung erstellen.

„Altbau“ wird mit „denkmalgeschützt“ verwechselt

Die meisten alten Häuser in Essen stehen nicht unter Denkmalschutz. Steht ein Haus aber in der Denkmalliste, brauchen Fenster, Fassade und Dach eine Erlaubnis der Denkmalbehörde — und das ändert jede Sanierungsplanung. Siehe Denkmal kaufen.

Die Kellerfeuchte wird als Altbaucharakter abgetan

Bei Häusern aus der Gründerzeit fehlt die waagerechte Sperrschicht im Mauerwerk oft vollständig. Feuchte Kellerwände sind dann bauartbedingt und kein Mangel im Sinne einer Zusicherung — aber sie entscheiden darüber, ob das Untergeschoss je Wohnraum wird. Was das für eine Souterrainwohnung bedeutet, ist ein eigenes Thema.

Es wird mit Pflichten gerechnet, die es nicht mehr gibt

Die früher viel zitierte Austauschpflicht für alte Heizkessel und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen stehen nicht mehr im Gesetz; die betreffenden Vorschriften des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind weggefallen. Eine funktionierende alte Heizung darf weiterlaufen. Den aktuellen Stand ordnet Energie und Sanierung ein.

Das Wichtigste in Kürze

• Altbau ist kein Rechtsbegriff — es gibt keine allgemein gültige Baujahrsgrenze.
• Steuerlich zählt die Grenze 1. Januar 1925: davor 2,5 Prozent Abschreibung, danach 2 Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).
• Umgangssprachlich meint Altbau meist Baujahre vor 1949, in der Architektur oft nur die Zeit vor 1918.
• Bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine schnellere Abschreibung.
• Der Preis hängt am Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen, nicht am Baujahr.
• Alte Wohnflächenberechnungen bleiben nach § 42 II. BV gültig — Vorsicht beim Vergleich zweier Wohnungen.

Häufige Fragen

Ab welchem Baujahr ist ein Haus ein Altbau?

Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Steuerlich ist die Grenze der 1. Januar 1925, umgangssprachlich meist 1949, in der Architektur oft 1918. Wenn Dir jemand eine einzige Zahl nennt, frag nach, für welchen Zweck sie gelten soll.

Wo finde ich das genaue Baujahr meines Hauses?

In der Bauakte beim Amt für Geoinformation, Vermessung und Kataster der Stadt Essen. Der Weg dorthin steht unter Bauakte in Essen. Der Grundbuchauszug enthält das Baujahr nicht.

Bekomme ich für einen Altbau überhaupt eine Finanzierung?

In der Regel ja, aber die Bank bewertet den Sanierungsstand strenger als bei einem Neubau und setzt den Beleihungswert vorsichtiger an. Ein Zustandsbericht vor dem Gespräch hilft mehr als jede Beschreibung im Exposé.

Ist ein Altbau teurer im Unterhalt?

Nicht zwangsläufig. Ein saniertes Gründerzeithaus kann günstiger sein als ein ungedämmtes Siedlungshaus aus den 1960er Jahren. Entscheidend ist, was in den letzten Jahrzehnten erneuert wurde — nicht, wann gebaut wurde.

Lohnt sich der Kauf eines Altbaus als Kapitalanlage?

Die höhere Abschreibung bei Gebäuden vor dem 1. Januar 1925 ist ein echter Vorteil, gleicht aber keinen Instandhaltungsstau aus. Rechne mit einer höheren Instandhaltungsrücklage als bei jüngerem Bestand und prüfe den Zustand vor dem Kaufpreis.

Gilt für Altbauten eine Sanierungspflicht beim Kauf?

Für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es Nachrüstpflichten etwa für ungedämmte oberste Geschossdecken und zugängliche Wärmeverteilungsleitungen. Eine allgemeine Pflicht, ein altes Haus nach dem Kauf energetisch zu ertüchtigen, existiert nicht.

Wie unterscheidet sich der Altbau vom Wiederaufbauhaus?

Durch die Bauweise. Gründerzeithäuser haben massives Mauerwerk und Holzbalkendecken, die Nachkriegsbauten dünnere Wände, kleinere Fenster und häufig Betondecken. Wer beides unter „Altbau“ zusammenfasst, vergleicht zwei völlig verschiedene Gebäudetypen. Eine Übersicht der Kategorien gibt Objektarten.

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Christian Gottschling
Geschäftsführer der GOTTSCHLING Immobilien GmbH in Essen. Über 400 Immobilienverkäufe, mehr als 1.000 Vermietungen und rund 4.000 verwaltete Wohneinheiten im Ruhrgebiet, dazu ein eigenes Handwerkernetz für alle Gewerke.

Zuletzt geprüft am 5. September 2026. Rechtsgrundlagen wurden am Wortlaut auf gesetze-im-internet.de geprüft. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen über BORIS.NRW. Kosten- und Zeitangaben sind Größenordnungen aus der Praxis, keine amtlichen Zusagen. Dies ist keine Rechts- oder Steuerberatung – im Einzelfall entscheiden Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.